חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ותקנותיו (להלן: "חוק המכר דירות הבטחת השקעות"), הינו חוק צרכני שנועד להגן על רוכשי דירות (צרכנים) מפני מקרים בהם היזם לא יצליח להשלים את הפרויקט.
עם זאת, אותה חקיקה שנועדה להגן על רוכשי הדירות ולתקן כשלי שוק קיימים בפערי כוחות בין המוכרים לבין הרוכשים, תוקנה לראשונה מאז שנחקקה בשנת 1975 ועברה (לדברי משרד הבינוי והשיכון) התאמה לשינויים שחלו בעשורים האחרונים בשוק הנדל"ן.
חוק המכר דירות הבטחת השקעות, מחייב את המוכר כהגדרתו בחוק להבטיח את כספיהם של רוכשי דירות ששולמו בעד הדירה באחת מהביטחונות הבאות:
ערבות בנקאית.
פוליסת ביטוח.
ערבות.
חכירה.
הערת אזהרה.
על פי חוק המכר דירות הבטחת השקעות – מוכר מוגדר, כך:
"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
סעיף 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה -1975 (להלן: "תקנות המכר דירות סייג לתשלומים"), קובע כי מוכר שלא סיפק בטוחה מסוג של ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לא יכול לגבות תשלום בעבור הדירה מעבר לזה שנקבע בלוח התשלומים שבתוספת הראשונה באותה התקנה.
עבירה על כך, כלומר גביית כספים מעבר לשיעור שנקבע בלוח התשלומים, מהווה פגיעה בזכויותיו של הקונה שעשויה לגרור קנסות לא מבוטלים ואף להוות עבירה פלילית.
אם חוק המכר דירות הבטחת השקעות קובע כללים להבטחת כספיו של הרוכש, אזי התקנות מתוות את הדרך והקריטריונים להבטחת הכספים. ביחד חוק המכר דירות הבטחת השקעות ותקנותיו מתיימרים לספק לרוכש מעין "רשת הגנה" שתמנע מצב בו הוא עומד בפני שוקת שבורה באם המוכר יהפוך באמצע הפרויקט לחדל פירעון.
התיקון שנערך לתקנות חוק המכר דירות הבטחת השקעות פורסם ביום 16/04/2019, ייכנס לתוקף בתוך 30 יום, כלומר ביום 16/05/2019. השוואה בין הנוסח הקודם שתוקן בשנת 1975 לבין הנוסח העדכני מלמדת על הכוונה להתאים את התקנות להתפתחויות שחלו בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות.
השינוי העיקרי שמיד מושך את העין בתיקון הוא קביעת לוח תשלומים שמתאים לפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה). שכן, להבדיל מפרויקטים רגילים בהם המוכר בונה את הבניין מן המסד ועד הטפחות – כאן מוסיפים קומות על החלק הבנוי, ועל כן יש צורך לבצע התאמה. כמו כן, יש להתאים את גובה התשלום ביחס להשקעתו הכוללת של היזם באותו השלב שנמדד לפי קצב התקדמות הבנייה.
להלן ריכוז הנתונים ביחס להגבלת התשלומים למי שרוכש דירה בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 כאשר מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה:
(1) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה. 13%
(2) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים. 13%
(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי. 20%
(4) עם גמר חיפוי חוץ. 6%
(5) עם גמר טיח וריצוף. 22%
(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש. 10%
(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס. 10%
(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר. 6%
לעומת זאת, מי שרוכש דירה מקבלן בפרויקט "רגיל" (בבנייה חדשה כולל תמ"א 38/2 הריסה ובניה), ישלם לפי המדרגות שלהלן:
(1) עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון. 31%
(2) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי. 25%
(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי. 5%
(4) עם גמר חיפוי חוץ. 6%
(5) עם גמר טיח וריצוף. 10%
(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש. 13%
(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס. 5%
(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר. 5%
לוח התשלומים החדש והעדכני של דירות בבנייה חדשה השתנה לא רק ביחס לגובה התשלומים המותרים לעומת המצב הקודם, אלא גם לשלבי הגבייה.
כך למשל ניתן לראות כי שלב הגבייה התחתון (שמעל 7% משווי הדירה) הותאם לבנייה החדשה שמאופיינת בקומות קרקע ומרתפי חניות לעומת המצב הקודם בו השלב הראשון הושלם על בניית קומת הקרקע.
התיקון האחרון בתקנות המכר דירות סייג לתשלומים, מצטרף לשורה של שינויים, התאמות ועדכון של החקיקה והנהלים הקיימים בנושא, שינויים שראשיתם בהודעת משרד הבינוי והשיכון כי היזם נדרש להוציא ערבויות חוק מכר, עדכון בעל הדירה על זכויותיו והגשת דיווח גם לבעלי דירות שעמם נחתם ההסכם לביצוע הפרויקט (בעלי דירות במקור).
אחר העדכון ביחס לזכויותיהם של בעלי דירות במקור, הוצא נוהל אשר אוסר על גביית סכום העולה על 7% ללא המצאת בטוחה הולמת באמצעות הסכם הלוואה בין המוכר לבין הרוכש.
ואילו ממש לאחרונה, פורסם נייר עמדה אשר מבהיר מספר סוגיות ביחס לתחולתו של חוק המכר דירות על קבוצות רכישה, וזאת בהתאם למאפיינים של כל קבוצה וקבוצה.
תנאי מהותי לביצוע כל תשלום – המצאת אישור על קצב התקדמות בנייה:
על מנת שלא להפוך את הוראותיו של חוק המכר דירות הבטחת השקעות ותקנותיו לאות מתה, נקבע מנגנון הגנה לפני בוצע כל תשלום והוא המצאת אישור מהנדס בדבר לאישור מצב הבנייה. הוראה זו מעוגנת בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976.
