ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

עודכן ב: 6 פבר 2020

האם יש תוקף משפטי לטענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בעקבות איחור של רוכש הדירה בתשלומים, בשל קריסה של הקבלן המבצע לפרויקט, מבצעים צבאיים, דחייה אוטומטית של מועד המסירה ב- 60 ואף 90 ימים ועוד מגוון רחב של גורמים שלטענתם נכנסים בגדרו של המונח כח עליון.


כל הסכם מכר, ללא יוצא מן הכלל, מכיל סעיפים אשר פוטרים את היזם מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, מצמצמים את תקופת האיחור ומקטינים את גובה הפיצוי שהרוכש זכאי לקבל. בעת החתימה על הסכם המכר רוב הרוכשים לא מייחסים לסעיפים הללו משמעות, אך כאשר חל איחור במסירת הדירה הם מופתעים מכמות הסעיפים שפוגעים בזכויותיהם. עם זאת, עולה השאלה – האם יש לסעיפים הללו תוקף משפטי מחייב?


לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות") היזם מחויב לשלם פיצוי חודשי בגין איחור במסירת הדירה. מנגנון הפיצוי מוסדר בסעיף 5.א לחוק והוא מורכב מדמי שכירות ראויים שיש לשלם בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים אשר מוכפלים בתקופת האיחור ובמקדם הפיצוי (150% במשך שמונת החודשים הראשונים ו- 125% החל מהחודש התשיעי לאיחור).

רוצים לדעת איך קובעים את גובה הפיצוי – למאמר בעניין קביעת גובה הפיצוי לחצו כאן!


עם זאת, למרות הוראותיו הברורות של חוק המכר דירות רוכשים רבים נתקל באינספור קשיים במהלך ניסיונותיהם לקבל פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה.


איחור במסירת דירה – האם איחור של הרוכש בתשלום וכח עליון מקנים לקבלן פטור מתשלום פיצוי?

ואכן, לא פעם, אותם רוכשים אשר דורשים את הפיצוי המגיע להם נאלצים להמתין (לשווא) במשך חודשים, מתמודדים עם טענות שגורעות מסכום הפיצוי שעליהם לקבל, וכל זאת בזמן שהם כורעים תחת העומס הכפול של שכר דירה, החזרי משכנתא, הצמדה למדד ותשלומים נוספים שטרם שולמו.


הואיל וגובה הפיצוי בגין האיחור במסירה מושפע בין היתר מתקופת האיחור – קבלנים ויזמים רבים מנסים לצמצם את משך האיחור, ובתוך שכך מבקשים פטור מתשלום פיצוי בשל התרחשותם של גורמים שהוגדרו על ידם בהסכם המכר כ- "כח עליון".

למאמר מקיף בעניין דחיית מועד המסירה והקטנת הפיצוי – לחצו כאן!


על כך יש להוסיף טענות נוספות ששגורות בפיהם של יזמים רבים, כגון: דחיית מועד המסירה בשל שינויים שבוצעו בדירה או דחייה כנגד הימים בהם הרוכש איחר בתשלומים, הסרת האחריות ביחס לתקופה בה הדירה לא חוברה למים וחשמל, הטלת האחריות על הרוכש בשל הסירוב לקבל חזקה בדירה, פטור מתשלום בעבור תקופת הגרייס גם לאחר שהיא הסתיימה וכיוצא בזה וכן הלאה סיבות מגוונות.


על כך יש להוסיף טענות נוספות ששגורות בפיהם של יזמים רבים, כגון: דחיית מועד המסירה בשל שינויים שבוצעו בדירה או כנגד הימים בהם הרוכש איחר בתשלום התמורה בעבור הדירה, הסרת האחריות ביחס לתקופה בה הדירה לא חובה למים וחשמל והטלת האחריות על הרוכש בשל הסירוב לקבל חזקה בדירה.


על מנת שהוראותיו של חוק המכר דירות לא תהפוכנה לאות מתה – סעיף 7.א. לחוק קובע שכל סעיף ותנאי בהסכם המכר אשר סותרים את הוראותיו – בטלים. בנוסף, סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות פוטר את היזם מתשלום פיצוי רק אם הסיבות לעיכוב לא היו בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן לא היה מוטל עליו. סעיף הפטור פורש על ידי בתי המשפט בצמצום.


קריאה משולבת של סעיפים 5א(ג) ו- 7.א. לחוק המכר דירות מובילה למסקנה שכל הוראה בהסכם המכר אשר דוחה את מועד המסירה בניגוד להוראות החוק – בטלה. משכך, עולה השאלה באילו מקרים סעיפים בהסכם המכר אשר סותרים את הוראות חוק המכר דירות יהיו בטלים?


בהליך תאמ (ת"א) 35269-08-17 אורי פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (פורסם בנבו, 22/12/2018) (להלן: "עניין פריש"), ניטשה מחלוקת בין רוכש דירה לבין חברה יזמית אשר טענה לפטור מתשלום פיצוי ביחס לאיחור של כחצי שנה במסירת הדירה.


עם זאת, בסופו של דבר, מתוך בקשות וטענות רבות לפטור מתשלום פיצוי (שנפרשו על פני חודשים רבים) – בית המשפט הקטין תקופת האיחור ב- 8 ימים בלבד.


הנתבעת, חברה יזמית, טענה שהתקיימו בעניינה סדרת אירועים שלפי גישתה יש להגדירם כ- "כח עליון", וזאת בנוסף לשינויים שהתובעים ביצעו בדירתם לעומת המפרט הטכני והתכניות, איחור בתשלום התמורה, סירוב של התובע לקבל חזקה בדירה ודחיה בשל 60 ימי שנקבעו בהסכם המכר.


בית המשפט דחה את טענת היזם לפטור מתשלום פיצוי בשל מבצע "צוק איתן":

תחילה, הנתבעת ביקשה פטור מתשלום פיצוי מחמת כח עליון שנמשך 127 ימים בהם ארע מבצע "צוק איתן". להוכחת טענתה, הנתבעת הפנתה לסעיף בהסכם המכר אשר מגדיר מבצע צבאי כ- כח עליון.


ביחס למבצע "צוק איתן", מאז שהמבצע התרחש ועד להיום הצטברה פסיקה ענפה שהכירה בו כגורם המהווה "כח עליון" אשר עלול (בנסיבות מסוימות) לפטור יזם מתשלום פיצוי בעד האיחור במסירה. אולם, מבחינה מעשית – ישנם פסקי דין בודדים שהעניקו פטור מתשלום פיצוי בגין רכיב זה.

פסק הדין בעניין פריש משתייך לגישה הרווחת אשר דוחה טענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בגין מבצע "צוק איתן". שכן, באותו המקרה, הנתבעת לא הוכיחה כיצד אירועי צוק איתן גרמו לעיכוב בעבודות, היא לא ציינה אילו עבודות היא תכננה לבצע באותו המועד ומהו הפער בביצוע העבודות שנגרם בשל המצב הביטחוני.

עם זאת, לאור הגישה הדואלית בפסיקה, יש לבחון לגופו כל פטור מתשלום פיצוי בשל מבצע צוק איתן ובאופן פרטני.


בית המשפט דחה את טענת הנתבעת לפטור מתשלום פיצוי עקב קריסת קבלן המבצע:

הנתבעת טענה שהחלפתו של הקבלן המבצע במהלך הפרויקט מזכה אותה בפטור נוסף מתשלום פיצוי, ושגם גורם זה נכנס בגדרי המונח כח עליון. לתמיכה בטענתה, הנתבעת הציגה הודעות שנשלחו לרוכשי הדירות בסמוך לקרות האירועים.


בית המשפט דחה את טענת הנתבעת לפיה קריסת הקבלן מסירה מעליה את החובה לשלם פיצויים, וזאת מהטעם שקריסת הקבלן לא הוגדרה בהסכם המכר ככוח עליון, מאחר שהנתבעת הזכירה זאת רק בשלב מאוחר של ההליך, וממילא נסיבותיו של המקרה אינן עומדות במבחנים שקבעה הפסיקה להסרת האחריות הפוטרת מתשלום פיצוי.


לא התקבלה טענת היזם לדחיית מועד המסירה בעקבות איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה:

בנוסף לאמור לעיל, הנתבעת טענה כי התובע איחר במצטבר ב- 342 ימים בתשלום התמורה בעבור הדירה, ומשכך לפי גישתה יש לדחות את מועד המסירה בהתאם. לצורך חיזוק טענתה, הנתבעת הפנתה למספר סעיפים בהסכם המכר (שנוסח על ידה) אשר מאפשרים לה לדחות את מועד המסירה החוזי.


בית המשפט דחה את טענתה של הנתבעת, וקבע כי בנסיבות העניין מדובר בהתניה אסורה על חוק המכר דירות, ועל כן הוראות הסכם המכר נסוגות מול הוראותיו המחייבות של החוק. בפסק הדין צוינו מספר גורמים שתומכים בהחלטה.


בדומה לכך, בית המשפט ביטל הוראה בהסכם המכר שאפשרה לדחות את מועד המסירה ב- 60 ימים, מבלי לשלם פיצוי בעד תקופה זו, באופן אוטומטי וללא כל סיבה. הוראה זו בוטלה בשל היותה מנוגדת לסעיף 5א(ב) לחוק המכר דירות אשר מחייב את היזם לשלם בתום 60 "ימי החסד" פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור.


טענה נוספת של היזם לפיה יש לצמצם את תקופת האיחור מכיוון שרוכש הדירה סירב לקבל את החזקה בדירה במועד בו התקבל טופס 4 – נדחתה. בפסק הדין צוין כי לא הוכח שהנתבעת שלחה הודעה לקבל את החזקה בדירה, אלא רק הודיעה שהתקבל טופס 4 ושיש לשלם את יתרת התמורה.







#מקרקעין #נדלן #איחורבמסירתדירה


התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר