ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה אשר מעוניין להרחיב את דירתו באמצעות הוספת מרפסת, חדר נוסף, ממ"ד, יחידת דיור על הגג, מרתף, מחסן וכיו"ב – מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות על המגרש. היות שזכויות אלו ניתנות מכח התב"ע החלה על המגרש – יש להגדירן כמשאב מוגבל ששייך לכלל בעלי הזכויות. מסיבה זו, ניצול יתר של זכויות הבנייה על ידי בעל דירה עשוי למנוע בעתיד את הרחבת דירותיהם של שכניו בבניין או במגרש, ולהוליד סכסוכים משפטיים יקרים.


זכויות בנייה אינן מוגדרות כזכויות קנייניות ואף לא כחלק מהרכוש המשותף, כך שלכאורה אי אפשר לשייכן או להצמידן לבעלי הזכויות או הדירות. זכויות הבנייה הוגדרו בפסיקה כנכס משותף בעל ערך כלכלי רב שניתן להסדירן בדרכים שונות (למאמר המסביר את ההבדל והקשר בין זכויות לבין הרכוש המשותף – לחצו כאן).


משכך, לא פעם מתגלעות מחלוקות באשר לאופן חלוקתן, כיצד ניתן לתת תוקף משפטי מחייב להסכמות שהושגו בעניינן ומה אפשר לעשות כאשר אחד מבעלי הדירות בנה מעבר למותר?


מהן האפשרויות שעומדות לרשותו של בעל דירה אשר מגלה כי אחד משכניו ניצל זכויות בנייה ביתר, ובלשון ברורה יותר: מה אפשר לעשות כאשר אחד מהשכנים בנה דירה גדולה יותר מזו שהיה עליו לבנות לפי שיעור זכויותיו במגרש, וכל זאת בזמן שהוא גורע מזכויות הבנייה של שכניו.


לזכותו של בעל דירה אשר נפגע מניצול יתר של זכויות בנייה על ידי מי משכניו עומדת האפשרות לדרוש צו הריסה לצורך ביטול הפגיעה או באמצעות תשלומי איזון. לגבי צו הריסה אין צורך להרחיב, אך יש לציין שלא פעם בתי המשפט נמנעים מהוצאתו, ובמקום זאת הם פוסקים פיצויים בגין ניצול הזכויות ביתר. דהיינו, תשלומי איזון.


סכסוך בגין ניצול יתר של זכויות בנייה יכול להתגלע בין בעלי זכויות במגרש שעליו ניצב בית דו משפחתי, בית משותף דו קומתי עם ארבע יחידות דיור, בבניין רב קומות, ואפילו במגרש ריק. כך למשל, בבניין רב קומות מתגלעות לא פעם מחלוקות על השימוש בגג של הבניין, על שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף ובעקבות סיפוח של חלקים מהגינה/חצר לדירות שנמצאות בקומת הקרקע. סכסוכים דומים, בגלל רצונם של בעלי זכויות להרחיב את נכסיהם, יכולים להתגלעות גם בצמודי קרקע ובבנייה נמוכה.

לעומת זאת, כאשר מדובר בצמודי קרקע, ניצול זכויות הבנייה משפיע על שטח הדירה, על גודלו של המחסן או המרתף, על מספר הקומות שניתן לבנות, על האפשרות להרחיב את הדירה בעתיד, ועל עוד כהנה וכהנה גורמים בעלי משמעויות כלכליות נרחבות ולא מבוטלות.


תחילה, וכדי להבין מהן זכויות הבנייה ואת חשיבותן נבאר את המשמעות שנתנה להן הפסיקה בהליך ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות (פורסם בנבו, 06/12/2016) (להלן: "עניין רארד"), כך:


המונחים "זכויות בנייה" או "אחוזי בנייה" מבטאים את אפשרות ניצול הקרקע לבנייה על-פי תוכנית המתאר הרלוונטית. מונחים אלו צמחו מתוך חיי המעשה. אחוזי הבנייה אינם מושג שהוגדר בחוק, אך ההיתר לבנות במקרקעין הניתן על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ח-1965, שהוא הקובע מגבלה חוקית להיקף הבנייה במקרקעין, ניתן בהתאם לאחוזים המותרים לבנייה על-פי תכנית המתאר. זוהי, למעשה, אפשרות ניצול הקרקע לבנייה על-פי הדין, ואפשרות זו היא אחד הנתונים הקובעים את פוטנציאל ניצול הקרקע ולכן גם את ערכה. "זכויות הבנייה" או "אחוזי הבנייה" במקרקעין נקבעים על-ידי רשויות התכנון והבנייה בהתחשב במכלול השיקולים הרלבנטיים לעניין ובהם התנאים הסביבתיים, צרכי הציבור במקום, זכויות הקניין הפרטיות המעורבות וכן שיקולים כלכליים שונים ובכללם שיקולים הנוגעים לנטל הפיצוי שיהא על הוועדה המקומית לשאת בו כתוצאה מפגיעה במקרקעין או כתוצאה מהפקעה.

כלומר, מהאמור לעיל עולה כי זכויות הבנייה אינן מוגדרות בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), אך לפי הפסיקה מדובר באפשרות לנצל את היקף הבנייה המותרת על מגרש מסוים. לזכויות הבנייה יש ערך כלכלי רב והן בעלות חשיבות רבה לשותפים במקרקעין.

היות שאחוזי הבנייה אינם מוסדרים בחוק המקרקעין הם אינם נחשבים לזכויות קנייניות. כפי שנקבע בפסק הדין בע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' אליעזר יעקב שטרייכר (פורסם בנבו, 23/03/2005) (להלן: "עניין ישעיהו"), אחוזי בנייה בלתי מנוצלים אינם חלק מהרכוש המשותף, אלא שיש לראותם כנכס משותף שמהווה חלק בלתי נפרד מהזכות לבעלות ואשר שייך לכלל בעלי הזכויות במגרש.


לכן, בשל היותן של זכויות הבנייה חלק אינטגרלי מזכות הבעלות לא ניתן לבצע בהן עסקה חלקית שמנותקת ושאיננה כוללת את מיתר זכויות הבעלות.


עם זאת, אין מניעה כי בעלי הדירות יגיעו להסכמות ביחס לרכוש המשותף אשר יעוגנו בתקנון הבית המשותף. במקרים בהם לא נרשם בית משותף (מצב די שכיח בו הזכויות רשומות ב- "מושע") ניתן לצור הסדרה בעזרת רישום הערת אזהרה הסכמות חוזיות וכו'.


לפני ביצוע כל פעולה יש לבחון כי היא מקנה תוקף משפטי פומבי כלפי יתר בעלי הזכויות במגרש (גם במקרה של חילופי בעלים או בעת מכירת דירות) ובאופן שנותן מענה לכלל הנושאים שנובעים מכך כמו הזכות לממש את זכויות הבנייה ונקיטה בהליכים תכנוניים לצורך כך.



אי לכך, להבדיל מסכסוכי שכנים בדבר פלישה למקרקעין של הזולת (לסטייה בגבול המגרש – ראו מאמר – "עברו את הגבול – סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה") – ניצול יתר של זכויות בנייה איננה מקימה תביעה במקרקעין, ומכאן גם השינויים בעילות התביעה ובתקופת ההתיישנות.


כך למשל, במאמר נוסף שהועלה לאתר זה, הוסבר מדוע בהצמדת הזכויות איננה מספיקה לצורך מימושן בעתיד, שכן לפי פסיקת בתי המשפט הצמדת הזכויות אינה מייתרת את הצורך בקבלת הסכמת בעלי הזכויות למימושן ולניצול זכויות הבנייה המוקנות מתוכן. בשונה מכך, הצמדת זכויות הבנייה תוכל לסייע בסוגיית ההיתכנות הקניינית בעת הדיון בבקשה (למאמר בעניין הצורך בהסכמת יתר בעלי הדירות להרחבת דירה – לחצו כאן).


בהליך תא (חי') 47978-07-13 גור אריה איגל נ' עליזה (לואיז) בוכובזה (פורסם בנבו, 18/12/2018) שנדון בפני בית המשפט המחוזי נדונה מחלוקת שניטשה בין בעלי דירות במגרש שעליו ניצב בנוי בית דו משפחתי בעקבות ניצול יתר של זכויות הבנייה על ידי הנתבע במועד בו הבניין הוקם. לטענת התובעים – הניצול המוגבר של זכויות הבנייה גורע מזכותם להרחיב את דירתם.


לעומת טענות התובעים בדבר ניצול יתר של זכויות הבנייה, הנתבע טען שיש לדחות את תביעתם של התובעים מחמת התיישנות, וכן מהטעם שזכויות הבנייה אינן זכויות במקרקעין, ועל כן לא ניתן לשייכן לדירה מסוימת או להגיש תביעה בגין ניצול יתר. עוד טען הנתבע כי בעתיד זכויות הבנייה הן זכויות דינמיות אשר שיעורן עשוי לגדול בעתיד בעקבות אישור של מספר תכניות או לחילופין שיש לבחון את ניצול הזכויות במועד בו התקבל היתר בנייה.


בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות. אמנם, זכויות בנייה אינן זכויות קנייניות ועילת התביעה בעניינן מתיישנת כעבור 7 שנים. אך מאחר שדווקא הנתבע הגיש קודם לכן תביעה בעניין דומה הוא למעשה ויתר וביטל את טענת ההתיישנות. ומשכך, אין לא להלין אלא על עצמו.


בית המשפט דחה גם את טענת הנתבע לפיה לא ניתן להגיש תביעה בגין זכויות בנייה מאחר שהן אינן זכויות עצמאיות במקרקעין שניתן לשייכן לדירה מסוימת. לעניין זה, בית המשפט הפנה לסעיפים 2, 9(ב), 10 ו- 13(א) לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971 (להלן: "חוק המיטלטלין") אשר מחילים חלוקת זכויות שווה בין בעלי זכויות שמחזיקים בבעלות משותפת של זכויות ואשר מקנים לכל אחד מהם את האפשרות לעשות שימוש בזכויותיו.


לפיכך, התקבלה המסקנה כי ניצול מוגבר של זכויות הבנייה מונע מהשותף השני (השכן שנפגע) לנצל את חלקו היחסי, כך שאין מחלוקת כי נוצרת פגיעה שיש לפצות בגינה. להלן הציטוט הרלוונטי מפסק הדין:


אלא שכאשר אחד השותפים עושה שימוש בפועל בזכויות הבנייה המשותפות במקרקעין ובונה בית במקרקעין, הוא עושה שימוש בלעדי בזכויות המשותפות, ובהכרח מונע ממשנהו לעשות שימוש באותן זכויות, וזאת באופן 'בלתי סביר' ו'אסור' כהגדרת הנתבע עצמו.

לפי חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט שמונה לצורך חישוב זכויות הבנייה שנוצלו ביתר ואת שוויין של אותן זכויות – נקבע כי נוצלו שטחים עיקריים ושטחי שירות בשיעור העולה מעל 50% (מאחר שעל המגרש יש 2 דירות, יוצא אפוא שלכל אחד מבעלי הדירות יש 50% בזכויות הבנייה) בשווי של 127,000 ₪.


לסיכום, נקבע כי, בניגוד לטענת הנתבע, יש לחשב את זכויות הבנייה שנוצלו ביתר לפי המועד בו הוגשה התביעה ולא לפי המועד בו התקבל היתר בנייה ומבלי לקחת בחשבון זכויות בנייה שיאושרו בעתיד.


בנוסף, עיון בפסק הדין מאפשר ללמוד על חשיבותן של ההכנות לקראת הגשת תביעה שעוסקת במישרין או בעקיפין במקרקעין, לרבות הכנת תשריט לחישוב שטח המגרש וניצול זכויות הבנייה. במסגרת פסק הדין הצדדים אל ערכו תשריט על ידי מודד, ועל כן חישוב השטחים נעשה לפי התשריט שצורף למסמכי הבית המשותף.





האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com