ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם צו הפסקת עבודות וצו הריסה משפיעים על הכשרת חריגות בניה


חוק התכנון והבניה מקנה למוסדות התכנון ולערכאות המשפטיות השונות את האפשרות להוציא צווים להפסקת ולמניעת עבודות שבוצעו בניגוד או ללא היתר בנייה, ואף להרוס בנייה שנעשתה בניגוד להיתר, וזאת כאמצעי למניעת קביעת עובדה מוגמרת בשטח. כפי שצוין במאמרנו הקודם – היתר הבניה מהווה מסמך הניתן מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה (במרבית המקרים) אשר מכוחו ניתן לבנות, והוא אמור לשקף את התכניות החלות על המקרקעין.

את הצווים מכח חוק התכנון והבניה ניתן לחלק (באופן שרירותי) לצווים הנמצאים בסמכותם של רשויות מקומיות ולצווים הנמצאים בסמכותם של בתי המשפט. באופן עקרוני, צווים המוצאים על ידי רשויות מקומיות מוגדרים כחלק מהליכים מנהליים הנמצאים בסמכותם ואשר נועדו לתת מענה ראשוני לבניה לא חוקית (ולחלופין לשימוש חורג בניגוד להיתר) באמצעות הפסקת העבודות ולחלופין (במקרים מסוימים) להריסת העבודות שבוצעו בניגוד להיתר.

כמו כן, לוועדות המקומיות לתכנון ולבניה (המוכרות גם כרשויות מקומיות) יש סמכות להוצאת צווים נוספים ששכיחותם נמוכה יותר. עם זאת, וחף סמכותן של הרשויות המקומיות והתקינות מנהלית החלה עליהן דרך המלך בהוצאת צווים עוברת דרך בתי המשפט. לכן, תוקפם של מרבית הצווים המוצאים על ידי רשויות מקומיות פג באם לא נפתחים הליכים פליליים מכח חוק התכנון והבניה.

למאמר נרחב בעניין עבירות בנייה - לחצו כאן!

לנוכח זאת, נקל לראות כי סמכותם של בתי המשפט רחבה יותר לא רק באשר לתוקפם של הצווים, אלא גם בהיקף הצווים שמתוקף סמכותם להוציא. כך למשל, הוועדות המקומיות

לתכנון ובניה רשאיות להוציא צו הריסה מנהלי במקרים של הפרת צו מנהלי להפסקת עבודות שהופר, ולכן במסגרת זו ניתן להרוס רק את החלק שנבנה לאחר שהוצא הצו. כמו כן, בנוסף לצווים שהוזכרו לעיל שתכליתם לאפשר את אכיפת דיני התכנון והבניה, מניעת עבירות בנייה ומניעת עבירות מוגמרות בשטח – ישנם צווים נוספים שתכליתם נעוצה בשיקולי מדיניות שנועדו למנוע עידוד עבירות בנייה כגון צו הריסה שיפוטי, צו שיפוטי שלא לדון במתן היתר לבניה שנעשתה ללא היתר עד לסיום ההליכים הפליליים וכו'.

יש לציין כי עבירות בנייה עשויות לנבוע מקשת רחבה של מקרים הכוללים סגירת מרפסת שלא כדין, בנייה על גג בניין לא היתר והסכמת השכנים, הפיכת דירת גן ל- גן ילדים, פיצול דירות, שינוי חזית המבנה, הוספת חלונות ודלתות, התקנת מזגנים ועוד פעולות נוספות. מרבית הפעולות. את הכשרת חריגות הבנייה ניתן להכשיר במקרים מסוימים באמצעות בקשה למתן היתר הכוללת הקלות ומתן אישור לשימוש חורג ועוד פעולות תכנוניות נוספות. מיותר לציין שבגין אישור כל בקשה שכזו על המבקש לשלם היטל השבחה בנוסף להיטלים ואגרות נוספים שנהוג לגבות.

מחלק זה של המאמר תינתן התייחסות לסעיפים לפי אופן ציונם ומספורם בפסק הדין שלהלן אשר משקף את סדר הופעתם בעת הוצאת פסק הדין

בהליך עפ (י-ם) 40332/07 מדינת ישראל נ' אמנון לוי, נדונו תוקפם של מספר צווים שהוצאו מכח חוק התכנון והבניה הכוללים בין היתר את הצווים הבאים: צו מנהלי להפסקת עבודות מכוח סעיף 216 לחוק התכנון והבניה, צו הריסה מנהלי , צו הריסה שיפוטי מכח סעיף 217 לחוק התכנון והבניה, צו הריסה מידי מכח סעיף 241 לחוק התכנון הבניה, צו להפסקת הליכי רישוי ועוד. לנוכח מספרם הרב של הצווים שהתקבלו בית המשפט נדרש להכריע בסוגיית תוקפן ובמשמעות האישור של כל צו במסגרת עובדותיו המורכבות של המקרה וכן בשל המורכבות הנוספת שבמקרה הקל אישור צו להפסקת עבודות עלול לגרום לנזקים כבדים ואילו צו מידי להריסה עלול לגרום לנזק בלתי הפיך - כשבמועד האישור טרם ניתנה הכרעת דין על ידי בית המשפט בקשר לטענות שהועלו בקשר לעבירות בניה.

מעיון בפסק הדין אנו נחשפים על עובדות המקרה המלמדות על בניית מבנה בעל מספר קומות ללא היתר, כאשר חלק מהמקומות נבנו אף לאחר שהוצא לנאשמים צו מנהלי להפקת עבודות. כלומר, הנאשמים המשיכו לבנות את המבנה, ובכך הפרו את הצו המנהלי שהוצא להם. עם זאת, לטענת הנאשמים - לא ניתן לייחס להם עבירה של הפרת צו מנהלי להפסקת עבודות מכיוון שהצו לא הומצא להם כמו שצריך, ואם לא די בכך עובדיה של הרשות המקומית לא טרחו כלל להמציא את הצו אפילו שהעבודות נמשכו חודשים רבים לאחר שהוצא הצו והחלו ההליכים הפליליים כנגדם. לכן, בעניין עמדה במחלוקת השאלה האם עצם הידיעה של הנאשמים על קיומו של הצו מהווה תחליף להמצאה כדין של הצו, ובמילים אחרות: האם ניתן להאשים בהפרת צו מנהלי להפסקת עבודות עקב ידיעה בלבד?

לעובדות המקרה המתוארות לעיל הייתה השלכה מכרעת על 3 צווים שהתבקשו במסגרת ההליך. ראשית, התבקש צו מידי להריסה מכח סעיף 241 לחוק התכנון והבניה - צו הניתן בטרם ההליך מסתיים לצורך הריסה שבוצעה במהלך הפרת צו להפסקת עבודות. שנית, צו להפסקת עבודות שיפוטי שניתן במסגרת ההליך הפלילי. ושלישית, צו מכח סעיף 239(ב) לחוק התכנון והבניה המורה למוסדות התכנון להימנע מלדון בבקשות להיתר שיוגשו או שהוגשו עד כה.

המחלוקת הראשונה נסבה סביב העובדה האם יש להוציא צו הריסה מידי להריסת העבודות שבוצעו בתקופה בה הופר הצו להפסקת העבודות, וזאת לנוכח העובדה שלאחר ביצוע צו ההריסה לא יהיה ניתן להחזיר את הגלגל לאחור, כך שייגרם נזק בלתי הפיך. לכן, חל הצורך לבחון האם נסיבותיו של המקרה מצדיקות את מתן הצו בשלב זה או שיש להמתין עד לסוף ההליך, כך שצו ההריסה יינתן רק לאחר שיתבררו כל העובדות. במקרה שלפנינו הוחלט כי השיהוי הכבד בהמצאת הצו להפסקת העבודות לידי הנאשמים מצדיק את דחיית הצו להריסת העבודות עד לסיום ההליך. כמו כן, צוינו בפסק הדין נימוקים נוספים התומכים בדחיית הבקשה (לעת הנוכחית) למתן צו הריסה וזאת בין היתר שנפל שיהוי לא רק בהמצאת הצו להפסקת העבודות, אלא גם בבקשה להוצאת צו הרסה. עוד נקבע, כי ניתן להגיע לאותה תוצאה של הריסה המבנה בדרך מהירה יחסית באמצעות ההליך הפלילי וכן צוין כי מדובר בפעולה חריגה יחסית (שימוש בסעיף 141 לחוק התכנון והבניה) שלא ננקטת לאם קרובות.

אגב כך, נקבע בפסק הדין כי צו ההריסה נועד לתת מענה למוסדות התכנון ולרשויות מקומיות כאמצעי טיפול יעיל ומהיר כנגד מי שהפר "ברגל גסה" את הוראות התכנון והבניה, וזאת בייחוד במקרים המבוקשים כנגד הריסה של מי שהיפר צו שיפוטי - שכן, במקרים אלו מדובר בהפרה ברגל גסה ומכוונת של הוראות החוק. משכך, ולנוכח ההשלכות החמורות של הפרת צווים שיפוטיים נקבע כי אין להסתפק בכלל הידיעה או בתחליף המצאה, אלא שיש לפעול להמצאה אישית של הצווים. עם זאת, אין מניעה כי במקרים בהם כל הניסיונות להמציא באופן אישי לא צלחו לבצע "תחליף המצאה" באמצעות הדבקת הצווים וכיו"ב.


לכן, הואיל ובמקרה שלפנינו לא בוצעה המצאה כדין בית המשפט הורה להימנע מהריסת המבנה עד לסיום ההליך וזאת כדי למנוע מצו בו תתקבל החלטה סותרת לפיה המבנה נהרס למרות שלא הייתה הפרה של הצו (משום שהצו לא הומצא כראוי) או לחלופין מזיכוי של הנאשמים מהעבירה עצמה (תוצאה שנראתה קלושה בפסק הדין). יובהר כי, צו ההריסה לא נועד לשרת תכלית עונשית, אלא תכנונית אשר תאפשר בסופו של דבר הוצאת היתר ובניה התואמת את התכניות החלות על המקרקעין - וזאת בניגוד למצב בו יש עובדה קבוצה בשטח בה מפרי החוק נהנים מפרי עוולתם.

עם זאת, ביחס לצו המורה למוסדות התכנון להימנע מלדון בבקשות למתן היתר מכח סעיף 239(ב) לחוק התכנון והבניה התקבלה תוצאה הפוכה, שכן בית המשפט הותיר את ההחלטה של הערכאה קמא (בית המשפט הקודם - שלום - שדן בתיק לפני ערכאת הערעור), כך שהצו האוסר על דיונים בבקשות להגשת היתר בנייה לא בוטל. מדובר למעשה בהחלטה האוסרת על הנאשמים לפעול להכשרת חריגות בנייה קיימות, כך שיתאפשר לנאשמים להימנע מצו הריסה באמצעות קבלת היתר עד לסיום ההליך הפלילי. לעניין זה, טענת הנאשמים כי ההליכים קודמים למתן היתר התעכבו בשל הרשות המקומית נדחתה, ואף טענת השיהוי בנקיטת הליכים על ידי הרשות נדחתה אף היא.

הנימוקים שתמכו במתן צו האוסר על הכשרת חריגות בנייה נסבו סביב מנעד רחב של שיקולים, לרבות: מניעת מתן יתרונות ותמריצים למבצעי חריגות בנייה על פני שמקפידים לשמור על הוראות החוק. בנוסף, הצו למניעת הכשרת העבודות מאפשר לקיים דיון נקי משיקולים נוספים ומהתפתחויות תכנוניות אשר עשיות להשפיע על תוצאת גזר הדין (להבדיל מהכרעת הדין בה מחליטים אם להרשיע או לאו). כמו כן, הריסת המבנה וסילוק עבירות הבנייה מהמקרקעין יאפשרו למוסדות התכנון לדון בבקשה להיתר מבלי שיהיה מצב מוגמר לנגד עיניה אשר ישפיע על שיקוליה.

למרות העובדה כי מדובר בצו (למניעת הכשרת חריגות בנייה) המבוקש במקרים חריגים, בית המשפט קבע כי אין להירתע משימוש בצו זה ואף התווה את השיקולים המשמשים להוצאתו, כך: שמירה על האינטרס הציבורי לכיבוד החוק, הקפדה על דיני התכנון והבניה ושמירה על המרקם התכנוני על פי התכניות החלות על המקרקעין, מניעת תמריצים כמור לעיל וכו'. לעומת זאת, לאור חוקי היסוד המגנים על זכויותיו של הפרט וקניינו חל הצורך לבחון את המקרה גם לפי היקף הבנייה שבוצע ללא היתר, להיקף הפגיעה במרקם התכנוני, לסיכון הבטיחותי הנובע מכך, הזכות של מי שמבקש להכשיר את החריגות במקרקעין, נסיבות ביצוע העבירה, עלות ביצוע ההריסה, הצורך של הנאשם במבנה, האם הופרו צווים שיפוטיים במקביל לניסיונות להכשיר את חריגות הבנייה (זילות החוק) והאם בוצעו בכלל ניסיונות להכשרה (לרבות ניסיונות שהתארכו שלא לצורך). כמובן, כל השיקולים הללו מהווים רק חלק מבין השיקולים שיש לשקול בכל מקרה לצורך הכרעה בשאלה האם ראוי לאפשר את הכשרת חריגות הבנייה או שיש לפעול למניעתן.

#תכנוןובניה #עבירותבניה #צומנהליושיפוטי #הכשרתחריגותבניה

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com