מבוא:
ביצועו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית מותנה, בין היתר, בשיתוף פעולה ובהסכמתם המלאה של בעלי הדירות בבניין או במתחם בו עתיד להתבצע הפרויקט. עם זאת, לצד היתרונות של שיתוף פעולה, הגברת המעורבות וביצוע הפרויקט מתוך הסכמה, ישנו גם חשש תמידי שמספר מתנגדים בודדים, ולעתים אף דייר אחד, ימנעו את ביצועו של פרויקט חרף רצונו הנחרץ של הרוב.
מסיבה זו, נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים) אשר זכה גם לכינוי "חוק דייר סרבן" שנועד לאזן בין הגנה לה זכאי הדייר הסרבן במקרה בו התנגדותו נעוצה בטעמים סבירים לבין רצונו הברור של הרוב והצורך בקידום פרויקטים מסוג התחדשות עירונית. לעניין דרישת ההסכמה של בעלי הדירות ישנן הוראות בחוקים שונים "שמרככים" את דרישת הרוב המוחלט בשיעור משתנה לפי סוג הפרויקט, אך לא ניכנס לכך במאמר זה.
שינוי שם החוק – האם מדובר בפעולה סמנטית או בשינוי גישה:
בעקבות התיקון שונה שם החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי במקום הכינוי שניתן לו כאמור לעיל, כשלפי הודעת הוועדה המיוחדת שהוקמה לצורך כך– שינוי שם החוק מבשר על שינוי בגישה לפיה לא נלחמים יותר בדייר הסרבן, אלא פועלים למען שיתוף פעולה בדרך חיובית וטובה.
לכאורה, בקריאה ראשונית אפשר לטעות ולראות בהצהרה זו של הוועדה המיוחדת כמס שפתיים נטול כוונות ומשמעות, אך לנוכח השינויים הנרחבים שהוטמעו בחוק קשה שלא לשים לב לשינוי המגמה. שכן, כעת החוק מתייחס גם "לאינטראקציה" שבין בעלי הדירות לבין היזם, ולא מתמקד כפי שהיה במצב שקדם לפני התיקון בעיקר בין בעלי הדירות לבין הדייר הסרבן.
ואכן, נוספו בחוק התחייבויות נוספות של היזם כלפי בעלי הדירות, לרבות התחייבויות למציאת פתרונות לבעיות שכיחות שעולות בלא מעט פרויקטים אשר לא הוגדרו עד כה באופן מפורש כטעם סביר להתנגדות בחוק.
סעיף 1 – כינוס אסיפת בעלי דירות לפני החתמתם:
בהתאם לרוח החוקים שנחקקו בתקופה האחרונה בעניין התחדשות עירונית כמו חוק המארגנים (שידוע גם כחוק המאכערים), נקבע בתיקון לחוק כי היזם יהיה חייב לכנס אסיפת בעלי דירות לפני החתמתם, להציג בפניהם 14 יום לפני כן את עיקרי ההצעה, עקרונות לקביעת התמורה, הבטחות שיסופקו בפרויקט ומידע בדבר ניסיונו.
לאחר חתימת העסקה היזם יהיה חייב לשלוח לכל בעל דירה בפרויקט בבית המשותף, וכן עותק חתום של המסמכים שנחתמו. אי קיום התחייבויות אלו יאפשר לבעלי הדירות לבטל את ההסכם שנחתם מול היזם בהחלטה שתתקבל על ידי רוב בעלי הדירות, ובלבד שלא חתמו ליזם מעל 40% מבעלי הדירות.
סעיף 2 – הוספת סמכות לבית המשפט להורות על צו לפינוי דייר סרבן:
עד לתיקון לחוק, בתי המשפט יכלו לחייב דייר סרבן בתשלום פיצוי, אולם כעת ניתנה להם סמכות נוספת המאפשרת להורות על פינויו של דייר סרבן באמצעות צו פינוי ומינוי של מורשה חתימה במקומו של הדייר הסרבן.
מדברי ההסבר לתיקון לחוק ניתן ללמוד על הרצון להגדיל את מספר הפרויקטים להתחדשות עירונית, להוביל לציפוף הערים ומתן מענה יעיל להתנגדויות לא סבירות שלא הושג באמצעות הסעד שהיה קיים עד לתיקון – חיוב הדייר הסרבן בפיצויים לבעלי הדירות שנפגעו מהסירוב.
לכן, נוסף בחוק סעד נוסף אשר מתיר לבתי המשפט להוציא צו פינוי לאחר שניתן לדייר שמתנגד לכך אפשרות להעלות את טענותיו, ולאחר שנשקלו הנסיבות המיוחדות שבהריסת הדירה והשלכותיהן. את ההצעה יש לתת לאחר שנערך דיון נוסף ובד בבד עם מינוי מורשה חתימה מטעם הדייר הסרבן.
בהליך ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין התייחס בית המשפט העליון להסדר הקודם שחל לפני התיקון לחוק, כך:
"הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כאשר ברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידומם של פרויקטים אלו. כך למשל, החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקה לכפות את הריסת דירתו של הדייר הסרבן ואת פינויו ממנה, נוכח עוצמת הפגיעה הקניינית הטמונה בכפיה שכזו. לעומת זאת, מטיל החוק על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סירובו, כאמור. קרי, החוק אינו מגן על הזכות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי באמצעות כלל קנייני, המפקיע מידי בעל דירה סרבן בבית משותף (שהוכרז כבניין לפינוי ובינוי) את זכותו הקניינית או את השליטה בה בכל דרך, אלא קובע כלל אחריות המגביל את הזכות לסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי, על ידי הצבת "תג מחיר" לפעולה זו [להבחנה בין "כללי קניין" לבין "כללי אחריות"
סעיף 3 – הצעת חלופות לדיירים קשישים:
התיקון לחוק מוסיף על היזם מספר התחייבויות שנועדו להטיב עם האוכלוסייה המבוגרת בבתים משותפים בהם עתיד להתבצע הפרויקט, כשאי הצעה של לפחות אחת מבין החלופות עשויה להוביל להתנגדות סבירה ועניינית, כדלהלן:
מעבר לבית הורים כהגדרתו בחוק (דיור מוגן).
רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של הדירה העתידית אשר תהיה סמוכה לדירה הנוכחית.
מתן תשלום כספי בשווי מהוון של הדירה העתידית.
שתי דירות קטנות במקום דירה התמורה.
דירה קטנה יותר והוספת תשלום כספי על ההפרש שבין שווי דירת התמורה הגדולה לבין הדירה שתינתן בפועל.
בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים – השכרת דירה חלופית לבעל דירה מעל גיל 80 במהלך תקופת הפרויקט.
מתן הטבות במיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ לטובת יישום הוראות החוק ושמירה על מטרותיהן הסוציאליות.
כמו כן, יתווספו לחוק סעיפים 5ב ו- 6א לפיהם יהיה על היזם להסביר את ההסכם לבעל דירה בשפה שמובנית לו, וכן שלא יהיה ניתן להתנות על הוראות החוק אלא לטובת בעל הדירה (בהתאמה).
מובהר כי, מדובר ברשימה חלקית של השינויים שהוכנסו לתיקון לחוק.
תוקפו של התיקון לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) יהיה בתוך 3 חודשים מעת פרסומו, כלומר החל מיום 29.10.2018.
