מבוא - מדוע בעלי דירות מבקשים לבצע פרויקטים מסוג התחדשות עירונית?
בעלי דירות רבים מבקשים לבצע פרויקט מסוג התחדשות עירונית בבניין בו הם גרים לצורך שיפוץ חזית הבניין, חידוש הלובי, חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, החלפת תשתיות גז, מים, חשמל בבניין וכיו"ב. במרבית המקרים, בעלי הדירות יבחרו בקבלן מבצע או ביזם שיבצעו בעבורם את הפרויקט ואת העבודות השונות תמורת זכויות הבנייה הקיימות בבניין אשר באמצעותן יבנו הדירות חדשות אשר ימכרו למרבה במחיר.
יחד עם זאת, לא כל בעלי הדירות בוחרים ללכת בדרך המסורתית בה הפרויקט מבוצע באמצעות יזם או קבלן שנקשרים עמם בהסכם לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית ללא עלות מצדם ("עסקת נטו"), כך שחלק (קטן מאוד) מבעלי הדירות בוחרים לבצע את הפרויקט באופן עצמאי כמי שנכנסים בנעלי היזם.
לפי בחירה זו, כלומר - "תמ"א 38 בשיטת עשה זאת בעצמך", בעלי הדירות מחזקים את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה לפי דרישות התקן, משפצים את חזית הבניין, מחליפים את התשתיות הרלוונטיות, וכן מבצעים את יתר הפעולות אשר ממומנות באמצעות הכספים שעתידים להתקבל ממכירת הדירות החדשות בפרויקט.
בהקשר זה, ראוי לציין כי, המונח התחדשות עירונית מתייחס למגוון רחב של פרויקטים ופעולות תכנוניות שנועדו להחליף את הסביבה האורבנית (הקיימת) שנבנתה לפני עשרות שנים בהתאם לגישות ולעקרונות התכנוניים וההנדסאים שהיו מקובלים אז בסביבה אורבנית חדשה, לפי תפיסות תכנון ועקרונות ביצוע עדכניים, וזאת באמצעות פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים, תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, פינוי – בינוי (וגם בינוי –פינוי), הרחבת דירות מגורים עד 140 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה (פחות רלוונטי למאמר) ועוד הקלות והטבות כאו ואחרות.
ביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית באמצעות יזם או קבלן:
המסלול לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית בדרך המסורתית נעשה באמצעות יזם/קבלן כמו כל פרויקט בנייה אחר, מתחיל באיתור יזם על ידי בעלי הדירות (או בביצוע הליך התמחרות בין יזמים בסיוע של עו"ד מטעם בעלי הדירות), ובד בבד עם בחירת עו"ד מטעם בעלי הדירות.
עם התקדמות המשא ומתן בין הצדדים, החלפת טיוטות של ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, בחירת עו"ד מטעם בעלי הדירות, מינוי מפקח מטעם בעלי הדירות שאמון על בחינת התמורות ואופן ביצוע העבודות (בשלב מאוחר יותר), עריכת תכניות עקרוניות שיוחלפו בהמשך בתוכניות סופיות לאחר שיתקבל היתר בנייה, הגשת תכניות ובקשות לקבלת היתר בנייה לפרויקט (ואם יש צורך גם לקבלת היתרים נוספים), טיפול בהתנגדויות ועוד פעולות נוספות.
יוער כי, מדובר בתיאור קצר ותמציתי של הפעולות שיבוצעו בדרך כלל עד תחילת ביצוע עבודות הפרויקט. כמו כן, לפעולות אלו יש עלויות לא מבוטלות שעשויות להאמיר בשל כמות ההתנגדויות, ניהול עררים, דחיות והערות של הרשות המקומית בעת הגשת בקשה להיתר בנייה וכיו"ב. לכן, על בעלי הדירות לקחת בחשבון את מכלול השיקולים, ובייחוד את העובדה "שלשחקנים חוזרים" בתחום כמו יזמים יש יתרון על פניהם.
לפיכך, לביצוע פרויקט באמצעות יזם יש מספר יתרונות אשר כוללים, בין היתר, הסתמכות על גורם חיצוני בעל ידע, ניסיון, כישורים, מומחיות ואמצעים כלכליים (כולל יכולת לממן את הפרויקט או לגייס אשראי), אחריות לקידום, עמידה בזמנים, ביצוע את הפרויקט, וכו'.
למאמר בעניין ביטחונות וערבויות שניתנים לבעלי הדירות כמנגנוני ביטחון מפני הסיכונים שקיימים בפרויקט.
ביצוע פרויקט תמ"א 38 על ידי בעלי הדירות:
ביצוע הפרויקט על ידי בעלי הדירות מטיל עליהם את האחריות לבצע על חשבונם ועל אחריותם את כל הבדיקות המקדימות, לערוך את כל הפעולות התכנוניות, להשיג מימון לפרויקט, לבצע את עבודות השיפוץ, לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה, להחליף את התשתיות הקיימות, לבנות את הדירות החדשות, לספק לרוכשים בטוחות הולמות מכח חוק המכר ולבצע את תיקוני תקופת הבדק וכן עוד ועוד פעולות נוספות שכולן ממומנות מהכספים שעתידים להתקבל ממכירת הדירות החדשות.
עם זאת, ראוי להעיר כי עד למכירת הדירות על בעלי הדירות להשיג את ההון הראשוני הדרוש להתנעת הפרויקט, וכן להשיג מימון בנקאי לפרויקט.
בנוסף, בעלי הדירות אחראים כלפי רוכשי הדירות החדשים אשר עתידים לממן את הפרויקט ואת הרווח היזמי של בעלי הדירות באמצעות הכספים שישולמו בעבור דירותיהם החדשות. אחריות זו של בעלי הדירות באה לידי ביטוי במסירת הדירות במועדים שנקבעו בהסכמי המכר השונים, הוצאת טופס 4 ותעודת גמר, ביצוע תיקוני תקופת הבדק, תיקון צו הבית המשותף וכו'.
כדי להוציא את הפרויקט מהכח אל הפועל, על בעלי הדירות לערוך הסכם שיסדיר את היחסים ביניהם לכל אורך הפרויקט, לקבוע את החובות והזכויות של כל אחד מהם, להקים חברה, לקבוע דירקטוריון לחברה, להגדיר רשימת מקבלי החלטות, לתעד את הפגישות שנעשו על ידי, לקבוע מורשי חתימה, לפתוח חשבון בנק לחברה ועוד כהנה וכהנה פעולות.
כמו כן, על בעלי הדירות לגייס את המימון לביצוע הפרויקט או לחלופין להשיג אשראי לצורך כך. בהמשך, יהיה על בעלי הדירות לבחור קבלנים וקבלני משנה בעלי הסיווג, ההרשאות והכישורים המתאימים וכן להנפיק פוליסות, ערבויות וביטחונות מתאימים.
על כך יש להוסיף ולציין כי, כל הפעולות הנ"ל אינן "נקיות מסיכונים" עבור בעלי הדירות בשל חשיפתם למקרה בהם ההלוואה לא תוחזר במועד שנקבע לכך, העדר עמידה בהתחייבויות כלפי רוכשי הדירות, הפרות שונות מצד בעלי הדירות וכיו"ב.
על הסיכונים שצוינו לעיל יש להוסיף חסרון נוסף שהוא הקושי במכירת דירותיהם (הקיימות של בעלי הדירות) במשך הרבה זמן – גם שנים רבות לאחר שהפרויקט יסתיים. שכן, סביר להניח כי רוכש פוטנציאלי לא ימהר להיקשר בעסקה כשלמוכר התחייבויות לביצוע פרויקט בבניין.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט השלום בתל אביב בהליך ת"א 36405-09-16 א.ר.א.ב. בונוס בע"מ נ' הימן (להלן: "פסק הדין"), נדרש בית המשפט להכריע במספר סוגיות שהתעוררו בעקבות ביצוע פרויקט תמ"א 38 על ידי בעלי דירות בגבעתיים שעשו זאת בשיטת "עשה זאת בעצמך".
לפי סיפור המקרה בפסק הדין, ניתן לראות כי בשנת 2010 נתקבלה החלטה על ידי הרוב הדרוש בבניין בדבר ביצוע פרויקט תמ"א 38 אשר יבוצע על ידי בעלי הדירות. לצורך כך, בעלי הדירות שכרו את שירותיו של עו"ד מטעמם (להלן: "עו"ד מטעם בעלי הדירות"), חתמו על הסכם שיתוף להסדרת היחסים ביניהם, הקימו חברה בבעלות כל בעלי הדירות, חתמו על הסכם בין החברה לבין בעלי הדירות, הקימו חשבון בנק, חתמו על הסכם ביצוע עם חברה יזמית וכן נקשרו על חברה למתן הלוואות חוץ בנקאיות לקבל אשראי לצורך ביצוע הפרויקט.
בנוסף לחתימת בעלי הדירות על הסכם הלוואה, כל אחד מיחידי הבעלים המציא שיק מטעמו למלווה לפי חלקו היחסי בגובה ההלוואה (ההלוואה חולקה שווה בשווה בין כל בעלי הדירות).
בתחילה, הפרויקט התקדם לפי התכניות ולפי לוח הזמנים שתוכנן, ובהתאם לכך התקבלו גם ההיתרים הדרושים לביצוע העבודות. אולם, עד מהרה החלו להתגלות קשיים שהעמידו את המשכו של הפרויקט בסימן שאלה, כשהסיבה העיקרית לכך נעוצה בעזיבתו של הקבלן המבצע לפרויקט.
בעקבות העיכובים שנגרמו לפרויקט בשל עזיבתו והפסקת עבודתו של הקבלן המבצע בעלי הדירות התקשו להחזיר את ההלוואה שלקחו לצורך מימון הפרויקט. לכן, נחתם הסכם הלוואה נוסף וניתנו ערבויות נוספות כנגד יתרת ההלוואה הנוספת שנטלו בעלי הדירות.
במקביל, עו"ד מטעם בעלי הדירות שייצג גם את החברה שסיפקה את ההלוואה וגם את בעלי הדירות החל בפעולות למציאת יזם חלופי, אולם היו כאלו מבין בעלי הדירות שהתנגדו לכך ולא הסכימו לחתום על כל המסמכים הדרושים להעברת הפרויקט לידי הקבלן החלופי.
עם זאת, יש לציין כי התביעה הנ"ל לא הוגשה בעקבות מחלוקת שהתגלעה לגבי העברת כתב התביעה, אלא ביחס לדרישת פירעון השיק שניתן כבטוחה בעבור ההלוואה ביחס לדיירת אחת בלבד (מבין כל בעלי הדירות) שהתנגדה להעברת הפרויקט.
במסגרת פסק הדין בית המשפט בחן את השתלשלות האירועים בין הצדדים, את מסכת ההסכמים שנחתמו, את הסכמי ההלוואה, נטישת הקבלן המבצע, חלקו ופועלו של עו"ד מטעם בעלי הדירות, וכן לא חסך משבט ביקורתו ביחס למי מהצדדים.
לבסוף, תביעתה של החברה שסיפקה את ההלוואה לבעלי הדירות נדחתה משום שהיא פעלה באופן פרטני ביחס לאחד מבעלי הדירות מבלי להשתמש ביתר הערבויות והביטחונות שסופקו לה על ידי היתר, ואף מבלי שהובא נימוק המניח את הדעת בדבר חסרונן של הבטוחות הנוספות.
משכך, בית המשפט קבע כי בעשותה כן התובעת הסבה לנתבעת נזק, ולכן יש לפטור אותה מתשלום השווה לגובה הבטוחה/הערבות שאבדה לתובעת.
