ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע, והאם יש משמעות ותוקף משפטי להוראות בהסכם המכר שאוסרות עליו לתבוע את אותם נזקים?


במאמר שלפנינו, יינתנו תשובות לשאלות הנ"ל, וכן הבהרות לגבי שאלת ההתיישנות, ואף נדון מה קורה כאשר התובעים (רוכשי דירה) או השכנים מעליהם מסרבים לאפשר את תיקון הליקויים בדירתם (ישנה המלצה ברורה ביותר להימנע מכך).


חוק המכר דירות, תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מחייב יזמים לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בדירה וברכוש המשותף במהלך תקופת הבדק, ובהמשך גם בתקופת האחריות. כדי שהוראות החוק לא תיהפכנה לאות מתה – חל איסור מוחלט להתנות עליהן, אלא אם השינוי מיטיב עם הרוכש. ולכן, כל הוראה בהסכם המכר שפוטרת את היזם מתיקון ליקויים בניגוד להוראות חוק המכר דירות – בטלה מדעיקרא!


ואולם, למרות הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות – בתי המשפט עמוסים בתביעות שהוגשו כנגד יזמים בגין אי תיקון ליקויי בנייה. לא פעם, אותם היזמים, לוקחים סעיפים מהסכם המכר (שנוסח על ידם) שהינם מנוגדים לחוק המכר דירות והופכים אותם לטענות הגנה שנועדו להצדיק את אי תיקון הליקויים בשל מחדליהם ורשלנותם.


במה דברים אלו אמורים?

הופעתם של ליקויי בנייה, כשלים ואי התאמות בדירות שנרכשו מקבלן נהפכה לתופעה נפוצה ביותר. לפי מחקר שערך הטכניון, 100% מהדירות בישראל נמסרות עם ליקויי בנייה. נתון זה אינו מפתיע שכן המונח ליקויי בנייה כולל בתוכו סדקים, בעיות רטיבות, כשלי איטום, בעיות אלומיניום, בנייה שלא לפי התקן, פגמים במוצרים ואביזרים כמו אריחים שבורים, חלונות מקולקלים ועוד כהנה וכהנה בעיות וכשלים שהיריעה קצרה מלהכיל.


חשוב מכך, המונח ליקויי בנייה לא מתייחס רק לליקויים שקיימים בדירה, אלא גם לליקויים שמקורם בדירות הסמוכות ואשר נזקיהם מופיעים בדירה (כמו בעיות רטיבות, נזילות וכיו"ב), ליקויים ברכוש המשותף של הבניין, בחניה וכו'. כך שמדובר בקשת רחבה של גורמים.



במאמר אחר שהועלה לאתר זה, נדונה תביעה של רוכשי דירות בסך של כ- 3,000,000 ₪ בגין אי תיקון ליקויים בדירותיהם וברכוש המשותף.


סעיף 4 לחוק המכר דירות (על סעיפיו הקטנים) מתווה את אבני הדרך ואמות המידה להגדרת הליקויים, הטלת אחריות לגבי תיקונם ומתן הזדמנות נאותה וזכות ראשונים ליזם לבצע זאת. את הנושאים והמקרים שהוראות החוק אינם מסדירים באופן ברור ומפורש אפשר להשלים בעזרת פסקי דין מנחים, הוראותיו של הסכם המכר, דיני חוזים ויתר הוראות הדין.


מסיבה זאת, מרבית הסכמי המכר שנחתמים בקשר לרכישת דירה מקבלן כוללים התחייבויות של הרוכש לאפשר עבודות מתוך דירתו (נדרש בין היתר לאפשר תיקון נזקי רטיבות שמשפיעים על השכנים או על הרכוש המשותף), להתיר כניסה של פועלים, לדחות תיקון ליקויים שמוגדרים כקלי ערך לסוף תקופת הבדק, לאפשר את תיקונם באופן מרוכז, לשתף פעולה באופן מלא וכו'.


ועדיין, רוכשי דירות רבים נאלצים להתמודד עם סירוב של יזמים לתקן ליקויים, וכן עם טענות מקוממות שהם חתמו על סעיף ויתור בהסכם המכר שמונע מהם לתבוע את נזקיהם, כי הסכם המכר פוטר את היזם מתיקון הליקויים או לחילופין מקנה לו אורכה בלתי נגמרת לביצוע העבודות. מיותר לציין כי לא פעם מדובר בטענות שגויות ומטעות שנועדו לצור השפעה פסולה אצל הרוכש.


בהליך ת"א 57435-07-13 שירלי נועה יעקובי נ' אשדר חברה לבניה בעמ (פורסם בנבו, 28/10/2018), נדונה תביעתם של רוכשי דירות אשר קיבלו את דירתם בשנת 2000 לערך, בעוד שבעיות הרטיבות שבגינן הוגשה התביעה הופיעו רק בשנת 2006 – כעבור כ- 6 שנים. בתחילה, התובעים פנו אל החברה היזמית וביקשו ממנה לתקן את בעיית הרטיבות, אך האחרונה לטענתם פעלה באיטיות, גררה רגליים וביצעה עבודות שלא הועילו לתיקון הליקויים.


התובעים צירפו לתביעה שהוגשה לא רק את החברה היזמית, אלא גם את השכנים שמעליהם שמדירתם מגיעה הנזילה.


בסופו של דבר, לאחר יותר מ- 6 שנים מאז שהופיעה בעיית הרטיבות מבלי שהיא באה על פתרונה, התובעים הגישו את תביעתם בסך כולל של 208,000 ₪, שמתוכם סך של 49,000 בעד תיקון ליקויים, סך של 149,500 בגין ירידת ערך, סכום נוסף בעד ₪ לתיקון הנזקים שנגרמו מעבודות התיקונים, ועוד 50,000 ₪ בעד עוגמת נפש.



בהמשך המאמר נראה כמה פיצויים בית המשפט פסק בסוף, אם בכלל.


יצוין כבר עתה כי, נדבך משמעותי בהעמקת המחלוקת בין הצדדים נבע מכישלונה של הנתבעת לאתר את הנזילה, כישלון שהוביל לכך שהתובעים סבלו מבעיות הרטיבות במשך מספר שנים (בניגוד לדוגמאות שצוינו לעיל, מתיאור עובדות המקרה בפסק הדין עולה כי הנתבעת ניסתה לתקן את הליקויים, אך ללא הצלחה).


לעומת התובעים, הנתבעת, טענה שיש לדחות את התביעה מחמת התיישנות (עברו 13 שנים מאז מסירתה לידי התובעים ו- 6 שנים מאז שהופיעו הליקויים), מהטעם שהתובעים סירבו לאפשר את תיקון הליקויים מדירתם (הנתבעת לא ציינה שהסירוב נעשה לאחר 6 ניסיונות תיקון כושלים), ושהתובעים חתמו על סעיף ויתור בהסכם המכר שמונע מהם לתבוע פיצויי עוגמת נפש. לגבי ירידת הערך הנתבעת טענה שהיא כלל לא נגרמה, שכן אפילו בעיית הרטיבות הוגדרה לאחר ניסיונות תיקון רבים כבעיה מזערית.


משך הזמן בו התביעה נוהלה התפרש על פני 6 שנים, כך שפסק הדין ניתן רק בסוף שנת 2018, לאחר שהתקיימו מספר בדיקות בנכס בהן לקח חלק המומחה מטעם בית המשפט, מספר רב של ניסיונות תיקון, פעולות לאיתור מקור הנזילה שניתן היה לבצען רק בעונת החורף, מספר דיונים רב (12 דיונים!) ועוד פעולות רבות.


במסגרת פסק הדין, בית המשפט דחה את טענת הנתבעת להתיישנות, וקבע כי מרוץ ההתיישנות מתחיל מהמועד בו היה ניתן לזהות את הנזילה בשנת 2006. היות שהתביעה הוגשה לפני שחלפו 7 שנים ממועד הגילוי – יוצא אפוא שהתביעה לא התיישנה. עם זאת, בית המשפט לא התעלם מהשיהוי הניכר בהגשת התביעה, וקבע שיש לזקוף אותו לחובת התובעים.


במאמר נוסף פרי עטי, אשר התמקד בנושא ההתיישנות של תביעות לליקויי בנייה, תוארה מחלוקת משפטית אשר התגלעה בין היזם לבין רוכשי דירות 12 שנה לאחר שהדירה נמסרה. גם באותו המקרה בית המשפט קיבל את טענת התובעים לפיה מרוץ ההתיישנות מתחיל על הופעתם של הליקויים ולא עם מסירת הדירה.


ביחס לליקויי הבנייה וירידת הערך, במשך כ- 6 שנים בהן התנהלה התביעה המקור לרטיבות לא התגלה חרף מאמצים רבים שנמשכו עד שהרטיבות הגיעה למצב של ליקוי מזערי. אך מכיוון שהבעיה לא נפתרה בית המשפט פסק לתובעים סך של 75,000 ₪ בגין ירידת ערך ואי תיקון הליקויים.


כמו כן, בית המשפט דחה את טענת הנתבעת כי הסכם המכר מונע מהתובעים לדרוש פיצויי עוגמת נפש. ככלל, נקבע כי סעיף ויתור ללא תמורה בעדם מקהה את תוקפו של ההסכם, ומה גם שמדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד. בסיכומו של דבר בית המשפט העמיד את פיצויי עוגמת הנפש על 25,000 ₪. סכום לא מבוטל בהתחשב בעובדה שעל הליקויים וירידת הערך נפסקו פיצויים בסך של 75,000 ₪.


לעניין זה, מעניין לראות כיצד בית המשפט התייחס לסירובם של התובעים לאפשר את תיקון הליקויים. בית המשפט אמנם מצא טעם לפגם בסירוב ולא שלל כי אותו סירוב מנע מהנתבעת לגלות את המקור לבעיית הרטיבות, אך מנגד הוא ציין כי זה היה הניסיון השישי שלה לתיקון הליקויים. היות וסירוב נעשה לאחר שנים בהן הנתבעת לא הצליחה לתקן את הליקויים – ניתן לאותו הסירוב משקל נמוך יחסית.


בית המשפט התייחס גם לכך שהשכן שגר מעל התובעים סירב בשלב מסוים לתקן את הליקויים מתוך דירתו כל עוד לא יסופק לו דיור חלופי במהלך העבודות והתחייבות כי נזקי הרטיבות יסולקו על חשבון הנתבעת.


למרות שבית המשפט גילה בפסק הדין "הבנה" לסירובו של השכן, אי אפשר להתעלם מכך שבפסקי דין אחרים בתי המשפט חייבו שכנים כדוגמתו לתקן ליקויים מדירתם במקום היזם שסירב לבצע את העבודות.


סיכומו של דבר:

בתחילת המאמר צוין כי החובה של היזם לתקן ליקויים מעוגנת בחוק המכר דירות, וכי הסכמי המכר נועדו לצור מערכת חוזית משלימה של חובות וזכויות בין הצדדים. כחלק מאותה "הסדרה" נוספת, מתווספים סעיפים שהם מנוגדים לחוק המכר דירות, מקפחים את זכויותיהם של התובעים, ואף מקנים ליזם כוח עודף.


במקרה של התנגשות בין הוראות הסכם המכר לבין חוק המכר דירות (שכאמור לא ניתן להתנות עליו) – ידן של הוראות החוק תהא על העליונה. עליונותן של הוראות חוק המכר דירות חלה לא רק ביחס לחובה לתקן ליקויים, אלא גם ביחס לדרך על ידי היזם שזכותו לתקן את הליקויים מתמצת בהזדמנות נאותה בלבד.


לכן, במקרה בו היזם מתחמק מלתקן ליקויי בנייה – יש צורך לבחון את התחייבויותיו בהסכם המכר, אך גם לבדוק את סבירותן ותוקפן לעומת הוראות חוק המכר דירות (לרבות הפרשנות שבתי המשפט נתנו להוראות אלו).


אולי יעניין אותך גם:



#מקרקעין #נדלן #ליקויי_בנייה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

עסקה יד 2:  רכישת דירה בבניין בו יתבצע פרויקט תמ"א 38

רכישת דירה בבניין בו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38 נחשבת כעסקה כדאית ורווחית, וכעסקה גרועה ביותר אם בסופו של יום הפרויקט לא מבוצע. לכן, לפ

עסקה יד 2: רכישת דירה בבניין בו יתבצע פרויקט תמ"א 38

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com