בעת ביצוע עסקה במקרקעין על הצדדים לבצע מספר פעולות אשר נועדו להבטיח את זכויותיהם וכן למנוע "תאונות משפטיות" בגין ביצוע עסקאות נוגדות. ההגדרה לעסקה נוגדת היא כששתי עסקאות קשורות זו לזו כשלא ניתן לקיים עסקה אחת מבלי להפר את העסקה השנייה, כשההשלכות לכך עשויות לגרום לאחד מהצדדים לאבד את הנכס. במרבית המקרים מחלוקות בגין עסקאות נוגדות עולות כתוצאה מרשלנות של רוכשים שלא רשמו לטובתכם הערת אזהרה ולא הקפידו לוודא כי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הושלם. לכן, כפי שניתן לראות התקיימותן של עסקאות נוגדות נובעת כולה מרשלנותם של הצדדים. אם כן, מהן הפעולות שעל הצדדים לבצע לצורך כך?
רישום הערת אזהרה:
רישום הערת אזהרה נחשבת לפעולה הראשונה והחשובה ביותר שעל הרוכשים לבצע לאחר החתימה על הסכם המכר על מנת להבטיח את זכיותיהם ואת מכירת הדירה לצד שלישי (למאמר מקיף בעניין רכישת דירה יד 2 לחצו כאן). הערת אזהרה הוגדרה בפסיקה כזכות מעין קניינית אשר מאפשרת למוטב ההערה למנוע את ביצוען של פעולות במקרקעין ובעיקר עסקאות נוגדות.
היתרונות ברישום הערת אזהרה נעוצים בהיותה פעולה טכנית קלה ומהירה לרישום, וכן בעליותיה הזולות של הפעולה. לכן ביצוע הפעולה מהווה את אחת האינדיקציות הברורות לכך שהרוכשים נהגו בתום לב ועשו את המוטל עליהם על מנת להזהיר צדדים שלישיים מפני עסקה נוגדת. כך למשל במקרים רבים נדונו תוקפן של עסקאות ראשונות בזמן לעומת עסקאות מאוחרות וכן תקופה של מי מבין העסקאות גובר.
השלמת העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין:
עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כך שעד למועד זה הזכויות הרשומות לטובת הרוכשים הן זכויות חוזיות ולא קנייניות. העדר מעקב של הרוכשים כי עו"ד מטעמם השלים את רישום הזכויות עלול להתגלות מספר שנים מאוחר יותר בעת מכירת הדירה, רישום היורשים, ביצוע פרויקט תמ"א 38 וכיו"ב.
מכל מקום, רישום מאוחר של זכויות בלשכת רישום המקרקעין מטיל בסכנה את זכיותיהם של הרוכשים, ועלול במקרי קיצון להוביל לכך שעסקה מאוחרת בזמן תוקף תוקף משפטי על עסקה ראשון אפילו לאחר ששולמה כל התמורה.
מהי עסקה נוגדת?
כאמור לעיל, עסקה נוגדת מאופיינת בתחרות בין שתי עסקאות אשר קיומה של כל אחת מהן מחייב את הפרתה של השנייה. ייתכנו מקרים בהם עצם המחלוקת לגבי תוקפן של העסקאות לא יעיד על חוסר תום לב של מי מהצדדים. כך למשל ייתכנו מקרים בהם בעליו של מגרש מוכר חלקים מהמגרש למספר רוכשים שונים, כבסוף מתגלה כי החלקים שנמכרו גדולים מגודלו של המגרש. במקרים אלו תיתכן תחרות בין הרוכשים השונים בשל טעות חישוב של המוכר.
בנוסף, ייתכנו מקרים בהם המחלוקת תהיה בין יורשיהם של הצדדים, ואפילו בין היורשים של היורשים אשר כלל לא מודעים להתחרשויות שאירעו בין הצדדים לעסקה בעת ביצועה. במקרים אלו מרבית הטענות יגובו באמצעות מסמכים ולא לפי העובדות הידועות לצדדים.
כיצד מכריעים זכותו של מי גוברת?
סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את אמות המידה להכרעה מי מבין העסקאות גוברת. תחילה, קובעים כי כוחה של העסקה הראשונה גובר, אלא אם הצד השני פעל בתום לב, רכש את זכויותיו בעבור תמורה (לא מדובר בעסקת מתנה) וכי הזכויות נרשמו על שמו בתום לב. לצורך כך נקבע כי רישומה של הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון תהווה אינדיקציה ברורה להיותה תם לב, ולמעט מקרים בהם לא היה ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש או במידה והרוכש השני ידע על העסקה ואופיין כחסר תום לב.
בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך ה"פ (מרכז) 5507-02-16 מגדל טופ - נדל"ן בע"מ נ' יהונתן יפת,נדרש בית המשפט להכריע כוחה של איזו עסקה (מבין 2 עסקאות נוגדות) גובר בהתאם לעובדות המקרה הבאות. המוכר בעסקה שבנדון רכשו את זכויותיהם בנכס בשנת 1988, ולאחר מכן בשנת 1990 מכרו את זכויותיהם למשפ' יפת. האחרונים שילמו את מלוא התמורה בעבור הדירה, אך לא רשמו לטובתם הערת אזהרה ולא השלימו את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
בעבור כ- 20 שנה מהמועד בו רכשו משפ' יפת את זכויותיהם נערכו משאים ומתנים לצורך פיתוח המקרקעין עליו בנוי הנכס וכן סביבתם בשל ריבוי הבעלים הפניה נעשתה לפי צורך הרישום בלשכת רישום המקרקעין, מכיוון שהרוכשים לא רשמו את זכויותיהם הפנייה וההתנהלות נעשו מול המוכרים.
במסגרת זו נוהלו הליכי משא ומתן והליכים משפטיים אשר אישרו את מכירת הנכס לידי הקונה, חב' יזמית בתחום הנדל"ן. כמו כן, במהלך ההליכים שבוצעו גילו יורשיהם של הרוכשים (היורשים של משפ' יפת) כי לא נרשמה לטובתם ה"א, כי העסקה לא הושלמה ברישום ואף כי ישנה נוגדת התנהלת ברקע הדברים. לכן, בשלב מאוד מאוחר ולאחר שהעסקה אושרה נרשמה הערת אזהרה כעבור למעלה מ- 25 מעת ביצוע העסקה הראשונה.
לנוכח זו נקבע ע"י בית המשפט כי כוחה של העסקה הראשונה בזמן נסוג מול העסקה השנייה, וזאת בשל השיהוי הניכר ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. מיותר לציין כי לו הייתה נרשמת הערת אזהרה היה מתאפשר לחברה היזמית לגלות מבעוד מועד כי ישנו רישום בגין התחייבות לעשות עסקה על זכויותיהם של המוכרים. כן נקבע כי החברה היזמית לא יכלה לדעת על התקיימותה של העסקה וכי לא הוכח כי היא התנהגה בחוסר תום לב.
לכן, ובשים לב לאמור לעיל, נקבע כי כוחה של העסקה השניי
ה גובר.
"
