25 עצות שימושיות לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38

25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38

מבוא - טעויות נפוצות בהסכמי תמ"א 38 - המדריך שימנע מכם לטעות ושיחסוך לכם כסף?

המאמר הבא מיועד לבעלי דירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואשר מעוניינים לצמצם ככול הניתן את האפשרות שיאלצו להתמודד עם הפתעות, בעיות ואירועים לא צפויים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.

 

רשימת הנושאים שריכזנו בעבורכם כוללת הן את הנושאים החשובים שיש לשים אליהם לב בהסכם התמ"א והן את הנושאים בעלי שמשפיעים יותר מכל על בעלי דירות החל מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע וגם לאחר סיום הפרויקט. להלן חלק מהדוגמאות:

השלב התכנון / לפני לביצוע: במקרה אחר, נחתם הסכם לביצוע פרויקט התמ"א, אך העבודות לא החלו גם בחלוף 8 שנים. במקרים נוספים, הפרויקט נמכר לחברה אחד ואילו היזם שעמו נחתם ההסכם סגר (פירק) את החברה שעמה נחתם ההסכם. "

במהלך ביצוע העבודות: במקרה אחד, הסכם התמ"א לא הגביל את יכולתו של היזם לנצל זכויות בנייה, וכך במהלך ביצוע הפרויקט הוא הוסיף 2 קומות נוספות שגרמו לעיכוב בסיום העבודות ולשינוי הבניין שהובטח לבעלי הדירות.

  

בפרויקט נוסף היזם שינה את מיקומו של מתקן החניה הרובוטי בסמיכות לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה רק בשביל להרחיב את דירת הגן שמיועדת לו מכח הסכם התמ"א.

לאחר מסירת הדירות: במקרים אחרים נתקלנו ביזמים שהמשיכו למכור מחסנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולאחר שהבניין נמסר לידי בעלי הדירות או בכאלו שהוצאו רצועות מהקרע מהרכוש המשותף והצמידו אותן לחלק מהדירות, כך שאותה רצועה תהיה למעשה חניה.

הסיבה העיקרית שבעלי דירות רבים בוחרים לבצע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים - ראו מאמר) בבניין בו הם גרים, נעוצה (כמעט תמיד) בשיקולים כלכליים שנגזרים מהרצון לשדרג את דירתם ואת סביבת מגוריהם.

 

מכאן, שחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד שלגבי נחיצותו במצב הביטחוני ששורר במדינתנו לא צריך להרחיב במילים – נדחקת הצידה.

 

עם זאת, צריך להיזהר מכך שההתמקדות בשיקולים הכלכליים, ובכלל זאת – ההתמקדות בתמורות שיסופקו לבעלי דירות, לא יסיחו את דעתם של בעלי דירות מנושאים מהותיים בהסכם התמ"א כמו איסור על מכירת הפרויקט, גובה הערבויות שיסופקו, הגדרות ברורות לתחילת מועד וסיום העבודות וכו'.

 

לנוחותם של בעלי הדירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, ריכזנו מספר נושאים חשובים. אולם יובהר כי מדובר ברשימה חלקית שאיננה נותנת למורכבות ולייחודיות של כל פרויקט. כן יובהר כי מאמר זה לא נועד ולא מתיימר להווה תחליף לייעוץ פרטני.

מבוא - התערבות בשיקול הדעת של בעלי הדירות

התערבות חיצונית בשיקול דעתם של בעלי הדירות ובהחלטות שעליהם לקבל נחשבת לגורם העיקרי ולאחת מהסיבות השכיחות לקיפוח זכויותיהם של בעלי הדירות, וכך כמעט בכל מקרה שטופל על ידי משרדי התגלתה התערבות כזאת או אחרת.

 

התערבות בקבלת החלטות מבוצעת גם באמצעות "שיטת הסלמי" אשר מוכרת גם כ- "הפרד ומשול". במסגרת שיטה זו היזם פונה לכל אחד מבעלי הדירות בנפרד, מציג בפניו את ההסכם ומנהל עמו משא ומתן פרטני. בסופו של יום היזם חותם עם מספר בעלי דירות על הסכם ומבקש לכרוך את יתר בעלי הדירות בבניין, גם את המתנגדים, אליו.

 

שיטת פעולה זו זכתה לביקורת רחבה בפסיקה ובקרב אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן. על כן, בתיקון שנערך לפני מספר חודשים לחוק לעידוד התחדשות עירונית ובחוק המאכערים הוטלו מגבלות שחייבו את היזמים לכנס 40% מכלל בעלי הדירות לפני שהם ידרשו לחתום על מסמך כזה או אחר.

 

התיקון והמגבלות הנ"ל ממחישות את השפעתה הפסולה של ההתערבות בשיקול הדעת של בעלי הדירות ואת הנזק הטמון בהן. נכון להיום, ישנם מאות ואף אלפי בניינים שכבולים בהסכמים שנחתמו עם יזמים שכל מטרתם הייתה למכור את הפרויקט ולא לבצעו בעצמם.

 

דרכי ההתערבות הן כמעט בלתי מוגבלות, וכך גם פוטנציאל הנזק שטמון בהן. להלן רשימה של דוגמאות.

 

דוגמה ראשונה – התערבות על ידי חברת מנהלת תמ"א מוכרת וידועה:

תחילה, נבהיר מהי "מנהלת תמ"א". מנהלת תמ"א היא איננה חברה אשר מבצעת את הפרויקט בעצמה או באמצעות אנשי מקצוע מטעמה, אלא שהיא מחברת בין גורמים שונים. חברה זו מגדירה את תפקידה כמי שמחויבת לאתר יזם לביצוע הפרויקט, כמי שתמליץ על מינוי עו"ד מטעם בעלי הדירות, וכך גם מפקח, יועצי ביטוח וכו'.

 

במרבית המקרים, מנהלת התמ"א פועלת כשחקן קבוע בתחום אשר "עובד" על מספר פרויקטים עם אותו יזם, עו"ד, מפקח, יועצים וכיו"ב. השינוי חל ביחס לפרויקט, לבניין ולבעלי הדירות שבתוכו.

 

מכאן, אין תמיהה או פליאה מדוע לעיתים חל ניגוד אינטרסים בייצוג ובקביעת הגורמים המעורים בפרויקט.

 

באחד מהתיקים שטופלו על ידי משרדי  נבדקה  תלונה של בעלת דירה בבניין בו בוצע פרויקט תמ"א אשר לפיה ניתנה לה דירה בשווי נמוך יותר מזה של יתר בעלי הדירות, דמי שכירות בשווי נמוך ושלא שולם לה פיצוי בגין איחור בסיום פרויקט התמ"א על ידי היזם.

האזינו לפודקאסט (Podcact) המעניין שלנו בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תוכן עניינים - רשימת עצות:

תמנעו בתוקף כל ניסיון חיצוני להתערב בהחלטותיכם

אמנם, לפני שבעלי הדירות שכרו את שירותיה של חברת מנהלת התמ"א הובטח להם כי הבחירה תישאר בידיהם וכי תבוצע התמחרות בין אנשי מקצוע שונים. אך בפועל, בבדיקה שנערכה נמצא כי בשורה של פרויקטים נבחרה אותה חברה יזמית לביצוע הפרויקט, נשכר אותו עוה"ד מטעם בעלי הדירות וגם אותו יזם.

 

במסגרת הליקויים שנמצאו בבדיקתנו עלה כי לאחר שהסכם התמ"א נחתם המפקח מטעם בעלי הדירות התפטר מתפקידו מבלי שבעלי הדירות עודכנו על כך. הבקשות להיתר הבנייה הוגשו מבלי שהן נבדקו על ידו כפי שמתחייב מכח הסכם התמ"א והפרקטיקה הנהוגה והתמורות לא נבדקו. עוד נמצא כי לחלק מבעלי הדירות שולם שכר דירה נמוך מזה של האחרים, וכי חלק מבעלי הדירות שילמו את ההפרש מכיסם.

דוגמה שנייה – התערבות של היזם בבחירת עוה"ד מטעם בעלי הדירות:

אי אפשר שלא להפריז בחשיבות של עוה"ד מטעם בעלי הדירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38. בחירתו של עוה"ד מהווה אבן דרך בהוצאתו של הפרויקט מהכח אל הפועל ותנאי שאין בלתו לצורך התקדמות לשלב הטרום חוזי, להחלפת טיוטות בקשר לניסוח ההסכם וכמעט בכל שלב של הפרויקט.

לבחירת עוה"ד נודעת השפעה רבה על בעלי הדירות ועל ניסוחו הסופי של ההסכם שיתקבל בסוף המשא ומתן. לא בכדי בעלי הדירות מבקשים להיות מיוצגים על ידי עו"ד בעל ניסיון מוכח, ידע פרקטי בתחום התמ"א, המלצות קודמות והעדר ניגוד עניינים. התוצר אשר מתקבל בסוף המשא ומתן, ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, מהווה את המסמך המשפטי החשוב ביותר מבחינת בעלי הדירות. מסיבה זו, בעלי דירות רבים פונים לקבלת ייעוץ פרטני לפני שהם חותמים על ההסכם.

במקרה בו בעלי הדירות מאשררים את בחירתו של עו"ד שנבחר מראש על ידי היזם מעלה התערבות ברורה, ניגוד עניינים וכישלון ייצוגי מובהק. שכן, סביר להניח שאותו עו"ד ייטה להתחשב במטרות וברצונות של היזם שהביא לבחירתו ולא באלו של בעלי הדירות.

במספר פניות שהועברו למשרדנו בעניין זה ניתן היה להבחין שהסכמים שנחתמו במצב עניינים שכזה לא כללו ערבויות, ביטחונות והגנות ראויות לבעלי הדירות. לא הגבילו את זכויותיו של היזם ואת ניצול זכויות הבנייה על ידו, לא קבעו מועדים ברורים לתחילת וסיום העבודות – ובסיכומו של דבר נמצא שמרבית ההסכמים הללו לוקים בחסר. לכן, יש להיזהר מפני התערבות שכזו.

דוגמה שלישית – עוה"ד מטעם בעלי הדירות מייצג את היזם בפרויקטים אחרים:

נראה כי הדוגמה הזו מעלה את ניגוד העניינים החמור ביותר, ניגוד עניינים אשר עלול להוות גם הפרה של כללי האתיקה החלים על ציבור עורכי הדין. עו"ד אשר נבחר לייצג את בעלי הדירות נדרש לפעול למענם ללא לאות, לבחון כל הוראה בהסכם ולסתום כל פרצה שקיימת בהסכם.

 

מיותר לציין כי עו"ד אשר מייצג את היזם בפרויקטים אחרים ואשר מקבל נהנה משכר טרחה שמשולם בעבורם יתקשה להתעלם מהשיקולים הנוספים שחלים עליו.

 

באחת מהפניות שהגיעה למשרדי נתבקשתי לתת ייעוץ פרטני ביחס להסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. באותו המקרה בעלי הדירות היו מיוצגים על ידי אחד מעוה"ד המובילים והמוכרים בארץ בתחום. בתחילה, ציינתי בפני בעלי הדירות כי לאור היכרותי הקודמת עם עוה"ד ייתכן מאוד שלא יהיו לי הערות משמעויות ומהותיות, שכן מדובר בעו"ד מקצועי שבקיא בכל הנושאים הקשורים לתחום התמ"א.

 

אולם, להפתעתי הרבה טיוטת ההסכם שהועברה לבדיקתי לא הסדירה נושאים רבים שהיו חשובים לבעלי הדירות והייתה מוטה באופן בלתי סביר לטובת היזם. מידע זו הובא לידיעת בעלי הדירות ופורסם בקבוצת whatsapp של הבניין. בהמשך, בדיקה משותפת שנעשתה על בעלי הדירות גילתה כי הועבר לידיהם מידע מטעה באשר לכדאיות שבביצוע הפרויקט ובמגבלות מסוימות שקיימות ביחס לביצועו. עיון במסמכי החברה היזמית גילה כי הן חברת האם והן חברת הבת הוקמו על ידי עוה"ד שנבחר מטעם בעלי הדירות וכי כתובת משרדו שמשה מען להמצאת משרדים. מידע שהפתיע את כולנו.

 

מבדיקה שנערכה במספר מאגרי מידע ואתרים בתחום הנדל"ן נמצא כי עוה"ד שנבחר ייצג במספר לא מבוטל של פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובנייה ופינוי בינוי את החברה היזמית, ושנכון למועד זה אין חולק כי אותו מועד אין חולק בדבר ניגוד האינטרסים.

 

במענה לפנייה שהעביר משרדנו לאותו משרד עוה"ד ניתנה בהתחלה הכחשה גורפת וחד משמעית. אך לנוכח דרישתם הברורה של בעלי הדירות לקבלת תשובות ועוד מספר פעולות שננקטו הוצאה תשובה מתקנת אשר ניסתה להכשיר אותו טעם לפגם. כל הדוגמאות שניתנו לעיל המחישו כיצד ניתן לבצע התערבות אגרסיבית, אך סמויה, בהפעלת שיקול הדעת של בעלי הדירות ובדרך קבלת ההחלטות בבית המשותף. לבעלי הדירות יהיה קשה מאוד לגלות בדיעבד, ובחלוף מספר חודשים, מי בחר בעו"ד, אילו פעולות נעשו מאחורי ברקע וכו'.

 

כמו כן, ולא פחות חשוב מכך, תחום הנדל"ן הוא תחום מורכב שמופעל על ידי אנשי מקצוע שמחזיקים בידע שנצבר במשך זמן רב ושזהו תחום עיסוקם העיקרי. לכל פעולה ולכל עסקה יש משמעות כלכלית לא מבוטלת, וככול שמתקדמים בפעולות השונות – אותם בעלי מקצוע לא יוותרו בנקל על ההזדמנות שנפלה בדרכם – גם אם נמצאו פגמים כאלו ואחרים בהתנהלותם. לכן, גם תיקון של פגמים והפסקת משא ומתן (שלא נדבר על הסכם) אינם מהווים פעולה פשוטה.

 

לכן, מומלץ לבחון כל החלטה משמעותית שמתקבלת ביחס לפרויקט עם כל בעלי הדירות. במאמר הקודם, הודגש הצורך לשתף את כלל בעלי הדירות במגעים, בהתקדמויות ובהחלטות מהותיות. הניסיון מלמד שקבל החלטות בדרך הזו יוצא שיח משותף בין בעלי הדירות, מגדיל את כמות הבדיקות ובסופו של יום מקטין את מספר ההחלטות השגויות או את הניסיונות להתערב בשיקול הדעת של בעלי הדירוות.

אודות משרדנו – עו"ד כפיר חיון:

לעו"ד כפיר חיון ידע עשיר ונרחב בתחומי הנדל"ן השונים, ההתחדשות העירונית ו- התמ"א 38 (בפרט), ידע אשר נצבר בעמל רב ותוך כדי ליווי של עשרות פרויקטים, מתן ייעוץ משפטי לחברות יזמיות בתחום, ייצוג פרטני של בעלי דירות וניהול הליכים משפטיים שקשורים לתמ"א 38.

הייחודיות והמשמעות של ייצוג חסר פשרות, ניסיון פרקטי מוכח, מקצועיות, ידע נרחב ותודעת שירות גבוהה מעניקים ללקוחות המשרד יתרונות ברורים, ודאות, יציבות, הבנה ביחס לניהול ההליך ופתרונות למצבים מורכבים.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com