אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן ליטול מהיזם את זכותו לתקן ליקויים, ובמקום זאת להעביר את ביצוע העבודות לגורם חיצוני שעלות עבודתו גבוהה יותר תמורת פיצוי כספי מהיזם.
במקרה רבים, די בכך שנבהיר ליזם כי התנהגותו, מחדליו ורשלנותו בכל הקשור לתיקון הליקויים עשויים לגרום לנטילת זכותו לתקן את הליקויים כדי להביא לשינוי בגישתו, ולפעול בשקידה ובמאמץ לתיקון ליקויי הבנייה.
נטילת זכותו של יזם לתקן את הליקויים, והעברתה לגורם חיצוני, היא אמנם מייקרת את עלויות התיקון (ליזם), אך היא ברת ביצוע אם מתנהלים בדרך הנכונה ומקפידים לבצע מספר תנאים לפני כן. רצוי להסתייע בעו"ד בעל ידע וניסיון בתחום ליקויי בנייה כדי שזכותכם לתיקון הליקויים לא תפגע, אחרת עלויות התיקון יוטלו עוד עליכם.
לאחר חודשים ארוכים ומייגעים של המתנה, קיבלתם מהיזם הזמנה לקבל את החזקה בדירה, אך במעמד המסירה זיהיתם ליקויים רבים אשר נרשמו על גבי פרוטוקול המסירה, תוך המתנה לתיקונם.
כבר במועד בו קיבלתם את הדירה, פניתם אל היזם בדרישה שיתקן את הליקויים, אך ללא הועיל. בד בבד חלה החמרה במצב הליקויים. בעיות הרטיבות בדירה שזה עתה נמסרה התפשטו, כשלי איטום גרמו לחדירת מים מהדירה שמעלכם (ואלי גם מהחיפוי החיצוני), שיפוע שלא על פי התקן גם להיקוות מים במרפסת שנכנסו לדירה, אריחים פגומים לא הוחלפו, ליקויים בחלונות יצרו רעש חזק כשהרוחות התחזקו, התגלו כשלים במערכת החשמל ועוד כשלים, ליקויים ופגמים נוספים.
רוכשי דירות רבים מרגישים חוסר אונים, תסכול ומחסור בכלים שיאפשרו להם להתמודד עם סירוב של יזמים לתקן ליקויים שהתגלו בדירתם וברכוש המשותף של הבניין, שדוחים פעם אחר פעם את ביצוע העבודות, ששולחים אנשי מקצוע רק כדי שיעיפו מבט בדירה, שמעלים דרישות מוגזמות מהרוכשים, שמתכחשים לקיומם של הליקויים ואם לא די בכך גם טוענים כי מדובר בליקויים קוסמטיים, קלי ערך וכיו"ב.
חובתו של היזם לתקן ליקויי בנייה, אי התאמות וכשלים שהתגלו בדירה וברכוש המשותף של הבניין מעוגנת בסעיף 4 (על סעיפיו הקטנים) לחוק המכר דירות, תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). היות שאי אפשר להתנות על הוראותיו של חוק המכר דירות, אלא לטובת הרוכש – כל סעיף בהסכם המכר שגורע מהן – בטל. כך למשל, במאמר קודם פרטי עטי, נכתב כיצד בית המשפט פסל הוראה בהסכם המכר שמונעת מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש.
אותה מסגרת נורמטיבית שמטילה על היזם חובה לתקן ליקויים, מחייבת את הרוכש לצמצם את נזקיו והוצאותיו של היזם באמצעות עדכונו על ליקויים חדשים שהתגלו, וכן באמצעות מתן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים.
השאלה "מהי הזדמנות נאותה?" העסיקה רבות את בתי המשפט, הולידה שורה ארוכה של פסקי דין בנושא שתחמו את החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים. כאשר מדובר בפסקי דין מנחים שמהווים פרשנות מחייבת של הוראות חוק המכר דירות (שכאמור אי אפשר להתנות עליהן) – כל הוראה חוזית בהסכם המכר שסותרת אותן – בטלה.
בסדרת מאמרים שעוסקת בליקויי בנייה ברכישת דירה מיזם, (אי) תיקון ליקויים במהלך תקופת הבדק, ובכללים שנקבעו בפסיקה ענפה שקבעה את הסעדים שעומדים לרשות רוכשי הדירה - ריכזו הלכות רבות הקשורות לנושא ובה בעת קישרנו אותן למקרים מחיי היום - יום ולפרקטיקה הנהוגה.
במאמר הנוכחי נדון במספר תנאים שמצדיקים את נטילת זכותו של היזם לתקן ליקויים בדירה.
בהליך תא (חי') 41006-01-16 מאירה ישראלי נ' אריאל אולצוור (פורסם בנבו, 29/11/2018), נדרש בית משפט השלום להכריע בקשר לטענותיה של רוכשת דירה אשר טענה שניתנה ליזם ולקבלן המבצע (הנתבעים) הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, אך התרשלו כלפיה כאשר תיקנו את הליקויים בצורה רשלנית וסלקטיבית. בעקבותיה התרשלות זו הנתבעים פספסו את זכותם לתקן את הליקויים.
אם כך, עולה השאלה – מה קבע בית המשפט – האם ניתנה הזדמנות נאותה והאם ביצוע עבודות רשלניות נוטל מהיזם את זכותו לתקן ליקויים?
לפי עובדות המקרה, התובעת רכשה אצל הנתבעים דירה שנבנתה על ידם. בתחילה התעוררה מחלוקת באשר לתחולתן של הוראות חוק המכר דירות על המוכר לנוכח טענתו כי הוא בנה את הדירה לצורך מגוריו. עם זאת, בבדיקה שנערכה נמצא כי המוכר התכוון למכור את דירתו בתוך כשנה ממועד השלמת הבנייה – ולכן, נקבע בפסק הדין כי הוראות חוק המכר דירות חלות עליו.
את התביעה כנגד הנתבעים התובעת אמדה בסך של כ- 200,000 ₪. אולם, בית המשפט פסק לטובתה פיצויים בגובה של 100,000 ₪ בלבד (מתוכם 93,000 ₪ בעד הליקויים).
כמו כן, התובעת טענה כי המוכר והקבלן המבצע מטעמו יצרו כלפיה מצג (שהתברר כשגוי) לפיו הם יבנו את הדירה באמצעות חומרים מעולים שעומדים בתקן וכשאיכות הבנייה תהיה ברמה גבוהה. אולם, לאחר המסירה התגלו ליקויים, אי התאמות וכשלים שהבהירו כי הבטחותיהם של הנתבעים היו לא יותר מאשר מצג שווא. עקב כך, נטען כי הנזקים נגרמו בשל רשלנותם.
לצורך הכרעה בשאלת רשלנותם של הנתבעים, בית המשפט נדרש להחיל מבחן תלת שלבי להוכחת עוולת הרשלנות, מבחן שמורכב מחובת זהירות (מושגית וקונקרטית), התרשלות (קשר סבתי) ונזק. אמנם, מבחנים אלו מבוצעים ביחס למוכר שאי אפשר לראותו כיזם מהשורה, אך הם עשויים להיות רלוונטיים לכל יזם שמבצע פרויקט באמצעות קבלן מבצע מטעמו.
בית המשפט קבע כי האחריות לוודא את שלמות ותקינות הבנייה חלה גם על מי שיזם את בניית הפרויקט באמצעות אנשי מקצוע מטעמו, ולכן לאותו יזם (מוכר) יש חובת זהירות כלפי מי שעלול להיפגע באם הבנייה תעשה שלא לפי החובות והכללים והמקובלים בענף הבנייה. עוד נקבע כי חובת הזהירות מתקיימת גם מכח חוק המכר דירות.
מעבר לכך, נקבע כי למוכר יש אחריות אישית בשל היותו אמון על ייזום הפרויקט, הבנייה והפיקוח. כן נקבע כי למוכר יש הסכם עם התובעת אשר מחייב אותו לבנות את הפרויקט באמצעות אנשי מקצוע מתאימים, לשביעות רצונה של התובעת ובהתאם לסיכום שנערך בין הצדדים. בהמשך נקבע כי ישנו קשר סבתי בין הפרת חובת הזהירות לבין הנזק שנגרם בפועל, שכן יש לצפות שבנייה רשלנית תגרום לליקויים ובהמשך לנזק.
ביחס לתיקון הליקויים בצורה רשלנית ונטילת זכותו של היזם לתקנם בשל כך, התובעת התלוננה כי הנתבעים לא תיקנו את הליקויים חרף ההזדמנויות שניתנו להם. שלא תוקנו כל הליקויים שצוינו בחוות דעת שנערכה לבקשתה, ושבכלל גם העבודות שבוצע לא פתרו את הליקויים או שהן בוצעו בצורה סלקטיבית. בדומה לכך, גם בחוות הדעת של מומחה מטעם בית המשפט נקבע שלא תוקנו ליקויים שעלותם נאמדת בכ- 93,000 ₪.
מיהו המומחה מטעם בית המשפט?
נהוג לראות במומחה זה כמי שמונה מטעם בית המשפט וכמי שמשמש כזרועו הארוכה, הוא מוחזק כגורם אובייקטיבי ומקצועי שאין לו כל עניין עם האינטרסים של הצדדים, וחזקה כי יעשה את מלאכתו נאמנה וינהג באופן מקצועי. הלכה מושרשת היא כי בית המשפט לא יסטה בנקל מחוות דעתו של המומחה, אלא במקרים חריגים .
לעניין זכותו של היזם לתקן ליקויים, פסק הדין ריכז בשורות בודדות ומעטות מספר הלכות מחייבות (אך חשובות) שנקבעו בפסיקה ענפה של בתי המשפט, כך:
"(נטילת הזכות לתיקון הליקויים) זו תלויה בעובדותיו של כל מקרה. עוד נקבע כי זכות זו שמורה לנתבע בגין ליקויי בנייה, כאשר הוא מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. בוודאי לא למי שמכחיש את קיומם של ליקויים או המזלזל בהם מראש. כך גם מיצוי כושל של ניסיונות תיקון, מטה את הכף לטובת אי מתן אפשרות לנתבעים לתקן בעצמם את הליקויים אשר התגלו.
(החלק שבסוגריים נוסף על ידי הח"מ)
באותו במקרה, נפסק כי מחדליהם ורשלנותם של הנתבעים שתיקנו את הליקויים באופן סלקטיבי, עם הצלחה חלקית שלא הובילה לפתרונם ובצורה מזלזלת – ביטלה את זכותם לתקן את הליקויים בעצמם. בנוסף, נפסקו לנתבעת 3,000 ₪ נוספים דיור חלופי בתקופת ביצוע העבודות, ועוד 4,000 ₪ עוגמת נפש.
סוף דבר:
חוק המכר דירות מחייב את היזם לתקן ליקויים ומטיל על הרוכש חובה ליתן הזדמנות נאותה לתיקונם. לאחר שהיזם ניצל את ההזדמנות הנאותה שניתנה לו אפשר לתבוע ממנו פיצוי כספי שבאמצעותו הליקויים יתוקנו על ידי גורם אחר. אפשר להגיע לאותה תוצאה באם הליקויים לא תוקנו בשל מעשה, מחדל או כישלון של היזם.
לא פעם, אותן מחלוקות שמתגלעות ביחס לליקויים שהתגלו בדירה נקשרות עם איחור במסירת דירה, אי תשלום פיצויים מכח חוק המכר דירות, מחלוקות באשר להיותה של הדירה ראויה למגורים במועד המסירה, ליקויים ברכוש המשותף וכו'.
יש לנקוט משנה זהירות לפני ששוללים את זכותו של היזם לתקן ליקויים ולבחון כל קרה לגופו, לפי נסיבותיו ולאחר ייעוץ משפטי.
