ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

מדוע חשוב לבצע בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה? הבנק לא אישר משכנתא לנכס ללא היתר בנייה


מדוע חשוב לבצע בדיקות מקדמיות לפני שחותמים על הסכם מכר לרכישת דירת מגורים?

אם אתם נמצאים לפני רכישת דירה חשוב שתבצעו את כל הבדיקות המקדימות שעליכם לבצע לפני שתתחממו על הסכם מכר. שכן, בדיקות ופעולות אלו צפויות להעניק לכם, רוכשי הדירה, יתרון כפול. תחילה, ביצוע הבדיקות מאפשר לעמוד מקרוב אחר מצבו הפיסי של הנכס, שוויו הריאלי ובדיקת התקיימותן של עבירות בנייה כאלו ואחרות. שנית, הבדיקות מאפשרות להימנע מהפתעות שימנעו מאתנו לעמוד בהתחייבויות שנקבעו בהסכם המכר, הפתעות אשר ניתן לגלותן מראש.

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה בעסקה יד 2 - לחצו כאן.

אותן "הפתעות" עשויות להתגלות בשלבים שונים של העסקה. חלק מהרוכשים שלא ביצעו בדיקות מקדמיות יגלו אותן לאחר שהסכם המכר ייחתם, כאשר השמאי מטעם הבנק יסרב לאשר להם משכנתא, סירוב אשר ימנע לשלם את מלוא התמורה בעבור הדירה במועד שנקבע לכך בהסכם המכר ואשר עלול להוות הפרה יסודית של ההסכם.

במקרים אחרים, הרוכשים עשויים לגלות שיש בדירה ליקויים ואי התאמות אשר מקורם בבעיות רטיבות, נזילות, כשלים במערכת החשמל, בעיות בביוב, סתימות, קילופי תקרה וטיח ועוד כהנה וכהנה בעיות שעתידות לפגום בהנאה שניתן להפיק מהדירה, לגרור עלויות תיקון לא מבוטלות וכן מחלוקות משפטיות ארוכות ויקרות. שכן, במצב זה כל אחד מהצדדים יגיש כנגד הצד השני תביעה בגין הפרה יסודית, ועל כן יש אחריות משותפת לכל אחד מהצדדים.

למאמר מקיף בעניין החשיבות של התאמת הסכם המכר למאפייני העסקה - לחצו כאן!

את הבדיקות המקדמיות יש לבצע עוד בשלבים הראשונים של העסקה לפני החתימה על ההסכם - בשלב הטרום חוזי, כאשר אי ביצוע הפעולות הללו מעמיד את הצדדים לסיכונים ולחשיפה בפני תביעות. לעסקה במקרקעין לרכישת דירה יש שלושה שלבים עיקריים: השלב הטרום חוזי, מועד החתימה על ההסכם וסיום העסקה עם העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין.

כל אחד משלבי העסקה מושפע מהבדיקות המקדמיות, כך שעל מנת לבצע את העסקה בדרך הנכונה על כל אחד מהצדדים לבצע את הפעולות הנמצאות תחת אחריותו. העדר ביצוע כל הבדיקות המקדמיות חושפת את הצדדים בפני סיכונים בעסקת מקרקעין אשר עלולים להטיל עליהם אחריות לא מבוטלת, ואף לחייב את הצד המפר בתשלום פיצוי מוסכם שנקבע בדרך כלל על שווי של 10% משווי העסקה.

מהי חובת הבדיקה שחלה על הצדדים ומהו היקפה?

הן המוכר והן הרוכש נדרשים לבצע בדיקות מקדמיות. על המוכר חלה החובה לבדוק כי הנכס הנמכר על ידו תואם את הוראות סעיף 16 לחוק המכר, כלומר: כי הנכס הנמכר תואם המטרות שלשמן הוא נרכש. לפיכך, נקודת המוצא היא שנכס אשר נמכר לצורכי מגורים כ- דירת מגורים ללא היתר בנייה או ללא היתר שמאפשר לבצע בו שימוש למגורים אינו עומד בהוראות החוק הנ"ל ובחובה שחלה על המוכר מכוחו. תוצאה דומה יכולה להתקבל גם באם ישנן חריגות ועבירות בנייה שבוצעו ללא היתר או בניגוד לתנאי היתר הבנייה.

על כן, מכירת נכס שמוגדר בהסכם המכר כדירת מגורים,בעוד מצבו הרישומי והתכנוני מוגדר כמוסך מהווה אי התאמה לפי חוק המכר. אחריותו של המוכר לעניין זה הינה בגילוי כל הפרטים המהותיים לעסקה, לרבות מצבו התכנוני והרישומי של הנכס. בנוסף, ישנה חזקה לפיה רואים את המוכר כמי שידע או שהיה עליו לדעת את הפרטים לגבי מצבו של הנכס הנמכר. לכן, במקרים רבים טענות הגנה מצד המוכר העולות מתוך חוסר ידיעה אינן גורעות מאחריותו לגבי טיב הנכס שנמכר והתאמתו.

חובה זו חלה על המוכר לא רק מכח חוק המכר, אלא גם מכח חוק החוזים (כללי) אשר מטיל על המוכר חובת תום לב מוגברת בשלב הטרום חוזי, וכן חובה לגלות לרוכש את כל הפרטים המהותיים לגבי הנכס הנמכר. עקרון תום הלב אומץ על ידי בתי המשפט אשר קבעו מכוחו הלכות שהביאו לסיומה של גישת "יזהר הקונה".

בעניין זה, נקבע בפסיקה כי המוכר הוא העל הזיקה הישירה לנכס, ומשכך כל המידע הרלוונטי נמצא ברשותו, כן נקבע כי העברת האחריות לידי הקונה ביחס לבדיקת מצבו של הנכס תצור עלויות עסקה גבוהות ומיותרות, שכן המידע נמצא כבר אצל המוכר שמחזיק בנכס.

למרות זאת, גם הרוכש מחויב לבצע מספר בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה אשר יש בהן כדי להקטין את חשיפתו לסיכונים בעסקה, גילוי פרטים ומידע אודות הנכס, בדיקת התאמתו למטרות הרכישה וכיו"ב. חלק מהבדיקות מצריכות מהרוכש לפנות למחלקת הנדסה בעירייה ולבדוק את תיק הבניין, את מצבו התכנוני של הנכס, את בירור הזכויות הקנייניות וכן בדיקות נוספות.

כך למשל, באמצעות הבדיקות התכנוניות אנו נבדוק את ההיתר הבנייה שניתן לנכס, העדר חריגות בנייה, את התכניות החלות על המקרקעין, מצב תכנוני ועוד. אי ביצוע הבדיקות הנ"ל עלול להוביל את הרוכש לעסקה שלא תואמת את מטרותיו, סירוב הבנק לאשר משכנתא לרכישת הנכס, הפרות הדדיות של הצדדים, הוצאות מיותרות והליכים משפטיים.

האם ניתן להטיל את האחריות על "הצד השני":

לכאורה, אם כל אחד מהצדדים חייב לבצע בדיקות מקדמיות ולשתף במידע שנמצא ברשותו, יכול כל צד להסתמך על חובתו של הצד האחר. בכך למעשה, הרוכש יכול להסתמך על שינוי המגמה שקיים בפסיקה אשר לצמצם את תחולתה של תניית ה- AS-IS המפורסמת, לפיה הדירה נרכשת כמו שהיא כך שהאחריות לכל אי התאמה ופגם חלים על הרוכש. לחלופין הרוכש יכול לטעון כי המוכר לא עמד בחובת הגילוי שחלה עליו, כך שהפרה זו היא שגרמה לביטול ההסכם.

מנגד, המוכר יטען שאין פסיקה אחידה בנושא, ושלצד שינוי הגישה שקיים כיום ישנם חריגים אשר מאפשרים להטיל אחריות על הרוכש.

כאמור לעיל, האחריות המשותפת של הצדדים לגילוי ובירור של פרטים אודות הנכס נדונה במספר פסקי דין אשר ביטלו את הנוהג לפי "יזהר הקונה" והטילו (בל מעט מקרים) את האחריות על המוכר מכיוון שהוא המונע הזול לנזק ובעל הזיקה המהותית והקרובה ביותר לנכס. כל למשל, נקבע בהקשר דומה מוכר שהטעה לגבי גודלו של הנכס יפצה את הקונה.

מכירת דירה ללא היתר

בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך ת"ק (חי') 66907-03-17 דוד סילבר נ' אבי קלינגהופר עו"ד, נדונה אחריותו של עו"ד מטעם הרוכש לאי ביצוע בדיקות מקדמיות, כך שבסופו של דבר התברר כי הנכס שנמכר כדירת מגורים התברר כמוסך לפי התכניות הנמצאות בעירייה.

אולם מלבד אחריותו של עו"ד, פסק הדין סוקר את ההשלכות שנוצרו בשל אי ביצוע בדיקות מקדמיות למצב הנכס בעירייה.

שכן, כתוצאה מכך בוטל הסכם המכר שנחתם בין הצדדים עקב אי התאמת המושכר למטרה שלשמה הוא נועד לפי ההסכם ולאי אישור משכנתא על ידי הבנק מטעם הרוכש.

לפי פסק הדין, וכן ביתר מהמקרים שצוינו לעיל, במקרה בו הסכם המכר מופר, כל אחד מהצדדים מפנה אצבע מאשימה כלפי הצד השני. מסיבה זו, מוגשת תביעה על ידי כל אחד מהצדדים.

בעסקאות רבות יכולה להיות לאי סירוב משכנתא השלכות הרסניות כלפי הרוכש עקב אי עמידה בהתחייבויותיו החוזיות על פי ההסכם, ובעיקר אי תשלום מלוא התמורה במלואה ובמועדה. יש לציין, כי ייתכנו מקרים בהם אי התאמה לא תוביל לביטול הסכם המכר או להטלת אחריות על המוכר, כך שכל האחריות בגין אי עמידה בתנאי ההסכם תוטל על הרוכש.

במקרה שנדון לעיל, אי ההתאמה התגלתה על ידי השמאי מטעם הבנק וההסכם בוטל, אולם בעסקאות שבהם הרוכש לא נוטל משכנתא ייתכן שלא יבוצעו בדיקות תכנוניות, כך שהרוכש יגלה רק כעבור שנים רבות על אי ההתאמה, חריגות הבנייה והשימוש החורג שלא כדין המבוצע בנכס.

משכך, לפני רכישת או מכירת דירה מומלץ לבצע את הבדיקות המקדמיות אשר נחוצות להשלמת השלב הטרום חוזי, וזאת במקום לדלג על אותן בדיקות ולעבור לשלב הבא שהינו חתימת ההסכם. השלמת מלוא הפעולות יאפשר לצדדים להימנע מהפתעות.

כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן

#מכירתדירה #חריגותבנייה #שימושחורגמהיתר #הסכםמכר #נדלןמקרקעין #עודנדלן #חוקהמכר #איהתאמות #היתרבניה #תכנוןובניה #עבירותבניה #השפעהעלהסכמימכר

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com