25 עצות שימושיות לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38

25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38

מבוא - טעויות נפוצות בהסכמי תמ"א 38 - המדריך שימנע מכם לטעות ושיחסוך לכם כסף?

המאמר הבא מיועד לבעלי דירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואשר מעוניינים לצמצם ככול הניתן את האפשרות שיאלצו להתמודד עם הפתעות, בעיות ואירועים לא צפויים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.

 

רשימת הנושאים שריכזנו בעבורכם כוללת הן את הנושאים החשובים שיש לשים אליהם לב בהסכם התמ"א והן את הנושאים בעלי שמשפיעים יותר מכל על בעלי דירות החל מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע וגם לאחר סיום הפרויקט. להלן חלק מהדוגמאות:

השלב התכנון / לפני לביצוע: במקרה אחר, נחתם הסכם לביצוע פרויקט התמ"א, אך העבודות לא החלו גם בחלוף 8 שנים. במקרים נוספים, הפרויקט נמכר לחברה אחד ואילו היזם שעמו נחתם ההסכם סגר (פירק) את החברה שעמה נחתם ההסכם. "

במהלך ביצוע העבודות: במקרה אחד, הסכם התמ"א לא הגביל את יכולתו של היזם לנצל זכויות בנייה, וכך במהלך ביצוע הפרויקט הוא הוסיף 2 קומות נוספות שגרמו לעיכוב בסיום העבודות ולשינוי הבניין שהובטח לבעלי הדירות.

  

בפרויקט נוסף היזם שינה את מיקומו של מתקן החניה הרובוטי בסמיכות לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה רק בשביל להרחיב את דירת הגן שמיועדת לו מכח הסכם התמ"א.

לאחר מסירת הדירות: במקרים אחרים נתקלנו ביזמים שהמשיכו למכור מחסנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולאחר שהבניין נמסר לידי בעלי הדירות או בכאלו שהוצאו רצועות מהקרע מהרכוש המשותף והצמידו אותן לחלק מהדירות, כך שאותה רצועה תהיה למעשה חניה.

הסיבה העיקרית שבעלי דירות רבים בוחרים לבצע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים - ראו מאמר) בבניין בו הם גרים, נעוצה (כמעט תמיד) בשיקולים כלכליים שנגזרים מהרצון לשדרג את דירתם ואת סביבת מגוריהם.

 

מכאן, שחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד שלגבי נחיצותו במצב הביטחוני ששורר במדינתנו לא צריך להרחיב במילים – נדחקת הצידה.

 

עם זאת, צריך להיזהר מכך שההתמקדות בשיקולים הכלכליים, ובכלל זאת – ההתמקדות בתמורות שיסופקו לבעלי דירות, לא יסיחו את דעתם של בעלי דירות מנושאים מהותיים בהסכם התמ"א כמו איסור על מכירת הפרויקט, גובה הערבויות שיסופקו, הגדרות ברורות לתחילת מועד וסיום העבודות וכו'.

 

לנוחותם של בעלי הדירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, ריכזנו מספר נושאים חשובים. אולם יובהר כי מדובר ברשימה חלקית שאיננה נותנת למורכבות ולייחודיות של כל פרויקט. כן יובהר כי מאמר זה לא נועד ולא מתיימר להווה תחליף לייעוץ פרטני.

תרחישים אפשריים במקרה של עיכוב בהתחלה או בסיום העבודות

יזמים רבים אשר מודעים לחשיבות של עמידה בזמנים שנקבעו לביצוע הפרויקט תרים ללא הפסקה אחר דרכים חדשות לעמעם את זכויותיהם, דרכים אשר יצרו הסכמים שאין בהם מועד ברור למועד התחלת וסיום העבודות.

 

פרויקט תמ"א 38 מעמיד את בעלי הדירות בפני קשיים, חושף אותם להחצנות שליליות, יוצר השפעות כלכליות (לטובה או לרעה), וגורם לפגיעה באיכות ובשגרת החיים וכו'. השפעות אלו מביאות לשינויים תכופים ומשמעותיים בחייהם של בעלי הדירות אשר נדרשים להתאימם למצבו של הפרויקט.

 

סיכונים ייחודיים לתמ"א 38/1 – חיזוק מבנים:

היקף השפעתו של הפרויקט על בעלי הדירות משתנה לפי סוג הפרויקט. כך למשל, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים בעלי הדירות נאלצים להתמודד עם ירידה בדמי השכירות, ניתוקים תכופים של הדירה ממים, חשמל, גז וכו', חסימת דרכי הגישה לבניין, נזקי מטרדים, ועוד כהנה וכהנה החצנות שליליות.

 

חשיפה נוספת עולה מכך שהיזם לא ישלים את עבודות הבנייה או שלחילופין ישלימן באיחור ניכר. במקרה שכזה "חוויית" המגורים של בעלי הדירות באתר בנייה תוארך וההנאה שביכולתם להפיק מדירתם תרד עשרות מונים.

 

השפעה זו משתנה גם לפי עונות השונות. שכן, הניסיון מלמד אותנו כי עבעלי הדירות סובלים מרטיבות, נזילות והצפות ביתר שאת בעונת החורף.

 

סיכונים ייחודיים לתמ"א 38/2 – הריסה ובניה:

לעומת זאת, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובנייה יש לבעלי הדירות חשופים יותר לפגיעה כלכלית.

 

שכן, עליהם לוודא כי דמי השכירות שניתנים להם יאפשרו להם לשכור דירה בעלת מאפיינים דומים בשוק החופשי, כי הערבות הבנקאית כנגד דמי השכירות תוארך במקרה של איחור במסירת הדירה ושימסרו להם שיקים נוספים.

 

בעלי הדירות מוסרים ליזם דירה קיימת כאשר מצבה הפיסי ידוע להם היטב. לאחר המסירה היזם הורס את הבניין של בעלי הדירות ואת דירתם, ובמקום זאת הוא בונה בניין ודירות חדשים.

 

משכך, בעלי הדירות תלויים לחלוטין בטיב הבנייה שתבוצע, בתיקון הליקויים שיתגלו במהלך תקופת הבדק.

 

העדר יכולת של היזם להשלים את העבודות:

כמו כן, במקרה שבו יבצר מהיזם מכל סיבה שהיא להשלים את הבנייה לבעלי הדירות יש 2 פתרונות עיקריים. ראשית, הבנק המלווה יכנס בנעליו של היזם וישלים את הבנייה, וזאת מבלי להתחייב לתמורות שנקבעו בהסכם התמ"א. לחלופין, לפרוע את הערבויות ולטול את זכויותיהם של בעלי הדירות במקרקעין.

האזינו לפודקאסט (Podcact) המעניין שלנו בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תוכן עניינים - רשימת עצות:

ודאו שיש עוגנים ברורים למועד התחלת וסיום העבודות

סיכונים כלכליים ופגיעה בזכויותיהם של בעלי הדירות

במאמרים הבאים ניתן למצוא התייחסות ברורה והכוונה מעשית שיסייעו לצמצום הנזקים שנגרמים לבעלי הדירות, וזאת החל מהגבלת קצב מכירת דירות היזם, דרך הגבלת בניית דירות היזם לאחר סיום העבודות שנקבעו בהסכם התמ"א, הרחבת זכויותיו ומשך העסקתו של המפקח מטעם בעלי הדירות וכלה ביצירת מנגנון לבחינת תיקוני היתר שהוגשו ובהגבלת ניצול הזכויות של היזם במגרש.

סיכונים משותפים:

מלבד השיקולים הפרטניים והייחודיים לכל פרויקט – כל אחד מבעלי הדירות מושפע בעיכוב או בדחייה כרונית של התחלת העבודות, וכן בעיכוב או בחוסר יכולת להשלימן בהתאם להוראות ותנאי הסכם התמ"א ולהיתר הבנייה.

 

הגורמים לעיכוב בביצוע העבודות:

דחיית את תחילת ביצוע העבודות על ידי היזם עשוי לנבוע ממספר גורמים, ובהם:  רצונו למכור את הפרויקט ליזם אחר בתנאים נאותים, ריבוי התחייבויות ועודף פרויקטים שמונעים ממנו להתחיל את העבודות, גרירת רגליים, זלזול בבעלי הדירות, מחסור בכח אדם חוסר מקצועיות, חשש מפיצוי תשלום כספי בגין אי עמידה בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות (השכיח ביותר) וכו'.

 

פגיעה במימוש וניצול זכויות הבנייה בשל מעיכוב בתחילת ביצוע העבודות:

עולם הנדל"ן ותחום ההתחדשות העירונית בפרט אינו יציב ואף חשוב לשינויים תמידיים. המתנה ארוכה עשויה לגרום לבעלי הדירות לפספס את "המועד הטוב ביותר" לקבלת היתר בנייה מבחינתם, פספוס שעשוי לפגוע בתמורות שיקבלו ובהיקף ההרחבה של דירתם.

 

במקרים אחרים, היתר הבנייה שניתן עשוי להתיישן, כך שיהיה עליהם להתחיל את כל התהליך מחדש. אם לא די בכך, בעלי הדירות עשויים להתמודד עם שינוי מדיניות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר תסרב לפתע להוציא היתרים, להכרזה בפני הקפאה מכח סעיפים 77 ו- 78 או על מתחם לשימור וכו'.

 

לעניין הקפאת המצב התכנוני במגרש – רשויות מקומיות וועדות תכנון נוקטות בהליך זה לפני שמבוצע תכנון מחדש של תא שטח נרחב באמצעות פרויקט פינוי בינוי.

 

ואכן, נתקלנו במקרים שאלמלא העיכוב של היזם בעלי הדירות היו מקבלים הן את התוספת מכח התמ"א והן את התוספות מכח תכנית פינוי בינוי שעתידה להיות מאושרת (ראו לעניין זה פרויקט פינוי בינוי מתוכנן בהרצליה שבשטחו בוצעו עשרות פרויקטים של תמ"א 38).

 

פגיעות כלכליות:

היטלים ואגרות:

לאחר החתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (לא משנה איזה סוג – הריסה ובניה או חיזוק מבנים) – חל הצורך להגיש דיווח לרשות המקומית בעבור העסקה. בדיווח הראשוני שמוגש היזם מבקש לדחות את מועד התשלום של היטל ההשבחה, היטלי הפיתוח (מדרכה, כביש, שצ"פ, ביוב, מים וכו'), אגרות הבנייה וכיו"ב. אולם, היזם יבקש לדחות את התשלום עד להתקיימותם של התנאים המתלים.

 

כאמור לעיל, בעידן של חוסר ודאות כל "הנוגעים בפרויקט" נדרשים להתמודד עם שינויים רבים, ובתוך שכך עם דרישות תשלום מצד הרשויות המקומיות כי בעלי הדירות ישלמו את חלקם היחסי בעלויות הפרויקט עם מכירת דירתם (מבחינת חוקית מכירת הדירה נחשבת "לאירוע מס" כמו הוצאת היתר בנייה והתקיימות התנאים המתלים).

 

בהתאם לכך, וברוח זו, בחודשים האחרונים נדונה לא אחת חיובם של בעלי דירות בתל אביב שמוכרים את דירתם בהיטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית הרובעים. עם זאת, טרם

 

קושי במכירת הדירה לפי שוויה של דירה בבניין שעתיד להתבצע בו פרויקט תמ"א 38:

לא מעט בעלי דירות מוכרים את דירתם לאחר שהסכם התמ"א נחתם ולפני שהיזם החל בביצוע העבודות תמורת סכום גבוהה יותר מזה שהיה משולם בעבור הדירה אלמלא הפרויקט. עם זאת, רוכשים רבים יסרבו לשלם "פרמיה" כאשר ביצועו של הפרויקט מתעכב במשך שנים רבות.

 

העדר אפשרות לפנות ליזמים אחרים:

הסכם התמ"א שנחתם כובל את בעלי הדירות ומונע מהם לפנות ליזמים אחרים, וזאת אפילו אם הם סבורים ובטוחים שהעיכוב בהתחלת העבודות מהווה הפרה יסודית וגסה של הסכם התמ"א. ממילא, יזמים אחרים ידירו רגליהם מבניין שנרשמה לגביו הערת אזהרה לטובת היזם.

 

גם ביטול ההסכם על ידי בעלי הדירות אינו מהווה משימה פשוטה, אלא פעולה שטומנת בחובה סיכונים רבים. בהתאם לכך, לצד פסקי דין אשר מקבלים ותומכים בהודעות ביטול שנשלחו על ידי בעלי הדירות נמצאים גם פסקי דין שחייבו בגין פעולה זו (שהתבררה בהמשך כהפרה יסודית מצד בעלי הדירות) את בעלי הדירות לשלם פיצוי ליזם.

 

לכן, וכדי להימנע מהלבטים שבאם לבטל את ההסכם או לאו – יש לבחון היטב האם כדאי לחתום עליו לפני.

 

סיום העבודות באיחור או הפסקתן באמצע:

לצד עיכובים משמעותיים בהתחלת העבודות, בעלי דירות רבים נאלצים להתמודד גם עם עיכובים בסיומן ובהשלמתן. סיום העבודות באיחור נהפכה לתופעה כל כך נפוצה עד כדי כך שקשה למצוא פרויקט שהסתיים במועד שנקבע בהסכם התמ"א או אפילו בתקופת החסד שניתנה ליזם.

 

כפי שצוין לעיל, לאיחור בסיום העבודות יש השפעה רבה על בעלי הדירות וכן הגברה של חשיפתם בפני סיכונים כלכליים. כל גורמי ההשפעה משתנים בהתאם לסוג הפרויקט.

 

על ההשפעות השליליות של איחור בסיום העבודות, הפגיעה הכלכלית הצפויה מכך, הסיכונים הכלכליים, יצירת דרכי התמודדות באמצעות ניסוח מתאים של הסכם התמ"א ונקיטת צעדים להטבת הנזקים בזמן אמת – יידונו במאמר נפרד, נרחב ומפורט בהמשך.

אודות משרדנו – עו"ד כפיר חיון:

לעו"ד כפיר חיון ידע עשיר ונרחב בתחומי הנדל"ן השונים, ההתחדשות העירונית ו- התמ"א 38 (בפרט), ידע אשר נצבר בעמל רב ותוך כדי ליווי של עשרות פרויקטים, מתן ייעוץ משפטי לחברות יזמיות בתחום, ייצוג פרטני של בעלי דירות וניהול הליכים משפטיים שקשורים לתמ"א 38.

הייחודיות והמשמעות של ייצוג חסר פשרות, ניסיון פרקטי מוכח, מקצועיות, ידע נרחב ותודעת שירות גבוהה מעניקים ללקוחות המשרד יתרונות ברורים, ודאות, יציבות, הבנה ביחס לניהול ההליך ופתרונות למצבים מורכבים.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com