25 עצות שימושיות לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38

25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38

מבוא - טעויות נפוצות בהסכמי תמ"א 38 - המדריך שימנע מכם לטעות ושיחסוך לכם כסף?

המאמר הבא מיועד לבעלי דירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואשר מעוניינים לצמצם ככול הניתן את האפשרות שיאלצו להתמודד עם הפתעות, בעיות ואירועים לא צפויים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.

 

רשימת הנושאים שריכזנו בעבורכם כוללת הן את הנושאים החשובים שיש לשים אליהם לב בהסכם התמ"א והן את הנושאים בעלי שמשפיעים יותר מכל על בעלי דירות החל מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע וגם לאחר סיום הפרויקט. להלן חלק מהדוגמאות:

השלב התכנון / לפני לביצוע: במקרה אחר, נחתם הסכם לביצוע פרויקט התמ"א, אך העבודות לא החלו גם בחלוף 8 שנים. במקרים נוספים, הפרויקט נמכר לחברה אחד ואילו היזם שעמו נחתם ההסכם סגר (פירק) את החברה שעמה נחתם ההסכם. "

במהלך ביצוע העבודות: במקרה אחד, הסכם התמ"א לא הגביל את יכולתו של היזם לנצל זכויות בנייה, וכך במהלך ביצוע הפרויקט הוא הוסיף 2 קומות נוספות שגרמו לעיכוב בסיום העבודות ולשינוי הבניין שהובטח לבעלי הדירות.

  

בפרויקט נוסף היזם שינה את מיקומו של מתקן החניה הרובוטי בסמיכות לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה רק בשביל להרחיב את דירת הגן שמיועדת לו מכח הסכם התמ"א.

לאחר מסירת הדירות: במקרים אחרים נתקלנו ביזמים שהמשיכו למכור מחסנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולאחר שהבניין נמסר לידי בעלי הדירות או בכאלו שהוצאו רצועות מהקרע מהרכוש המשותף והצמידו אותן לחלק מהדירות, כך שאותה רצועה תהיה למעשה חניה.

הסיבה העיקרית שבעלי דירות רבים בוחרים לבצע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים - ראו מאמר) בבניין בו הם גרים, נעוצה (כמעט תמיד) בשיקולים כלכליים שנגזרים מהרצון לשדרג את דירתם ואת סביבת מגוריהם.

 

מכאן, שחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד שלגבי נחיצותו במצב הביטחוני ששורר במדינתנו לא צריך להרחיב במילים – נדחקת הצידה.

 

עם זאת, צריך להיזהר מכך שההתמקדות בשיקולים הכלכליים, ובכלל זאת – ההתמקדות בתמורות שיסופקו לבעלי דירות, לא יסיחו את דעתם של בעלי דירות מנושאים מהותיים בהסכם התמ"א כמו איסור על מכירת הפרויקט, גובה הערבויות שיסופקו, הגדרות ברורות לתחילת מועד וסיום העבודות וכו'.

 

לנוחותם של בעלי הדירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, ריכזנו מספר נושאים חשובים. אולם יובהר כי מדובר ברשימה חלקית שאיננה נותנת למורכבות ולייחודיות של כל פרויקט. כן יובהר כי מאמר זה לא נועד ולא מתיימר להווה תחליף לייעוץ פרטני.

מבוא - בדיקת כללית לגורמים הקשורים בפרויקט

יזמים ועו"ד רבים מתגאים בניסיונם העשיר ומפרסמים פרויקטים רבים שלוו על ידם, ניסיון שלעיתים חולש על עשרות פרויקטים. מלבד ההתרשמות הראשונית שמתקבלת מאותו גורם, היינו יזם או עו"ד, ניתן לעשות שימוש בתיאור המוצע לצורך קבלת חוות דעת על אותו גורם ולא רק כדי להתרשם מרשימה ארוכה של בניינים.

 

עיון  ברשימת הפרויקטים של היזם יכולה לגלות לנו פרטים רבים אודותיו ואף לאפשר לנו לדלות פרטים נוספים ממאגרי מידע ומתארים נוספים.

 

הבדיקה הראשונה שעלינו לבצע מתייחסת למספר הפרויקטים שהיזם סיים, וכך עלינו להפריד בין הפרויקטים שנמצאים לפני ביצוע לבין פרויקטים שקיבלו היתר בנייה או כאלו שנמצאים בשלבי ביצוע.

 

בדיקות נוספות שיש לבצע נוגעות להיקף התחייבויות הבנייה שלהן הוא התחייב. יזם אשר מחויב לבצע שורה ארוכה של פרויקטים ייטה לקיים את התחייבויותיו הקודמות (הראשונות) לפני החדשות (אחרונות).

 

לכן, ישנו חשש כי במקרה שכזה בעלי הדירות יידרשו להמתין זמן רב עד לתחילת ביצוע העבודות או שיהיה עליהם לקבוע כללים נוקשים בהסכם ביחס למועד תחילת העבודות וסיומו.

 

למאמר בעניין אבני הדרך לביצוע פרויקט תמ"א 38 – לחצו כאן!

 

כמו כן, יש לבחון האם הקבלן מבצע את הפרויקטים באמצעות חברות בת, מהו מספר הפרויקטים שנמכרו על ידו, מהו משך הזמן שלוקח ממועד החתימה על ההסכם ועד להגשת בקשה להיתר בנייה, מהם התנאים שניתנו לבעלי הדירות, וכיצד נוסחו הסעיפים המהותיים בהסכם התמ"א.

 

פרטים אלו יכולים להיות מושגים רק באמצעות עבודת שטח ופניה בעלי דירות שניהלו כבר משא ומתן מול היזם. על כן, דרשו תמיד את פרטי ההתקשרות של הנציגות מטעם בעלי הדירות בפרויקטים אחרים.

 

בנוסף, יש לבחון את עברו המשפטי של היזם, את כמות התביעות שהוגשו נגדו על ידי בעלי דירות, את התנהלותו מולם במהלך הפרויקט – לפני הגשת התביעה ובמהלכה.

 

בדיקה זו צריכה להתבצע גם מול גופי התכנון ולכלול בדיקה באם יש כנגד היזם הליכים משפטיים בגין עבירות / חריגות בנייה. יש לזכור כי העדר תביעות לא מעיד תמיד על דף חלק, שכן לא מעט יזמים קובעים תניית בוררות בהסכמי התמ"א.

 

במסגרת הבדיקות הנוספות מומלץ לבדוק אם הקבלנים המבצעים שעמם ביצע היזם את הפרויקטים הקודמים נקלעו לקשיים כלכליים ונהפכו לחדלי פירעון. כן מומלץ להוציא נסח חברה בעלות של 15 ₪ מרשם החברות שכולל שעבודים ולבדוק את מצבה של החברה.

האזינו לפודקאסט (Podcact) המעניין שלנו בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תוכן עניינים - רשימת עצות:

אל תתעלמו מהמתנגדים - התייעצו עם בניינים סמוכים

עו"ד מטעם בעלי הדירות והקשבה לקולות המתנגדים:

ביחס לעו"ד שיבחר מטעם בעלי הדירות מומלץ שלא להתמקד אך ורק בכמות הפרויקטים שלוו על ידו, אלא גם למספר הפרויקטים שלוו מהתחלה ועד הסוף, מהו מספר הפרויקטים שבו היזם ייצג בעלי דירות ובכמה יזמים, מהו היקף השירותים שהוא סיפק לבעלי הדירות וכו'.

 

נקודה נוספת: לא כל הפרויקטים המוצגים לרווחה ברשימות כאלו ואחרות מעוגנים במציאות. יש לבחון את הרשימות בעין ביקורתית ולדעת שייתכן שחלק מהם לא נכונים או לא הבשילו לכדי ביצוע ואף לא עברו את שלב הרעיון.

הקשבה למתנגדים (בעלי דירות סרבנים):

אחד הדברים היותר מצערים שקורים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 הוא חלוקתם של בעלי הדירות למחנות של בעד ו- נגד. מדובר בתופעה עגומה שמפלגת את בעלי הדירות, פוגמת ומונעת יחסי שכנות טובה (גם בהמשך לאחר הפרויקט), מעכבת את ביצוע הפרויקט, מקשה על מציאת יזם ומורידה את קרנו של הבניין בעיניי יזמים רציניים ואף עלולה להקטין את התמורות שיסופקו לבעלי הדירות.

 

יצירתם של שני מחנות קוטביים ומנותקים יוצרת מצב אבסורדי שבו קומץ דיירים דוחפים בכל כוחם לביצוע פרויקט, ואילו הקומץ הנגדי, אלו של המתנגדים – "סרבני התמ"א", הודף את הניסיונות. כל צד כמובן מנסה להעביר בכל פעם כמה שיותר בעלי דירות לצד שלו.

 

בתחילה היו אלו חברות התמ"א העירוניות (חברות בת שהוקמו מטעם העיריות) אשר סירבו להיכנס למשאים ומתנים שאין בהם 100% הסכנה מצד בעלי הדירות. אולם, בהמשך יזמים רבים הלכו בעקבותיהם (אלא אם מדובר בפרויקט בהיקף רחב או שהכדאיות הכלכלית שבו גבוהה מאוד – ובלבד שניתן להשיג את הרוב הדרוש להתנעת הפרויקט).

 

מלבד המקרים בהם התנגדותם של בעלי הדירות נובעת מאינטרסים צרים, שיקולים זרים או ניגוד עניינים כמו רצון שיבחר מזם מטעמם, שדרוג דירתם בתנאים מועדפים, סירוב לוותר על בנייה לא חוקית (כמו בנייה על גג הבניין) שבוצעה בדירתם וכיו"ב – בעיקר של דבר, ניתן להפיק מהקשבה לקולם הייחודי של המתנגדים תועלת רבה.

 

כך למשל, בחלק מההתנגדויות יוצאות כנגד התכנון המוצע לפרויקט אשר לעתים פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות, ובמקום זאת מוצע תכנון טוב יותר שביצועו יקר (אך לא בהרבה). גם טענות ביחס לתמורות שמסופקות לבניינים סמוכים מביאים לא פעם להשוואת ההצעות או לחילופין לחידוד הנושאים החוזיים באופן שמסיר כל ספק מעל זכויותיהם של בעלי הדירות.

 

הניסיון מלמד שלא כל מתנגד חרט על "דלת דירתו" כי הוא ימנע בגופו את "הריסת הבניין" (ביצוע הפרויקט), אלא שהוא מבקש הסכם טוב יותר, תמורות נאות יותר והקטנת הפערים בין זכויותיו המופלגות של היזם לבין חולשתם של בעלי הדירות.

השינוי ביחס כלפי אותם דיירים סרבנים הובהר היטב בתיקון שנערך לחוק דייר סרבן, תיקון אשר לאחריו שמו של החוק שונה לחוק לעידוד מיזמי התחדשות עירונית. כפי שצוין במאמר שבו ניתן פירוט רחב בנוגע לתיקון לחוק – לא מדובר בתיקון סמנטי בלבד, כי אם בשינוי גישה.

 

המסקנה העולה מכך היא כי, התיקון לחוק מעיד גם על שינוי חברתי ביחס לסרבנים ואת ההבנה שיש חשיבות והבנה לסרבנות שנעוצה בטעמים סבירים ונסמכת על שיקולים לגיטימיים.

אודות משרדנו – עו"ד כפיר חיון:

לעו"ד כפיר חיון ידע עשיר ונרחב בתחומי הנדל"ן השונים, ההתחדשות העירונית ו- התמ"א 38 (בפרט), ידע אשר נצבר בעמל רב ותוך כדי ליווי של עשרות פרויקטים, מתן ייעוץ משפטי לחברות יזמיות בתחום, ייצוג פרטני של בעלי דירות וניהול הליכים משפטיים שקשורים לתמ"א 38.

הייחודיות והמשמעות של ייצוג חסר פשרות, ניסיון פרקטי מוכח, מקצועיות, ידע נרחב ותודעת שירות גבוהה מעניקים ללקוחות המשרד יתרונות ברורים, ודאות, יציבות, הבנה ביחס לניהול ההליך ופתרונות למצבים מורכבים.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com