25 עצות שימושיות לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38

25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38

מבוא - טעויות נפוצות בהסכמי תמ"א 38 - המדריך שימנע מכם לטעות ושיחסוך לכם כסף?

המאמר הבא מיועד לבעלי דירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואשר מעוניינים לצמצם ככול הניתן את האפשרות שיאלצו להתמודד עם הפתעות, בעיות ואירועים לא צפויים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.

 

רשימת הנושאים שריכזנו בעבורכם כוללת הן את הנושאים החשובים שיש לשים אליהם לב בהסכם התמ"א והן את הנושאים בעלי שמשפיעים יותר מכל על בעלי דירות החל מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע וגם לאחר סיום הפרויקט. להלן חלק מהדוגמאות:

השלב התכנון / לפני לביצוע: במקרה אחר, נחתם הסכם לביצוע פרויקט התמ"א, אך העבודות לא החלו גם בחלוף 8 שנים. במקרים נוספים, הפרויקט נמכר לחברה אחד ואילו היזם שעמו נחתם ההסכם סגר (פירק) את החברה שעמה נחתם ההסכם. "

במהלך ביצוע העבודות: במקרה אחד, הסכם התמ"א לא הגביל את יכולתו של היזם לנצל זכויות בנייה, וכך במהלך ביצוע הפרויקט הוא הוסיף 2 קומות נוספות שגרמו לעיכוב בסיום העבודות ולשינוי הבניין שהובטח לבעלי הדירות.

  

בפרויקט נוסף היזם שינה את מיקומו של מתקן החניה הרובוטי בסמיכות לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה רק בשביל להרחיב את דירת הגן שמיועדת לו מכח הסכם התמ"א.

לאחר מסירת הדירות: במקרים אחרים נתקלנו ביזמים שהמשיכו למכור מחסנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולאחר שהבניין נמסר לידי בעלי הדירות או בכאלו שהוצאו רצועות מהקרע מהרכוש המשותף והצמידו אותן לחלק מהדירות, כך שאותה רצועה תהיה למעשה חניה.

הסיבה העיקרית שבעלי דירות רבים בוחרים לבצע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים - ראו מאמר) בבניין בו הם גרים, נעוצה (כמעט תמיד) בשיקולים כלכליים שנגזרים מהרצון לשדרג את דירתם ואת סביבת מגוריהם.

 

מכאן, שחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד שלגבי נחיצותו במצב הביטחוני ששורר במדינתנו לא צריך להרחיב במילים – נדחקת הצידה.

 

עם זאת, צריך להיזהר מכך שההתמקדות בשיקולים הכלכליים, ובכלל זאת – ההתמקדות בתמורות שיסופקו לבעלי דירות, לא יסיחו את דעתם של בעלי דירות מנושאים מהותיים בהסכם התמ"א כמו איסור על מכירת הפרויקט, גובה הערבויות שיסופקו, הגדרות ברורות לתחילת מועד וסיום העבודות וכו'.

 

לנוחותם של בעלי הדירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, ריכזנו מספר נושאים חשובים. אולם יובהר כי מדובר ברשימה חלקית שאיננה נותנת למורכבות ולייחודיות של כל פרויקט. כן יובהר כי מאמר זה לא נועד ולא מתיימר להווה תחליף לייעוץ פרטני.

מבוא - כך הסתננו קבלני החתימות לתמ"א 38

עד כמה שהדבר ישמע אבסורדי – כל אחד יכול לקום בבוקר ולהכריז שהוא יזם בתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38 בפרט, וזאת למרות שאין לו כל ידע, הסמכה, יכולת כלכלית וניסיון קודם בתחום היזמות או הנדל"ן.

 

תופעה זו זכתה לכינויים כגון קבלני חתימות, מאכערים, מתווכי חתימות וכיו"ב.

 

במרבית המקרים אותו מתווך חתימות אינו מתכוון לבצע את הפרויקט בעצמו, אלא רק למכור את אותו לכל המרבה במחיר לאחר שכתב הסכמה או הסכם תמ"א נחתמו על הרוב בדרוש מקרב בעלי הדירות, וכל זאת תוך מינימום השקעה והוצאות מצדו של "היזם".

 

עד כמה שהדבר ישמע תמוהה – פעילותם של היזמים בתחום התמ"א אינה מוסדרת בחקיקה או בתקנות. אמנם, הכנסת, אישרה בשנת 2005 תכנית מתאר ארצית שמספרה 38 (ומכאן השם – תמ"א 38) שחולשת על כל שטחי המדינה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך הפעילות המסחרית של העוסקים בתחום נותרה פרוצה.

 

בנוסף לאישור התמ"א הוגדר סיווג מיוחד לקבלני ביצוע לצורך ביצוע עבודות חיזוק מבנים (אנו עוד נרחיב בעצות הבאות על ההבדל שבין קבלן מבצע ליזם), הנחיות לרשויות מקומיות, סל של הטבות, נערכו מספר תיקונים לחוק המקרקעין ונחקקו חוקים לעידוד פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

 

אך כאמור תחום היזמות נותר ללא הסדרה.

 

מתוך הפניות שמגיעות למשרדי, מטופלות לא פעם התנגדויות מצד בעלי דירות לביצוע פרויקט בבניינם על ידי יזמים שיש ספק באשר לרצינותם, יכולתם לבצע את הפרויקט ובאשר להיותם יזמים בכלל. במקרים אחרים, אנו מטפלים בפניות של בעלי דירות שנותרו כבולים להסכמים ישנים שבמשך שנים רבות לא בוצעה כל פעולה לצורך ביצועם.

 

נכון להיום, ישנה הסדרה ראשונית של הנושא אשר נועדה למנוע את השפעתם השלילית של קבלני החתימות. כך למשל, חוק המעכארים, מונע ממתווך החתימות לפעול בשיטה של "הפרד ומשול" בין בעלי הדירות באמצעות סדרה של תנאים מקדימים והוראות פעולה ברורות.

 

היות שניתנה התייחסות רחבה לעניין חוק המאכערים במאמר אחר שהועלה לאתר – נסתפק בהפניה למאמר ולא נרחיב על כך פעם נוספת.

האזינו לפודקאסט (Podcact) המעניין שלנו בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תוכן עניינים - רשימת עצות:

כך תיזהרו מפני קבלני חתימות - והאם ניתן להשתחרר מכך

מהם החסרונות

החסרונות בהתנהלות מול קבלן חתימות נובעים ומובנים מתוך מטרת פעילותו העסקית. שכן, פעילות רגילה שמלווה בניהול משא ומתן מול יזם שמתכוון לבצע את הפרויקט בעצמו טומנת בחובה שיקולים אחרים מאלו של קבלן החתימות היא למכור את הפרויקט.

 

כך למשל, במהלך ניהול משא ומתן לביצוע פרויקט תמ"א 38 יזם רגיל בוחן את הכדאיות הכלכלית, בודק את סבירות החוזה, אומד את ההגנות שיסופקו לבעלי הדירות ונושא ונותן ביחס ל- "יתרונות החוזיים" שהם מבקשים לפי שיקוליו העניינים.

 

לעומת זאת, קבלן חתימות אשר מתמקד במכירת הפרויקט ובצמצומם של הגורמים שישפיעו על מכירתו. מסיבה זו, עולה החשש כי בעלי הדירות יחתמו על הסכם עם תנאים פחות טובים.

 

במרבית המקרים ההצדקה של קבלן החתימות לכך תהיה כי הבניין שבו עתיד להתבצע הפרויקט מאופיין בכדאיות כלכלית נמוכה שמשפיעה על רצונו לספק הגנות, תמורות ותנאים הולמים.

 

לקריאת מאמר בעניין התמורות, ההגנות והערבויות שנהוג לספק לבעלי דירות – לחצו כאן.

 

חיסרון נוסף נובע מהעובדה שלאחר החתימה על ההסכם קבלן החתימות מחפש קונה לפרויקט, וזאת במקום להתחיל בפעולות הדרושות להוצאתו של הפרויקט מהכח אל הפועל.

 

בכך למעשה, בעלי הדירות חשופים להמתנה ממושכת עד שימצא קונה שיסכים לרכוש את הפרויקט בתנאים שנחתמו ובסכום שמקובל על קבלן החתימות.

 

עיכוב נוסף נובע מהעדר התקדמות בתקופת ההמתנה. שכן, באותו הזמן לא נערכות תכניות בינוי, לא מוגשות בקשות להיתר בנייה, לא מפורסמות בקשות ופרסומים כי הוגשה בקשה להיתר בנייה, לא נרשמת יחידה רישומית חדשה, לא מבוצעות פעולות לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט, ספק אם מוגשים דיווחים למיסוי מקרקעין ולרשות המקומית וכו'.

 

למעלה מכך, רצונו של קבלן החתימות לצמצם עלויות ובה בעת להימנע מהוצאות עשוי להוביל לכך שתירשם הערת אזהרה על גבי הרכוש המשותף של הבניין ואפילו חס וחלילה הערת אזהרה פרטנית על זכויות הבעלות (או החכירה) של בעלי הדירות (פעולה זו מתבצעת כאשר אין חתימה של כל בעלי הדירות, אך היזם/קבלן החתימות מעוניין להגן על זכויותיו).

 

רישום זה עלול להישאר חודשים רבים ואפילו שנים מבלי שתהיה כל התקדמות מעשית בכל הקשור לביצוע הפרויקט.

 

כחלק מניסיונותיו של קבלן החתימות להשיג הסכם שיאפשר לכל קבלן אחר להיכנס בנעליו תמורת תשלום של מאות אלפי שקלים, יבוצעו מאמצים להימנע מביצוע הפרויקט באמצעות ליווי בנקאי, הערבויות יהיו בגובה נמוך, מידת הסטייה שתותר ליזם מהתמורות שהובטחו תהיה רחבה מועדי תחילת העבודות וסיומן יהיו לא ברורים, האפשרות למכור את הפרויקט או החברה שתוקם לצורך כך תוכפף לשיקול דעתו הבלעדי של היזם ומבלי שתידרש הסכמתם של בעלי הדירות לכך וכן עוד כהנה וכהנה פגיעות חוזיות.

 

 מה ניתן לעשות עם חתמו על הסכם עם קבלן חתימות?

כידוע, את הנעשה אין להשיב – ועל כן לפעמים חל הצורך להתמודד עם פעולות שגויות שביצענו. לא מעט בעלי זכויות אשר חתמו על כתבי הסכמה והסכמים לביצוע פרויקט תמ"א 38 לקבלני חתימות מעוניינים לבטל את ההסכמים שנחתמו עם קבלן החתימות ולהחליפו בקבלן או ביזם אחר שיבצעו את הפרויקט בעצמם.

 

חיפוש קצר במאגרי מידע משפטיים יגלה כי בתי המשפט דנו בעבר בתביעות של בעלי דירות כנגד קבלני חתימות, תביעות שמכוחן הוצאו פסקי דין שביטלו את התחייבויותיהם של בעלי הדירות.

 

מנגד, להוסיף מקרים בהם תביעות נדחו ובעלי הדירות חויבו לפצות את היזם.

אודות משרדנו – עו"ד כפיר חיון:

לעו"ד כפיר חיון ידע עשיר ונרחב בתחומי הנדל"ן השונים, ההתחדשות העירונית ו- התמ"א 38 (בפרט), ידע אשר נצבר בעמל רב ותוך כדי ליווי של עשרות פרויקטים, מתן ייעוץ משפטי לחברות יזמיות בתחום, ייצוג פרטני של בעלי דירות וניהול הליכים משפטיים שקשורים לתמ"א 38.

הייחודיות והמשמעות של ייצוג חסר פשרות, ניסיון פרקטי מוכח, מקצועיות, ידע נרחב ותודעת שירות גבוהה מעניקים ללקוחות המשרד יתרונות ברורים, ודאות, יציבות, הבנה ביחס לניהול ההליך ופתרונות למצבים מורכבים.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com