25 עצות שימושיות לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38

25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38

מבוא - טעויות נפוצות בהסכמי תמ"א 38 - המדריך שימנע מכם לטעות ושיחסוך לכם כסף?

המאמר הבא מיועד לבעלי דירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואשר מעוניינים לצמצם ככול הניתן את האפשרות שיאלצו להתמודד עם הפתעות, בעיות ואירועים לא צפויים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.

 

רשימת הנושאים שריכזנו בעבורכם כוללת הן את הנושאים החשובים שיש לשים אליהם לב בהסכם התמ"א והן את הנושאים בעלי שמשפיעים יותר מכל על בעלי דירות החל מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע וגם לאחר סיום הפרויקט. להלן חלק מהדוגמאות:

השלב התכנון / לפני לביצוע: במקרה אחר, נחתם הסכם לביצוע פרויקט התמ"א, אך העבודות לא החלו גם בחלוף 8 שנים. במקרים נוספים, הפרויקט נמכר לחברה אחד ואילו היזם שעמו נחתם ההסכם סגר (פירק) את החברה שעמה נחתם ההסכם. "

במהלך ביצוע העבודות: במקרה אחד, הסכם התמ"א לא הגביל את יכולתו של היזם לנצל זכויות בנייה, וכך במהלך ביצוע הפרויקט הוא הוסיף 2 קומות נוספות שגרמו לעיכוב בסיום העבודות ולשינוי הבניין שהובטח לבעלי הדירות.

  

בפרויקט נוסף היזם שינה את מיקומו של מתקן החניה הרובוטי בסמיכות לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה רק בשביל להרחיב את דירת הגן שמיועדת לו מכח הסכם התמ"א.

לאחר מסירת הדירות: במקרים אחרים נתקלנו ביזמים שהמשיכו למכור מחסנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולאחר שהבניין נמסר לידי בעלי הדירות או בכאלו שהוצאו רצועות מהקרע מהרכוש המשותף והצמידו אותן לחלק מהדירות, כך שאותה רצועה תהיה למעשה חניה.

הסיבה העיקרית שבעלי דירות רבים בוחרים לבצע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים - ראו מאמר) בבניין בו הם גרים, נעוצה (כמעט תמיד) בשיקולים כלכליים שנגזרים מהרצון לשדרג את דירתם ואת סביבת מגוריהם.

 

מכאן, שחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד שלגבי נחיצותו במצב הביטחוני ששורר במדינתנו לא צריך להרחיב במילים – נדחקת הצידה.

 

עם זאת, צריך להיזהר מכך שההתמקדות בשיקולים הכלכליים, ובכלל זאת – ההתמקדות בתמורות שיסופקו לבעלי דירות, לא יסיחו את דעתם של בעלי דירות מנושאים מהותיים בהסכם התמ"א כמו איסור על מכירת הפרויקט, גובה הערבויות שיסופקו, הגדרות ברורות לתחילת מועד וסיום העבודות וכו'.

 

לנוחותם של בעלי הדירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, ריכזנו מספר נושאים חשובים. אולם יובהר כי מדובר ברשימה חלקית שאיננה נותנת למורכבות ולייחודיות של כל פרויקט. כן יובהר כי מאמר זה לא נועד ולא מתיימר להווה תחליף לייעוץ פרטני.

הקדמה לתנאים מתלים

מהם תנאים מתלים?

התנאים המתלים בהסכם התמ"א הם למעשה שורה של סעיפים שקובעים האם ההסכם יקבל תוקף משפטי מחייב או לאו, ולמרות זאת – מרבית בעלי הדירות לא מודעים בכלל לסעיפים הללו עד אשר הם נדרשים לחתום על ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 [בהנחה שהם לא קראו קודם לכן את הטיוטה שנשלחה לבעלי הדירות (כמו רוב בעלי הדירות)].

 

לקריאת מאמר בנושא אבני דרך בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38 – לחצו כאן!

 

מרבית בעלי הדירות מתמקדים ומתעסקים בשלב הטרום החוזי ומשקיעים את רוב מאמציהם במהלך המשא ומתן בשיפור התמורות שיינתנו להם, בהגדלת הערבויות שיונפקו להם, בשיפור הביטחונות שיסופקו להם ובפרטים נוספים – אך בה בעת הם מזניחים את הסעיפים המשמעותיים ביותר שקובעים באילו מקרים ההסכם יקבל תוקף מחייב ואילו מקרים יובילו לבטלותו.

 

המקור הנורמטיבי ו- דוגמאות לתנאים מתלים בהסכם התמ"א:

לפי חוק החוזים (חלק כללי), צדדים להסכם רשאים לקבוע תנאים מפסיקים ותנאים מתלים, ובהתאם לכך להסדיר ולווסת את חלוקת הסיכונים ביניהם.

 

תנאי מתלה מתייחס למכלול של הוראות חוזיות שרק לאחר התקיימותן ההסכם יקבל תוקף משפטי מחייב, מרוץ הזמנים לביצוע פעולות ולקידום הפרויקט יחל להימנות, הדיווחים לרשויות השונות יוגשו והתשלומים שנלווים להם ישולמו וכן יהיה ניתן לתבוע אכיפה של ההסכם או לדרוש פיצוי בגין הפרתו.

 

דוגמה לסעיפים שקובעים תנאים מתלים: תנאי שכיח ביותר וראשון בסדר התנאים המתלים הוא מתייחס לחיובו של היזם לערוך תכניות, להגיש בקשה להיתר בנייה ולפעול נגד דיירים סרבנים – רק לאחר שהסכם התמ"א ייחתם על ידי הרוב הדרוש.

 

לעומת ההגנות שניתנות ליזם, נהוג ורצוי לקבוע תנאי מתלה שמתנה את תוקפו של הסכם התמ"א באם תחול סטייה מעל השיעור שנקבע לכך בתמורות שיסופקו לבעלי הדירות. תנאים מתלים נוספים מתייחסים לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט, הנפקת ערבויות, ביטוחים וכיו"ב.

להלן יובהר כי מדובר ברשימה חלקית בלבד.

האזינו לפודקאסט (Podcact) המעניין שלנו בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תוכן עניינים - רשימת עצות:

לכל הסכם תמ"א יש תנאים מתלים – בדקו אותם היטב

מהו תוקפו של ההסכם עד להתקיימותם של התנאים ומדוע אנו צריכים אותם?

התקיימותם של התנאים המתלים ושלילת התממשותם של התנאים המפסיקים מהווים את קו פרשת המים ביחס לתוקפו המחייב של ההסכם. אולם, עולה השאלה – מה קורה עם ההסכם עד להתקיימותם של התנאים, אילו התחייבויות נותרות בתוקף, כיצד ניתן לאכוף אותן והכי חשוב – כיצד ניתן לשפר את מעמדם של בעלי הדירות בתקופה זו של חוסר ודאות.

 

ואכן, הסיבה להטמעתם והחלתם של התנאים המתלים בהסכם התמ"א נובעת מחוסר ודאות. בעת החתימה על הסכם התמ"א הצדדים חוששים מלהתחייב באופן בלתי הדיר (שלא ניתן לחזור ממנו) להתחייבויות שקיומן מותנה באישורו של צד שלישי.

 

שיקולי היזם:

כך למשל, היזם מעוניין לסייג את התחייבותו לביצוע הפרויקט רק אם הוועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר לו מספר יחידות דיור מינימאלי. מנגד, בעלי הדירות מעוניינים לקבוע רף מסוים שהחל ממנו היזם מחויב לבצע את הפרויקט (וגם לסייג את היקף הניצול של זכויות הבנייה על ידי היזם – ראו מאמר שנכתב בנושא).

 

שיקולי בעלי הדירות:

כמו כן, גם בעלי הדירות לא מעוניינים להתחייב לביצוע הפרויקט ללא סייג ותנאים, ועל כן הם קובעים כי באם תחול סטייה בתמורות שאושרו להם או שלא יסופקו להם הערבויות שעליהן סוכם – ההסכם יבוטל.

 

אי לכך, עד להתקיימותם של התנאים המתלים חל הצורך לקבוע בהסכם סדרה של פעולות שיבוצעו על פי הסדר שנקבע – כאשר ניהול נכון של שלב המשא ומתן, קביעת תנאים הגיוניים ובחינה מדוקדקת של הוראות ההסכם עשויה לצמצם לאין ערוך את ביטולו של הפרויקט בשל אי התקיימותם של התנאים.

מטרת התנאים המתלים וקביעת נוסח מאוזן:

מטרתם של התנאים המתלים הינה להביא לביטולו של ההסכם מדעיקרו מבלי שתחול סנקציה על מי מהצדדים בשל כך. הסכמה זו משרתת את רצונם של שני הצדדים לפעול בסביבה חוזית שמאופיינת בהעדר אחריות כל עוד הפעולות בוצעו בתום לב ובהתאם להוראות הסכם התמ"א.

 

יחד עם זאת, לא פעם אנו נתקלים בהסכמים לא מאוזנים אשר משחררים את היזם מכל אחריות, התחייבות וסנקציה, בעוד שעל בעלי הדירות חלות התחייבויות כתוצאה מביטול ההסכם. התחייבויות שלכאורה נראות הוגנות וסבירות, אך הן אינן כאלו.

 

עם ביטול ההסכם בשל התקיימותם של תנאים מתלים יש לקבוע שכל צד משוחרר מהתחייבויותיו ושבעלי הדירות רשאים להתקשר עם כל יזם אחר ללא כל מגבלה או סייג. אין לעגן התחייבויות שמקנות ליזם זכות סירוב ראשונה, יכולת לדרוש החזר כספי (למעט השבה אפשרית של פוגעת מבעלי הדירות) וכו', וזאת למעט מקרים בהם נעשה שימוש בתכניות שהוגשו על ידו.

אודות משרדנו – עו"ד כפיר חיון:

לעו"ד כפיר חיון ידע עשיר ונרחב בתחומי הנדל"ן השונים, ההתחדשות העירונית ו- התמ"א 38 (בפרט), ידע אשר נצבר בעמל רב ותוך כדי ליווי של עשרות פרויקטים, מתן ייעוץ משפטי לחברות יזמיות בתחום, ייצוג פרטני של בעלי דירות וניהול הליכים משפטיים שקשורים לתמ"א 38.

הייחודיות והמשמעות של ייצוג חסר פשרות, ניסיון פרקטי מוכח, מקצועיות, ידע נרחב ותודעת שירות גבוהה מעניקים ללקוחות המשרד יתרונות ברורים, ודאות, יציבות, הבנה ביחס לניהול ההליך ופתרונות למצבים מורכבים.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com