מבוא:
סביר להניח שמרבית רוכשי הדירות מקבלן לא יבחינו בכך ששטחה של הדירה או של אחד החדרים בה (לפחות) קטנים מהשטח שצוין במפרט הטכני, בתכניות המכר ואפילו מהשטח המינימאלי המוגדר לחדר על פי תקנות התכנון והבניה.
אחד החסרונות הבולטים ברכישת דירה על הנייר נעוץ בהעדר יכולת לבחון את מצבה הפיסי ומאפייניה במועד החתימה על הסכם המכר, כך שבמרבית המקרים הרוכש מתוודע לראשונה למאפייניה, למצבה ולפגם הנעוץ בשטחה הקטן של הדירה רק לאחר השלמת הבנייה, קבלת טופס 4 ומסירת הדירה לידיו.
ייאמר כבר עתה כי, ליקויים וכשלים הקשורים לשטחה של הדירה נכנסים בגדרםן של ליקויים אי התאמות שאינם ניתנים לתיקון, ובנוסף גם לקטגוריה של "ליקויים שקופים", כלומר: כליקויים שרוכש סביר אינו יכול לגלותם בבדיקה סבירה. ההגדרה לליקוי שאינו ניתן לתיקון היא יציר הפסיקה.
על כן מדובר בהגדרה שאינה חד משמעית, נתונה למספר פרשנויות ולמגוון רחב של סעדים להם זכאי הצד שנפגע. אמנם, ראוי לציין כי, במרבית המקרים בתי המשפט יפסקו פיצויים מסוג ירידת ערך בעטיים של ליקויים שאינם ניתנים לתיקון.
השטח דירה או החדרים קטן מזה שצוין בתכניות או במפרט הטכני:
הקדמת מילים – יש לבדוק את מצבה הפיסי של הדירה לעומת מסמכי העסקה:
במעמד החתימה על הסכם המכר הקבלן נדרש לצרף את המפרט הטכני כנספח, וכן סט של תכניות שכולל תשריטים בקנה מידה מתאים ותקני. בין התשריטים הללו ניתן למצוא את תכנית הדירה ותכנית הקומה בה היא נמצאת. להלן, רשימה חלקית של התכניות שעל היזם לצרף:
תכניות אלו יצורפו כחלק בלתי נפרד של המפרט:
1. תכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ–50:1 הכוללת מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה.
2. תכנית הקומה בה נמצאת הדירה בקנה מידה לא קטן מ–100:1 הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה
3. תכנית קומה טיפוסית בקנה מידה לא קטן מ–100:1 הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה.
חובתו של היזם לצרף מפרט טכני להסכם המכר מעוגנת בסעיף 2 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). את תוכנו וצורתו של המפרט על היזם לערוך בהתאם לטופס שנקבע צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974.
"2. (א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש."
במסגרת זו, על היזם לפרט מהו שטח הדירה, מספר החדרים, החלוקה למערכות וכו'.
המפרט הטכני והתשריטים צריכים לאפשר לרוכש למדוד את שטח הדירה באופן מדויק, להיחשף לחלוקת החדרים ולבדוק מהו שטחו של כל חדר וחדר. כמו כן, המידע שבמפרט צריך לכלול התייחסות לשיטת החישוב (ברוטו – ברוטו, פלדלת, נטו וכו').
הואיל ושטח הדירה נחשב לנתון מהותי בהסכם המכר, בעוד שישנן מספר שיטות לחישוב שטח הדירה אשר מביאות לתוצאות שונות – מתעוררות לא פעם מחלוקות בין רוכשי דירות שמתלוננים על הטעיה לעומת יזמים שטוענים כי מדובר בטעות בהבנת הדברים.
"גודלה של דירה הינו נתון יסודי בכל עסקת מכר דירה. למרות חשיבות שטח הדירה, לא נקבעה בחקיקה הגדרה אחידה ומדויקת של שטח דירה, חרף העובדה ששטח הדירה נעשה בו שימוש לצרכים רבים ובכל שימוש נעשית שיטת חישוב שונה ואחרת לאותם צרכים. כך למשל, הגדרת שטח דירה לצורכי הרישום בלשכת רישום המקרקעין שונה מהגדרת דירה לצורכי ארנונה כפי שמגדירה אותו הרשות המקומית, ואף הגדרת דירה בהתאם לחוק המכר (דירות), כפי שמפורט בצו מכר דירות, שונה מהגדרת שטח דירה לצורכי ארנונה או שטח דירה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
בשל עובדה זו, שטח דירה הינו מושג בעייתי, ולא תמיד ניתן לדלות מידע זה מהמאגרים השונים, שעה שכל מאגר רושם את שטח הדירה בהתאם לשיטת החישוב שאומצה על ידי אותו מאגר, ולא תמיד ניתן לדעת אם שטח הדירה כולל את שטח הרצפה או את השטחים מתחת לקירות של הדירה או האם שטח הדירה כולל מרפסות סגורות ו/או מרפסות מקורות ואם הוא כולל מחסן ו/או הצמדות, כגון חניה או כולל גם חלק יחסי בשטחים המשותפים של הבניין המשותף"
סטייה בין השטח המופיע במסמכי העסקה לבין השטח הקיים בפועל:
לאור האמור לעיל, אין צורך להסביר מדוע על הרוכש לקבל את החזקה בדירה כשהמפרט ותכניות המכר הרלוונטיות בידיו. לפי סעיף 7 למפרט הטכני – היזם יכול לסטות ב- 2% ממידות הדירה (או 5% משטח הגינה) וב- 5% מהפריטים.
על כן, גריעה של 2% משטח הדירה לא תחשב להפרת התחייבויותיו של היזם ואף לא תזכה את הקונה בפיצוי (למעט חריגים שיפורטו בהמשך).
חובתו של היזם לגרום לכך שהמורכבות הקיימת בין חוק המכר דירות והצו למפרט לבין שיטות החישוב – תדורנה בכפיפה אחת נדונה ביתר שאת בהליך תא (ת"א) 5507-05-17 פירסוב נ' נוה - גד בנין ופיתוח בע"מ (פורסם בנבו, 20/03/2020) (להלן: "עניין פירסוב").
בפסק הדין שניתן בעניין פירסוב בית המשפט חזר (ובמידה מסוימת הרחיב את היקף ההגנה לרוכש הדירות) על ההלכה הבאה:
"לא רק שהקבלן חייב להציג בפני הרוכשים, באורח נהיר ומובן את שטחה "נטו" של הדירה הנרכשת, כך שידעו מה הם קונים. אלא גם מרכיבים שבתוך הדירה, ומאיימים לגרוע משטחה "נטו", יש לגלות למתקשר בהסכם-מכר קודם להתקשרות."
לפי עובדות המקרה שפורסמו בעניין פירסוב, התובעים רכשו מאת הנתבעת דירת מגורים. לפי המפרט הטכני הובטחה להם דירה בשטח של כ- 126 מ"ר על פי שיטת חישוב ברוטו (אשר כוללת את הקירות), ואילו לפי תכניות המכר הובטחה להם דירה באותו השטח רק לפי שיטת חישוב נטו (כלומר שטח רצפה).
בחישוב שנערך לפי שיטת ברוטו – נימצא כי הפער בין שטחה של הדירה לפי התכניות לעומת זה שנבנה בפעל הינו זניח ועומד על מספר סנטימטרים בודדים. אולם, הפער בין שני השטחים עומד על כ- 9 מ'. כלומר, פער הגבוהה בהרבה מ- 2% שמותרים לפי החוק.
במסגרת פסק הדין, נקבע באופן חד משמעי כי לרוכש זכות להסתמך על מצג שיצרה החברה בתשריטים, שהם גוברים על האמור במפרט ושמסירת דירה ששטחה נמוך מזה שנקבע בתשריט מהווה הפרה של ההסכם (לא צוין אם מדובר בהפרה יסודית או לאו). במסגרת פסק הדין נקבעו פיצויים בסך של עשרות אלפי ₪ בגין ירידת ערך.
השטח של אחד מחדרי הדירה (לפחות) קטן מזה שנקבע בתקנות:
בנוסף לחובתו של היזם לספק מידע שיאפשר לחשב את שטח הרצפה של הדירה (שיטת חישוב נטו) ולמסור דירה שהסטייה לגבי שטחה אינה עולה על 2% - עליו לוודא כי השטח של חדרי הדירה ומערכותיה לא יפחת מהשטח המינימאלי שנקבע בתקנות.
חובה זו של היזם נגזרת בראש ובראשונה מסעיף 4(א)1 לחוק המכר דירות לפיו המוכר לא עמד בהתחייבויותיו אם " הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה".
השטח והמידות של חדר מוגדרים מעוגן בתקנה 2.04 לתוספת הראשונה בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות התכנון והבניה"). במסגרת זו, נקבע כי שטחו של חדר בדירת מגורים לא יפחת מ- 8 מ"ר (ו- 14 מ"ר אם מדובר בדירת חדר) ורוחבו המינימאלי יעמוד על 2.6 מ'.
לשטח ולמידות של החדרים בדירת מגורים (וכך גם לשטח המטבח, מקלחת ויתר מערכות הדירה) יש חשיבות רבה והשלכות כלכליות נרחבות. חדר אשר אינו עומד בקריטריונים שנקבעו בתקנות עשוי להפוך לחצי חדר או חדרון.
המשמעות מאחורי הסטייה במידות של הדירה ושטחה היא שמספר החדרים בדירה קטן, כך שבמקום 4 חדרים יש מקבלים 3.5 חדרים. במקרה בו התגלתה סטייה ביותר מחדר אחד – הצמצום במספר החדרים יגדל והנזק הוא משמעותי יותר. בגין אי התאמה מהסוג הזה ראוי לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך.
להבדיל מסטייה בשטח הדירה העולה על 2% (בניגוד להוראות חוק המכר דירות), במקרה של סטייה מתקנות התכנון והבניה חלים הכללים הבאים:
אין ליזם אפשרות למסור דירה שאינה עומדת במידות שנקבעו בתקנות התכנון והבניה.
אין מנגנון "הכלה" בשיעור של 2% מהשטח שנקבע בתקנון.
אין הכרח למדוד את יריד הערך לפי היקף הסטייה, אלא ניתן גם לפי הגדרת מספר החדרים.
כאשר ניתן לחשב את שטח הדירה בעזרת הנתונים שמופיעים בתשריט ובאמצעות פעולת כפל פשוטה – הרוכש לא יכול שנמסר לו מידע חלקי, מעורפל או מטעה.
לא מצופה מהרוכש לדעת מהו השטח המינימאלי של דירה על פי התקנות והיזם לא יצא לידי חובה עם ציין בתשריט ששטח הדירה לא עומדת בהוראות תקנות התכנון והבניה.
וכך, בהליך תא (חי') 522-03 רונאלד גולדשטיין נ' יעקב גלבוע (פורסם בנבו, 17/12/09) (להלן: "עניין גולדשטיין") קבע בית המשפט כי אי התאמה ביחס לגודל החדרים הינה אי התאמה מהותית אשר נכנסת בגדרו של סעיף 4א(א)(2) לחוק המכר דירת.
"הליקוי בגודל החדרים הינו ליקוי חמור ומהותי. אך החשוב לענייננו הוא שהמדובר בליקוי המהווה אי התאמה נסתרת. הכוונה לאי התאמה כזו שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות התובעים."
ובהמשך של עניין גולדשטיין, נוספו הדברים שלהלן:
"ההנחה הרעיונית בגין פיצוי בראש נזק זה הינה כי סביר שליקויי הבנייה בכלל, והליקוי בגודל שניים מהחדרים בפרט, ישפיעו במידה זו או אחרת על ערך הדירה ועל התמורה שיקבלו התובעים בעתיד בעת שיבקשו למכרה, תוך שיפעלו בהתאם לחובת הגילוי המוטלת עליהם, ויספרו לקונה עתידי אודות הליקויים הללו".
לסיכום:
לפי חוק המכר דירות – היזם רשאי למסור דירה ששטח קטן ב- 2% מהשטח שצוין בהסכם המכר (או בנספחיו), כאשר מעבר לכך הסטייה תחשב להפרה של התחייבויותיו ותזכה את הקונה בפיצוי.
לעומת זאת, הפרה התחייבות בגין מסירת דירה ששטחה אינו עומד במידות המינימאליות שנקבעו בתקנות התכנון והבניה אינה ניתנת לריפוי בתואנה שניתן לסטות בשיעור של 2%. במקרה זה, ישולם פיצוי בגין ירידת ערך אשר יכולה להתבטא בהקטנת מספר החדרים ולא בשיעור הסטייה משטח הדירה.
