מדוע חשוב לבצע בדיקות מקדמיות לפני שחותמים על הסכם מכר לרכישת דירת מגורים?
אם אתם נמצאים לפני רכישת דירה חשוב שתבצעו את כל הבדיקות המקדימות שעליכם לבצע לפני שתתחממו על הסכם מכר. שכן, בדיקות ופעולות אלו צפויות להעניק לכם, רוכשי הדירה, יתרון כפול. תחילה, ביצוע הבדיקות מאפשר לעמוד מקרוב אחר מצבו הפיסי של הנכס, שוויו הריאלי ובדיקת התקיימותן של עבירות בנייה כאלו ואחרות. שנית, הבדיקות מאפשרות להימנע מהפתעות שימנעו מאתנו לעמוד בהתחייבויות שנקבעו בהסכם המכר, הפתעות אשר ניתן לגלותן מראש.
אותן "הפתעות" עשויות להתגלות בשלבים שונים של העסקה. חלק מהרוכשים שלא ביצעו בדיקות מקדמיות יגלו אותן לאחר שהסכם המכר ייחתם, כאשר השמאי מטעם הבנק יסרב לאשר להם משכנתא, סירוב אשר ימנע לשלם את מלוא התמורה בעבור הדירה במועד שנקבע לכך בהסכם המכר ואשר עלול להוות הפרה יסודית של ההסכם.
במקרים אחרים, הרוכשים עשויים לגלות שיש בדירה ליקויים ואי התאמות אשר מקורם בבעיות רטיבות, נזילות, כשלים במערכת החשמל, בעיות בביוב, סתימות, קילופי תקרה וטיח ועוד כהנה וכהנה בעיות שעתידות לפגום בהנאה שניתן להפיק מהדירה, לגרור עלויות תיקון לא מבוטלות וכן מחלוקות משפטיות ארוכות ויקרות. שכן, במצב זה כל אחד מהצדדים יגיש כנגד הצד השני תביעה בגין הפרה יסודית, ועל כן יש אחריות משותפת לכל אחד מהצדדים.
את הבדיקות המקדמיות יש לבצע עוד בשלבים הראשונים של העסקה לפני החתימה על ההסכם - בשלב הטרום חוזי, כאשר אי ביצוע הפעולות הללו מעמיד את הצדדים לסיכונים ולחשיפה בפני תביעות. לעסקה במקרקעין לרכישת דירה יש שלושה שלבים עיקריים: השלב הטרום חוזי, מועד החתימה על ההסכם וסיום העסקה עם העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
כל אחד משלבי העסקה מושפע מהבדיקות המקדמיות, כך שעל מנת לבצע את העסקה בדרך הנכונה על כל אחד מהצדדים לבצע את הפעולות הנמצאות תחת אחריותו. העדר ביצוע כל הבדיקות המקדמיות חושפת את הצדדים בפני סיכונים בעסקת מקרקעין אשר עלולים להטיל עליהם אחריות לא מבוטלת, ואף לחייב את הצד המפר בתשלום פיצוי מוסכם שנקבע בדרך כלל על שווי של 10% משווי העסקה.
מהי חובת הבדיקה שחלה על הצדדים ומהו היקפה?
הן המוכר והן הרוכש נדרשים לבצע בדיקות מקדמיות. על המוכר חלה החובה לבדוק כי הנכס הנמכר על ידו תואם את הוראות סעיף 16 לחוק המכר, כלומר: כי הנכס הנמכר תואם המטרות שלשמן הוא נרכש. לפיכך, נקודת המוצא היא שנכס אשר נמכר לצורכי מגורים כ- דירת מגורים ללא היתר בנייה או ללא היתר שמאפשר לבצע בו שימוש למגורים אינו עומד בהוראות החוק הנ"ל ובחובה שחלה על המוכר מכוחו. תוצאה דומה יכולה להתקבל גם באם ישנן חריגות ועבירות בנייה שבוצעו ללא היתר או בניגוד לתנאי היתר הבנייה.
על כן, מכירת נכס שמוגדר בהסכם המכר כדירת מגורים,בעוד מצבו הרישומי והתכנוני מוגדר כמוסך מהווה אי התאמה לפי חוק המכר. אחריותו של המוכר לעניין זה הינה בגילוי כל הפרטים המהותיים לעסקה, לרבות מצבו התכנוני והרישומי של הנכס. בנוסף, ישנה חזקה לפיה רואים את המוכר כמי שידע או שהיה עליו לדעת את הפרטים לגבי מצבו של הנכס הנמכר. לכן, במקרים רבים טענות הגנה מצד המוכר העולות מתוך חוסר ידיעה אינן גורעות מאחריותו לגבי טיב הנכס שנמכר והתאמתו.
חובה זו חלה על המוכר לא רק מכח חוק המכר, אלא גם מכח חוק החוזים (כללי) אשר מטיל על המוכר חובת תום לב מוגברת בשלב הטרום חוזי, וכן חובה לגלות לרוכש את כל הפרטים המהותיים לגבי הנכס הנמכר. עקרון תום הלב אומץ על ידי בתי המשפט אשר קבעו מכוחו הלכות שהביאו לסיומה של גישת "יזהר הקונה".
בעניין זה, נקבע בפסיקה כי המוכר הוא העל הזיקה הישירה לנכס, ומשכך כל המידע הרלוונטי נמצא ברשותו, כן נקבע כי העברת האחריות לידי הקונה ביחס לבדיקת מצבו של הנכס תצור עלויות עסקה גבוהות ומיותרות, שכן המידע נמצא כבר אצל המוכר שמחזיק בנכס.
למרות זאת, גם הרוכש מחויב לבצע מספר בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה אשר יש בהן כדי להקטין את חשיפתו לסיכונים בעסקה, גילוי פרטים ומידע אודות הנכס, בדיקת התאמתו למטרות הרכישה וכיו"ב. חלק מהבדיקות מצריכות מהרוכש לפנות למחלקת הנדסה בעירייה ולבדוק את תיק הבניין, את מצבו התכנוני של הנכס, את בירור הזכויות הקנייניות וכן בדיקות נוספות.
כך למשל, באמצעות הבדיקות התכנוניות אנו נבדוק את ההיתר הבנייה שניתן לנכס, העדר חריגות בנייה, את התכניות החלות על המקרקעין, מצב תכנוני ועוד. אי ביצוע הבדיקות הנ"ל עלול להוביל את הרוכש לעסקה שלא תואמת את מטרותיו, סירוב הבנק לאשר משכנתא לרכישת הנכס, הפרות הדדיות של הצדדים, הוצאות מיותרות והליכים משפטיים.
האם ניתן להטיל את האחריות על "הצד השני":
לכאורה, אם כל אחד מהצדדים חייב לבצע בדיקות מקדמיות ולשתף במידע שנמצא ברשותו, יכול כל צד להסתמך על חובתו של הצד האחר. בכך למעשה, הרוכש יכול להסתמך על שינוי המגמה שקיים בפסיקה אשר לצמצם את תחולתה של תניית ה- AS-IS המפורסמת, לפיה הדירה נרכשת כמו שהיא כך שהאחריות לכל אי התאמה ופגם חלים על הרוכש. לחלופין הרוכש יכול לטעון כי המוכר לא עמד בחובת הגילוי שחלה עליו, כך שהפרה זו היא שגרמה לביטול ההסכם.
מנגד, המוכר יטען שאין פסיקה אחידה בנושא, ושלצד שינוי הגישה שקיים כיום ישנם חריגים אשר מאפשרים להטיל אחריות על הרוכש.
כאמור לעיל, האחריות המשותפת של הצדדים לגילוי ובירור של פרטים אודות הנכס נדונה במספר פסקי דין אשר ביטלו את הנוהג לפי "יזהר הקונה" והטילו (בל מעט מקרים) את האחריות על המוכר מכיוון שהוא המונע הזול לנזק ובעל הזיקה המהותית והקרובה ביותר לנכס. כל למשל, נקבע בהקשר דומה מוכר שהטעה לגבי גודלו של הנכס יפצה את הקונה.
בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך ת"ק (חי') 66907-03-17 דוד סילבר נ' אבי קלינגהופר עו"ד, נדונה אחריותו של עו"ד מטעם הרוכש לאי ביצוע בדיקות מקדמיות, כך שבסופו של דבר התברר כי הנכס שנמכר כדירת מגורים התברר כמוסך לפי התכניות הנמצאות בעירייה.
אולם מלבד אחריותו של עו"ד, פסק הדין סוקר את ההשלכות שנוצרו בשל אי ביצוע בדיקות מקדמיות למצב הנכס בעירייה.
שכן, כתוצאה מכך בוטל הסכם המכר שנחתם בין הצדדים עקב אי התאמת המושכר למטרה שלשמה הוא נועד לפי ההסכם ולאי אישור משכנתא על ידי הבנק מטעם הרוכש.
לפי פסק הדין, וכן ביתר מהמקרים שצוינו לעיל, במקרה בו הסכם המכר מופר, כל אחד מהצדדים מפנה אצבע מאשימה כלפי הצד השני. מסיבה זו, מוגשת תביעה על ידי כל אחד מהצדדים.
בעסקאות רבות יכולה להיות לאי סירוב משכנתא השלכות הרסניות כלפי הרוכש עקב אי עמידה בהתחייבויותיו החוזיות על פי ההסכם, ובעיקר אי תשלום מלוא התמורה במלואה ובמועדה. יש לציין, כי ייתכנו מקרים בהם אי התאמה לא תוביל לביטול הסכם המכר או להטלת אחריות על המוכר, כך שכל האחריות בגין אי עמידה בתנאי ההסכם תוטל על הרוכש.
במקרה שנדון לעיל, אי ההתאמה התגלתה על ידי השמאי מטעם הבנק וההסכם בוטל, אולם בעסקאות שבהם הרוכש לא נוטל משכנתא ייתכן שלא יבוצעו בדיקות תכנוניות, כך שהרוכש יגלה רק כעבור שנים רבות על אי ההתאמה, חריגות הבנייה והשימוש החורג שלא כדין המבוצע בנכס.
משכך, לפני רכישת או מכירת דירה מומלץ לבצע את הבדיקות המקדמיות אשר נחוצות להשלמת השלב הטרום חוזי, וזאת במקום לדלג על אותן בדיקות ולעבור לשלב הבא שהינו חתימת ההסכם. השלמת מלוא הפעולות יאפשר לצדדים להימנע מהפתעות.
