בית המשפט הורה להחזיר שוכר שפונה בכח מדירתו. זאת לאחר שהמשכיר פרץ למושכר, החליף מנעולים, טען לאי תשלום דמי שכירות ולהפרת הסכם, עבר להתגורר עם דירתו במושכר והלין על כך שאי תשלום החוב לכאורה של השוכר ימנע ממנו מלעמוד בהחזרי המשכנתא.
בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע שאין לפנות שוכר בכח מהדירה ובניגוד להוראות הדין. עוד צוין במסגרת פסקי דין כי, התנהלות זו חותרת תחת ערכיה הדמוקרטיים של מדינת ישראל, מעודדת אלימות ושימוש בכח הזרוע, בעלת פוטנציאל להידרדרות חברתית שהיא בבחינת "כל דאלים גבר", חורגת מהערכים החברתיים שמבכרים פתרון מחלוקת בבית המשפט תחת שימוש בכח ובאלימות.
על כן, משכיר אשר מעוניין לפנות את השוכר מדירתו עקב הפרת חוזה, סיום תקופת השכירות בלא עילה, התקיימות תנאי המקים עילת פינוי, סיום תקופת השכירות או בשל סיכול חוזה – נדרש לפעול להגיש תביעה לפינוי מושכר, תביעה רגילה או לפעול בכל אמצעי חוקי אחר.
שוכר שפונה מדירתו בכח, בניגוד להוראות הדין וללא התראה מוקדמת – ניצב בפני שוקת שבורה.
בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 12432-04-18 Cemal Karaarslan נ' עידן אולנטוך (נבו, 19.4.18), נדונה מחלוקת שהתגלעה בין שוכר שפונה בכח לדירתו לבין משכיר שהצדיק את התנהלותו בהפרת ההסכם על ידי השוכר. במסגרת פסק דין, צוין כי המשכיר פרץ לדירה בזמן שהשוכר שהה מספר ימים מחוץ לדירתו, החליף מנעול, הוציא חלק מחפציו ועוד.
בעקבות זאת, השוכר נקט בהליכים משפטיים כנגד המשכיר ודרש לקבל סעד זמני שיורה על החזרת המצב לקדמותו, קרי על חזרתו לדירה. מדובר בסעד זמני שההכרעה בעניינו ניתנה לפני שבית המשפט הכריע בטענות הדדיות להפרת ההסכם, לדמי שכירות שלא שולמו לכאורה, חובות לכאורה לרשויות, טענות לפיצוי של כל אחד מהצדדים ועוד.
במסגרת ההחלטה, בית המשפט הדגיש כי החקיקה הנוגעת למחלקות דנן נשענת על סעיף 19 לחוק המקרקעין. כלומר, על סעיף שנועד להגן על זכויותיו של מחזיק במקרקעין אשר פונה בכח מדירתו.
מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב) חייב להחזירם למחזיק; אולם אין בהוראה זו כדי לגרוע מסמכות בית-המשפט לדון בזכויות שני הצדדים בעת ובעונה אחת, ורשאי בית המשפט להסדיר את ההחזקה, ככל שייראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון, עד להכרעה בזכויותיהם.
למען שלמות התמונה, יצוין כי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין מאפשר למי שמחזיק כדין במקרקעין לפנות פולש בתוך 30 יום באמצעות הפעלת כח סביר. אך בתום ה- 30 ימים יש לבצע את הפינוי באמצעות צו שיפוטי.
חשוב להדגיש כי סעיף 19 לחוק המקרקעין אינו מקנה הגנה בלעדית רק לבעלים או למשכיר של המקרקעין, אלא הגנה רחבה יותר לכל מי שנכנס בגדרו של המונח מחזיק. דהיינו, שוכרים, דיירים שנותרו בדירה לאחר שהסכם השכירות הסתיים, מי שמחזיק במקרקעין מכח הרשאה בעל פה, בעלים או משכירים שרואים עצמם נפגעים מהשתלטות של צד ג' וכיוצא בזה.
ואכן, בסעיף 7 לפסק הדין מצוין כי "סעיף 19 לחוק מתייחד בכך שהעותר (בניגוד לתובע בתביעה פטיטורית) אינו חייב להיות מחזיק כדין במקרקעין. תביעה פוססורית מתייחדת אפוא בכך שגם בלא שיוכיח זכות במקרקעין, בידי התובע לעתור להחזרת ה"סטטוס קוו אנטה" מבלי שתידרש הכרעה בשאלה למי הזכות להחזיק בנכס".
לפי פסק הדין, הַדַּעַת נוֹתֶנֶת שהמבקש (השוכר) החזיק בנכס לפני הגשת התביעה. שכן, ישנו הסכם שכירות חתום, הוא השתמש בדירה למגוריו, חפציו נותרו בדירה בזמן הדיון בבקשה, העובדה שחל הצורך להחליף מפתחות מעידה על כוונתו של המשיב לחזור אליה, המשיב (המשכיר) נמנע מלצרף ראיות ולהעיד עדים שיכולים לתמוך בטענותיו ועוד.
מאליו מובן, שהוכחת זכותו של המבקש להחזיק מדירה מקימה מניה וביה את הרציונל שבסיס סעיף 19 לחוק המקרקעין – "להגן גם על חזקה בנכס, אף אם זו אינה מעוגנת בזכות שבדין, על מנת למנוע עשיית דין עצמי ונטילת מקרקעין בכוח הזרוע, שלא על פי הוראות סעיף 18(ב) לחוק ... ועל מנת למנוע כאוס חברתי ומצב של "כל דאלים גבר".
פינוי מושכר בכח – קשיים ותהליכים:
נקיטת פעולה חד צדדית, מרחיקת לכת ובעלת השלכות שאי אפשר שלא להפריז בחשיבותן – מותירה את השוכר ללא קורת גג, כשחפציו ברחוב או לחילופין נעילה בדירה. השוכר נאלץ לחפש פתרון דיור ללא התראה ומעכשיו לעכשיו.
בנוסף, המשכיר עדיין מחזיק בשיקים של השוכר, ערבויות, ביטחונות, התחייבויות של ערבים ועוד. משכך, המשכיר עדיין יכול לטעון שבכוחו להיפרע מערבים, לפרוע ביטחונות, לטעון לנזקים, לפדות שיקים וכו'. מדובר בקשיים רבים ולא מבוטלים שהשוכר עלול למצוא עצמו מתמודד עמם.
מנגד, ובמקרים מסוימים, כך המשכיר עלול להתמודד עם קשיים. מצד האחד, פינוי שוכר בכח זכה לביקורת עזה מצד בתי המשפט ולחיוב בהוצאות אפילו אם הוכח שהשוכר היפר את הסכם השכירות. לעומת זאת, נקיטה בהליכים משפטיים תארך מספר חודשים, תגרור הוצאות נוספות ולא תמיד מצבו הכלכלי של השוכר מאפשר לפרוע את החיובים הללו.
יחד עם זאת, ולמרות כל הקשיים שצוינו לעיל, חשוב לציין שבתי המשפט לא נוטים להתחשב בשוכרים שפינו שוכר בכח, ומחייבים אותם בהוצאות גם אם הוכח שהייתה הפרה.
בפני שוכר שפונה בכח עומדות שלוש אפשרויות – להגיש תביעה כספית בגין נזקים שנגרמו ועוגמת הנפש, להגיש תביעה להחזרת המצב לקדמותו או גם וגם. הגשת תביעה להשבת השוכר למושכר כוללת בקשה לסעד זמני, כך שמדובר בפעולה שמחייבת את השוכר להפקיד סך של 7,500 ₪ בקופת בית המשפט, לשאת בהוצאות משפטיות, להגיש כתב התחייבות עצמית ועוד.
לסיכום:
חוזי שכירות יוצרים מחלוקות רבות ובשכיחות גבוהה מאוד. למרות שנושא השכירות מסדיר מערכת יחסית פשוטה שבבסיסה ניצבת התייחסות להשכרת נכס ראוי למגורים תמורת דמי שכירות חודשיים.
