ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

הודעה על הכנת תכנית: הקפאת מצב מכח סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה.


סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה מאפשרים למוסדות התכנון להכריז על הטלת מגבלה להוצאת היתרים במקרקעין הנמצאים בתחום התכנית על מנת למנוע פעולות אשר יסכלו הוצאת תכניות בעתיד שעליהן נועדה להגן התכנית. במסגרת ההכרזה ניתנת התייחסות לאילו פעולות יאסרו, אילו פעולות יותרו וכן מרחב שיקול הדעת של הרשות המקומית עת ניתן היתר לביצוע פעולה במקרקעין.

לפי הוראות החוק את הבקשה להכרזה מכח סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה רשאי להגיש למוסד התכנון מי שיש ביכולתו להפקיד תכנית, כך שאת הבקשה רשאית להגיש המוסדות התכנון והבניה האמונים על כך, גופים שהוקמו מכח חוק אשר הותר להם לעשות כן ובעלי זכויות במקרקעין מעל הרוב שנקבע לכך בחוק.

במקרים רבים, הכרזה על פי הסעיפים הנ"ל נעשית לצורך הקפאת המצב הקיים בתא שטח ספציפי לעל מנת שיתאפשר לתכנן ולהוציא מהכח אל הפועל תכניות החלת על המקרקעין לצורכי התחדשות עירונית.

ביצוע ההכרזה יוצרת מתח רב בין בעלי הזכויות במקרקעין המעוניינים לקדם תכניות פרטניות לבין מוסדות התכנון המעוניינים לבצע תכנון מחדש על תא שטח נרחב יותר. במרבית המקרים, ההכרזה תוצדק באמצעות העדפת האינטרס של כלל הציבור על פני אינטרס של מספר נמוך יחסית של פרטים, כך שהתועלת בהקפאת המצב הקיים וביצוע ההכרזה עולה על הנזק שנגרם. לעומת זאת, המתנגדים יטענו כי המגבלות המוטלות עליהם מכח ההכרזה פוגעים בקניינם באופן לא מדתי ולא סביר ועל כן יש לבטל את ההכרזה. במרבית המקרים המתח מתעורר במקרים בהם פרויקטים רחבי היקף מסוג פינוי בינוי לבין פרויקטים מצומצמים יותר מסוג תמ"א 38.

למאמר בעניין ההבדל בין תמ"א 38 חיזוק מבנים לבין הריסה ובניה לחצו כאן

בערר שנדון לאחרונה בפני המועצה הארצית לתכנון ובניה בהליך 23/17 מור סבג השקעות ויזמות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה, נקבעו מספר הנחיות וכן נדונו מספר קריטריונים על אופן ההשגה על ההכרזה, המועד להגשת הערר, השיקולים שיש לקחת בחשבון ובאילו מקרים יהיה ניתן להגיש ערר.

במרכז הערר ניצבים שני מגרשים בעיר חדרה אשר תוכנן לגביהם פרויקט תמ"א, כשבעקבות ההכרזה לא היה ניתן להוציא היתר להוצאת הפרויקט. כתוצאה מכך, הגישה העוררת שני עררים האחת כנגד סירוב הוועדה המקומית לתת היתר למגרש הראשון והשני כנגד סבירות ההכרזה כנגד המכרז השני. בהתאם לכך, נקבע בערר כי השגה בעקבות החלטת הוועדה המקומית לבקשה להיתר צריכה להתברר בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ולא בפניה.

בנוסף, ניתנה התייחסות לסמכותה של את המשיבות שהינה יזמית להגיש את הבקשה בשל העדר השגת הרוב הדרוש מבין בעלי הזכויות לביצוע פרויקט פינוי בינוי, אולם מכיוון שהוועדה המקומית נתנה בשלב מאוחר את הסכמתה להכרזה וכן הצטרפה כיזמית לא היה צורך בהשגת הרוב הדרוש. למעשה, בנקודה זו הועלו טענות המהוות מעין "התנגדות" לתכנית בטרם אישורה. למאמר בעניין התנגדות לתמ"א 38 לחצו כאן.

לעומת זאת, לגבי הערר שהוגש בגין המגרש השני קבעה המועצה הארצית כי היא הגוף שאליו יש לערר בגין סבירות ההכרזה על סעיפים 77 ו- 78, אולם אין זה מתפקידה לדון במחלוקת שמאית העולה בשל כך (מבלי לגרוע מהחשיבות של בחינת ההיתכנות הכלכלית) או במקרקעין שיכללו בתחום "הקו הכחול" של התכנית.

כמו כן, נקבע בנוסף כי אין מגבלת זמן להגשת ערר בגין ההכרזה, כך שניתן לטעון בכל עת לבטלות ההכרזה בשל חוסר מידתיות בין התועלת העולה ממנה לבין הנזק שנגרם לבעלי הזכויות במקרקעין עליהם חלה ההכרזה.

#פיתוחברקיימא #שימושחורגמתכנית #הקלהמתקנות #הקלהכמותית #הקלה #תמא38 #התחדשותעירונית #שימושחורגמהיתר #היתרבניה #תכנוןובניה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com