השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

באילו מקרים בעל דירה בבית משותף יכול לפעול כנגד עבודות שאחד משכניו ביצע בתוך דירתו (עם או ללא היתר בנייה), ברכוש המשותף או תוך הסגת גבול לשטחים של דירות אחרות?

בעלי דירות רבים מנסים (ואף פועלים) "להפיק את המירב" מנכסיהם. זאת באמצעות עבודות שמטרתן ניצול זכויות בנייה והגדלת שטח דירתם על ידי בניית מרפסות, התקנת מחסנים, הוספת חדר או ממ"ד, בניית יחידת דיור על הגג וכן הלאה וכיוצא בזה פעולות.

בדרך כלל, העבודות להרחבת הדירות נעשות ללא היתר בנייה. אך גם אלו שכן – עשויות לגרום לנזקים ולצור התנגדות בקרב השכנים.

וכך, לא פעם אותן עבודות נתקלות בהתנגדות מצדם של בעלי הדירות (השכנים) אשר חוששים מפגיעה ביציבות הבניין (פגיעה קונסטרוקטיבית), חסימת של דרכי הגישה (לרבות הפרעה לרכבי חירום וחילוץ) מנזקים שיגרמו לדירתם, מניצול יתר של זכויות בנייה, משימוש בלתי סביר ברכוש המשותף ועוד טעמי התנגדות רבים.

למאמר העוסק במונח "זכויות בנייה" – לחצו כאן: בעל דירה חויב ב- 127,000 ₪ עקב ניצול יתר של זכויות בנייה בעת הרחבת דירתו.

את המחלוקות שמתגלעות בעקבות הרחבת הדירות וניצול זכויות הבנייה ניתן לחלק לשלושה נושאים: נושאים תכנוניים אשר נוגעים לאופן ביצוע העבודות, נושאים קנייניים או נזיקיים ונושאים הקשורים לניהולו התקין של הבית המשותף בהתאם למסמכי הבית המשותף ולחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

לעתים, רק שילוב של כל הנושאים הללו יחד מקנה לבעל הדירה המתנגד לעבודות זכות לעתור לקבלת צו הריסה לעבודות שבוצעו ולהחזרת המצב לקדמותו.

סיווג המחלוקות כאמור לעיל מבדיל בין טעמי התנגדות שצריך לבררם אצל מוסדות התכנון השונים עת נבחנת הבקשה להיתר בנייה, זאת לעומת הנושאים שראוי לבררם אצל המפקחת על הבתים המשותפים או בערכאות השונות (שלום או מחוזי).

אולם, לא תמיד יש למתנגדים אפשרות לברר את המחלוקות אצל גופי התכנון השונים. שכן, לא פעם הבנייה מבוצעת ללא היתר בנייה, בסטייה ניכרת מדיני התכנון והבנייה, וכן תוך ביצוע חריגות ועבירות בנייה.

ביצוע עבודות אשר טעונות היתר בנייה מבלי שניתן היתר – מהווה עבירה פלילית, חושפת את מבצעי העבירה בפני קנסות בסכומים גבוהים ואף בפני קבלת צווי הריסה. אך, מעבר לכך, ביצוע עבודות בניגוד לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") עשויה להקים עילת תביעה אם יוכח כי פגעו בערכם של הרכוש המשותף ובדירות אחרות.

בעל דירה אשר מעוניין להרחיב את דירתו – נדרש לעמוד בתנאים שנקבעו בדין לצורך כך, אחרת כל סטיה מהחוקים הרלוונטיים, עלולה להקים לבעל דירה המתנגד עילת תביעה משום שהעבודות פגעו בזכויות קנייניות, גרמו לנזק או למטרד והפחיתו מערכם של יתר הדירות והרכוש המשותף. להלן מספר דוגמאות לעבודות אשר נדרשות לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות:

קבלת הרוב הדרוש לביצוע העבודות בהתאם להוראות חוק המקרקעין ולתקנון הבית המשותף:

תנאי ראשון לביצוע עבודות להרחבת הדירה הוא קבלת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לצורך כך. ככלל, נקודת המוצא לפי חוק המקרקעין היא שכל שינוי ברכוש המשותף יבוצע אך ורק בהסכמת כלל בעלי הדירות.

אולם, לכלל זה נקבעו מספר חריגים, לרבות: הסכמת 2/3 מקרב בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) ו- 80% מקרב בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה, רוב נמוך יותר להתקנת מעלית, ממ"ד וכו'.

במקרה שלפנינו, נקבע בחוק המקרקעין חריג נוסף לפיו בעל דירה יהיה רשאי להרחיב את דירתו באם ניתנה הסכמתם של 75% מבעלי הדירות בבניין שלהם 2/3 מהרכוש המשותף. אולם, בעלי הדירות רשאים להגדיל או להקטין בתקנון את מספר בעלי הדירות שהסכמתם תידרש.

כמו כן, על בעל הדירה אשר מרחיב את דירתו לשים לב להוראות התקנון גם אם זכויות הבנייה הוצמדו לדירתו (כל זכויות הבנייה או חלקן), וכן האם הוראות התקנון מאפשרות לו לנצל את זכויות הבנייה ללא הסכמת יתר בעלי הדירות.

הליכי תכנון – ביצוע פרסום כדין, הגשת תכניות וחוות דעת נדרשות והוצאת היתר בנייה:

על פי רוב, בעל דירה אשר מעוניין להרחיב את דירתו נדרש לנקוט באחד מבין הליכי הרישוי הבאים: ניצול זכויות בניה מכח תקנה 36 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 או באמצעות הליך של הקלה או שימוש חורג אשר כולל פרסום.

על הצורך בקבלת הסכמתם של בעלי הדירות הנוספים גם בהליך התכנוני – הרחבתי במספר מאמרים. באחד מהם ניתנה התייחסות רחבה לפעולות רישוי מכח תקנה 36.ב. ועל הפרשנות שנתנו בתי המשפט לחובת היידוע של בעלי הדירות (חלף היותה הסכמה נגטיבית).

במאמר אחר, ניתנה התייחסות לכך שלא ניתן למנוע מבעלי הדירות את זכות הפנייה לערכאות אף אם הדבר נקבע בהסכם שנחתם ביניהם ואפילו אם הדבר עוגן כנדרש בתקנון הבית המשותף.

עמידה ביתר התנאים שנקבעו בתקנון הבית המשותף ובחוק המקרקעין:

חוק המקרקעין אוסר על הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף כמו חדר מדרגות, לובי, מעלית וכו' (מדובר ברשימה חלקית). לכן, כל הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף שהוצאתם נאסרה על בחוק המקרקעין – נדונה לכישלון.

כמו כן, במאמר נוסף פרי עטי, נדונה מחלוקת בין בעלי דירות בבית משותף בתל אביב, כאשר במקרה זה בעלי הדירות של הקומה האחרונה טענו שזכויות הבנייה מכח תכנית הגגות שייכות להן. במסגרת אותו מקרה, בית המשפט קבע כי זכויות הבנייה שהוקנו מכח תכנית הגגות אינן שייכות למי שהגג הוצמד לדירתו. שכן, על פי התקנון המוסכם לבית המשותף הגג הוצמד ללא זכויות הבנייה.

זאת ועוד, על מבקש היתר הבנייה לבנות בהתאם לתכניות הבנייה שצורפו להיתר, אחרת הוא עשוי לכל הקנסות והעונשים הקבועים בחוק התכנון והבניה לעניין זה, לצווי הריסה על ידי הרשות המקומית (או מוסד התכנון), לתביעות מצד בעלי הדירות ולתשלום פיצוי כספי בגין ניצול זכויות בניה ביתר.

התמודדות עם עבודות בנייה שנעשו ללא היתר בנייה ותוך הסגת גבול לשטחי הדירות והרכוש המשותף:

בהליך עש"א 30349-12-16 אשכולות ואח' נ' מינצר ואח' (פורסם בנבו, 07/02/2018) (להלן: "עניין אשכולות"), בית המשפט נדרש להכריע ביחס למחלוקת שניטשה בין שני בעלי דירות בבית דו משפחתי. עיקר המחלוקת נסבה סביב עבודות נרחבות שבוצעו ללא היתר בנייה, כאשר חלקן על פי הנטען נעשו על הרכוש המשותף ועל השטח של הבעלים שהתנגד להן.

לפי תיאור העובדות שפסק הדין – מדובר בבית דו משפחתי אשר טרם נרשם במרשם הבתים המשותפים, אך הדירות נמצאות על אותה חלקה. כמו כן, ישנו הסכם שיתוף שנרשם על המגרש אשר מסדיר את החובות והזכויות שבין הצדדים.

על פי הסכם השיתוף – כל אחד מבעלי הזכויות במגרש יוכל לבצע כל פעולה משפטית וכל עסקה בשטח שהוקצה לו. זכויות הבנייה יחולקו לפי חלקם היחסי של בעלי הזכויות במגרש, אשר יוכלו להרוס ולבנות לפי ראות עיניהם וללא צורך בקבלת הסכמתו של הצד השני (ובלבד שהבנייה תבוצע בהתאם לדיני התכנון הבנייה, ולהוציא עבודות שעשויות לגרום לנזק). זכויות הצדדים והחלוקה הקניינית עוגנו גם בתשריט שצורף להסכם השיתוף.

יתר החובות והזכויות שלא זכו להתייחסות בהסכם השיתוף יושלמו לפי הוראות התקנון המצוי שמעוגנות בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין. במקרה של התנגשות בין הוראות הסכם השיתוף לבין הוראות הדין – תגברנה הוראותיו של הסכם השיתוף.

לפי העבודות שבפסק הדין – פעולות ההרחבה בוצעו ללא היתר בנייה. כן ישנה מחלוקת האם הן בוצעו על שטחו של הבעלים שכנגדו הוגשה התביעה, על שטח הרכוש המשותף או שמא על שטחו של השכן שמתנגד לבנייה. מדובר בהוספת יחידת דיור, הסבת מחסן לחניה ועוד עבודות.

עוד עולה כי, בין הצדדים ניטשות מחלוקות רבות אשר מתבררות בפני בית משפט השלום בגין תביעות נזקיות, עקב התנגדויות שהוגשו ולא התקבלו מתנהל הליך בפני ועדת הערר לתכנון ולבניה, ואף בפני בית המשפט לעניינים מקומיים בעקבות ביצוע עבודות בנייה ללא היתר בעקבות פניה של מי מהצדדים (הליך זה מתנהל בין הוועדה המקומית לבין הבעלים שביצע את העבודות) וכיו"ב.

פסק הדין שהתקבל בעניין אשכולות ניתן במסגרת ערעור על החלטת המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה (הליך נוסף על אלו שפורטו לעיל), אשר שבמסגרתו הוחלט לקבל את מרבית הטענות של התובעים, ובהן:

1. להרוס את היחידה שנבנתה בחלק המערבי של המגרש.

2. לאטום את השטח שנחפר לצורך הקמתה.

3. להרוס את היחידה שנבנתה בחלק המזרחי של המגרש באם לא יתקבל לגביו היתר בנייה בתוך שנה ממועד מתן פסק הדין.

בעקבות אותה החלטה הוגש הערעור אשר הוביל להחזרת הדיון לידי המפקח על הבתים המשותפים. ניתן לראות שבין הצדדים מתנהל מאבק משפטי עיקש ביותר.

על מנת להכריע במחלוקת – בית המפשט בחן את החלוקה הקניינית על פי הסכם השיתוף, השווה את היקף הבנייה וקבע את מסקנותיו בהתאם להוראות חוק המקרקעין לנוכח היקפה של הזכות הקניינית. בהתאם לכך הוחלט אם הבנייה נעשתה על הרכוש המשותף, האם מדובר בהסגת גבול או שהבנייה נעשתה כדין מבחינה קניינית.

המתנגדים, טענו כי הבנייה בוצעה ללא היתר כדין, באופן שחוסם את הדרך למקלט, פוגע באוורור, מונע מכלי רכב של שירותי חירום להיכנס לשטח המגרש, שהבנייה בוצעה על שטח הרכוש המשותף, ואף על שטחם

מנגד, מבצעי העבודות טענו שכל הבנייה בוצעה על שטחם, ומשכך לא הייתה למפקחת על הבתים המשותפים סמכות לדון בעניינם. ואכן, כך נקבע בפסק הדין:

"המפקחת ציינה כי סמכות המפקח אינה כוללת סמכות לדון בעבירות על פי חוק התכנון והבניה, אולם למפקח סמכות לדון בזכויות או חובות שנובעות מהתקנון החל על בית משותף, והגם שבענייננו אין המדובר בבית משותף, הרי הוראות סעיף 77ב לחוק המקרקעין מחילות גם על בתים שטרם נרשמו כבתים משותפים את הוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין

בנוסף לכך ציינה המפקחת כי על בית שטרם נרשם כבית משותף חלות הוראות התקנון המצוי בתוספת לחוק, בהתאם להוראות סעיף 77ג לחוק המקרקעין. "

לפיכך, נקבע שלמרות שלמפקחת על הבתים המשותפים אין סמכות לדון בנושאים נזיקיים, במטרדים או בהפרות דיני התכנון והבניה – יש באפשרותה לדון בנושאים שבמחלוקת מכח הוראות המצויות בתקנון המצוי ומכח סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין האוסר על בעל דירה לבנות על הרכוש המשותף מבלי שהתקבל הרוב הדרוש (75%) לצורך כך.

עוד קבעה המפקחת כי, הוראות התקנון המצוי מאפשרות לה לבחון האם עבודות הרחבה לבניה על השטח המוצמד לאותה דירה בהתאם להסכם השיתוף נעשו כדין. כלומר, האם ניתן לגביהן היתר בנייה והאם הן אכן נבנו על השטח השייך לדירה.

מהאמור לעיל עולה כי המפקחת על הבתים המשותפים רשאית לדון בתביעות כנגד עבודות הרחבה שנבנו על חשבון הרכוש המשותף בניגוד לדין ועל עבודות שעשויות לגרום לנזק לדירות או לרכוש המשותף.

לעומת עניין הסמכות העניינית, בית המשפט המחוזי דחה את טענותיה של המפקחת על הבתים המשותפים בקשר לחלקים שנקבעו כשטחים משותפים – וכן ביחס לקביעה שלא ניתן לבצע "הצמדה מכללא" של שטחים מהרכוש המשותף שהוצאו והוצמדו לאחת הדירות, ותחת זאת לקבל רק הצמדה מפורשת שנעשתה בלשון ברורה.

שכן, לפי סעיף 11 לחוק המקרקעין - "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו...".

על כן, בית המשפט בחר לאחד בין הוראות הסכם השיתוף, תשריט החלוקה וסעיף 11 לחוק המקרקעין, כך:

" מאחר והיחידה המערבית נבנתה בשטח המצוי מתחת לדירת המערערים בלבד, הרי הוראות סעיף 11 לחוק המקרקעין במצורף לנוסח הסכם השיתוף והעולה ממנו, מביאים למסקנה שהמדובר בשטח של המערערים ולא ברכוש משותף. בנסיבות אלה אין המדובר בהסגת גבול, אם כי גם לגבי יחידה זו מסורה סמכות למפקחת לדון בבנייה שבוצעה בה מכח סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין, במצורף לסעיף 2 לתקנון המצוי, ובמצורף לתוכן הסכם השיתוף שהצדדים הסכימו כי יהווה חלק מהתקנון החל עליהם."

לעומת זאת, נקבע בפסק הדין – שלמרות שהמפקחת לא קנתה סמכות עניינית בעקבות הסגת גבול – ישנה סמכות עניינית מכח התוספת הראשונה לחוק המקרקעין, כמפורט להלן:

"מאחר והמערערים לא ביצעו הסגת גבול, סמכות המפקחת לדון בתביעת המשיבים כנגדם אינה מעוגנת בהוראות סעיף 72 (ב) לחוק המקרקעין, אולם המערערים מתעלמים מכך שלמפקחת סמכות מכח סעיף 72 (א), ובהחלט נטענו טענות בתביעת המשיבים בפני המפקחת כי הבנייה שבוצעה על ידי המערערים והמהווה שינוי או תיקון או הרחבה של דירתם של המערערים, פוגעת בדירה של המשיבים או עשויה לסכן את קיומה, תוך שהמשיבים טענו בכתב התביעה בפני המפקחת כי המדובר בהוצאת כמות מאסיבית של סלעים ואדמה מתחת למבנה של הבית הדו-משפחתי ובבנייה שבוצעה ללא היתר וגרמה לסדקים בקירות המבנה ובריצפה (עיין סעיף 6 לכתב התביעה ונספחים ז'1 – ז'3 לכתב התביעה)."

ראוי לציין את מסקנותיו של בית המשפט המחוזי ביחס לביצוע עבודות ללא היתר בנייה ועל הסמכות העניינית שהערכאה הדיונית קנתה לעצמה בשל כך, בזו הלשון:

" בהתייחס לאותם סעדים שנתבקשו במסגרת התביעה לפני המפקחת וכמפורט בסעיף 92 לפסק דינה של המפקחת, הרי המצב, לכאורה, השתנה לאחר קבלת היתר הבניה על ידי הוועדה לתכנון ובניה. גם אם ניתן היה לומר, כל עוד היה מדובר בבניה בלא היתר כי לאור הסכם השיתוף, כמו גם סעיף 2 לתקנון המצוי, המדובר בשינויים שעשו המערערים בדירתם, שיש בהם כדי לפגוע בדירת המשיבים או ברכוש המשותף, מעצם זה שהשינויים בוצעו בלא היתר של הרשויות המוסמכות, והעדר היתר גם שולל את ההסכמה הקיימת במסגרת הסכם השיתוף, הרי משניתן היתר, ועל מנת שלמפקחת תהא סמכות ליתן סעד, יש צורך להוכיח כי השינויים שביצעו המערערים מסכנים או עשויים לסכן או משנים את ערכה של דירת המשיבים, ולכך אין התייחסות כלל בפסק דינה של המפקחת."

...

" סעיף 2 לתקנון המצוי בא להבטיח את שלמות המבנה ותקינותו ובכך מציב גבול לזכות הקניין של בעל דירה ובלשון פסק הדין בד"נ 20/73 יעקב שמע נ' סדובסקי ואח' [פורסם בנבו] (10.3.74): "שינוי במבנה שבעל דירה רשאי לבצע בה בתוקף זכות הבעלות ביחידה נפרדת של הבית, אינו מותר אם יש בו משום פגיעה בקניין השותפים בדירותיהם שלהם, או ברכוש המשותף. כללו של דבר: שינויים בדירה לעניין סעיף 2 לתקנון אינם שינויים בתוך הדירה, בשימוש שנעשה בה, אלא הם שינויים בגוף הדירה שבעטיים ניזוקה דירה אחרת או הרכוש המשותף"

לסיכום:

לבעלי דירות בבית משותף זכות להתנגד לעבודות בנייה אשר גורמות נזק לדירתם ולרכוש המשותף, זאת בין אם העבודות בוצעו מכח היתר בנייה או לאו. יחד עם זאת, בעלי הדירות נדרשים לבחון היטב בפני איזו ערכאה הם מבררים את תביעתם והאם נסיבות המקרה נכנסות במסגרת סמכותה העניינית של אותה ערכאה.

במקרה שנדון לעיל, ניתן לראות כי בעלי הדירות המתנגדים פסחו בטעות על מספר טענות שיכלו לסייע להם כמו ניצול יתר של זכויות בנייה, הגדלת של הצפיפות הסובייקטיבית, הכבדה על תשתיות המגרש ועוד נזקים.