מבוא:
פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, ובכלל זאת פרויקטים לביצוע תמ"א 38/1 – חיזוק מבנים ו- תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה, מאופיינים בהתנגשות מתמדת בין רצונם של בעלי הזכויות הקיימים במתחם בו יבוצע הפרויקט לבין בעלי הזכויות בסביבתו אשר רואים עצמם נפגעים מכך, ולפיכך הם מתנגדים לביצוע תמ"א 38.
מאחורי הגישות התומכות בביצוע תמ"א 38 ניצב הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר התממשותן מוערכת בסבירות גבוהה, נחיצותם של ממד"ים במציאות הביטחונית השוררת בארצנו, שיפור תשתיות ומערכות הבניין, התקנת מעליות בבניינים ישנים וכו' (רק לאחרונה הוצע תיקון לחוק המקרקעין שמאפשר להתקין מעליות ברוב של מחצית מבעלי הדירות אם הבקשה הוגשה על ידי דייר מבוגר). מעבר לכך, פרויקטים מסוג תמ"א 38 נחוצים גם לצורך השגת מטרות לאומיות נוספות כמו הגדלת מכסת יחידות הדיור, ציפוף הערים, שיפוץ בניינים ישנים, שיפור חזות הרחובות, וכו'.
מנגד, מבחינת המתנגדים לביצוע תמ"א 38, נטען כי הפרויקט עלול לגרום לבעלי הזכויות בסביבה נזק בלתי הפיך, לגרוע מהנאה שהם יכולים להפיק מנכסיהם, לשנות את סביבת המגורים שלה הם התרגלו לבלי היכר ועוד מגוון רחב של טענות אשר משקפות את הפגיעות שצפויות להיגרם להם. לעניין זה, ראוי לציין כי התנגדות לתמ"א 38 על ידי בעלי זכויות במקרקעין גובלים או סמוכים מובחנת ונבדלת מהתנגדות (סירוב) של בעל זכויות בבניין בו מבוצע התמ"א, כשבמקרה זה נהוג לכנותו דייר סרבן. אגב כך, גם בנושא זה חלו עדכונים ושינויים בתיקון האחרון שנערך לחוק.
במסגרת זו, המתנגדים יטענו בדרך כלל להכבדה על התשתיות בסביבת הפרויקט, פגיעה בפרטיות, חסימת אוויר, הסתרת נוף, מפגעים ומטרדים, ליקויי בטיחות, תכנון חלופי שהוא גם פחות פוגעני, למחסור בחניות (בנוסף על המחסור הקיים ממילא), הגברת העומס על צירים תחבורתיים, העמסה על השירותים שניתנים לתושבים בסביבה, ציפוף יתר על המידה של המרחב העירוני באופן שימנע מהם אפילו לבצע בעתיד פרויקט זהה אצלם, לפגיעה במרקם העירוני הקיים ובמאפייניהם הייחודיים הפרויקט והסביבה. כמו כן, בנוסף לכל השיקולים הללו יש להוסיף את השיקולים ההנדסיים אשר מפורטים בסעיף 22 להוראות התמ"א (והן כוללות גם את חלק מהגורמים שפורטו לעיל).
על מנת לאפשר את ביצועם של פרויקטים מסוג תמ"א 38 נקבעו בהוראות התכנית תמריצים כלכליים אשר נועדו לעודד בעלי זכויות ויזמים להוציא פרויקטים מהכח אל הפועל. אולם, גם ביחס למרכיב זה שבתמ"א התגלו חילוקי דעות. לגישת המתנגדים, תוספות הבנייה שניתנות לבעלי הדירות משפיעה על הסביבה, ולכן חרף שיקולי ההתחדשות העירונית ושיפור הדיור, אין מקום להטיב עם בעלי הדירות מעבר להוראות התכנית על חשבון בעלי הזכויות בסבית הפרויקט. (ראו לעניין זה עררים 164/12+ 169/12+ 171/12+180/12, וכן עת"מ 3182-01-13 שחם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח' [פורסם בנבו] ו- עע"מ 2369/13 שחם מיכאל ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה). מנגד, טוענים העותרים כי תמריצים כלכליים מהווים חלק בלתי נפרד מהתנאים לביצוע תמ"א 38.
פערים נוספים ביו הגישות של התומכים בתמ"א לבין המתנגדים התגלו גם ביחס לתמריצים הכלכלייםלתמורות הניתנות לבעלי הדירות מכח הפרויקט. לגישת המתנגדים, אין להקנות זכויות נוספות ותוספות בנייה מעבר לאלו שמותרות מכח התכנית,
בסיכומו של דבר המתנגדים ידרשו שלא יינתן היתר לביצוע הפרויקט, ולחלופין לצמצם כמה שיותר את היקפו.
מקרה שהיה כך היה:
בעתירה מנהלית שנדונה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע בהליך עת"מ 38982-08-17 רוסו ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום ואח' (פורסם בנבו), ניצב בלב המחלוקת פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) שנמצא בשכונת מגורים הסמוכה לים בעקבות התנגדות שהגישו בעלי זכויות שטוענים לפגיעה משמעותית ובלתי מדתית שצפויה להם מביצועו.
כפי שיתואר בהרחבה בהמשך, הדיון שנוהל, היה למעשה הדיון החמישי שהתקיים בעניין הפרויקט אשר בתחילה הובא לאישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד, ובהמשך בפני ועדת הערר לתכנון ובניה דרום. על החלטת ועדת הערר לאשר את הפרויקט הוגשה עתירה מנהלית בהליך עת"מ 44135-11-16 שבעקבותיה הדיון הוחזר לוועדת הערר לצורך ביצוע בדיקות משלימות וחוזרות. אולם, ועדת הערר לא שינתה את החלטתה בדיון החוזר שנערך, ומכאן העתירה שהוגשה המהווה את הדיון החמישי שהתקיים בקשר לפרויקט.
לפי עובדות המקרה שבפסק הדין, מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) שמתוכנן להתבצע ברח' נחל קישון באשדוד, שמכוחו מבוקש להוסיף לכל אחד מ- 3 המבנים הקיימים 2.5 קומות ו- 10 יחידות דיור (זכויות היזם). כן מבוקש להרחיב במסגרת הפרויקט את הדירות הקיימות ב- 37.5 מ"ר באמצעות בניית ממד"ים ומרפסות (עבודות התמורה לבעלי הדירות הקיימות). מעבר לזכויות הבנייה ליזם ולעבודות התמורה לבעלי הדירות הקיימות מתוכננת בנייה נוספת להתקנת מעליות, חניות, ומתקנים נוספים המהווים חלק מהרכוש המשותף.
לטענת המתנגדים, הפרויקט במתכונתו הנוכחית יחסום את הנוף שיש לדירות לים, כך שמדובר בפגיעה רחבה ומשמעותית בכל אחד מהמתנגדים שייאלץ "להיפרד" מאותו מאפיין ייחודי. בנוסף, המתנגדים טוענים שתוספות הבנייה הנרחבות לבעלי הדירות הקיימות פוגעות בפרטיותם, וכן לחסימה של האוויר שנגזרת מכך. בשל כך, המתנגדים טוענים שיש לדחות את הבקשה לביצוע הפרויקט.
לחלופין, המתנגדים מבקשים שאם בקשתם לביטול הפרויקט לא תתקבל, אזי שלכל הפחות יבוצעו שינויים בתכנון הקיים אשר יפחיתו את זכויות הבנייה ואת היקף ההרחבות לדירות הקיימות. לצורך כך, המתנגדים תומכים את יתדותיהם בחוות דעת שניתנה מאת כלכלנית בכירה ומוכרת לפיה הפרויקט יהיה רווחי גם אם תבנה רק קומה וחצי, ואף מאששים זאת לאור התוספות הנרחבות אותן מקבלים בעלי הדירות הקיימים בפרויקט שחורגות בהרבה מהמקובל בפרויקטים מסוג זה (כ- 12.5 מ"ר תוספת מעל המקובל).
לחילופי חילופין (כך זה נקרא), המתנגדים דרשו לבחור בחלופה תכנונית, פחות פוגענית, לביצוע הפרויקט. בעקבות זאת הגו המתנגדים תכנית לבנות בניין נוסף ברווח שבין הבניינים הקיימים אשר ישקף את זכויות הבנייה שניתנות ליזם או לבחור בניוד זכויות מהפרויקט למקומות אחרים וביצוע שונה אשר כולל תוספת תשלום מצד בעלי הדירות הקיימים.
מאחר שזוהי הפעם השנייה בה בית המשפט נותן את התייחסותו לפרויקט הנ"ל, ומה גם שזהו הדיון החמישי שנערך בעניינו, בית המשפט לא חזר על קביעות קודמות שסתמו את הגולל מעל נושאים שכבר נדונו. משכך, בית המשפט לא חזר על הבכורה שניתנת לטענות שמצודדות בביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים לעומת גישות מתנגדות, על הדינמיות והשינויים שמתרחשים בסביבה אורבנית, על העדר זכות מוקנית לשמירה על נוף וכו'.
לכן, בקצרה יתואר כי בגלגוליו הקודמים של הפרויקט הוחלט שפגיעה בנוף, שינוי מאפיינים ייחודיים, חסימת אוויר ופגיעה בפרטיות נסוגים כולם מול החשיבות של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כמו כן, בית המשפט חזר בהחלטותיו הקודמות על הלכות שהשתרשו היטב בפסיקה אשר תומכות בביצוע פרויקטים ובהשגת המטרות שנובעות מכך.
ביחס לנושאים שבעטיים הוחזר הדיון לוועדת הערר, הוחלט כי בדין קבעה הוועדה שהמבנה זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה לאחר שחוות דעתו של מהנדס העיר אישרה זאת. עוד נקבע כי החלופות התכנוניות שהוצעו על ידי המתנגדים אינן ישימות משום שהסבירות שיהיה ניתן לבצע באמצעותן את הפרויקט נמוכה מאוד. בנוגע להתכנות הכלכלית צוין כי זהו נושא חדש שלא נבחן קודם לכן, ועל כן דינו להידחות, אך גם בדיון שנערך לגופו של עניין טענות אלו נדחו.
מעבר לכך, בדיקת החלופות התכנוניות גילתה שגם התכנון המוצע אשר אושר בהיתר הבנייה לא יוצר פגיעה משמעותית רק בבניין אחד, בעוד שביתר הבניינים הפגיעה מועטה ביותר, אם בכלל.
