סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה מאפשרים למוסדות התכנון להכריז על הטלת מגבלה להוצאת היתרים במקרקעין הנמצאים בתחום התכנית על מנת למנוע פעולות אשר יסכלו הוצאת תכניות בעתיד שעליהן נועדה להגן התכנית. במסגרת ההכרזה ניתנת התייחסות לאילו פעולות יאסרו, אילו פעולות יותרו וכן מרחב שיקול הדעת של הרשות המקומית עת ניתן היתר לביצוע פעולה במקרקעין.
לפי הוראות החוק את הבקשה להכרזה מכח סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה רשאי להגיש למוסד התכנון מי שיש ביכולתו להפקיד תכנית, כך שאת הבקשה רשאית להגיש המוסדות התכנון והבניה האמונים על כך, גופים שהוקמו מכח חוק אשר הותר להם לעשות כן ובעלי זכויות במקרקעין מעל הרוב שנקבע לכך בחוק.
במקרים רבים, הכרזה על פי הסעיפים הנ"ל נעשית לצורך הקפאת המצב הקיים בתא שטח ספציפי לעל מנת שיתאפשר לתכנן ולהוציא מהכח אל הפועל תכניות החלת על המקרקעין לצורכי התחדשות עירונית.
ביצוע ההכרזה יוצרת מתח רב בין בעלי הזכויות במקרקעין המעוניינים לקדם תכניות פרטניות לבין מוסדות התכנון המעוניינים לבצע תכנון מחדש על תא שטח נרחב יותר. במרבית המקרים, ההכרזה תוצדק באמצעות העדפת האינטרס של כלל הציבור על פני אינטרס של מספר נמוך יחסית של פרטים, כך שהתועלת בהקפאת המצב הקיים וביצוע ההכרזה עולה על הנזק שנגרם. לעומת זאת, המתנגדים יטענו כי המגבלות המוטלות עליהם מכח ההכרזה פוגעים בקניינם באופן לא מדתי ולא סביר ועל כן יש לבטל את ההכרזה. במרבית המקרים המתח מתעורר במקרים בהם פרויקטים רחבי היקף מסוג פינוי בינוי לבין פרויקטים מצומצמים יותר מסוג תמ"א 38.
בערר שנדון לאחרונה בפני המועצה הארצית לתכנון ובניה בהליך 23/17 מור סבג השקעות ויזמות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה, נקבעו מספר הנחיות וכן נדונו מספר קריטריונים על אופן ההשגה על ההכרזה, המועד להגשת הערר, השיקולים שיש לקחת בחשבון ובאילו מקרים יהיה ניתן להגיש ערר.
במרכז הערר ניצבים שני מגרשים בעיר חדרה אשר תוכנן לגביהם פרויקט תמ"א, כשבעקבות ההכרזה לא היה ניתן להוציא היתר להוצאת הפרויקט. כתוצאה מכך, הגישה העוררת שני עררים האחת כנגד סירוב הוועדה המקומית לתת היתר למגרש הראשון והשני כנגד סבירות ההכרזה כנגד המכרז השני. בהתאם לכך, נקבע בערר כי השגה בעקבות החלטת הוועדה המקומית לבקשה להיתר צריכה להתברר בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ולא בפניה.
בנוסף, ניתנה התייחסות לסמכותה של את המשיבות שהינה יזמית להגיש את הבקשה בשל העדר השגת הרוב הדרוש מבין בעלי הזכויות לביצוע פרויקט פינוי בינוי, אולם מכיוון שהוועדה המקומית נתנה בשלב מאוחר את הסכמתה להכרזה וכן הצטרפה כיזמית לא היה צורך בהשגת הרוב הדרוש. למעשה, בנקודה זו הועלו טענות המהוות מעין "התנגדות" לתכנית בטרם אישורה. למאמר בעניין התנגדות לתמ"א 38 לחצו כאן.
לעומת זאת, לגבי הערר שהוגש בגין המגרש השני קבעה המועצה הארצית כי היא הגוף שאליו יש לערר בגין סבירות ההכרזה על סעיפים 77 ו- 78, אולם אין זה מתפקידה לדון במחלוקת שמאית העולה בשל כך (מבלי לגרוע מהחשיבות של בחינת ההיתכנות הכלכלית) או במקרקעין שיכללו בתחום "הקו הכחול" של התכנית.
כמו כן, נקבע בנוסף כי אין מגבלת זמן להגשת ערר בגין ההכרזה, כך שניתן לטעון בכל עת לבטלות ההכרזה בשל חוסר מידתיות בין התועלת העולה ממנה לבין הנזק שנגרם לבעלי הזכויות במקרקעין עליהם חלה ההכרזה.
