מהי המשמעות של דחיית מועד המסירה בשל כח העליון, והאם באמת יזם פטור מאחריות בגין עיכובים שנעוצים במעשה או במחדל של הקבלן המבצע? מהם הכלים והאמצעים שעומדים לרשותם של בעלי דירות על מנת להתמודד עם אותן טענות, ומהו הגישה הרווחת כיום בפסיקה ביחס לאותן טענות?
כל התשובות לשאלות הללו יפורטו במאמר שלהלן אשר עוסק בטענות של יזמים בנוגע לדחיית מועד המסירה בשל כח עליון, ובטענות המתייחסות לעיכובים שנגרמו באשמת הקבלן המבצע בפרט.
למאמר מרכזי שעוסק באיחור במסירת דירה מקבלן ובפיצויים שיש לשלם מכח חוק המכר דירות – לחצו כאן.
רוכשי דירות שחל איחור במסירת הדירות לידם לאחר שהמועד המסירה שנקבע בהסכם המכר חלף, נאלצים להתמודד עם מגוון רחב של טענות מצד יזמים שמסרבים לשלם פיצוי הולם מכח חוק המכר דירות. טענות אשר מועלות חרף החשיבות הרבה שיש למועד המסירה אצל רוכשי דירות וחרף ההשלכות הכלכליות שיש לכך.
במסגרת זו, יזמים רבים תרים אחר טענות שיאפשרו להם לדחות את מועד המסירה החוזי, להקטין את משך האיחור במסירה, ולהפחית את משך האיחור. מבין הטענות היותר שכיחות, ניצן למצוא טענות בדבר איחורים בתשלום התמורה בעבור הדירה, דחיית מועד המסירה בשל שיניים ותוספות בדירה שהוזמנו לבקשת הרוכש, דרישות מפתיעות מצד רשויות מקומיות או רשויות בכלל שעיכבו את הוצאת טופס 4, ועוד כהנה וכהנה טענות.
סוג נוסף של טענות מתייחס למגוון רחב של גורמים שמכונים "כח עליון".
לפי סעיף 5א לחוק המכר דירות, על היזם אשר נכנס בגדרו של המונח "מוכר" על פי הגדרתו בחוק, לפצות את הרוכש בגין איחור במסירת דירה, ואילו סעיף 7א לחוק המכר דירות אוסר על להתנות על הוראות החוק, אלא אם ההתניה לטובת הרוכש.
לפיכך, ולכאורה בלבד, דחיית מועד המסירה בשל כח עליון אסורה להיות התניה אסורה על חוק המכר דירות, כך שעליו לשלם לו פיצוי מלא והולם בהתאם למנגנון שנקבע בחוק המכר דירות.
אולם, לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, הצדדים להסכם המכר רשאים לקבוע תנאים שהתקיימותם תדחה את מועד המסירה, ובלבד שנסיבות אלו אינן בשליטת המוכר (יזם) ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. מכח הוראות אלו, רשאים הצדדים לקבוע מקרים שיצדיקו את דחיית מועד המסירה.
ואכן, הסכמי המכר כוללים רשימה ארוכה של גורמי כח עליון אשר זכו להתייחסות ענפה בפסיקה.
נכון להיום, רשימת הגורמים הנפוצה כוללת אירועים ביטחוניים, מלחמות, מבצעים צבאיים, שביתות, עיצומים, מחסור בציוד, מחסור בכח אדם, מחסור בציוד, צווי הפסקת עבודות, חדלות פירעון או הפסקת עבודות של הקבלן המבצע, סירוב של בעל דירה להתפנות, פולשים, גורמים של רשות העתיקות או המים ועוד סעיף סל כללי שמכיל בתוכו כל אירוע.
נקודה נוספת שמרחיבה את המכנה המשותף של הסעיפים הנ"ל – במרבית המקרים רוכש הדירה יעודכן באשר להתקיימותם של אותם גורמים שיש "לדחות" רק לאחר שמועד המסירה חלף.
על התנהלות זו של היזמים, ועל העיתוי לדחיית מועד המסירה נמתחה ביקורת בלא מעט פסקי דין, ובייחוד בפס"ד שמש בו בית המשפט דחה טענה של יזם לדחיית את מועד המסירה באמצעות סעיף כללי בהסכם המכר לפיו מועד המסירה ידחה ב- 90 אם יבוצעו שינויים בדירה. באותו מקרה, הרוכש הזמין שינויים, אך הודעת הדחייה נמסרה רק לאחר שחלף מועד המסירה ורק לאחר שהרוכש ביקש פיצוי מכח חוק המכר דירות בגין האיחור במסירה.
בנסיבות אלו, בית המשפט חזר על הגישה ידועה היטב מההלכה הפסוקה אשר קנתה לעצמה אחיזה איתנה, וחזר על כך שלמועד המסירה החוזי נודעת חשיבות רבה מבחינת הרוכש, וכן השלכות כלכליות לא מבוטלות. ועל כן, מצופה מהיזם שיכיר בעוצמת החשיבות, ויגלה מידה של אחריות.
עוד נקבע כי, דחייה רטרואקטיבית של מועד המסירה נוגדת את הוראות חוק המכר, ולפיכך מדובר בהתניה אסורה, וזאת להבדיל מדחיית מועד המסירה בסמוך לאירוע הדחיית ובאמצעות חתימה על נספח מאוחר להסכם המכר אשר מעגן את ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים באשר לדחייה (יש לציין כי, ישנם פסקי דין שקיצרו את התקופה בשל דחייה לא סבירה).
כמו בנושאים ותחומים משפטיים אחרים, גם ביחס לדחיית מועד המסירה בעקבות כח עליון ניתן למצוא פסקי דין סותרים בעלי תוצאות קוטביות, אך עדיין המגמה הרווחת היא שלא לדחות את הטענות לדחיית מועד המסירה בשל כח עליון.
במאמר זה, אנו נתמקד כאמור בטענות של יזמים אשר מטילים את האחריות לעיכוב במסירה על הקבלן המבצע, ואף מבקשים כתוצאה מכך פטור מתשלום פיצוי בעד אותה תקופה.
סיבות אלו, יכולות לנבוע בשל חדלות פירעון של הקבלן המבצע (מכונה בטעות גם פשיטת רגל), הפסקה פתאומית של העבודות או האטה משמעותית, הפרות הסכם וסכסוכים עסקיים ועוד ועוד טענות.
מקרה לדוגמה – פרשת נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ:
לפי עובדות המקרה שתוארו היטב בהליך תא"מ (ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (פורסם בנבו, 4.9.18), הנתבעת הינה חברה יזמית אשר הקימה בניין למשרדים, מסחר, חניה ועוד קומת מרתף. בתחילה, הנתבעת נקשרה בהסכם לביצוע העבודות עם קבלן מבצע מטעמה אשר החל בביצוען ותפס חזקה במגרש.
כעבור מספר חודשים לאחר שנחתם ההסכם לביצוע העבודות, התברר ליזם כי עבודתו תומחרה בחסר, ומשכך נחתם הסכם נוסף שכלל, בין היתר, תמורה נוספת בעבור ביצוע העבודות והשלמתן בתוך פרק זמן קצר יותר מזה שנקבע בחוזה המקורי. חודש לאחר מכן, התברר שגם הסכם זה לא מקוים, ובין הצדדים הושגה הסכמה לגבי הפסקת העבודות וסילוק ידו של הקבלן המבצע מהשטח.
אולם, גם הסכמה הצדדים לסיום ההתקשרות לא קוימה בפועל מאחר שזמן קצר לאחר מכן היזם נהיה חדל פירעון ונפתח בעניינו הליך פירוק שבמסגרתו הוצא צו הקפאת הליכים.
כתוצאה מכך, לטענת הנתבעת – החברה היזמית, נבצר ממנה לבצע עבודות באתר בשל איסור שהטיל בית המשפט בצו הקפאת הליכים, וכן בשל פעולות נוספות שהיה עליה לבצע בטרם יהיה ניתן לחדש את העבודות כמו מציאת קבלן במצע חדש, הגעה להסכמות עם הנאמנים באשר לסיום תקפידו של היזם הקודם, הסדרת חובות על קבלני משנה ואנשי מקצוע שנשכרו על ידי הקבלן וכו'.
סה"כ לפי עובדות המקרה שבפסק הדין כל העיכובים שנגרמו בשל הקשיים שנבעו מחדלות הפירעון נמשכה כ- 4 חודשים. בגין תקופה זו היזם מבקש לדחות את מועד המסירה ולבקש פטור מתשלום פיצוי.
בקשה זו של היזם לדחייה ולפטור, נסמכת על הוראה שעוגנה בהסכם המכר לפיה מועד המסירה והתחייבויותיו של היזם כלפי הרוכש תדחנה בעקבות הוראות חיקוק שתוגדר ככוח עליון, ובלבד שהיזם עשה כל שיש בידו על מנת למנוע ולצמצם את משך העיכוב.
עוד נקבע בהסכם מנגנון תשלום התואם את הוראות חוק המכר דירות, וכן נקבעו דמי השכירות הראויים מראש, וזאת מבלי שלמי מהצדדים תהיה טענה כנגד הסכום שנקבע.
לפיכך, יוצא כי, יריעת המחלוקת במקרה שלפנינו מתייחסת למשך תקופת האיחור, וביתר פירוט – האם יש לדחות את מועד המסירה בשל צו הקפאת הליכים. על מנת להכריע בשאלה זו יש לבחון האם צו הקפאת ההליכים חודר דרך המסננות של סעיף 5א(ג) – הסעיף שמתיר את דחיית מועד המסירה בשל כל עליון.
לפיכך, יש לבחון בתחילה, האם היזם יכל למנוע את הנסיבות שהובילו לעיכוב או לחלופין לצמצם את משך העיכוב (מבחן עובדתי). בהמשך, מבחן הקשר הסיבתי לפיו אם למוכר הייתה יכולת למנוע את העיכוב, אזי שהאיחור אינו תוצאה של אותן נסיבות (מבחן משפטי).
המבחנים הללו, אינם גורעים מכך שייתכנו נסיבות נוספות אשר בעטיין חל איחור במסירה אשר יבטלו את השפעתה של נסיבה מוצדקת לאיחור במסירה.
בנוסף, לפי החלק השני של סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות על המוכר לעמוד בתנאי ולהוכיח כי הנסיבות שגרמו לעיכוב אינן מוטלות על המוכר. מבחן זה, מעלה מספר פתרונות אפשריים, כאשר המבחן שנקבע על פי הפסיקה מתייחס לחלוקת הסיכונים הראויה וההוגנת בין המוכר לבין הקונה.
כלומר, מדובר במבחן אובייקטיבי שעל פיו תקבע חלוקת הסיכונים אשר עשויה להסתייע במבחני משנה, אשר תוארו היטב בפסק הדין, כך:
"נראה, כי חלוקת הסיכונים אליה מכוון הסעיף רחבה משאלת חלוקת הסיכונים בחוזה המכר הספציפי, ומתייחסת לחלוקת הסיכונים הראויה והמקובלת בין מוכר לקונה. היינו, מעבר לכך שנדרש כי לפי ההסכם הספציפי הסיכון לא יהיה מוטל על המוכר, נדרש כי כך יהיה גם לפי סטנדרט אובייקטיבי, אשר רואה לנגד עיניו את ההסדר הראוי והמקובל בין מוכר וקונה טיפוסיים של דירה כדוגמת זו שמדובר בה. השאלה מתי ייקבע, בהתאם לאמור, כי סיכון מסוים אינו מוטל על כתפי המוכר אינה פשוטה.
זכיר בית המשפט מבחני משנה שונים שניתן להיעזר בהם לצורך קביעה האם הסיכון מוטל על המוכר: מבחן "מקור העיכוב", שבמסגרתו נבחנת השאלה האם העיכוב נובע ממקור "פרטי" של הקבלן, שאז יהיה זה ראוי להטיל עליו את הסיכון; מבחן "הנושא העדיף בסיכון", שבמסגרתו נבחנת השאלה מנקודת מבט של יעילות כלכלית; מבחן הצפיות; ועוד. בסופו של דיון, צידד בית המשפט בקביעה כי המבחן הרלוונטי הוא "מבחן הצדק", אשר במסגרתו יינתן ביטוי למבחני המשנה השונים."
גם בחינה שנעשתה לגופו של עניין ביחס לטענות הנתבעת, העלתה כי קריסתו של היזם עוברת את המבחן הראשון, אך לא את המבחן השני היות שחלוקת הסיכון מטילה את האחריות על היזם, כמפורט להלן:
אין מחלוקת, כי עצם קריסתו של הקבלן לא הייתה בשליטתה של הנתבעת ולא היה ביכולתה למונעה. מקובלת עלי גם טענתה של הנתבעת, כי היא פעלה כמיטב יכולתה על מנת למזער את נזקי הקריסה ככל האפשר. מהראיות עולה, כי הנתבעת לא שקטה על שמריה. מיד לאחר שניתן צו הקפאת ההליכים היא נפגשה עם הנאמנים. זמן קצר לאחר מכן היא הגישה בקשה לבית המשפט של הקפאת ההליכים לאפשר לה לתפוס חזקה באתר הבנייה, אלא שבקשתה נדחתה. תוך פרק זמן לא ארוך יחסית, גובש הסכם בין הנתבעת לבין הנאמנים, וזמן קצר לאחר מכן הגיעה הנתבעת להסכמות עם קבלני המשנה. התרשמותי היא כי הנתבעת התנהלה כפי שניתן לצפות מיזם הנקלע לסיטואציה כדוגמת זו שהנתבעת נקלעה אליה. עוד אציין, כי מקובלת עלי טענתה של הנתבעת כי במועד החתימה על ההסכם עם הקבלן הוא נחזה להיות (וייתכן שאף היה) גוף יציב ומבוסס
אולם, גם אם הנתבעת עומדת בתנאי הראשון, הרי שהיא אינה עומדת בתנאי השני. זאת, שכן הסיכונים הקשורים לקבלן, לרבות הסיכון לקריסה כלכלית שלו, מונחים במלואם לפתחה של הנתבעת, כיזמית הפרויקט. הקבלן הוא ספק "פרטי" של הנתבעת. הנתבעת היא זו שבחרה בו. היא זו ששקלה את היתרונות והחסרונות שבהתקשרות איתו. אילו היה הקבלן מבצע את עבודתו ללא דופי, הנתבעת היא זו שהייתה נהנית מכך. ממילא, היא גם זו שנושאת בסיכונים שבהתקשרות. אין כל הצדקה להטיל על הקונה, ולו באופן חלקי, את סיכוני הקבלן שנבחר על ידי היזם
בהתאם לכך, נקבע בהמשך פסק הדין כי צו הקפאת ההליכים שהוציא בית המשפט של הפירוק אינו מצדיק את דחיית מועד המסירה, וכן נדחתה טענת הנתבעת לפיה יש לשלם את הפיצוי לאחר 60 ימי החסד שנקבעו בהסכם המכר, וזאת מאחר שמדובר בתניה אסורה על חוק המכר דירות.
לעומת זאת, ובשונה מהתוצאה שהתקבלה בפסק הדין לעיל, בהליך ע"א (מחוזי י-ם) 57221-12-16 שם טוב נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ [פורסם בנבו (16.8.2017)התקבלה טענה של יזם לדחיית מועד המסירה ולקבלת פטור מתשלום בגין קריסתו של קבלן מבצע.
לפיכך, יש לבחון כל מקרה לגופו ולנתח כל סיבה לפי השלכותיה המשפטיות, העובדתיות, החוזיות ואך ההנדסיות במידת הצורך, ובהתאם לכך לבחון את סבירות הטענה לדחיית מועד המסירה בשל כח עליון.
