בעל דירה אשר מעוניין להרחיב את דירתו באמצעות הוספת מרפסת, חדר נוסף, ממ"ד, יחידת דיור על הגג, מרתף, מחסן וכיו"ב – מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות על המגרש. היות שזכויות אלו ניתנות מכח התב"ע החלה על המגרש – יש להגדירן כמשאב מוגבל ששייך לכלל בעלי הזכויות. מסיבה זו, ניצול יתר של זכויות הבנייה על ידי בעל דירה עשוי למנוע בעתיד את הרחבת דירותיהם של שכניו בבניין או במגרש, ולהוליד סכסוכים משפטיים יקרים.
זכויות בנייה אינן מוגדרות כזכויות קנייניות ואף לא כחלק מהרכוש המשותף, כך שלכאורה אי אפשר לשייכן או להצמידן לבעלי הזכויות או הדירות. זכויות הבנייה הוגדרו בפסיקה כנכס משותף בעל ערך כלכלי רב שניתן להסדירן בדרכים שונות (למאמר המסביר את ההבדל והקשר בין זכויות לבין הרכוש המשותף – לחצו כאן).
משכך, לא פעם מתגלעות מחלוקות באשר לאופן חלוקתן, כיצד ניתן לתת תוקף משפטי מחייב להסכמות שהושגו בעניינן ומה אפשר לעשות כאשר אחד מבעלי הדירות בנה מעבר למותר?
מהן האפשרויות שעומדות לרשותו של בעל דירה אשר מגלה כי אחד משכניו ניצל זכויות בנייה ביתר, ובלשון ברורה יותר: מה אפשר לעשות כאשר אחד מהשכנים בנה דירה גדולה יותר מזו שהיה עליו לבנות לפי שיעור זכויותיו במגרש, וכל זאת בזמן שהוא גורע מזכויות הבנייה של שכניו.
לזכותו של בעל דירה אשר נפגע מניצול יתר של זכויות בנייה על ידי מי משכניו עומדת האפשרות לדרוש צו הריסה לצורך ביטול הפגיעה או באמצעות תשלומי איזון. לגבי צו הריסה אין צורך להרחיב, אך יש לציין שלא פעם בתי המשפט נמנעים מהוצאתו, ובמקום זאת הם פוסקים פיצויים בגין ניצול הזכויות ביתר. דהיינו, תשלומי איזון.
סכסוך בגין ניצול יתר של זכויות בנייה יכול להתגלע בין בעלי זכויות במגרש שעליו ניצב בית דו משפחתי, בית משותף דו קומתי עם ארבע יחידות דיור, בבניין רב קומות, ואפילו במגרש ריק. כך למשל, בבניין רב קומות מתגלעות לא פעם מחלוקות על השימוש בגג של הבניין, על שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף ובעקבות סיפוח של חלקים מהגינה/חצר לדירות שנמצאות בקומת הקרקע. סכסוכים דומים, בגלל רצונם של בעלי זכויות להרחיב את נכסיהם, יכולים להתגלעות גם בצמודי קרקע ובבנייה נמוכה.
לעומת זאת, כאשר מדובר בצמודי קרקע, ניצול זכויות הבנייה משפיע על שטח הדירה, על גודלו של המחסן או המרתף, על מספר הקומות שניתן לבנות, על האפשרות להרחיב את הדירה בעתיד, ועל עוד כהנה וכהנה גורמים בעלי משמעויות כלכליות נרחבות ולא מבוטלות.
תחילה, וכדי להבין מהן זכויות הבנייה ואת חשיבותן נבאר את המשמעות שנתנה להן הפסיקה בהליך ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות (פורסם בנבו, 06/12/2016) (להלן: "עניין רארד"), כך:
המונחים "זכויות בנייה" או "אחוזי בנייה" מבטאים את אפשרות ניצול הקרקע לבנייה על-פי תוכנית המתאר הרלוונטית. מונחים אלו צמחו מתוך חיי המעשה. אחוזי הבנייה אינם מושג שהוגדר בחוק, אך ההיתר לבנות במקרקעין הניתן על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ח-1965, שהוא הקובע מגבלה חוקית להיקף הבנייה במקרקעין, ניתן בהתאם לאחוזים המותרים לבנייה על-פי תכנית המתאר. זוהי, למעשה, אפשרות ניצול הקרקע לבנייה על-פי הדין, ואפשרות זו היא אחד הנתונים הקובעים את פוטנציאל ניצול הקרקע ולכן גם את ערכה. "זכויות הבנייה" או "אחוזי הבנייה" במקרקעין נקבעים על-ידי רשויות התכנון והבנייה בהתחשב במכלול השיקולים הרלבנטיים לעניין ובהם התנאים הסביבתיים, צרכי הציבור במקום, זכויות הקניין הפרטיות המעורבות וכן שיקולים כלכליים שונים ובכללם שיקולים הנוגעים לנטל הפיצוי שיהא על הוועדה המקומית לשאת בו כתוצאה מפגיעה במקרקעין או כתוצאה מהפקעה.
כלומר, מהאמור לעיל עולה כי זכויות הבנייה אינן מוגדרות בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), אך לפי הפסיקה מדובר באפשרות לנצל את היקף הבנייה המותרת על מגרש מסוים. לזכויות הבנייה יש ערך כלכלי רב והן בעלות חשיבות רבה לשותפים במקרקעין.
היות שאחוזי הבנייה אינם מוסדרים בחוק המקרקעין הם אינם נחשבים לזכויות קנייניות. כפי שנקבע בפסק הדין בע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' אליעזר יעקב שטרייכר (פורסם בנבו, 23/03/2005) (להלן: "עניין ישעיהו"), אחוזי בנייה בלתי מנוצלים אינם חלק מהרכוש המשותף, אלא שיש לראותם כנכס משותף שמהווה חלק בלתי נפרד מהזכות לבעלות ואשר שייך לכלל בעלי הזכויות במגרש.
לכן, בשל היותן של זכויות הבנייה חלק אינטגרלי מזכות הבעלות – לא ניתן לבצע בהן עסקה חלקית שמנותקת ושאיננה כוללת את מיתר זכויות הבעלות.
עם זאת, אין מניעה כי בעלי הדירות יגיעו להסכמות ביחס לרכוש המשותף אשר יעוגנו בתקנון הבית המשותף. במקרים בהם לא נרשם בית משותף (מצב די שכיח בו הזכויות רשומות ב- "מושע") ניתן לצור הסדרה בעזרת רישום הערת אזהרה הסכמות חוזיות וכו'.
לפני ביצוע כל פעולה יש לבחון כי היא מקנה תוקף משפטי פומבי כלפי יתר בעלי הזכויות במגרש (גם במקרה של חילופי בעלים או בעת מכירת דירות) ובאופן שנותן מענה לכלל הנושאים שנובעים מכך כמו הזכות לממש את זכויות הבנייה ונקיטה בהליכים תכנוניים לצורך כך.
אי לכך, להבדיל מסכסוכי שכנים בדבר פלישה למקרקעין של הזולת (לסטייה בגבול המגרש – ראו מאמר – "עברו את הגבול – סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה") – ניצול יתר של זכויות בנייה איננה מקימה תביעה במקרקעין, ומכאן גם השינויים בעילות התביעה ובתקופת ההתיישנות.
כך למשל, במאמר נוסף שהועלה לאתר זה, הוסבר מדוע בהצמדת הזכויות איננה מספיקה לצורך מימושן בעתיד, שכן לפי פסיקת בתי המשפט הצמדת הזכויות אינה מייתרת את הצורך בקבלת הסכמת בעלי הזכויות למימושן ולניצול זכויות הבנייה המוקנות מתוכן. בשונה מכך, הצמדת זכויות הבנייה תוכל לסייע בסוגיית ההיתכנות הקניינית בעת הדיון בבקשה (למאמר בעניין הצורך בהסכמת יתר בעלי הדירות להרחבת דירה – לחצו כאן).
בהליך תא (חי') 47978-07-13 גור אריה איגל נ' עליזה (לואיז) בוכובזה (פורסם בנבו, 18/12/2018) שנדון בפני בית המשפט המחוזי נדונה מחלוקת שניטשה בין בעלי דירות במגרש שעליו ניצב בנוי בית דו משפחתי בעקבות ניצול יתר של זכויות הבנייה על ידי הנתבע במועד בו הבניין הוקם. לטענת התובעים – הניצול המוגבר של זכויות הבנייה גורע מזכותם להרחיב את דירתם.
לעומת טענות התובעים בדבר ניצול יתר של זכויות הבנייה, הנתבע טען שיש לדחות את תביעתם של התובעים מחמת התיישנות, וכן מהטעם שזכויות הבנייה אינן זכויות במקרקעין, ועל כן לא ניתן לשייכן לדירה מסוימת או להגיש תביעה בגין ניצול יתר. עוד טען הנתבע כי בעתיד זכויות הבנייה הן זכויות דינמיות אשר שיעורן עשוי לגדול בעתיד בעקבות אישור של מספר תכניות או לחילופין שיש לבחון את ניצול הזכויות במועד בו התקבל היתר בנייה.
בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות. אמנם, זכויות בנייה אינן זכויות קנייניות ועילת התביעה בעניינן מתיישנת כעבור 7 שנים. אך מאחר שדווקא הנתבע הגיש קודם לכן תביעה בעניין דומה הוא למעשה ויתר וביטל את טענת ההתיישנות. ומשכך, אין לא להלין אלא על עצמו.
בית המשפט דחה גם את טענת הנתבע לפיה לא ניתן להגיש תביעה בגין זכויות בנייה מאחר שהן אינן זכויות עצמאיות במקרקעין שניתן לשייכן לדירה מסוימת. לעניין זה, בית המשפט הפנה לסעיפים 2, 9(ב), 10 ו- 13(א) לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971 (להלן: "חוק המיטלטלין") אשר מחילים חלוקת זכויות שווה בין בעלי זכויות שמחזיקים בבעלות משותפת של זכויות ואשר מקנים לכל אחד מהם את האפשרות לעשות שימוש בזכויותיו.
לפיכך, התקבלה המסקנה כי ניצול מוגבר של זכויות הבנייה מונע מהשותף השני (השכן שנפגע) לנצל את חלקו היחסי, כך שאין מחלוקת כי נוצרת פגיעה שיש לפצות בגינה. להלן הציטוט הרלוונטי מפסק הדין:
אלא שכאשר אחד השותפים עושה שימוש בפועל בזכויות הבנייה המשותפות במקרקעין ובונה בית במקרקעין, הוא עושה שימוש בלעדי בזכויות המשותפות, ובהכרח מונע ממשנהו לעשות שימוש באותן זכויות, וזאת באופן 'בלתי סביר' ו'אסור' כהגדרת הנתבע עצמו.
לפי חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט שמונה לצורך חישוב זכויות הבנייה שנוצלו ביתר ואת שוויין של אותן זכויות – נקבע כי נוצלו שטחים עיקריים ושטחי שירות בשיעור העולה מעל 50% (מאחר שעל המגרש יש 2 דירות, יוצא אפוא שלכל אחד מבעלי הדירות יש 50% בזכויות הבנייה) בשווי של 127,000 ₪.
לסיכום, נקבע כי, בניגוד לטענת הנתבע, יש לחשב את זכויות הבנייה שנוצלו ביתר לפי המועד בו הוגשה התביעה ולא לפי המועד בו התקבל היתר בנייה ומבלי לקחת בחשבון זכויות בנייה שיאושרו בעתיד.
בנוסף, עיון בפסק הדין מאפשר ללמוד על חשיבותן של ההכנות לקראת הגשת תביעה שעוסקת במישרין או בעקיפין במקרקעין, לרבות הכנת תשריט לחישוב שטח המגרש וניצול זכויות הבנייה. במסגרת פסק הדין הצדדים אל ערכו תשריט על ידי מודד, ועל כן חישוב השטחים נעשה לפי התשריט שצורף למסמכי הבית המשותף.
