top of page

ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בטוחות וערבויות מכח חוק המכר דירות - חשיבותן והאחריות של הקבלן ועובדיו

עודכן: 2 בספט׳ 2021

הסיבות שבגללן לכל רוכש דירה צריך להיות חשוב מהערבות הבנקאית והבטוחות השונות?

  1. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר דירות – הבטחת השקעות), מחייב את היזם להמציא לרוכשים את אחת מהבטוחות שנקבעו בחוק, כאשר שתי הבטוחות הנפוצות ביותר כיום הן הערת אזהרה וערבות בנקאית.

  2. הבטוחה שמסופקת לרוכש מכח חוק המכר דירות נועדה לאפשר לו להתמודד (טוב יותר) עם קריסה של הקבלן, יכולת להשלים את ביצוע הפרויקט במקרה שיתעורר קושי בהשלמתו ומתן רשת הגנה מפני אירועים בלתי צפויים.

  3. אם מדובר בבטוחה מסוג הערת אזהרה - מנגנון ההגנה מסופק באמצעות יתרת התמורה שטרם שולמה תהווה מקור מימון להשלמת הפרויקט, ואם מדובר בערבות בנקאית מנגנון ההגנה מסתמך על האיתנות הפיננסית של הגורם המממן לפרויקט.

  4. כמו כן, בבטוחה מסוג הערת אזהרה התמורה בעבור הדירה משולמת לפי קצב התקדמות הבנייה, כך שככול שהפרויקט נמצא בשלב מתקדם יותר התשלום בפועל בעבור הדירה יגדל בהתאם. כדי לאפשר זאת, תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021 (להלן: "תקנות סייג לתשלומים"), מחילים לוח תשלומים שנועד לספק לרוכשים את אותה רשת הגנה באמצעות הגבלת תשלום התמורה בעבור הדירה לפי קצב התקדמות הבנייה.

  5. בבטוחה מסוג עקבות בנקאית (או פוליסת ביטוח) הגורם המממן לפרויקט מנפיק ליזם ערבות בנקאית כנגד גובה התשלום בפועל.

חוק המכר דירות - החשיבות של ערבויות
חוק המכר דירות - החשיבות של ערבויות

הפרה של הוראות חוק המכר דירות – הבטחת השקעות וגביית תשלומים ללא מתן בטוחה הולמת יכולות להתרחש בעת החתימה על הסכם, במהלך שלבי העסקה וגם בשלבים מאוחרים יותר (לדוגמה כאשר הרוכש נדרש למסור את הערבות הבנקאית לפני מסירת הדירה). אולם, בשל חשיבותן של הערבויות שתפורטנה בהמשך – יש לבחון בשבע עיניים כי זכויותיו של הרוכש אינן נפגעות.


מועדים והנחיות מחייבות בקשר להמצאת ערבות חוק מכר:

  1. חוק המכר הבטחת השקעות אוסר עלה יזם לגבות מעל 7% משווי הדירה מבלי שהומצאה לרוכש בטוחה כדין, ובמקרה של הערת אזהרה חלות מגבלות נוספות על תשלום התמורה כאמור לעיל.

  2. לפי חוזר של הממונה על הוראות חוק המכר דירות – נאמנות אינה מהווה בטוחה, כך שלא ניתן לגבות מהרוכש סכום העולה על 7% באמצעות הפקדת הכספים לחשבון נאמנות.

  3. לפיכך, יש לרשום לטובת הרוכש הערת אזהרה כתנאי לגבייה של סכום העולה על 7% משווי הדירה, יתר התשלומים ישולמו לפי לוח התשלומים שנקבע בתקנות סייג התשלומים החדשות. אם ישנו בנק מלווה לפרויקט שמספק ערבות בנקאית, יש להנפיק כנגד תשלום ערבות בנקאית ומכתב החרגה בתוך 14 ימים ממועד התשלום.

מועד תשלום מלוא התמורה בעבור הדירה:

  1. חוק המכר דירות – הבטחת השקעות ותקנות סייג לתשלומים קובעים לוח תשלומים ברור (במקרה של בטוחה מסוג הערת אזהרה) מהרגע בו משולם סכום העולה על 7% משווי הדירה ועד תשלום האחרון שחל עם מסירת הדירה.

  2. על מנת להבטיח כי היזם אינו מקדים את התשלום האחרון בניגוד להוראות הדין – תוקנו לאחרונה תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), תשפ"א-2021 אשר מגדירות מתי הדירה תהיה ראויה למגורים ומוכנה למסירה (למאמר).

  3. הואיל ומרבית הסכמי המכר מתנים את תשלום מלוא התמורה במסירת החזקה בפועל – אפשר לומר שהשפעתן של התקנות החדשות חלה גם על רוכשי דירות שניתנה להם בטוחה מסוג ערבות בנקאית (למאמר מקיף בנושא – לחצו כאן).

מהן החשיפות והסכנות עמן מתמודד רוכש שלא משלם את התמורה בהתאם להוראות החוק?

  1. בערבות בנקאית: רוכש דירה שלא משלם את התמורה בעבור הדירה ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט – לא יקבל ערבות בנקאית בגין אותו תשלום (וגם לא יונפק לו מכתב החרגה), ומשכך גובה הערבויות בפועל לא ישקפו את כלל התשלומים בעבור הדירה.

  2. הערת אזהרה: תשלום תמורה העודפת המנוגד ללוח התשלומים ולמגבלות הקיימות בתקנות המכר דירות, עשוי לפגוע במנגנון ההגנה שמתבסס על הכספים שנותר לרוכש לשלם בעבור הדירה כדי לבצע את עבודות הפרויקט במידת הצורך.

בעקבות פסק דין אשר התיר למחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות כבטוחה מכח חוק המכר דירות - כוחה של הערת האזהרה דעך. כך שכעת, על הרוכש לבצע בדיקות מקדמיות ביחס לסיכונים שעלולים לפגוע ביעילותה המצטברת של הבטוחה. שכן, השלמת העבודות נעשית באמצעות כספים שיתקבלו מכלל רוכשי הדירות בפרויקט.


בהליך ת"א (ירושלים) 20254-08 דני בן יאיר נ' רימר פז (פורסם בנבו, 25.3.18), בית המשפט דן בתביעה של מספר רוכשי דירות שנפגעו מקריסתה של חברת חפציבה. במסגרת אותה תביעה, רוכשי הדירות הגישו תביעה נגד שורה ארוכה של נושאי משרה ובעלי תפקידים שהיו קשורים לדירה במישרין או בעקיפין, ובכלל זאת עורכי הדין של החברה, אנשי שיווק, מנהלי חשבונות וכיוצא בזה.


במסגרת פסק הדין, בית המשפט סקר בקצרה את הוראות חוק המכר הבטחת השקעות אשר מחייבות את היזם להמציא לרוכש בטוחה, ואת תחולת דיני העונשין במקרה בו היזם יעבור על ההוראות הללו. לאחר מכן, אוזכרו מספר כתבי אישום שהוגשו נגד נושאי משרה ובעלי תפקידים בחברה היזמית שלקחו חלק בהטעיית רוכשים או בהפרת הוראות חוק המכר דירות הבטחת השקעות.


עורכי הדין: בית המשפט דחה את הטענות שהועלו כנגד עורכי הדין מטעם היזם, ובתוף שכך קבע כי הוכח שהרוכשים לא היו מיוצגים על ידם, שלא נעשה מצג מטעה ושלא הופרה חובת הזהירות של עורך דין כלפי צד שאיננו מיוצג.


עובדי היזם: לעומת זאת, התקבלה התביעה כנגד מספר עובדים של החברה היזמית אשר הנחו רוכשי דירות לשלם כספים ישירות לחשבון החברה במקום לחשבון הליווי או כאלו שהיו מודעים לכך שהוראות חוק המכר דירות לא הושמו כראוי.


כפי שעולה מפסק הדין, כיוון שעובדיה של הנתבעת נמצאו אחראים לנזק שנגרם לתובעים בהליך פלילי – בית המשפט חייב אותם בתשלום פיצויים בסך של עשרות אלפי ₪ לכל רוכש, כך שבמצטבר נפסקו פיצויים בסכום לא מבוטל.


אמנם, הפיצויים שנפסקו משקפים את הפיצוי שיש לשלם לתובעים בגין הכספים ששולמו על ידם פעמיים (התובעים נדרשו לשלם פעם נוספת לחשבון את הליווי את הכספים שהועברו על ידם לחשבון של החברה - הנתבעת), אולם סביר להניח שבמהלך השנים שחלפו מאז התפוצצות הפרשה חלק מהנתבעים הוכרזו כפושטי רגל.


מכל מקום, וזה העיקר, חוק המכר דירת – הבטחת השקעות, נועד לפרוס רשת הגנה רחבה שתספק לרוכשי הדירות פתרונות יעילים במקרה בו הקבלן יקרוס. אלא שכמו במקרים רבים בשוק הנדל"ן, השינויים והכשלים שמתרשים בו יוצרים חורים ברשת ההגנה ומחלישים את זכויותיו של הרוכש.


במקרה המפורסם ביותר שארע עם קריסתה של חברת חפציבה, רוכשי הדירות שנפגעו מקריסת החברה נאלצו לשלם כפליים. זאת מפני שהכספים ששולמו על ידם לחשבון החברה לא נכללו במסגרת הכספים ששולמו על ידם ישירות לחשבון הליווי ולא נחשבו כתשלום שבוצע על חשבון התמורה בעבור הדירה.


במקרה אחר שזכה לפרסום ולתהודה רבה בקרב רוכשי הדירות – בית המשפט הורה על מחיקת הערות אזהרה שנרשמו כבטוחה מחוק המכר הדירות השקעות והורה על ביטול העסקאות שנחתמו עמם. עוד נקבע כי הרוכשים שנפגעו מההחלטה יתבעו את חובם מהחברה היזמים כמו יתר הנושים ללא כל עדיפות או קדימות. מדובר בנזק של מאות אלפי ₪ לכל רוכש דירה.


קשה שלא להפריז בחשיבותן של הבטוחות מכח חוק המכר דירות, וקשה עוד יותר שלא להפריז בנזק הכלכלי ובמפח הנזק העצום שצפוי להיגרם לרוכשים מפני הפרה של הוראות חוק המכר דירות – הבטחת השקעות.


לכן, ולנוכח חשיבותן של הבטוחות, על הרוכש לוודא לפני החתימה על הסכם המכר שזכויותיו מכח חוק המכר דירות נשמרות, שהוא מקבל בטוחה הולמת שתספק לו הגנה במידת הצורך ושכספו לו הונח על קרן הצבי.





כפיר חיון, עורך דין | מקרקעין - נדל"ן
כפיר חיון, עורך דין | מקרקעין - נדל"ן