מבוא:
פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, ובכללם גם תמ"א 38 (חיזוק מבנים או הריסה ובניה), מבקשים להחליף את התכנון העירוני הקיים בסביבה אורבנית חדשה שתכנונה עולה בקנה אחד עם גישות עדכניות, וכן להשיג יעדים שנקבעו ברמה הלאומית כמו הגדלת הצפיפות ומספר יחידות דיור, חיזוק מבנים וכיו"ב.
אך למרות מטרתם החיובית, במקרים רבים פרויקטים להתחדשות עירונית לא מתקבלים באהדה אצל כולם, ולא זו בלבד שישנם גם לא מעט התנגדויות לפרויקטים מסוג תמ"א 38.
עם זאת, ובשים לב לחשיבות הפרויקטים שתתואר בהרחבה כדלהלן – לא כל התנגדות צפויה להתקבל, ולכן חל הצורך להציג טעמים ושיקולים שיגברו על הצורך לבצע את הפרויקט או לחלופין לצמצם התמריצים שיינתנו לצורך ביצועו.
מה המטרות שמבקשים להשיג באמצעות פרויקטים להתחדשות עירונית?
הצורך בביצוע פרויקטים מסוג התחדשות עירונית ו- תמ"א 38 נובע, בין היתר, מהנחיצות של חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה שהתרחשותה צפויה בסבירות גבוהה לאור מיקומה הגיאוגרפי של מדינתנו הנמצאת בשבר הסורי אפריקני.
טעם נוסף לכך, נובע גם מהצורך לתקן כשלים תכנוניים שהשתרשו במשך שנים רבות, ובייחוד כאלו שנוצרו כתוצאה ממדיניות "כיבוש השממה" שרווחה בשנותיה הראשונות של המדינה אשר התאפיינה בבנייה נמוכה יחסית על פני שטחים נרחבים. אולם, לעומת המצב דאז, כיום ברוב חלקי המדינה קיים מחסור בשטחים לבנייה, כך שהרצון לשמור על השטחים הפתוחים מחייב להגדיל את הצפיפות ומספר יחידות הדיור באמצעות בנייה לגובה.
בנוסף, עד לא מזמן מרבית הבניינים נבנו ללא מרחבים מוגנים, ולכן במדינה בעלת מציאות ביטחונית כמו שלנו מתייתר הצורך להרחיב במילים באשר לנחיצותם של אלו. על כן, אחת המטרות שמבקשים להשיג באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית היא הוספת ממ"דים, ולצורך כך נקבעו פטורים נרחבים מחיוב בהיטל השבחה, מתן הקלה בקווי בניין, ואפשרות לחרוג ממדיניות תכנונית שנקבעה לצורך אישורם של ממד"ים.
מעבר לשיקולי הבטיחות, הגדלת מספר יחידות הדיור, ציפוף המרחב העירוני והביטחון ישנם גם שיקולים כלכליים, סוציאליים וחזותיים. על כן, בפרויקטים רבים ניתן דגש על הוספת מקומות חניה, שיפוץ חזית הבניין, החלפות תשתיות ציבוריות במבנים שהספיקו להתבלות כתוצאה משנים רבות של שימוש.
למען הסר ספק, מובהר כי מדובר ברשימה חלקית בלבד, וכן שהמאמר לא עוסק בהתנגדות של בעלי דירה בבניין בו מבקשים לבצע פרויקט, אלא בהתנגדות של בעלי זכויות בסביבת הבניין שרואים את עצמם נפגעים מכך.
הסיבות שבעטיין מוגשות התנגדויות:
מרבית הפרויקטים, אם לא כולם, מבוצעים על בסיס עיקרון "ללא עלות מצד בעלי הדירות" אשר מוכרים את זכויות הבנייה בבניין בתמורה לתוספות וליתר התמורות שניתנות להם במסגרת ההסכם שנחתם בינם לבין היזם. כך שלמעשה, אותן זכויות הבנייה מהוות את התשלום בעבור הפרויקט ואת הרווח היזמי שיופק ממנו. לכן, ועל מנת להגדיל כמות הפרויקטים שמבוצעים במתווה הנ"ל, נקבעו בחקיקה ובתכניות מתאר שונות שורה ארוכה של הטבות ותמריצים שנועדו להגדיל את הרווח היזמי.
אולם, בעוד שהתמריצים מגדילים את הרווח היזמי ומטיבים עם בעלי דירות ויזמים, יש מנגד גם מי שנפגעים מכך, ומסיבה זו (בין השאר) מוגשות התנגדויות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ו- תמ"א 38.
בהחלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר בהליך ערר (מרכז) 7124/17 חיים אהרון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, נדרשה ועדת הערר להכריע בערר שהוגש בעקבות דחיית בקשה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בעיר רעננה (להלן: "הוועדה"), בהתנגדות שהוגשה מטעם בעלי דירות מסביבת הפרויקט, והכל כפי שיפורט להלן.
במסגרת ההחלטה נדונה בקשה להיתר בנייה שעלתה לדיון אצל ועדת הערר כבר במהלך שנת 2015, במהלכה התקבל הערר של העוררים חיים אהרון וחברת אל-גר (ש.י) חברה להנדסה ובנין בע"מ (להלן: העוררים") כנגד התנגדותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה (להלן: "הוועדה המקומית") לאשר את בקשתם להיתר בנייה.
לאחר מכן, הוועדה המקומית עתרה לבית המשפט היות שלטענתה חישוב הזכויות שבוצע בבקשה להיתר חורג מזה שניתן לקבל לפי המצב המאושר (על פי התכניות הקיימות), ומסיבה זו הבקשה הוחזרה לדיון בוועדת הערר, ואילו האחרונה קבעה שיש לאשר את ההיתר בתנאי כי חישוב הזכויות יבוצע מחדש.
אולם, ובניגוד להחלטת הוועדה המקומית לפיה מדובר בבקשה מתוקנת, הוועדה המקומית ראתה זאת כבקשה חדשה שלא ניתן לאשרה משום שהופקדה תכנית חדשה לפרסום, ומכיוון ששיטת חישוב הזכויות לאחר תיקון 3/א לתמ"א שונה. לבסוף, גישתה של הוועדה המקומית נדחתה, אך במסגרת הערר ניתן ללמוד על הטעמים להתנגדות ועל מערכת האיזונים שקיימת ביניהם.
אי התאמה לאופי הרחוב ולבינוי בסביבתו:
לטענת המתנגדים, הסביבה הקיימת מאופיינת בבנייה נמוכה אשר כוללת מבנים בעלי קומה אחת עד שתיים, וכן מספר מצומצם של יחידות דיור. לעומת זאת, הבקשה להיתר שהוגשה על ידי העוררים כוללת הקמת מבנה בן 4 קומות ו- 8 יחידות דירות, וזאת במקום המבנה הקיים שלו יחידת דיור אחת.
משכך, המתנגדים צודדו בדחיית הבקשה להיתר משום שהמבנה שעתיד להיבנות מכוחה לא ישתלב במרקם הקיים. מסיבה זו, לא אושרו עד כה בשטחה של העיר רעננה בקשות דומות לביצוע פרויקט תמ"א 38 בסביבה המאופיינת בבנייה נמוכה.
טענות נוספות נשענו על כך שמדובר ברחוב חד סטרי שמסתיים בשטח ציבורי פתוח, ולכן מסיבה זו אי התאמה לסביבה מתגברת יחד עם ההכבדה על התשתיות הקיימות שלא יעמדו בכך.
דחיית הבקשה מאחר שהופקדה תכנית חדשה:
המתנגדים טענו שהוראות סעיף 97(א) לחוק התכנון והבניה מאפשר להם לדחות את הבקשה משום שהופקדה תכנית חדשה, וכך כדי למנוע מצב שבו ניתן היתר לבנייה שנוגדת את התכנון המוצע בתכנית המופקדת – ניתנה לוועדה המקומית סמכות לדחות בקשות להיתרים שמסתמכים על התכנית המאושרת שעתידה להיות מוחלפת.
הכבדה על התשתיות:
מדובר ברחוב קטן וצר יחסית שבו עובר כביש חד סטרי לצד בתים פרטיים, ואילו הוספת מבנה שבו 8 יחידות שמשתרעות על פני 4 קומות יכביד על העומס הקיים ממילא על הרחוב שאין ביכולתו להכיל את התוספת המבוקשת.
חישוב מוגזם ומנופח של זכויות שאינו תואם את המצב התכנוני המאושר:
המתנגדים טענו כי חישוב הזכויות על ידי העוררים נעשה בצורה מוגזמת ומנופחת, ועל כן יש לדחות את בקשתם משום שהיא אינה תואמת את המצב המאושר. עוד נטען כי, מאז שנדחתה הבקשה לראשונה הופקדה לפרסום תכנית מפורטת מכח סעיף 23 לתמ"א 38, ובנוסף גם שיטת חישוב הזכויות מכח התמ"א שונתה.
לכן, בעת הזו, חישוב הזכויות שמוצע על ידי העוררים חורג בהרבה מזה שניתן לקבל מכח המצב התכנוני המאושר.
עם זאת, ועל אף הטעמים להתנגדות שהועלו כנגד הבקשה להיתר בנייה, הוועדה המקומית סברה כי יש לקבל את הערר ולאשר את ביצוע הפרויקט מכח תמ"א 38.
במסגרת ההחלטה ניתנה התייחסות מפורטת לכל אחת מטענותיהם של המשיבים בערר, לרבות לעניין העומסים על התשתיות, אי התאמה למתאר הקיים, לטענה כי זכויות הבנייה חושבו באופן מוגזם ומנופח ולזכותה של הוועדה לסרב בעקבות הפקדת תכנית חדשה על המקרקעין.
