כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הגדלה) ובמיקומם משפיע באופן ישיר ומידי על שוויו של הנכס, מאפייניו, זכויות הבנייה, השימוש שניתן לעשות בו וההנאה שניתן להפיק ממנו.
השפעתם של מאפיינים אלו על נכסים חולשת (כמעט) על כל הסוגים, לרבות: נכסים מסחריים, פרטיים, צמודי קרקע, ברכישת דירה מקבלן, בעסקה יד 2, בנייה רוויה, בנייה לא רוויה, בתים משותפים וכו'.
הגישה הרווחת לפיה שטחו של המגרש וגבולותיו חשובים בעיקר בבתים פרטיים – אינה נכונה כלל וכלל, ולראיה כמות ההתנגדויות שהוגשו למוסדות התכנון כנגד בקשות לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 על ידי מגרשים סמוכים שטענו כי הבקשה כוללת חלק משטחם.
יחד עם זאת, ולמרות שאין צורך להפריז בחשיבותו של שטח המגרש וגבולותיו – לא פעם מתגלים בין בעלי זכויות במגרשים גובלים וסמוכים סכסוכים ומחלוקות משפטיות באשר לסטיות כאלו ואחרות שמשפיעות על זכויותיהם.
סכסוכים אלו יכולים להתגלות בעקבות סטייה קלה בבניית החומה שבמצטבר לאורך כל אורכה יוצרת שטח כלוא של עשרות מ"ר, קביעה מוטעית ולא מקצועית של גבולות המגרש שבחלוף השונים מתבררת על ידי אנשי מקצוע כשגויה, העדר התאמה לתכניות חדשות שאושרו וכו'.
מהי אי התאמה במקרקעין (בהקשר של מאמר זה)?
אי התאמה ביחס לשטחו של מגרש או כל נכס אחר מתייחסת לפער שבין מצבו הפיסי בפועל של נכם מסוים לבין המצב שמתואר במרשמים השונים (לשכת רישום המקרקעין, רמ"י, חברה משכנת וכיו"ב), בתכניות החלות על המגרש ובהליכי הרישוי שמכוחם הוצא היתר בנייה.
סוג אחד של אי התאמה נובע כתוצאה מאי התאמה בין התכניות (תב"ע) שחלות על המגש לבין התשריט שצורף להיתר הבנייה או לחלופין בין התשריט של היתר הבנייה לבין המצב הקיים בפועל.
סוג נוסף של אי התאמה נובע מתוך פלישה ונטיעה במקרקעין של הזולת כמו למשל בעת בניית מחסן על השטח של המגרש הסמוך, פלישה לשטחים של מקרקעין סמוכים בעת הרחבת הדירה, הקמת חומה או גדר על המגרש הסמוך וכיו"ב.
סוג אחר של אי התאמה נובע מתוך "טעויות היסטוריות" של קביעת גבולות בין מגרשים באופן בלתי מקצועי וללא מדידה תקנית שהצדדים הסתמכו עליה, כאשר הבנייה נעשתה לפי הנתונים הלא תקניים שהיו ברשותם באותה העת.
נכון להיום, ניתן לומר בוודאות כי קיימים עשרות אלפי מגרשים במדינת ישראל שקיימים בהם אי התאמות, חריגות ופלישות למקרקעין גובלים שבעליהם כלל לא מודעים על קיומם.
האם ניתן לגלות את אותן אי התאמות בבדיקות מקדימות לפני רכישת נכס:
אי התאמה ניתנת לגילוי, אך לצורך הוכחה וקביעה חד משמעית כי נעשתה פלישה למקרקעין – יש לבצע מספר בדיקות לא פשוטות, עבודה תחקיר מרוכבת, כיתות רגליים במספר רשויות, עלויות גבוהות ופעולות ממושכות שמחייבות הסתייעות במספר אנשי מקצוע.
מסיבות אלו (בעיקר עלות הבדיקות, ההשקעה והזמן שביצוען אורך), רוכשי (ומוכרי) דירות רבים מוותרים על הבדיקות הללו במסגרת הבדיקות המקדמיות שמבוצעות לפני רכישת נכס, ובכך מסתמכים על המצב הקיים, למעט מקרים בהם נדלקות נורות אזהרה שמחייבות לעשות כן.
עם זאת, לפני שפונים לאנשי מקצוע ניתן לבצע מספר בדיקות שיעזרו לנו לשלול או לבצע אימות ראשוני לחשש כי ישנה אי התאמה דרך המחשב כמו סיור במגרש, פניה לשכנים (לרשימת המלצות בעת רכישת נכס – לחצו כאן), ביקור בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בדיקה של מסמכי הבית המשותף (ככול שישנם), בדיקת מפות באתר גוב מאפ, ביצוע בדיקות במפ"י, בדיקה של התכניות החלות על הגרש, בדיקה דקדקנית של מסמכים רלוונטיים כמו הסכם שיתוף, חוזה חכירה וכו'.
במקרים בהם אי התאמות לא מתגלות לפני שמחליפים ידיים בנכס (הסכם מכר), דבר החריגה (או הפלישה) נודעת בדרך כלל כאשר מוגשת בקשה לקבלת היתר בנייה לצורך הרחבה או שינוי של הדירה שמחייבת הסתייעות במהנדס או אדריכל, מודד וכיוצא בזה.
מבחינת בעל הדירה שנפגע מאותה אי התאמה, הפתרון הוא באמצעות תיקון גבולות המגרש בדרך של הסכמה עם הבעלים של המגרש השכן, ובהעדר הסכמה – בהגשת תביעה שבסופה יינתן פסק דין שמסדיר את המחלוקת.
בהליך תא (קריות) 14481-06-14 יובל משה נ' צדוק נגולה, (פורסם בנבו, 01/09/2019), נדרש בית המשפט להכריע ביחס לבקשתם של התובעים להרוס חומה שנבנתה לפני יותר מ- 26 שנה ממועד מתן פסק הדין ואשר יצרה פלישה בשטח של כ- 26 מ"ר (לטענת התובעים). על הגבול של החומה הנתבעים בנו מחסן ועוד מספר מבנים שהכבידו על עלויות ההריסה.
עיון בפסק הדין מגלה כי המחלוקת ניטשה בין בעלי זכויות במקרקעין סמוכים שלהם גבול משותף, כאשר התובעים טענו כי הנתבעים, בעלי הזכויות במגרש הסמוך – יודעים כבר שנים רבות על החריגה מאז שרכשו את הנכס לפני כעשרים שנה, כי מדובר בחריגה ניכרת של עשרות מ"ר שגורעת מיכולתם להרחיב את דירתם כפי שהיו רוצים ושהפסיקה מכירה בזכותה הכמעט מוחלטת למנוע פגיעה בזכויותיהם הקנייניות.
מנגד, הנתבעים שללו בתוקף כל ידיעה בדבר החריגה בזמן רכישת הדירה על ידם, טענו כי מדובר בשטח שקטן בהרבה מזה שהתובעים מציינים, כאשר האחרונים הגדילו בעצמם את שטח מגרשם כאשר פלשו לשטחים ציבוריים, שעלויות תיקון החריגה הן גבוהות ביחס לתועלת שהנתבעים יפיקו מכך ועוד מספר טענות שתומכות בטענתם שהתקבלה בסוף.
בסיכומו של דבר, בית המשפט העדיף את טענות התובעים וקבע שאין להרוס את החומה וזאת, בין היתר, מהטעמים שכל אחד מהצדדים הרחיב את שטח מגרשו על חשבון שטחים ציבוריים, ששטח שבמחלוקת קטן בהרבה אם מקטינים את אותו השטח שפלשו אליו, ומשכך גם את ההשלכות של אותה פלישה.
בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי עילת התביעה התיישנה מהטעם שלא הוכחה חזקה נוגדת במקרקעין שהנתבעים השלימו איתה. שכן, הבעלים הקודם שמכר את דירתו לתובעים הסכים לבניית החומה במיקומה הנוכחי, אך לא ידע על הפלישה, ומשכך אין לראות בכך כחזקה נוגדת.
בית המשפט דחה את טענת הנתבעים לפיה יש להכשיר את מצבו הקיים של המגרש לאור הוראות הסכם המכר עליו חתמו התובעים בעת רכישת הנכס. בית המשפט קבע שאין לזקוף לחובת התובעים את העובדה שלא מדדו את המגרש וקבע שאין לצפות כי רוכש סביר מן השורה יעשה זאת.
בסיכומו של דבר, בית המשפט בחן את המצב בפועל וקבע שיש לדחות את התביעה מהטעם שגם התובעים הרחיבו את מגרשם בניגוד להוראות הדין ושעלויות פירוק החומה יעלו על התועלת שתצמח מכך.
עם זאת, בית המשפט קבע שאם בעתיד הרשות המקומית תדרוש מהתובעים להחזיר את השטח שאליו פלשו מה שיקטין משמעותית את שטח מגרשם – תעמוד להם הזכות לדרוש את הריסת החומה והחזרת המצב לקדמותו.
במקום זאת, בית המשפט פסק לטובת התובעים דמי שימוש ראויים שישקפו את עלות השימוש באותה רצועת קרקע.
סיכומו של דבר:
לפני רכישת דירה, ובייחוד אם מדובר בבית פרטי, מומלץ לבצע בדיקות נוספות מעבר למצבו הפיסי של הנכס מבחינת ליקויים ועבירות בנייה, ולהרחיב את הבדיקות הקניינות באופן שיכלול התאמה של מצבו הפיסי והרישומי של הנכס לתכניות שחלות על המגרש.
