ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

תיקון חוק דייר סרבן בפינוי בינוי ותמ"א 38: כללים חדשים, צו פינוי וחלופות לקשישים


מבוא:

ביצועו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית מותנה, בין היתר, בשיתוף פעולה ובהסכמתם המלאה של בעלי הדירות בבניין או במתחם בו עתיד להתבצע הפרויקט. עם זאת, לצד היתרונות של שיתוף פעולה, הגברת המעורבות וביצוע הפרויקט מתוך הסכמה, ישנו גם חשש תמידי שמספר מתנגדים בודדים, ולעתים אף דייר אחד, ימנעו את ביצועו של פרויקט חרף רצונו הנחרץ של הרוב.

מסיבה זו, נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים) אשר זכה גם לכינוי "חוק דייר סרבן" שנועד לאזן בין הגנה לה זכאי הדייר הסרבן במקרה בו התנגדותו נעוצה בטעמים סבירים לבין רצונו הברור של הרוב והצורך בקידום פרויקטים מסוג התחדשות עירונית. לעניין דרישת ההסכמה של בעלי הדירות ישנן הוראות בחוקים שונים "שמרככים" את דרישת הרוב המוחלט בשיעור משתנה לפי סוג הפרויקט, אך לא ניכנס לכך במאמר זה.

לקריאת מאמר בעניין הרוב הדרוש בפרויקטים להתחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38 - לחצו כאן!

שינוי שם החוק – האם מדובר בפעולה סמנטית או בשינוי גישה:

בעקבות התיקון שונה שם החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי במקום הכינוי שניתן לו כאמור לעיל, כשלפי הודעת הוועדה המיוחדת שהוקמה לצורך כך– שינוי שם החוק מבשר על שינוי בגישה לפיה לא נלחמים יותר בדייר הסרבן, אלא פועלים למען שיתוף פעולה בדרך חיובית וטובה.

לכאורה, בקריאה ראשונית אפשר לטעות ולראות בהצהרה זו של הוועדה המיוחדת כמס שפתיים נטול כוונות ומשמעות, אך לנוכח השינויים הנרחבים שהוטמעו בחוק קשה שלא לשים לב לשינוי המגמה. שכן, כעת החוק מתייחס גם "לאינטראקציה" שבין בעלי הדירות לבין היזם, ולא מתמקד כפי שהיה במצב שקדם לפני התיקון בעיקר בין בעלי הדירות לבין הדייר הסרבן.

ואכן, נוספו בחוק התחייבויות נוספות של היזם כלפי בעלי הדירות, לרבות התחייבויות למציאת פתרונות לבעיות שכיחות שעולות בלא מעט פרויקטים אשר לא הוגדרו עד כה באופן מפורש כטעם סביר להתנגדות בחוק.

סעיף 1 – כינוס אסיפת בעלי דירות לפני החתמתם:

בהתאם לרוח החוקים שנחקקו בתקופה האחרונה בעניין התחדשות עירונית כמו חוק המארגנים (שידוע גם כחוק המאכערים), נקבע בתיקון לחוק כי היזם יהיה חייב לכנס אסיפת בעלי דירות לפני החתמתם, להציג בפניהם 14 יום לפני כן את עיקרי ההצעה, עקרונות לקביעת התמורה, הבטחות שיסופקו בפרויקט ומידע בדבר ניסיונו.

לאחר חתימת העסקה היזם יהיה חייב לשלוח לכל בעל דירה בפרויקט בבית המשותף, וכן עותק חתום של המסמכים שנחתמו. אי קיום התחייבויות אלו יאפשר לבעלי הדירות לבטל את ההסכם שנחתם מול היזם בהחלטה שתתקבל על ידי רוב בעלי הדירות, ובלבד שלא חתמו ליזם מעל 40% מבעלי הדירות.

למאמר בעניין כינוס אספת בעלי דירות ומינוי נציגות - לחצו כאן!

סעיף 2 – הוספת סמכות לבית המשפט להורות על צו לפינוי דייר סרבן:

עד לתיקון לחוק, בתי המשפט יכלו לחייב דייר סרבן בתשלום פיצוי, אולם כעת ניתנה להם סמכות נוספת המאפשרת להורות על פינויו של דייר סרבן באמצעות צו פינוי ומינוי של מורשה חתימה במקומו של הדייר הסרבן.

מדברי ההסבר לתיקון לחוק ניתן ללמוד על הרצון להגדיל את מספר הפרויקטים להתחדשות עירונית, להוביל לציפוף הערים ומתן מענה יעיל להתנגדויות לא סבירות שלא הושג באמצעות הסעד שהיה קיים עד לתיקון – חיוב הדייר הסרבן בפיצויים לבעלי הדירות שנפגעו מהסירוב.

לכן, נוסף בחוק סעד נוסף אשר מתיר לבתי המשפט להוציא צו פינוי לאחר שניתן לדייר שמתנגד לכך אפשרות להעלות את טענותיו, ולאחר שנשקלו הנסיבות המיוחדות שבהריסת הדירה והשלכותיהן. את ההצעה יש לתת לאחר שנערך דיון נוסף ובד בבד עם מינוי מורשה חתימה מטעם הדייר הסרבן.

בהליך ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין התייחס בית המשפט העליון להסדר הקודם שחל לפני התיקון לחוק, כך:

"הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כאשר ברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידומם של פרויקטים אלו. כך למשל, החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקה לכפות את הריסת דירתו של הדייר הסרבן ואת פינויו ממנה, נוכח עוצמת הפגיעה הקניינית הטמונה בכפיה שכזו. לעומת זאת, מטיל החוק על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סירובו, כאמור. קרי, החוק אינו מגן על הזכות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי באמצעות כלל קנייני, המפקיע מידי בעל דירה סרבן בבית משותף (שהוכרז כבניין לפינוי ובינוי) את זכותו הקניינית או את השליטה בה בכל דרך, אלא קובע כלל אחריות המגביל את הזכות לסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי, על ידי הצבת "תג מחיר" לפעולה זו [להבחנה בין "כללי קניין" לבין "כללי אחריות"

סעיף 3 – הצעת חלופות לדיירים קשישים:

התיקון לחוק מוסיף על היזם מספר התחייבויות שנועדו להטיב עם האוכלוסייה המבוגרת בבתים משותפים בהם עתיד להתבצע הפרויקט, כשאי הצעה של לפחות אחת מבין החלופות עשויה להוביל להתנגדות סבירה ועניינית, כדלהלן:

  1. מעבר לבית הורים כהגדרתו בחוק (דיור מוגן).

  2. רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של הדירה העתידית אשר תהיה סמוכה לדירה הנוכחית.

  3. מתן תשלום כספי בשווי מהוון של הדירה העתידית.

  4. שתי דירות קטנות במקום דירה התמורה.

  5. דירה קטנה יותר והוספת תשלום כספי על ההפרש שבין שווי דירת התמורה הגדולה לבין הדירה שתינתן בפועל.

  6. בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים – השכרת דירה חלופית לבעל דירה מעל גיל 80 במהלך תקופת הפרויקט.

  7. מתן הטבות במיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ לטובת יישום הוראות החוק ושמירה על מטרותיהן הסוציאליות.

כמו כן, יתווספו לחוק סעיפים 5ב ו- 6א לפיהם יהיה על היזם להסביר את ההסכם לבעל דירה בשפה שמובנית לו, וכן שלא יהיה ניתן להתנות על הוראות החוק אלא לטובת בעל הדירה (בהתאמה).

מובהר כי, מדובר ברשימה חלקית של השינויים שהוכנסו לתיקון לחוק.

תוקפו של התיקון לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) יהיה בתוך 3 חודשים מעת פרסומו, כלומר החל מיום 29.10.2018.

#תמ #תמא38 #התנגדותלתמא38 #דיירסרבן

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com