25 עצות שימושיות לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38
25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38
מקרקעין - נדל"ן | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה | שכירות | אזרחי
מבוא - טעויות נפוצות בהסכמי תמ"א 38 - המדריך שימנע מכם לטעות ושיחסוך לכם כסף?
המאמר הבא מיועד לבעלי דירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואשר מעוניינים לצמצם ככול הניתן את האפשרות שיאלצו להתמודד עם הפתעות, בעיות ואירועים לא צפויים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.
רשימת הנושאים שריכזנו בעבורכם כוללת הן את הנושאים החשובים שיש לשים אליהם לב בהסכם התמ"א והן את הנושאים בעלי שמשפיעים יותר מכל על בעלי דירות החל מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע וגם לאחר סיום הפרויקט. להלן חלק מהדוגמאות:
השלב התכנון / לפני לביצוע: במקרה אחר, נחתם הסכם לביצוע פרויקט התמ"א, אך העבודות לא החלו גם בחלוף 8 שנים. במקרים נוספים, הפרויקט נמכר לחברה אחד ואילו היזם שעמו נחתם ההסכם סגר (פירק) את החברה שעמה נחתם ההסכם. "
במהלך ביצוע העבודות: במקרה אחד, הסכם התמ"א לא הגביל את יכולתו של היזם לנצל זכויות בנייה, וכך במהלך ביצוע הפרויקט הוא הוסיף 2 קומות נוספות שגרמו לעיכוב בסיום העבודות ולשינוי הבניין שהובטח לבעלי הדירות.
בפרויקט נוסף היזם שינה את מיקומו של מתקן החניה הרובוטי בסמיכות לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה רק בשביל להרחיב את דירת הגן שמיועדת לו מכח הסכם התמ"א.
לאחר מסירת הדירות: במקרים אחרים נתקלנו ביזמים שהמשיכו למכור מחסנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולאחר שהבניין נמסר לידי בעלי הדירות או בכאלו שהוצאו רצועות מהקרע מהרכוש המשותף והצמידו אותן לחלק מהדירות, כך שאותה רצועה תהיה למעשה חניה.
הסיבה העיקרית שבעלי דירות רבים בוחרים לבצע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים - ראו מאמר) בבניין בו הם גרים, נעוצה (כמעט תמיד) בשיקולים כלכליים שנגזרים מהרצון לשדרג את דירתם ואת סביבת מגוריהם.
מכאן, שחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד שלגבי נחיצותו במצב הביטחוני ששורר במדינתנו לא צריך להרחיב במילים – נדחקת הצידה.
עם זאת, צריך להיזהר מכך שההתמקדות בשיקולים הכלכליים, ובכלל זאת – ההתמקדות בתמורות שיסופקו לבעלי דירות, לא יסיחו את דעתם של בעלי דירות מנושאים מהותיים בהסכם התמ"א כמו איסור על מכירת הפרויקט, גובה הערבויות שיסופקו, הגדרות ברורות לתחילת מועד וסיום העבודות וכו'.
לנוחותם של בעלי הדירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, ריכזנו מספר נושאים חשובים. אולם יובהר כי מדובר ברשימה חלקית שאיננה נותנת למורכבות ולייחודיות של כל פרויקט. כן יובהר כי מאמר זה לא נועד ולא מתיימר להווה תחליף לייעוץ פרטני.
מבוא - קבלת החלטות על ידי כלל בעלי הדירות
בניינים רבים רואים בשילובם של כלל בעלי הדירות בקבלת החלטות (כל החלטה לא רק החלטות משמעויות), בהגברת מעורבותם וביצירת שיח קבוצתי ושיתופי – כברורים מאליהם. אך בהמשך, ככול שהפרויקט מתקדם, מעורבותם של בעלי הדירות הולכת וקטנה עד שלבסוף הם מתבקשים לחתום על חוזה מוגמר.
לו בעלי הדירות היו מודעים לחשיבות שטמונה בקבלת החלטות משותפת, לתרומה שנובעת מכך להצלחתו של הפרויקט, ליתרונות שגלומים במעקב אחר שלביו, להשאת התמורות שמגיעות להם במסגרת ההסכם, לצמצום האחריות על בעלי הדירות שמונו כנציגות הבית המשותף – הרי שהם היו נוקטים בגישה לא מתפשרת ביחס למעורבות של כלל בעלי הדירות.
כדי להסביר את חשיבותו של עיקרון זה יש להתייחס תחילה לאופן קבלת החלטות בבית המשותף וכיצד מקדמים בדרך כלל את ביצועו של פרויקט תמ"א 38:
חוק המקרקעין קובע כי החובות והזכויות של בעלי דירות בבית משותף יוסדרו בתקנון, וזאת בין אם נרשם 'תקנון מצוי' שמופיע בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין או 'תקנון מוסכם' שבו הוראות ייחודיות לאותו בניין. על פי רוב – כל החלטה צריכה להתקבל על ידי רוב רגיל של בעלי הדירות, כלומר מעל 50%.
לעומת החלטות רגילות, חוק המקרקעין קובע כי ישנן החלטות אשר מצריכות את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. כך למשל, הטלת חיוב על מי מבעלי הדירות, הוצאת שטחים מהרכוש המשותף, ביצוע תוספת בנייה, ניצול זכויות בנייה וכו' – כל הפעולות הללו מותנות בקבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות.
לקריאת מאמר מקיף על בתים משותפים – לחצו כאן!
לפיכך, יוצא אפוא, שמרבית הנושאים שמעוגנים בהסכם התמ"א מחייבים את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. אמנם, ניתן להסתפק "ברוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א" של 66% מקרב בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק מבנים או ב- 80% בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה.
אולם, בהמשך צריך לפעול אל מול אותם דיירים סרבנים אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולקבל אישור מבית המשפט למנות לביצוע הפרויקט חרף התנגדותם.
לכן, ביצוע הפרויקט מחייב את קבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות. התנגדות לגיטימית של בעל דירה עשויה למנוע את ביצועו של הפרויקט או לשינוי התנאים וההסכמות שהושגו במהלך המשא ומתן בין בעלי הדירות לבין היזם.
האזינו לפודקאסט (Podcact) המעניין שלנו בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית
תוכן עניינים - רשימת עצות:
לפני קבלת החלטות משמעותיות - כנסו אסיפת בעלי דירות
איך מנוהל משא ומתן לביצוע פרויקט תמ"א ואיך מקבלים החלטות ביניים במהלכו?
הניסיון מלמד אותנו כי בין המועד בו התקבלה החלטה על ידי בעלי הדירות בבניין לבין המועד בו נחתם הסכם התמ"א חולפות מספר שנים. בהמשך ועד למועד ביצעו העבודות יחלפו בין שנתיים לבין שלוש שנים בדרך כלל.
במהלך תקופה זו בעלי הדירות נדרשים לבצע מספר בדיקות ולקבל מספר החלטות. מכיוון שאי אפשר לערב את כל בעלי הדירות בכל פעולה שעושים – במקביל לקבלת ההחלטה בעלי הדירות ממנים נציגות מטעם, כלומר קבוצה של בעלי דירות (בדרך כלל 3 נציגים) אשר מחויבים לקידום הפרויקט.
לקריאת מאמר מקיף בעניין מינוי נציגות – לחצו כאן!
לאחר מינוי הנציגות יש למנות עו"ד מטעם בעלי הדירות אשר ילווה אותם לאורך כל הדרך – החל מתחילתו של המשא, במהלך ביצוע העבודות ועד לתיקון צו הבית המשותף. מדובר באחת מההחלטות המשמעותיות שבעלי הדירות נדרשים לקבל כבר בתחילת ההליך.
בהמשך, יש לפנות למספר יזמים, לבחון את הצעותיהם ואת מידת רצינותם, לוודא שהם מתחייבים לספק לבעלי הדירות את הביטחונות והערבויות הדרושות, וכן להגדיר מספר תנאים מקדמיים בטרם תבוצע התקדמות כלשהי במשא ומתן מול היזם.
בנוסף, בעלי הדירות נדרשים לבחור מפקח מטעמם שיסייע להם לבחון את התמורות המוצעות ושבהמשך יפקח על העבודות. במסגרת המשא קובעים אלו תמורות יסופקו לבעלי הדירות, איך יקבע מנגנון הצמדת החניות והמחסנים, מהן דירות התמורה שיקבלו בעלי הדירות, מהם תנאי השיפור שייתנו לבעלי הדירות (בכמה קומות הם יעלו, מיקום הדירה – חזית/עורפית), גובה דמי השכירות, מנגנון פינוי הדירות וכו'.
מכיוון שלא כל המשאים ומתנים מצליחים, קורה לעתים שבעלי הדירות מחליפים עו"ד, יזם, מפקח ואנשי מקצוע נוספים. משמעותם של דברים אלו הינה חזרה על המשא ומתן, כולו או חלקו, מהתחלה.
במהלך כל התקופה הזאת הצדדים להסכם נדרשים להתאים את עצמם, את תנאי ההתקשרות ואת נוסחו של ההסכם לשינויים, לחוסר הוודאות ולחידושים שקיימים בתחום.
כאן המקום לציין כי נציגות אשר חורגת מסמכויותיה, פועלת בחוסר שקיפות או במקרי קיצון שלא לטובת כלל בעלי הדירות וללא שוויון חשופה לתביעות. לכן, ברור כי פעילות משותפת עשויה למנוע את כל זאת.
טיפ קטן לייעול ההליך: הוסיפו סעיף במסמכי ההתקשרות הראשונים (בייחוד בהסכם העדר התחרות – non shopping ) כי רק החלטה שתתקבל על ידי כלל בעלי הדירות תחייב את הבניין.
אודות משרדנו – עו"ד כפיר חיון:
לעו"ד כפיר חיון ידע עשיר ונרחב בתחומי הנדל"ן השונים, ההתחדשות העירונית ו- התמ"א 38 (בפרט), ידע אשר נצבר בעמל רב ותוך כדי ליווי של עשרות פרויקטים, מתן ייעוץ משפטי לחברות יזמיות בתחום, ייצוג פרטני של בעלי דירות וניהול הליכים משפטיים שקשורים לתמ"א 38.
הייחודיות והמשמעות של ייצוג חסר פשרות, ניסיון פרקטי מוכח, מקצועיות, ידע נרחב ותודעת שירות גבוהה מעניקים ללקוחות המשרד יתרונות ברורים, ודאות, יציבות, הבנה ביחס לניהול ההליך ופתרונות למצבים מורכבים.
%20(Small).png)
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
