כך תיזהרו מפני קבלני חתימות - והאם ניתן להשתחרר מכך

החסרונות בהתנהלות מול קבלן חתימות נובעים ומובנים מתוך מטרת פעילותו העסקית. שכן, פעילות רגילה שמלווה בניהול משא ומתן מול יזם שמתכוון לבצע את הפרויקט בעצמו טומנת בחובה שיקולים אחרים מאלו של קבלן החתימות היא למכור את הפרויקט.

כך למשל, במהלך ניהול משא ומתן לביצוע פרויקט תמ"א 38 יזם רגיל בוחן את הכדאיות הכלכלית, בודק את סבירות החוזה, אומד את ההגנות שיסופקו לבעלי הדירות ונושא ונותן ביחס ל- "יתרונות החוזיים" שהם מבקשים לפי שיקוליו העניינים.

לעומת זאת, קבלן חתימות אשר מתמקד במכירת הפרויקט ובצמצומם של הגורמים שישפיעו על מכירתו. מסיבה זו, עולה החשש כי בעלי הדירות יחתמו על הסכם עם תנאים פחות טובים.

במרבית המקרים ההצדקה של קבלן החתימות לכך תהיה כי הבניין שבו עתיד להתבצע הפרויקט מאופיין בכדאיות כלכלית נמוכה שמשפיעה על רצונו לספק הגנות, תמורות ותנאים הולמים.

לקריאת מאמר בעניין התמורות, ההגנות והערבויות שנהוג לספק לבעלי דירות – לחצו כאן.

חיסרון נוסף נובע מהעובדה שלאחר החתימה על ההסכם קבלן החתימות מחפש קונה לפרויקט, וזאת במקום להתחיל בפעולות הדרושות להוצאתו של הפרויקט מהכח אל הפועל.

בכך למעשה, בעלי הדירות חשופים להמתנה ממושכת עד שימצא קונה שיסכים לרכוש את הפרויקט בתנאים שנחתמו ובסכום שמקובל על קבלן החתימות.

עיכוב נוסף נובע מהעדר התקדמות בתקופת ההמתנה. שכן, באותו הזמן לא נערכות תכניות בינוי, לא מוגשות בקשות להיתר בנייה, לא מפורסמות בקשות ופרסומים כי הוגשה בקשה להיתר בנייה, לא נרשמת יחידה רישומית חדשה, לא מבוצעות פעולות לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט, ספק אם מוגשים דיווחים למיסוי מקרקעין ולרשות המקומית וכו'.

למעלה מכך, רצונו של קבלן החתימות לצמצם עלויות ובה בעת להימנע מהוצאות עשוי להוביל לכך שתירשם הערת אזהרה על גבי הרכוש המשותף של הבניין ואפילו חס וחלילה הערת אזהרה פרטנית על זכויות הבעלות (או החכירה) של בעלי הדירות (פעולה זו מתבצעת כאשר אין חתימה של כל בעלי הדירות, אך היזם/קבלן החתימות מעוניין להגן על זכויותיו).

רישום זה עלול להישאר חודשים רבים ואפילו שנים מבלי שתהיה כל התקדמות מעשית בכל הקשור לביצוע הפרויקט.

כחלק מניסיונותיו של קבלן החתימות להשיג הסכם שיאפשר לכל קבלן אחר להיכנס בנעליו תמורת תשלום של מאות אלפי שקלים, יבוצעו מאמצים להימנע מביצוע הפרויקט באמצעות ליווי בנקאי, הערבויות יהיו בגובה נמוך, מידת הסטייה שתותר ליזם מהתמורות שהובטחו תהיה רחבה מועדי תחילת העבודות וסיומן יהיו לא ברורים, האפשרות למכור את הפרויקט או החברה שתוקם לצורך כך תוכפף לשיקול דעתו הבלעדי של היזם ומבלי שתידרש הסכמתם של בעלי הדירות לכך וכן עוד כהנה וכהנה פגיעות חוזיות.

 מה ניתן לעשות עם חתמו על הסכם עם קבלן חתימות?

כידוע, את הנעשה אין להשיב – ועל כן לפעמים חל הצורך להתמודד עם פעולות שגויות שביצענו. לא מעט בעלי זכויות אשר חתמו על כתבי הסכמה והסכמים לביצוע פרויקט תמ"א 38 לקבלני חתימות מעוניינים לבטל את ההסכמים שנחתמו עם קבלן החתימות ולהחליפו בקבלן או ביזם אחר שיבצעו את הפרויקט בעצמם.

חיפוש קצר במאגרי מידע משפטיים יגלה כי בתי המשפט דנו בעבר בתביעות של בעלי דירות כנגד קבלני חתימות, תביעות שמכוחן הוצאו פסקי דין שביטלו את התחייבויותיהם של בעלי הדירות.

מנגד, להוסיף מקרים בהם תביעות נדחו ובעלי הדירות חויבו לפצות את היזם.