ערבויות, ביטחונות ועירבון נהפכו לחלק בלתי נפרד מהסכמי השכירות, כך ששוכרים רבים נאלצים להמציא כתנאי לכניסתם למושכר – שיק בנקאי, תשלום ראשון במזומן, ערבות בנקאית וכו'.
על פניו, הדרישה לערבויות נועדה לספק למשכיר הגנה מפני נזקים שיגרמו עקב הפרת הסכם השכירות, נזקים לדירה, ביטול שיקים וכו'. אלא שלא פעם משכירים רבים מנצלים לרעה את כוחם ועושים שימוש פסול בערבויות הללו.
מאמר: חוק שכירות הוגנת.
במסגרת הפניות שטופלו על ידנו התוודענו למקרים בהם משכירים התכחשו לכך שנמסרה להם ערבות במזומן, ושהם סירבו להחזירה בתום תקופת השכירות. בחלק אחר, משכירים האשימו את השוכרים בגרימת נזקים שהיו קיימים, בהפרת הסכם, בסיום מוקדם של סיום תקופת השכירות ועוד כהנה וכהנה טענות.
ואכן, אחד הקשיים עמם מתמודדים שוכרים בתום תקופת השכירות נוגעת להחזרת שיקים, ערבויות ויתר הביטחונות. לפי סעיף 25י(ה) לחוק השכירות והשאילה: "הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את הערובה או את יתרתה לאחר המימוש לפי סעיף קטן (ג), לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר כאמור בסעיף קטן (ג), לפי המאוחר".
כמו כן, סעיף 25י(ג) לחוק השכירות והשאילה מונה שורה של מקרים שבעטיים יוכל המשכיר לממש את ערובה (עד לגובה הנזק או הפיצוי המוסכם). במסגרת זו, מתיר החוק לממש מתוך הבטוחה את הנזק שנגרם בגין אי תשלום דמי שכירות, אי תיקון ליקויים שהיה על השוכר לתקנם, חוב בגין תשלומים שוטפים ואי פינוי הדירה. עוד נקבע בחוק, שקודם למימוש הערבות יהא על המשכיר לשלוח התראה בכתב בדבר ההפרה ומימוש הערבות בהעדר תיקונה.
עוד נקבע בחוק כי גובה הערבות לא תעלה על 3 חודשי שכירות או 1/3 מתקופת השכירות – לפי הנמוך. דוגמה למחלוקת שניטשה בין שוכר למשכיר בדבר מימוש וחלוט ערבות ניתן למצוא בפסק הדין שניתן בהליך תאדמ (ת"א) 64381-10-20 יצחקי נ' גבלר .
במסגרת פסק הדין בית המשפט נדרש להכריע האם על הנתבעת, המשכירה, להשיב ערבות שחולטה בסך של 12,000 ₪, והאם היא חייבת בהוצאות שהוציאה התובעת בעקבות הפרת הסכם השכירות על ידה, ככול שההסכם הופר.
כפי שעולה מפסק הדין, בין המשכירה לשוכרת התגלעה מחלוקת לאחר שארעה הצפה והסתימה בשירותים של הדירה. לטענתה של המשכירה, הבעיה בשירותים נגרמה באשמתה של השוכרת שהשליכה מגבונים לתוכם, ואילו לטענת השוכרת הבעיה נובעת מליקוי מובנה שנובע ממערכת האינסטלציה של הדירה.
על מנת להכריע במחלוקת שבין הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט שביקר בנסח וקבע באופן חד משמעי כי ההצפה נובעת מליקוי מבנה בצנרת של הדירה. עוד קבע המומחה כי ישנה סבירות גבוהה שהבעיה תחזור על עצמה בעתיד ושרק שיפוץ יסודי יוביל לפתרונה.
לנוכח קביעתו של המומחה קבע בית המשפט כי מדובר בליקוי שלפי טבעו ומהותו האחריות לתיקונו חלה על המשכירה, שכן הוא אינו נגרם באשמת השוכרת, ועל כן היה עליה לתקנו בתוף 30 יום. זאת בהתאם לסעיף 25(ח) לחוק השכירות והשאילה שמטיל על משכיר חובה לתקן את הליקויים עד לא יאוחר מ- 30 ימים, כך:
"על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג)".
מכאן, נפסק כי הליקוי שהתגלה בדירה נובע ממצבה של הדירה ושהאחריות לתיקונו חלה על הנתבעת. אי תיקון הליקוי מהווה הפרה יסודית של ההסכם שהצדיקה את ביטולו על ידי השוכרת.
סוגיה נוספת שנדונה בפסק הדין התמקדה בשאלה – האם המשכיר רשאי להודיע על סיום תקופת השכירות או "להסכים" על סיומה במקום לתקן את הליקויים מהווה הפרה של ההסכם. אלא שגם מסיכום זה הנתבעת התנערה, וטענה בהמשך שהיה על השוכרת למצוא שוכר חלופי קודם לעזיבה ושהיא לא הסכימה לסיום תקופת השכירות.
ביחס לסוגיה זו, בית המשפט קבע שנחתם בעל פה הסכם לסיום תקופת השכירות ושהסכם זה הופר על ידי המשכירה. תחת הכותרת, "הנתבעת ניסתה לנצל כוחה כמשכירה ביחס לשוכרת על מנת להתחמק מחובתה לשאת במימון תיקון הסתימה ותיקון יסודי של הבעיה בצנרת", פסק בית המשפט כך:
"ביהמ"ש קובע כי הנתבעת ניסתה לנצל כוחה כמשכירה ביחס לשוכרת על מנת להתחמק מחובתה לשאת במימון תיקון הסתימה ללא הצדקה, על יסוד השערה שהשוכרת אשמה בגרימת הסתימה וחשוב מכך, המשכירה ניסתה להתנער מחובתה לבצע תיקון יסודי בדירה שימנע הצפות עתידיות".
סיכום:
במסגרת פסק הדין בית המשפט חייב את הנתבעת לשלם את מלוא סכום התביעה (שכללה את גובה הערבות שחולטה בסך של 12,000 ₪ ועוד הוצאות בסך של כ- 2,000 ₪), אגרות, שכר מומחה, שכר טרחה עו"ד בסך של 15,000 ₪ והוצאות תמלול בסך של 3,000 ₪.
נושא הערבויות יוצר מחלוקת רבות בין שוכרים למשכירים בתום תקופת השכירות, וכן תלונות הדדיות של כל אחד מהצדדים כלפי משנהו. ככלל, מומלץ לעשות שימוש מושכל, מבוקר וזהיר.
ללא כל קשר לעניין נשוא פסק הדין, מימוש וחילוט של ערבויות בנקאיות שנינתנו בתחילה תקופת השכירות צריכות לחזור לשוכר בתום תקופת השכירות (לפי חוק השכירות והשאילה על לא יאוחר מ- 60 יום), ניצול לרעה של פערי כוחות ומידע – מהווה הפרה של חובת תום הלב.
