25 עצות שימושיות לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38

25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38

מבוא - טעויות נפוצות בהסכמי תמ"א 38 - המדריך שימנע מכם לטעות ושיחסוך לכם כסף?

המאמר הבא מיועד לבעלי דירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואשר מעוניינים לצמצם ככול הניתן את האפשרות שיאלצו להתמודד עם הפתעות, בעיות ואירועים לא צפויים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.

 

רשימת הנושאים שריכזנו בעבורכם כוללת הן את הנושאים החשובים שיש לשים אליהם לב בהסכם התמ"א והן את הנושאים בעלי שמשפיעים יותר מכל על בעלי דירות החל מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע וגם לאחר סיום הפרויקט. להלן חלק מהדוגמאות:

השלב התכנון / לפני לביצוע: במקרה אחר, נחתם הסכם לביצוע פרויקט התמ"א, אך העבודות לא החלו גם בחלוף 8 שנים. במקרים נוספים, הפרויקט נמכר לחברה אחד ואילו היזם שעמו נחתם ההסכם סגר (פירק) את החברה שעמה נחתם ההסכם. "

במהלך ביצוע העבודות: במקרה אחד, הסכם התמ"א לא הגביל את יכולתו של היזם לנצל זכויות בנייה, וכך במהלך ביצוע הפרויקט הוא הוסיף 2 קומות נוספות שגרמו לעיכוב בסיום העבודות ולשינוי הבניין שהובטח לבעלי הדירות.

  

בפרויקט נוסף היזם שינה את מיקומו של מתקן החניה הרובוטי בסמיכות לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה רק בשביל להרחיב את דירת הגן שמיועדת לו מכח הסכם התמ"א.

לאחר מסירת הדירות: במקרים אחרים נתקלנו ביזמים שהמשיכו למכור מחסנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולאחר שהבניין נמסר לידי בעלי הדירות או בכאלו שהוצאו רצועות מהקרע מהרכוש המשותף והצמידו אותן לחלק מהדירות, כך שאותה רצועה תהיה למעשה חניה.

הסיבה העיקרית שבעלי דירות רבים בוחרים לבצע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים - ראו מאמר) בבניין בו הם גרים, נעוצה (כמעט תמיד) בשיקולים כלכליים שנגזרים מהרצון לשדרג את דירתם ואת סביבת מגוריהם.

 

מכאן, שחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד שלגבי נחיצותו במצב הביטחוני ששורר במדינתנו לא צריך להרחיב במילים – נדחקת הצידה.

 

עם זאת, צריך להיזהר מכך שההתמקדות בשיקולים הכלכליים, ובכלל זאת – ההתמקדות בתמורות שיסופקו לבעלי דירות, לא יסיחו את דעתם של בעלי דירות מנושאים מהותיים בהסכם התמ"א כמו איסור על מכירת הפרויקט, גובה הערבויות שיסופקו, הגדרות ברורות לתחילת מועד וסיום העבודות וכו'.

 

לנוחותם של בעלי הדירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, ריכזנו מספר נושאים חשובים. אולם יובהר כי מדובר ברשימה חלקית שאיננה נותנת למורכבות ולייחודיות של כל פרויקט. כן יובהר כי מאמר זה לא נועד ולא מתיימר להווה תחליף לייעוץ פרטני.

מבוא - ציינו באופן מפורש שהפרויקט ללא עלות מצד בעלי הדירות

איך הייתם מגיבים אם היזם היה מודיע לכם באמצע הפרויקט כי הוא עוצר את העבודות עד שלא כל בעלי הדירות ייענו לדרישתו וישלמו לו 50,000 ₪. ייתכן כי התרחיש הבא נראה מופרך ומנותק מהמציאות, ועל כן מסיבה זו מרבית בעלי הדירות יתעלמו מההסתברות להתקיימותו.

 

הסיכוי שהיזם יעצור את העבודות באמצע בשל דרישת תשלום מפתיעה הוא לכאורה אפסי, שכן ליזם יש התחייבויות נוספות כלפי רוכשי הדירות החדשים בפרויקט, ובהן מסירת הדירות במועד שנקבע לכך בהסכם המכר.

 

בגין כל איחור במסירת הדירות היזם יידרש לשלם פיצוי בהתאם למנגנון הקבוע בחוק המכר דירות, ובדיוק מסיבה זו היזם לא מפסיק את העבודות בכל פעם שרוכש דירה (חדש) מפגר בתשלום התמורה בעבור הדירה.

 

יחד עם זאת, וחרף האמור לעיל, במציאות בעלי דירות רבים מתמודדים עם דרישות תשלום מפתיעות. במשרדנו טופלו פניות לא מעט פניות של בעלי דירות שקיבלו דרישות תשלום מתאגידי מים עירוניים בגין צריכת מים של היזם עד למועד בו הוא רשם את עצמו כמחזיק ברישומי התאגיד. דרישות דומות נשלחו גם על ידי הרשות המקומית, חברת החשמל, חברות גז וכו'.

 

על כך יש להוסיף ולציין דרישות תשלום של רשות המסים לבעלי דירות שאינם זכאים לפטור ממס שבח, חיובים של ועדות מקומיות לתכנון ובניה בגין הכשרת חריגות בנייה, דרישות תשלום לביקורות של חברת המים, החשמל רשות הכבאות וכו'.

 

לעניין הכשרת חריגות בנייה – במידה ומדובר בפרויקט תמ"א 38/1 יש לשים לב שהיזם לא מנצל את כל זכויות הבנייה שקיימות במגרש ובאופן שימנע בעתיד מבעלי הדירות להכשיר את עבירותיהם.

 

מלבד זאת, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובניה, היזם מחויב לשלם לבעלי הדירות דמי שכירות במשך כל תקופת העבודות ועד מסירת הדירות החדשות לידיהם, כאשר דמי השכירות נקבעים לפי חוות דעת שמאית מטעם הבנק המלווה לפרויקט.

 

אולם, לא פעם קורה שהשמאי קובע בשומה שנערכה על ידו דמי שכירות שנמוכים מאלו שנגבים בשוק החופשי בין משכיר מרצון לבין שוכר מרצון, כך שאת הפער בין מחיר השומה לבין מחיר השוק בעל הדירה נדרש לשלם.

 

כיצד ניתן למנוע מבעלי הדירות למנוע לשלם את החיובים הנ"ל באמצעות ניסוח נכון של הסכם התמ"א?

האזינו לפודקאסט (Podcact) המעניין שלנו בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תוכן עניינים - רשימת עצות:

ציינו שהפרויקט ללא עלות - גם אם נדמה שהדבר ברור מאליו

איך אפשר להבטיח כי הפרויקט יבוצע ללא עלות מצד בעלי הדירות

תחילה, יש להבהיר כי, הגדרת הפרויקט ללא עלות איננה אומרת שבעלי הדירות מקבלים את כל התמורות מכח הסכם התמ"א כמו דירה חדשה וגדולה יותר בפרויקט מסוג הריסה ובנייה או מרפסת, ממ"ד, מעלית, שיפוץ חזית הבניין בפרויקט מסוג חיזוק מבנים – בחינם. זהו לא המצב. בעלי הדירות מספקים תמורה הולמת והוגנת ליזם.

 

במסגרת ההסכם בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה במגרש אשר מכוחן נבנות דירות התמורה החדשות, דירות אשר נמכרות בהמשך במיליוני שקלים.

 

על מנת להבטיח כי הפרויקט יבוצע ללא עלות כספית מצד בעלי הדירות, וביתר פירוט: ללא תמורה נוספת מעבר להעברת זכויות הבנייה – יש צורך לרשום הערות רלוונטיות באופן כללי במבוא להסכם התמ"א וכן בכל אחד מהסעיפים הייעודיים.

 

כמו כן, יש להוסיף במקומות הרלוונטיים להסכם כי היזם לא ידרוש מבלי הדירות פיצוי או השתתפות בהוצאות באם הפרויקט לא יצא אל הפועל. יש להוסיף גם כי כל דרישת תשלום שתועבר לידי בעלי הדירות אשר חיוביה קשורים לביצוע הפרויקט תשולם על ידי היזם, וזאת גם אם הדרישה תשלח בסיום הפרויקט ולאחר מסירת הדירות.

אודות משרדנו – עו"ד כפיר חיון:

לעו"ד כפיר חיון ידע עשיר ונרחב בתחומי הנדל"ן השונים, ההתחדשות העירונית ו- התמ"א 38 (בפרט), ידע אשר נצבר בעמל רב ותוך כדי ליווי של עשרות פרויקטים, מתן ייעוץ משפטי לחברות יזמיות בתחום, ייצוג פרטני של בעלי דירות וניהול הליכים משפטיים שקשורים לתמ"א 38.

הייחודיות והמשמעות של ייצוג חסר פשרות, ניסיון פרקטי מוכח, מקצועיות, ידע נרחב ותודעת שירות גבוהה מעניקים ללקוחות המשרד יתרונות ברורים, ודאות, יציבות, הבנה ביחס לניהול ההליך ופתרונות למצבים מורכבים.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com