מהן הסיבות (והנסיבות) שבגינן המלצנו לשלושה שוכרים שונים לפעול אחרת מול משכיר שהיפר את הסכם השכירות ו- מה למדנו מפסק הדין ת"ק (ת"א) 64335-06-20 כהן נ' גיאת (פורסם בנבו, 22.3.21)?
בקצרה: תיעוד של מצב הדירה, חומרת הליקויים והתנהלותם של השוכרים לפני ואחרי הייעוץ.
משרדו של עורך דין כפי חיון מטפל בעשרות פניות של שוכרים מדי חודש, במאות מחלוקות וסכסוכים בהסתכלות שנתית ואף מס פק ייעוץ כללי לשאלות בפורום המשפטי בנושאי שכירות.
במרכז הכתבה ניצבים ארבעה מקרים השל הפרת הסכם שכירות.
מקרה ראשון – בעיות רטיבות שלא תוקנו במשך מספר שנים:
מדובר בשוכר שסבל במשך כ- 4 שנים מבעיות רטיבות חמורות בדירה, מחדירה פעילה של מים במספר נקודות (טפטוף בלתי פוסק שנאגר לתוך דלי – ממש כמו בסרטים), שלוליות בחלקים שונים בדירה, כתמי לחות, עובש, פטרת, טחב, ריח נוראי ועוד מרעין בישין.
בהתחשב בגובה של דמי השכירות, תקופת השכירות, חומרת הליקויים, עוצמת ההפרה ומידת הפגישה בשוכר ובני משפחתו – הוגשה תביעה על סך 250,000 ₪.
מקרה השני – הסתרת ליקויים ופרויקט תמ"א 38 שעתיד להתבצע:
מדובר בשוכר שהלין על ליקויים קלים בדירה, על כך שהמשכיר הסתיר ממנו שמתוכנן פרויקט תמ"א 38 בבניין סמוך, על הרעשים והמטרדים שנגרמים מכך ושלא היו בדירה מים חמים במשך מספר שבועות.
במקרה זה, פעלנו לביטול בהסכמה של הסכם השכירות וקבלת פיצוי בגין עוגמת הנפש והנזק שנגרמו לו בשל הסתרת מידע מהותי בשלב המשא ומתן (בהמשך יפורט בהרחבה כי ישנה חובת גילוי מוגברת בשלב המשא ומתן והקשיים בהם נתקלנו בכל הקשור להוכחת הטענות).
מקרה שלישי – דרישה למצוא שוכר חלופי שישלם שכר דירה גבוה יותר:
במקרה זה, עסקינן במשכיר שהתנה את סיום השכירות במציאת שוכר חלופי שישלם שכר דירה גבוה מזה שנחתם מול השוכר הראשון, זאת למרות שבהסכם השכירות צוין במפורש כי לכל אחד מהצדדים ישנה זכות לסיים את תקופת השכירות בלא עילה באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 90 יום מראש.
על האמור לעיל, יש להוסיף ולציין כי השוכר ביקש לסיים את תקופת השכירות משום שהמשכיר לא תיקן במשך מספר חודשים ליקויים שהתגלו במושכר. בדומה למקרה השני, גם כאן פעלנו לביטול בהסכמה של הסכם השכירות.
המקרה הראשון – לגופו של עניין:
השוכר התגורר בדירה עם ילדיו, התלונן בפני המשכיר ללא הפסקה על הליקויים ובעיות הרטיבות החמורות, דרש את תיקונם המיידי, והולך שולל על ידי משכיר שבמשך שנים הבטיח כי הליקויים יתוקנו – אך מבלי שננקטו פעולות בפועל.
במהלך השנים הלו השוכר תיעד את מצב הדירה, צבר עשרות תמונות וסרטונים, שמר כראוי את כל ההודעות שהוחלפו בינו לבין המשכיר, הוכיח כי טענותיו של המשכיר בדבר פנייה לאנשי מקצוע או שכנים תלויה על בלימה וכו'.
עם הגשת כתב התביעה, דאגנו לפרוש תיאור ארוך ומדויק של מצב הדירה לאורך השנים, עוגמת הנפש והסבל הרב שנגרמו לשוכר ובני משפחתו, הקשיים עמם נאלצו להתמודד, תחושת הניצול וההשפלה שחוו ואת הפגיעה העצומה שנלווית לכך.
הטענות בכתב התביעה נתמכו באסמכתאות וראיות רבות אשר הוכיחו מעל לכך ספק כי מדובר בתביעה מבוססת שנסמכת על טענות וראיות מהימנות. הרושם העז שיצרו הטענות, התיאורים, העובדות והתיעוד הרב – עלה בקנה אחד עם הפיצוי שנתבע מהמשכיר.
בסופו של דבר, מספר חודשים לאחר שהתביעה הוגשה נחתם הסכם פשרה שכלל פיצוי לא מבוטל (עשרות אלפי ₪), וכן תניית סודיות שאוסרת עלינו ועל יתר בעלי הדין בתביעה לפרסם את פרטי הפשרה.
המקרה השני – לגופו של עניין:
השוכר שהתגורר בדירה טען לשורה של ליקויים, אולם לא היה כמעט תיעוד שתמך בטענותיו. כמו כן, בבדיקות ובירורים שנערכו – לא הושג מידע או תיעוד שתומך או מצביע על קיומם של ליקויים בפועל. בנסיבות הללו, הבהרנו לשוכר כי בהעדר תיעוד יהיה קושי להוכיח את טענותיו בעניין זה.
מנגד, מבדיקות שונות שנערכו, התברר כי פרויקט התמ"א אשר מבוצע בסמוך לדירה נכלל במסגרת אי ההתאמות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת. כמו כן, חילופי ההודעות שהוחלפו בין הצדדים הוכיחו מעל לכל ספק כי השוכר הדגיש את רצונו בדירה שקטו ושהוא בחר בדירה הספציפית הזאת רק בגלל שהייתה בקצהו של רחוב ללא מוצא.
על כן, חלקו הארי של המכתב שנשלח למשכיר התמקד בהפרת חובת הגילוי ובנזקים שנגרמו בעטיה לשוכר. כמו כן, העלנו את טענות השוכר ביחס לליקויים שהתגלו בדירה בתקופת השכירות הקצרה. עוד צוין כי הופעתם המהירה של הליקויים לאחר הכניסה מעלה חשש שהם היו קיימים בדירה קודם לכן. בסיכומו של דבר, הושגה הסכמה לסיום בהסכמה של תקופת השכירות בתוך 45 יום, וזאת בכפוף להעדר טענות או תביעות למי מהצדדים.
לעניין זה, חשוב לציין כי התיקון האחרון שנערך לחוק השכירות והשאילה אשר זכה לכינוי חוק שכירות הוגנת, מקנה לשוכר הגנות משמעותיות במקרה של הפרות הקשורות לאי התאמה, כשלים וליקויים.
המקרה השלישי – לגופו של עניין:
באותו המקרה השוכר הדגיש מראש שהוא מעוניין לצאת מהדירה בהקדם האפשרי (ללא תקופת המתנה) ושהוא מוותר מראש על דרישותיו לפיצוי כספי. במכתב ששוגר למשכיר – הובהר כי הסכם השכירות מאפשר לשוכר לסיים את תקופת השכירות באמצעות שליחת הודעה מוקדמת. כך שהדרישה למציאת שוכר חלופי מנוגדת להוראות חוק השכירות והשאילה, ומשכך היא בטלה!
שלושת המקרים שתוארו לעיל, מציגים מספר מחלוקות עמם נאלצו להתמודד שלושה שוכרים שסבלו מהפרות של הסכם השכירות על ידי המשכיר; שוכרים שהסיבות שהובילו אותם היו דומות בנקודות מסוימות ובעלות שוני משמעותי בחלק הנותר.
לסיכום:
מועד הפניה – לפני או אחרי שתקופת השכירות הסתיימה:
כך למשל, בשניים מתוך שלושת המקרים נתבקשנו לבטל את הסכם השכירות, ואילו רק במקרה אחד הוגשה תביעה לאחר שהשוכר עזב את הדירה.
המטרה שלשמה השוכרים פנו למשרדנו – קבלת פיצוי כספי או ביטול תקופת השכירות:
כפי שניתן לתאר, ביטול הסכם שכירות בין אם מדובר בביטול ללא עילה ובין אם הביטול הוא תוצאה של הפרת הסכם – מהווה משימה מורכבת ובעלת היבטים רבים.
ככלל, על השוכר לדעת כי, ביטול הסכם השכירות בהסכמה תמיד עדיף. שכן, בדרך זו ניתן להעלות על הכתב הסכמות להפסקת חיובים עתידיים, השבה של שיקים ובטוחות, ביטול ערבויות, הקניית ודאות, קיזוז חיובים וכו'.
ליבת המחלוקת – חוזית או עובדתית:
במרבית המקרים, כאשר מדובר בליקויים שלא מתוקנים מתעוררות מחלוקות ושאלות לגבי דחיפות תיקונם, האם מדובר בליקויים חמורים, הנזק שנגרם מהם, האחריות להופעתם וכו'.
לעומת זאת, במחלוקות חוזיות המחלוקת מתמקדת בפרשנות של חוזה השכירות, אמצעי הפרשנות (פירוש חוזה לרעת המנסח, פערי כוחות וכו').
תיעוד והוכחת העובדות והטענות:
מטבע הדברים, קשה מאוד (ולעיתים לא ניתן אפילו) להוכיח טענות שכל כולן נסמכות על עדותו של בעל דין. שכן, הכלל בהליך האזרחי הוא כי "המוציא מחברו עליו הראיה". לכן, נטל ההוכחה רובץ על התובע, לרבות הבאת תמיכת טענות באסמכתאות מהימנות, קבילות ובעלות משקל.
טיפול במקרה שלא תועד כראוי יוצר קושי ראייתי.
על הקושי האמור לעיל, יש להוסיף את הקשיים הנוספים עמם מתמודד השוכר כמו העדר יכולת להשתמש במומחים ואנשי מקצוע, פערי כוחות ומידע, פערים כלכליים ועוד.
התמודדות עם חוזה דרקוני:
מרבית חוזי השכירות מנוסחים באופן שמקנה הגנה יתרה למשכיר, מקפחים את זכויותיו של השוכר ומותירים אותו כמעט ללא הגנה.
כך למשל, ועל סמך כמות עצומה של חוזים שקראנו – לא נמצא ולו חוזה אחד שמסדיר את ביטול ההסכם בעקבות הפרה של המשכיר (במאמר נפרד פרי עטי, התייחסתי למספר סעיפים שחשוב לקרוא לפני שחותמים על הסכם שכירות).
מדובר בנתון מאוד מטריד ומקומם בהתחשב בעובדה שכבר בתחילת תקופת השכירות השוכר מוסר 12 שיקים, ערבויות, ביטחונות, מעביר את החשבונות על שמו ועוד פעולות.
זאת ועוד, אין בהסכמים הוראות ברורות שקובעות מהי הפרה יסודית ואין מנגנון שמסדיר את השבת השיקים, החזרת הערבויות וכו'. גם למקרה שכזה התייחסנו בהרחבה למענה בשאלה בפורום המשפטי לנושאי שכירות שעסקה במשכיר שמסרב להחזיר שיקים ופיקדונות.
לנוכח זאת, ברור מאליו כי נטל ההוכחה שרובץ על כתפי השוכר בכל הקשור להפרה יסודית של הסכם השכירות, השבת הערבויות והוכחת טענותיו רחב וקשה בנסיבות בהן נחתם הסכם דרקוני שמקפח את זכויותיו.
השפעתו של פסק דין כהן נ' גילת:
בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות בהליך ת"ק (ת"א) 64335-06-20 כהן נ' גיאת (פורסם בנבו, 22.3.21), נפסקו לטובת שני שוכרים שהגישו תביעה סך של 6,600 ₪.
מהמידע שמצוי בידנו, התובעים דרשו פיצוי של אלפי שקלים בגין בעיות רטיבות שהופיעו בדירה, כאשר מן הראוי לציין כי המשכיר פעל מיד לתיקן הליקויים. כן יצוין כי בעיות הרטיבות תוקנו בהתחלה בתוך כשבוע, כאשר התיקון הצריך שיתוף פעולה של השכן שמעל לדירת התובעים אשר ממנה נבע המקור לנזילה.
כחודשיים או שלושה לאחר שבעיית הרטיבות טופלה – הופיעה בעיית רטיבות נוספת אשר אף היא טופלה במהירות ביעילות. בתום תקופת השכירות, ומשבקשות השוכרים לתשלום שכר דירה מופחת בשנת השכירות שלאחר מכן נדחתה – הוגשה תביעה בסך של אלפי שקלים.
מעיון וניתוח של פסק הדין לאור העובדות הידועות עולה מצד אחד כי בית המשפט מתייחס לחומרת הליקויים בבואו לפסוק פיצוי, למאמץ ולהתנהלות של המשכיר בתיקון הליקויים ולהופעתם של ליקויים.
לעומת זאת, גם במקרים בהם הליקויים טופלו בתוך ימים בודדים, תוך ניסיונות לצמצום ההפרעה ובשיתוף פעולה מלא בין כלל הגורמים (בעל דירה שכנגדו הוגשה התביעה, השוכרים של הנתבע, הבעלים של הדירה למעלה ושוכריהם) – בית המשפט פוסק פיצוי לא מבוטל בסך 3,300 ₪ לכל שוכר.
פסק הדין שניתן, שינה את ראייתנו בכך שליקויים שתוקנו בתוך זמן קצר הובילו לתשלום פיצוי, כך שייתכן שגם מקרים גבוליים בהם השוכרים סבלו במשך תקופה קצרה יחסית יזכו אותם בפיצוי.
