בתאריך 04/03/2021, פורסמו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), תשפ"א-2021 (להלן: "תקנות הוכחת השלמת בנייתה של דירה") אשר קובעות אמות מידה למסירת דירה מקבלן.
לפי התקנות, יראו בדירה שנרכשה מקבלן כאילו בנייתה הושלמה אם התקיימו בעניינה מספר תנאים מצטברים, כמפורט להלן:
1. התקבל אישר אכלוס (טופס 4) או תעודת גמר (טופס 5).
2. הדירה חוברה לחשמל זמני או קבוע, כאשר החיבור לחשמל אושר על ידי חברת החשמל או הוועדה המקומית שבשטחה נמצא הבניין.
3. הדירה חוברה למערכת המים באופן זמני או קבוע, כאשר החיבור קיבל את האישור של תאגיד המים או הרשות המקומית שבשטחה נמצא הבניין.
4. מסירת הדירה תתבצע כשהמוכר והקונה או נציגיהם נוכחים בדירה.
תקנות הוכחת השלמת בנייתה של דירה שאושרו מחליפות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976 (להלן: "התקנות הישנות"); תקנות אשר הסתפקו באישור מהנדס בדבר השלמת הבנייה.
לעניין תקנות הוכחת השלמת בנייתה של דירה – לא מדובר בתקנות שקובעות אם הדירה ראויה למגורים או לאו, אם ישנם ליקויי בנייה חמורים או קלים ואפילו לא אם היזם בנה את הדירה בהתאם למפרט הטכני ועמד בכל התחייבויותיו כלפי הרוכש.
ביחס למחלוקות המתגלעות מהנושאים הללו, כלומר באם דירה שיש בה ליקויים בנייה בדרגות חומרה שונות ראויה למגורים, האם היזם רשאי למסור דירה מלאה בליקויים ובאם הרוכש רשאי לסרב לקבל את החזקה בנסיבות שכאלו – ניתנה התייחסות במספר מאמרים, ועל כן נסתפק בהפניה אליהם בלבד.
יתרה מכך, התקנות הנ"ל אינן רלוונטיות למצבה הפיסי של הדירה או לחובתו של היזם לתקן את הליקויים שיתגלו בדירה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות").
לעניין זה, ראוי לציין התקנות החדשות מרעות את מצבם של רוכשי הדירות לעומת התקנות הישנות (לכאורה בלבד), וזאת מהטעם שהתקנות הישנות חייבו את היזם להמציא אישור מהנדס כי הדירה נבנתה בהתאם למפרט הטכני. אולם, בפרקטיקה שנוצרה אותו אישור של מהנדס התגלה לא פעם כפיסת נייר נטולת משמעות.
שכן, מדובר בתקנות שהותקנו מכח סעיף 6 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר הבטחת השקעות"), כך שהם נועדו להבטיח כי שהערבות הבנקאית שהונפקה לרוכשי הדירות לא תבוטל ותוחלף בהערת אזהרה לפני שהתקיימו התנאים הבסיסיים למסירת הדירה לתובעים.
לפיכך, יוצא אפוא, שהשינוי בתקנות מרחיבה את ההגנה המוקנית לבטוחות מסוג ערבות בנקאית (ולא מסוג הערת אזהרה), כך שהערבות לא תוסב לבטוחה חלופית כל עוד לא התקבלו אישורים מגורמים חיצונים ואובייקטיביים שאכלוס הדירות מותנה בהסכמתם.
מספר מילים בטוחות מכח חוק המכר דירות, הערות אזהרה וערבות בנקאית:
לפי חוק המכר דירות הבטחת השקעות על היזם לספק לרוכש דירה את אחת מחמשת הבטוחות שנקבעו בחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה, משכנתא ובעלות או חכירה. נכון להיום, מונפקות בעיקר בטוחות מסוג ערבות בנקאית והערת אזהרה.
על חשיבותה והעדפתה של הערבות הבנקאית (לרבות פוליסת ביטוח) על פני יתר הבטוחות – אי אפשר שלא להפריז. שכן, מדובר בערבות המקנה לרוכשי הדירות רשת הגנה אפקטיבית במקרה של קריסת הקבלן, חוסר יכולת להשלים את הבנייה ולעתים גם אי התאמה מהותית וחמורה ביחס למצב הדירה.
לעומת זאת, כוחה של הערת האזהרה מוגבל ומתמצה בזכות שלילית שמאפשרת למנוע עסקאות נוגדות. מגרעותיה של בטוחה זו נדונו מספר פעמים ואף זכו לתהודה ציבורית בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון שהורה למחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות; פסק דין שבעקבותיו יצאה חוזר מטעם הממונה על חוק המכר דירות שהתייחס בדיוק למקרה דנן.
לעומת זאת, ערבות בנקאית נועדה בראש ובראשונה למנוע מצב בו רוכש דירה יעמוד בפני שוקת שבורה במקרה בו היזם נהיה חדל פירעון. כך שבמקרה של קריסה או חדלות פירעון של היזם הגוף המממן לפרויקט יהיה אחראי להחזיר את הכספים ששולמו על חשבון הדירה עד לאותו המועד או לחלופין להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה [ראו: ע"א 1062-09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' ד"ר בינר (פורסם בנבו, 27/3/12) ו- עובדיה ו-7 אח' נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) (פורסם בנבו, 24/6/04)].
עוד נקבע בפסקי דין נוספים כי "ייתכנו מקרים חריגים שבהם אי-התאמה בין המובטח בחוזה המכר לבין הדירה תהא כה קיצונית עד שייקבע כי לא נמסרה לקונה חזקה בדירה וניתן יהיה לממש את הערבות שניתנה לפי חוק הבטחת השקעות". (מדובר בדעת מיעוט שאוזכרה במספר פסקי דין, כך שקשה לומר כי מדובר בהלכה מחייבת).
לפיכך, וכפי שניתן לראות, ההגנה של הערבות הבנקאית היא רחבה בהרבה ויעילה יותר, לעומת הערת אזהרה. שכן, היא מספקת לרוכשים פתרונות והגנות במקרה של קריסה ואף במקרים חריגים של אי התאמה יסודית וחמורה.
