ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

התקבלו טענות של רוכשים להגדלת הפיצוי בשל ליקויים ונדחו טענות של היזם להקטנת הפיצוי בשל הזמנת שינויים


מבוא:

המועד שנקבע בהסכם המכר למסירת הדירה יוצר מרוץ כנגד הזמן לצורך השלמת כל עבודות הבנייה, קבלת טופס 4 ומסירת הדירות כשהן ראויות למגורים. היות שלמועד מסירת הדירה ישנו חשיבות רבה הן מבחינת הרוכש והן מבחינת המוכר (היזם) נעשים מאמצים רבים למסירת הדירה קרוב ככול הניתן למועד החוזי שנקבע.

למאמר מקיף בעניין איחור במסירה לחצו כאן!

עם זאת, בלא מעט מקרים מועד המסירה החוזי שנקבע בהסכם המכר שנחתם בין היזם לבין הרוכש חולף מבלי שהתקבל טופס 4 לפרויקט ומבלי שניתן למסור את הדירה. כתוצאה מכך, במרבית המקרים לכל אחד מהצדדים יש טענות ודרישות כלפי הצד השני. מבחינת הרוכש, מדובר בדרישות לקבלת פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בהתאם להוראות חוק המכר דירות, ואילו היזם מעלה בדרך כלל טענות שעניינן דחיית מועד המסירה.

התנהלות זו אשר חוזרת על עצמה לא מעט, הובילה למספר רב של מחלוקות משפטיות שבמרכזן טענות משפטיות דומות - כמעט זהות, מחלוקות אשר הגדירו מבחנים משפטיים וכללי אצבע לפתרון סכסוכים שבמרכזם איחור במסירת דירה מקבלן.

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה מקבלן – לחצו כאן!

בסדרת מאמרים מקיפה שכתבנו בנושא איחור במסירת דירה מקבלן ואשר הועלו לאתר זה נסקרו גורמים שונים אשר משפיעים על גובה הפיצוי, משך האיחור במסירת הדירה, הגדרתו של הפיצוי כהפרה יסודית אשר מזכה בפיצוי מוסכם ועוד מגוון רחב של מאמרים אשר מכסים את מלוא הנושאים שקשורים לאיחור במסירת דירה.

בהליך ת"ק 10464-09-18 דוידוביץ ואח' נ' עמרם את מסיקה יזמות ובניה בע"מ (פורסם בנבו, 24.02.19), שנדון לאחרונה במסגרת תביעה קטנה שהוגשה נגד חברה יזמית שאיחרה במספר חודשים בודדים במסירת הדירה, נדרש בית המשפט להכריע במספר סוגיות שאף הן עולות תדיר במחלוקות שמתגלעות אגב איחור במסירת הדירה, כדלהלן:

איחור במסירת דירה - באילו מקרים מוצדק לדחות את מועד המסירה

  1. האם שביתות ועיצומים מצדיקות את דחיית מועד המסירה החוזי ופוטרות את היזם מתשלום פיצוי?

  2. באילו מקרים יידחה מועד המסירה עקב תלונות של רוכש דירה על מצבה הפיסי?

  3. האם ניתן למסור את הדירה לפני שמוני חשמל נרשמו על שם הרוכש?

  4. האם ניתן לדחות את מועד המסירה שנקבע בהסכם המכר באמצעות החתמת הרוכש על טופס הזמנת שינויים, והאם הרוכש יכול להתכחש להסכמה זו בשל טענות אילוץ וכפיה?

לפי חוק המכר דירות, הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת הדירה מושפע ממשך תקופת האיחור ומדמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים, כך שבעבור כל חודש איחור ישולם פיצוי הגבוהה פי 150% או 125% (תלוי באיזה חודש של האיחור מדובר) משכר הדירה של הדירה בשוק החופשי.

במקרה דנן, לצורך הוכחת דמי השכירות הראויים התובעים צרפו חוות דעת שמאית ממנה עלה שיש להעמיד את שכר הדירה על 4,000 ₪ אשר מסתכם לאחר הצמדתו למקדם הפיצוי בגובה של 150% על 6,000 ₪ לכל חודש איחור (לאחר 8 חודשי איחור יש להעמיד את מקדם הפיצוי על 125% משווי הדירה).

לפיכך, וכפי שניתן לראות, המחלוקת שנותרה פתוחה בין הצדדים עסקה בהגדרת משך תקופת האיחור אשר בגינה יש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי. במאמר מוסגר יצוין כי טענות אלו עשויות להשתנות ממקרה למקרה, בדיוק כפי ש- במאמר קודם שנכתב בהקשר של איחור במסירת דירה הטענות שעסקו במשך תקופת העיכוב התמקדו בעיכובים שחלו בהוצאת היתר הבנייה אשר החל ממנו נקבע מועד המסירה החוזי.

האם ניתן לדחות את מועד המסירה בעקבות שביתות ועיצומים:

על פי עובדות המקרה שתוארו בפסק הדין עולה כי הנתבעת, החברה היזמית, טענה להגנתה שהתקיימו מספר מקרים ואירועים אשר מצדיקים את דחיית מועד המסירה החוזי. מבין הטענות שהועלו ניתן למנות עיכובים שנעוצים בחברת החשמל בהתקנת מוני חשמל, שביתה של הרשות המקומית שעיכבה הוצאת טפסי 4 ועוד טענות נוספות ועוד גורמים שהוגדו מבחינת הנתבעת ככח עליון.

טענות אלו, נועדו לדחות מועד המסירה בשל עיכובים שמקורם בגורמים חיצוניים דומות במהותן לסיבות דחייה שנעוצות בעיכובים או עיצומים ברשות הכבאות, קריסה של קבלן מבצע, בדרישות מפתיעות שהועלו כתנאי לקבלת טופס 4 ועוד כהנה וכהנה שכיחות אשר חוסות תחת ההגדרה של כח עליון.

במקרה שלפנינו טענותיה של הנתבעת לדחיית מועד המסירה בשל נסיבות של כח עליון נדחו משום שלא הובאו ראיות ואסמכתאות כי חלו עיכובים כנטען או שעיכובים אלו הובילו לדחיית מועד המסירה.

עם זאת, במאמרים נוספים שהועלו לאתר זה נראה כי בתי המשפט גילו יחס אמביוולנטי לגבי טענות אלו, כך שבחלק מהמקרים מועד המסירה החוזי נדחה לבקשתן של חברות יזמיות, ואילו בחלק האחר של המקרים נוסחו מסקנות שמקנות תחולה גורפת שמחילה את תחולתן על מקרים אחרים.

דחיית מועד המסירה בשל מצבה הפיסי של הדירה:

רוב הסכמי המכר קובעים כי הדירות תימסרנה לידי הרוכשים לאחר שיתקבל טופס 4 לפרויקט וכאשר הדירות ראויות למגורים, אך לא אחת גם לאחר שמתקבל טופס 4 לפרויקט מתעוררות שאלות ומחלוקות באשר להיותה של הדירה ראויה למגורים.

שאלות אלו עשויות לנוע בין שלל טענות שגורסות שדי בהצטברות של ליקויים קטנים כדי להפוך את הדירה ללא ראויה למגורים, דרך ליקויים ואי התאמות ברמות חומרה משתנות שכוללות ליקויים בטיחותיים ועד למצב בו תשתיות הדירה אינן פועלות.

הקשר בין איחור במסירת הדירה לבין הופעתם של ליקויים נובע מתוך הסברה שכאשר יש איחור במסירת הדירה מתחיל מרוץ לצמצום תקופת האיחור גם אם הדבר מושג באמצעות סיום מהיר של העבודות ומסירת דירות ברמת גימור שאינה תואמת את הציפיות של הרוכש.

במקרה שלפנינו, נטען כי ישנה אי התאמה בין הפירוט והכמויות שבמפרט הטכני לבין מספר מפסקי החשמל, הברזים, מכסים לאסלות וכלים סניטריים נוספים שהותקנו בדירה. אולם, לאחר שטענותיהם של הצדדים בעניין זה הועמדו למבחן המציאות נקבע שהליקויים ואי ההתאמות אינם מצדיקים את לדחות את מועד המסירה לאחר שניתן טופס 4 לפרויקט.

עם זאת, ראוי לציין שאין בפסיקה גישה אחידה ביחס להשפעתם של ליקויים ואי התאמות, כך שלצד החלטות כמו אלו שתוארו לעיל ניתן למצוא גישות מחמירות יותר שדוחות את מועד המסירה. לפיכך, ברי כי מדובר בנושא שעשוי להיות מושפע מאוד מהאופן בו כתבי הטענות ייערכו.

האם ניתן למסור את הדירה לפני שמוני החשמל נרשמו על שם הרוכשים:

מקריאה של פסק הדין עולה כי לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט התובעים הוזמנו לקבל את החזקה בדירה ואף חתמו על פרוטוקול מסירה מתאים, אך לאחר מכן התברר להם כי הדירה כלל אינה מחוברת לחשמל. בהמשך, גם לאחר שהדירה חוברה לחשמל, התובעים טענו שלא ניתן לבצע מסירה עד אשר מוני החשמל ירשמו על שמם.

בהקשר זה, בית המשפט קבע שאין ספק שדירה שאיננה מחוברת לחשמל אינה ראויה למגורים, ועל כן מועד המסירה בפועל נדחה עד לחיבור הדירה. אולם, משעה שהדירה חוברה לחשמל היה על הרוכשים לקבל את החזקה וזאת ללא קשר אם המונים היו רשומים על שמם או לאו.

ביחס לנושא זה, בית המשפט הותיר את נטל ההוכחה על מועד חיבור הדירה לחשמל, וזאת למרות שהגורם המתאים לכך הינה החברה היזמית. שכן, את כל הביקורות מול חברת החשמל היא הזמינה, תיעדה ויזמה.

למאמר נרחב שעוסק בדחיית מועד המסירה בשל כל עליון - לחצו כאן!

האם ניתן לדחות את מועד המסירה בשל הזמנת שינויים:

הנתבעת טענה כי הוראות הסכם המכר שנחתם קבעו שבגין שינויים שיוזמנו לבקשת הרוכשים מועד המסירה ידחה ב- 30 יום לכל הפחות או לפרק זמן אחר שיקבע בין הצדדים. עוד טענה הנתבעת כי, התובעים הזמינו שינויים נרחבים אשר בגינם נחתם נספח חיצוני לדחיית מועד המסירה ב- 12 שבועות. מלבד זאת, הנתבעת העלתה טענות נוספות אשר מצדיקות את דחיית מועד המסירה לפרק זמן נוסף כמו איחורם של התובעים בתשלום התמורה בעבור השינויים במשך 30 יום.

למאמר שעוסק בביטול הסכמים שדחו יתר על המידה את מועד המסירה - לחצו כאן!

לעומת זאת, התובעים טענו כי הנתבעת הכריחה אותם לחתום על נספח לדחיית מועד המסירה, אחרת השינויים שהוזמנו על ידם לעומת המפרט הטכני והתכניות לא יבוצעו. עוד טענו התובעים כי ישנם חילופי הודעות שתומכות בטענתם, ומה גם שתקופת הדחייה איננה סבירה ואיננה פרופורציונאלית ביחס להיקף השינויים שהוזמן.

את תוקפו של הנספח לדחיית מועד המסירה בית המשפט בחן לאור טענות הצדדים ובהתאם לפס"ד שמש שניתן לפני מספר חודשים. תחילה, בית המשפט בחן את התנאים שנקבעו לצורך דחיית מועד המסירה ובהם שקיפות, הסכמה ומדתיות, ובתוך שכך הוא הגיע למסקנה כי התנאים הללו אינם מתקיימים בעניינו. כן נקבע כי הוראות ההסכם שדחו את מועד המסירה הן למעשה תניית פטור אשר אינן עולות בקנה אחד עם הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות ועם האיסור שחל להתנות בענייניו.

לאור תוצאה זו, ביתה המשפט צמצם את משך העיכוב מ- 12 שבועות ל- 4 שבועות בלבד.

בסיכומו של דבר, בכתב התביעה התובעים טענו לאיחור של כחמישה חודשים, ואילו הנתבעת טענה שכל הגורמים העליונים מצדיקים את דחיית המסירה באופן שהעיכוב הנטען נהפך להקדמה של המסירה ב- 3 חודשים. אולם, התוצאה הייתה כי הנתבעת איחרה ב- 3 חודשים במסירה.

תשלום פיצויי עוגמת נפש:

התובעים דרשו פיצויים נוספים בשל עוגמת הנפש שנגרמה להם ובעקבות התנהלותה של הנתבעת, אולם בשים לב שבסופו של יום בית המשפט קבע את תקופת האיחור על כ- 3 חודשים טענתם זו נדחתה. בנסיבות, דחייה זו נראית הגיונית ומוצדקת לאור העובדה שנהוג להעמיד את הפיצויים על 10% מגובה הפיצוי הכללי, כל שגם סכומו של שיעור זה מוביל לפיצוי נמוך ולא משמעותי.

כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן

#חוקהמכרדירות #איחורבמסירתדירה #פיצויבגיןאיחורבמסירתדירת #ליקוייבניה #נדלןמקרקעין

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך