בנייה על הגג וזכויות בנייה – חסמים בהתחדשות עירונית:

30.11.21

פורסם בתאריך:

5.12.21

עודכן לאחרונה:

מבוא:

ביצועם של פרויקטים רבים מסוג התחדשות עירונית מתעכב, ואף מתבטל, בעקבות מחלוקות הנוגעות לחזקה ושימוש בגג הבניין או בקשר לניצול זכויות בנייה. מדובר במקרים בהם בעל דירה אחד או יותר בבניין טוענים שהגג שייך לדירתם, בעוד שיתר בעלי הזכויות חולקים עליהם.


מכאן, שההחלטה אם הגג או זכויות הבנייה הוקנו לדירה ספציפית או שהם שייכים לכלל בעלי הדירות בבניין – היא זו שתכריע אם סרבנותם של הדיירים לביצוע פרויקט היא לגיטימית או לא, ואם ניתן לבצע את הפרויקט חרף הטענות של המתנגדים.

· מאמר: השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם.

· מאמר: הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים.

בנייה על הגג וזכויות בנייה: חסמים בהתחדשות עירונית:

התחדשות עירונית:

השגת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית, חתימה על הסכם לביצועו, השלמת הליכי הרישוי להוצאת היתר בנייה, התחלת העבודות והשלמת הבנייה – מחייבים לצלוח את הקשיים הראשונים שמתגלים ביחס לביצוע הפרויקט – מחלוקות פנימיות בין בעלי הדירות לבין עצמם.


חלק ניכר מההתנגדויות לתמ"א 38 שמתגלות בין בעלי דירות בבית המשותף בקשר לביצועו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית בבניין בו דירתם נמצאת – נובעות ממחלוקות קנייניות הנוגעות לזכויות בנייה, שימוש והפקת תועלת מגג הבניין.


ממה למעשה מורכבות המחלוקות הנוגעות לזכויות בנייה ולשימוש בגג?

הוראות התמ"א 38 ו- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 מאפשרים, בכפוף לקבלת ההסכמה של הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, לבצע שינויים ברכוש המשותף אשר כוללים הוצאת חלקים, הוספת יחידות דיור, התקנת ממד"ים, הרחבת הדירות, הוספת מעלית וכו'.


אלא שלא פעם השינויים הנ"ל נתקלים בהתנגדות עזה מצד בעלי דירות שהרחיבו את דירתם על פני הגג המשותף, בנו יחידת דיור בגג הבניין, רכשו את הגג המשותף מהשכנים (בתמורה כספית, בתמורה לטובת הנאה שוות ערך ואף ללא תמורה) או בשל העובדה שזכויות הבנייה הוצמדו לדירתם.


מנגד, ייתכנו מקרים בהם ההתנגדות תועלה מצד בעלי דירות שמתנגדים למימושן וניצולן של זכויות הבנייה שהוצמדו לאחת הדירות בבניין, וכן בניסיון להרחיב את היקפן באמצעות ביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית.


כתוצאה מכך, נוצרות למעשה שתי קבוצות בעלות אינטרסים נוגדים אשר מתחרות על הזכויות בגג, כאשר האיזון ופתרון המחלוקת מחייב לבחון באילו זכויות מדובר (חוזיות, קנייניות, שימוש וחזקה) וכיצד זכויות אלו הוקנו, וביתר פירוט:


  1. האם הזכויות הוקנו מכח הסכם כתוב, הסכם בעל פה או הסכם מכללא (שתיקה כהסכמה).

  2. האם הקניית הזכויות הסתיימה ברישום בטאבו, במסמכי הבית המשותף?

  3. האם בעל הדירה שנהנה מזכות השימוש בגג שילם בעבורה תמורה או טובת הנאה כלשהי?

  4. האם נרשמה התנגדות מצד בעלי הדירות באופן שמונע להעלות את הטענה לזיקת הנאה מכח חזקת השנים?

  5. ככול שמדובר בזכות חוזית שלא התגבשה לידי זכות קניינית – האם מדובר ברשות הדירה או ברשות בלתי הדירה, וכיצד עיקרון תום הלב משפיע על התנהלות הצדדים?

  6. ככול שבוצע רישום בטאבו או בתקנון הבית המשותף, מה הוצמד או שויך לדירה – הגג, זכויות בנייה, הזכות לבנות ולנצל את זכויות הבנייה ללא הסכמת השכנים ומה היקפן של זכויות הבנייה?

  7. היקף זכויות הבנייה


מה ההבדל בין זכויות בנייה לבין הצמדת חלקים מהגג לדירה?

למרבה ההפתעה, זכויות בנייה אינן מוגדרות כזכויות קנייניות, ומשכך חוק המקרקעין אינו חל עליהן. אלא שמדובר בזכויות במיטלטלין, אולם לנוכח חשיבותן של זכויות הבנייה וערכן הכלכלי הפסיקה הכירה באפשרות לרשום את הזכויות הללו במסמכי הבית המשותף.


לעומת זאת, הצמדות (כך נהוג לכנותן) הן למעשה חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף, הוצמדו לדירה מסוימת ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין (בנסח הטאבו) כחלק בלתי נפרד מהדירה (תת חלקה).


ביחס להגדרה של רכוש משותף: מבחינה משפטית הבית המשותף מורכב מדירות ומרכוש משותף. לפי חוק המקרקעין והפסיקה הקיימת – כל מה שלא הוצמד לדירה מהווה חלק מהרכוש המשותף. היות שזכויות בנייה אינן מהוות זכויות קנייניות לא ניתן לראות בהן כחלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה מסוימת, ועל כן הן אינן ניתנו לרישום בטאבו, אך ניתן לרשמן בתקנון הבית המשותף.


מאחר שחלוקת זכויות הבנייה מכח הוראות חוק המיטלטלין ניתנה התייחסות במאמר נפרד – נסתפק בהפניה בלבד.


האם הצמדת הגג או זכויות הבנייה נרשמה בטאבו?

בהמשך לאמור לעיל, יש לחדד ולהדגיש פעם נוספת שאי אפשר לרשום זכויות בנייה בנסח הטאבו. אולם, אם זכויות הבנייה נרשמו בתקנון הבית המשותף או לחלופין אם ההצמדות נרשמו בטאבו – הרישום מטאבו מהווה "ראיה חותכת לתוכנו" (כאמור בסעיף 125 לחוק המקרקעין).


מקום בו הזכויות רשומות כדין בלשכת רישום המקרקעין – לא ניתן להפקיע אותן מזכויות הבעלים לצורך ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 (לעומת זאת פרויקטים מסוג פינוי בינוי מוסדות התכנון יכולים לבצע ללא הסכמת הבעלים, אך מבלי לפגוע בזכויותיהם הלגיטימיות).


מכאן, ובהעדר רישום בטאבו או בתקנון הבית המשותף – חל הצורך לבדוק אם לא הוקנו זכויות מכח הסכם, העברת תמורה, התנהגות, הסכמה בעל פה או מכללא.


האם הקניית הזכויות מעוגנת בהסכם, ובאילו מקרים ניתן לבטל את ההסכם?

ככול שזכויות הבנייה או הזכויות בגג אינן רשומות בטאבו – יש לבחון אם לא נחתם הסכם לגביהן, ואם כן – האם ההסכם עודנו בתוקף. יחד עם זאת, ראוי לציין שאפילו אם הוקנו זכויות מכח חוזה – כל עוד הזכויות לא נרשמו בטאבו לא מדובר בזכויות קנייניות, אלא לכל היותר בזכויות חוזיות.


לפי סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) הסכם יכול להיעשות בכתב, בעל פה או בכל דרך אחרת. אולם, סעיף 8 לחוק המקרקעין מצמצם את האפשרויות ומחייב כי עסקה במקרקעין תעשה בכתב.


תחולת הזכויות על צדדים שלישיים: ככלל, ולפי הגישה הרווחת בפסיקה העברה של גג הבניין או זכויות בנייה שלא נרשמו בטאבו או בתקנון – אינן תקפות כלפי צדדים שלישיים, ובכלל זאת כלפי מי רוכשי דירות שנכנסים בנעליהם של הצדדים שעמם נחתם ההסכם.


חזרה/ביטול מהסכמה: בנוסף, הגישה הרווחת בפסיקה הינה שבעלי הדירות רשאים לחזור בהם מהסכמתם ליתן את זכות השימוש או החזקה בחלקים מסוימים ברכוש המשותף לאחד מבעלי הדירות. זכותם של בעלי הדירות תקפה עכל עוד מקבל הרשות לא שינה את מצבו לרעה.


רישיון לשימוש במקרקעין: הקניית זכות לעשות שימוש במקרקעין מכונה בעגה המקצועית "רישיון לשימוש במקרקעין". היות שהנושאים הקשורים לרישיון לשימוש במקרקעין, רשות חוזית ורשות מכללא נדונו במאמר נפרד – נסתפק בהפניה בלבד.


החזרת המצב לקדמותו – הסגת גבול ועיקרון תום הלב:

סעיף 52 לחוק המקרקעין - מגדיר מהו רכוש משותף?

​"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

בנוסף, סעיף 55.א. לחוק המקרקעין קובע כי לכל דירה בבניין יוצמד חלק יחסי ברכוש המשותף, ואילו סעיף 55.ב. לחוק המקרקעין מקנה לבעלי הדירות את האפשרות להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לאחת הדירות, כמפורט להלן:

"חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות"
55. (א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף"

משכך, ניתן לראות כי גג הבניין נכלל בשטחי הרכוש המשותף וכי לכל דירה יש בחלק ברכוש המשותף ובגג, אלא אם בעלי הדירות החליטו לרשום בתקנון כי חלקים מהרכוש