הוצאתו של פרויקט תמ"א 38 מהכח אל הפועל מצריך את קבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות. אולם, וכפי שידוע לנו, קבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות לא מתאפשרת תמיד, וזאת בשל התנגדות של בעלי דירות אשר אינם מעוניינים בפרויקט, תופעת סחטנות הנובעת מאמונתם של דיירים שעיכוב הפרויקט על ידם יקנה להם יתרונות ותמורה נוספת והתנגדויות הנעוצות בטעמים עניינים.
משכך, ועל מנת למנוע מצב בו קומץ בעלי דירות יסכלו את ביצועם של פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (אשר הוגדר כאינטרס לאומי) מאפשר חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") לכפות את רצון רוב בעלי הדירות התומכים בפרויקט על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט. ואולם, סיכויי הצלחתם של "רוב בעלי הדירות" בבית המשותף לאשר את הפרויקט המבוקש על ידם חרף התנגדות המיעוט תלויה בהתנהלותם לכל אורך הדרך בה פעלו לאישור הפרויקט. וליתר דיוק: התנהלות הנציגות בעלי הדירות שנבחרה על ידי רוב בעלי הדירות בעת ביצוע תפקידיה "כיד הארוכה" של יתר בעלי הדירות בבניין.
אם כן, במה דברים אלו אמורים?
נציגות הבית המשותף מורכבת ממספר מצומצם של בעלי דירות שנבחרו כדין באספת הבית המשותף לייצג את שאר בעלי הדירות בהליכים הדרושים לאישור וביצוע הפרויקט, בחינת האפשרויות העומדות לרשות בעלי הדירות, בחירת היזם, ניהול משא ומתן, בדיקת התמורות וכיו"ב. מיוצר לציין כי כל אחת מהפעולות עליהן אמונה הנציגות טומנות בחובן פעולות ובדיקות נלוות אשר משפיעות על כלל בעלי הדירות ואשר נבדקות לעומק בעת פניה למפקח על הבתים המשותפים.
על מנת שניתן יהיה לפנות למפקח על הבתים המשותפים מכח חוק החיזוק חל הצורך לעמוד במספר תנאים מקדמיים הכוללים קבלת הסכמתם של לפחות 2/3 מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף, קבלת אישור תכנוני לביצוע הפרויקט מאת מוסדות התכנון, וכן תנאים נוספים שנקבעו בפסיקה הבוחנים את התנהלותם של בעלי הדירות.
בפסק דין שניתן בהליך רע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח', נדרש בי המשפט העליון להכריע האם טענותיו של בעל דירה כנגד ביצוע פרויקט תמ"א 38 נמצאת בגדר מתחם הסבירות (ומשכך מדובר בטענות מוצדקות) או שלחלופין מדובר בטענות שרירותיות אשר נועדו לסכל את ביצוע הפרויקט.
ניתן לשים לב לסקירתו של בית המשפט כבר בתחילת פסק הדין את הבדיקות שנעשו בערכאות הקודמות (ערכאה ראשונה - המפקח על הבתים המשותפים1 ערכאת ערעור - בית המשפט המחוזי) אשר בחנו את התנהלותם של בעלי הדירות (כשלעניין זה מדובר למעשה בתוצאות התנהלותה של הנציגות). מעיון בפסק הדין נראה כי 2 הערכאות הקודמות לא מצאו פגם בהתנהלותם של יתר בעלי הדירות, לרבות:
בדיקה האם הופר השוויון בין בעלי הדירות?
האם הרוב נהג בתום לב?
בדיקת התכנית המוצעת שהתקבלה על ידי בעלי הדירות לעומת תכניות אחרות, ובכלל זאת גם ביחס לתכנית חלופית המוצעת על ידי בעל הדירה המתנגד.
בחינת טענותיו של בעל הדירה המתנגד וטענותיו.
האם ישנם פערים במפרט הטכני של מי מבעלי הדירות?
האם הפגיעה בזכויותיו הקנייניות של בעל הדירה המתנגד בטלות לעומת התועלת שתצמח מהפרויקט.
כאמור לעיל, ביחס לכל המבחנים לעיל המיוחסים להתנהלותה של הנציגות נקבע כי לא נפל כל דופי, ומשכך אין לקבל את טענות המערער אשר נחזות להיות ככסות לרצונו האמתי לסיכול הפרויקט ולהותרת מצבו של הבניין על כנו.
