ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

האם בעל דירה בבית משותף רשאי לבצע שינויים חיצוניים בקירות של הבניין אשר כוללים התקנת חלון, מזגן, דלת, שער או הרחבת חלון (שהופך לדלת), וכל זאת ללא הסכמת בעלי הדירות בבניין?


כפי שנראה בהמשך המאמר, ההגנה על הרכוש המשותף מפני פגיעה והרצון למנוע מצב בו כל אחד מבעלי הדירות עושה בו כבשלו – זוכה למשנה חשיבות ולהעדפה רבה על פני טענותיהם הלא פחות חשובות של בעלי הדירות שביצעו שינויים ברכוש המשותף. ועדיין, העובדה שבתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו יחד עם ריבוי המקרים – הצליחו להטמיע מספר שינויים בהלכה הרווחת.


לפי חוק המקרקעין כדי שמבנה יוגדר כ- "בית משותף" עליו לכלול לפחות שתי יחידות דיור. אולם, במרבית המקרים הבית המשותף מורכב ממספר יחידות דיור ועוד נכסים מסוגים שונים כמו חנויות, מחסנים, חניות, חדר משאבות, חדר חשמל, מתקנים ומערכות נוספות.


בנוסף להגדרת המונח "בית משותף", חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") – כולל שורה של הוראות וכללים שנועדו לאזן בין הרצון של כל אחד מבעלי הזכויות להפיק את התועלת המרבית מנכסיו לבין הצורך להחיל שימוש מבוקר, סביר ומדתי שימנע שחיקה מוגברת והרס של הבית המשותף.


אותה מערכת כללים יחד עם התקנון המצוי (המעוגן בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין) והפסיקה הקיימת יוצרים מערכת יחסים בין בעלי הדירות אשר מתווה (בין היתר) את החובות, הזכויות והפעולות שכל בעל זכויות רשאי לבצע בדירתו או בנכסיו בבניין.


כך למשל, עולה לא פעם השאלה האם בעל דירה רשאי לפעור חור בקיר ולהתקין במקומו חלון או דלת. לחילופין, האם בעל דירה רשאי להרחיב את מידות החלון הקיים ולהפכו לדלת?


במקרים אחרים, עולה השאלה האם בעל דירה רשאי לפעור חור בקיר כדי להתקין מזגן או כדי להעביר צינור למים דרך הקיר?



בעבור חלק מהקוראים שמצודדים בגישה המקלה (בשינויים ברכוש המשותף) – הוספת חור בקיר עלולה להיראות כעניין שולי, כפגיעה אפסית ברכוש המשותף או כעניין של מה בכך.


מנגד, התומכים בגישה "המחמירה", יראו בחומרה רבה כל נזק ופגיעה ברכוש המשותף, כפתיחת צוהר לפגיעות נוספת, כמדרון חלק שבסופו נקבל מצב לפיו כל בעל דירה הישר בעיניו יעשה, כסיכון לפגיעות קונסטרוקטיביות וכו'.


עכשיו, נוסיף על המתח הקיים בין הגישות הנ"ל ועל השאלות שעולות בחיי היום-יום במסגרת בין בעלי הדירות מקרים בהם ניתנה רשות סלקטיבית, כלומר: בעלי הדירות התירו לאחר השכנים להתקין חלון, ואילו לשני – לא.


בנוסף, בחלק המקרים המחלוקת מתעצמת עקב חזרה מרשות שניתנה על ידי בעלי הדירות. מדובר במקרים בהם בעלי הדירות התירו במשך שנים את השינוי ברכוש המשותף, אך לפתע (בחלוף מספר שנים) הם מבקשים להחזיר את המצב לקדמותו.


כך למשל, במאמר פרי עטי אשר עסק בשאלה "האם ומתי ניתן להרוס הרחבה של דירה בבית משותף", התייחסנו לסוגיית החזרה מרשות על בסיס מספר שיקולים שהותוו בפסיקה, לרבות: מידת ההסתמכות של הצד שביצע שינויים, הציפייה של הצדדים ביחס למתן רשות בלתי הדירה, התנהגות הצדדים, שיקולי צדק וכו'.


השיקולים שיש לקחת בחשבון במסגרת תביעות להחזרת המצב לקדמותו יוצרים הבדל בין מספר רישיונות לשימוש במקרקעין, ובהם: רשות גרידא, רשות חוזית, רשות מכללא ורשות בלתי הדירה. מאחר שהנושאים הללו זכו לפירוט במאמר הנ"ל – נסתפק בפניה בלבד.


ייתכנו מקרים בהם ההתנגדות תנבע משום שהשינוי החיצוני ברכוש המשותף נובע מתוך מניעים פסולים. לצורך כך, נשתמש בבעיית הרכוש הסלקטיבי להמחשת ההצדקות לסירוב הסלקטיבי. במקרים מסיומים בעל דירה יכול להתקין דלת כדי להוסיף יציאה לדירתו ובמקרים אחרים כדי להשתלט על הגינה.


הטענות למניעים פסולים, רשות סלקטיבית, הסתמכות, חזרה מרשות – ובכלל כל פעולה במקרקעין נכנסים בגדרו של המונח תום לב. לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין – "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר."


במאמר "עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה", דנו בהרחבה בתחולתו של עיקרון תום הלב ועל הכרסום בזכותם של בעלי זכויות במקרקעין לנהוג בשרירות לב. במסגרת זו, נקבע כי זכות הבעלות כפופה לעיקרון תום לב, ושיש לקחת בחשבון שיקולים נוספים כמו מידת הפגיעה, היקפה, העלות של החזרת המצב לקדמותו בתביעות לסילוק יד ובמקרקעין בכלל.

על כך יש להוסיף ולציין מקרים בהם הבנייה בוצעה מכח היתר שאושרה כדין על ידי בעלי הדירות בבניין, כך שהחזרה מרשות מבקשת למעשה לבטל היתר בנייה שניתן לביצוע העבודות. כן יש להוסיף מקרים בעל הדירה הסתמך על ההיתר לביצוע השינויים (אינטרס ההסתמכות).


במקרים אחרים, ההתנגדות לשינויים תהא מנוגדת לעיקרון ההסכמה ההדדית שמעוגן בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין. במקרה זה, מדובר בבעלי הדירות שמתנגדים לשינוי שהם בעצמם ביצעו.


יחד עם זאת, גם כאשר מדובר בהרחבת דירה או בבנייה מכח הסכמה הדדית יש להימנע מניצול זכויות השייכות לכלל בעלי הזכויות, למנוע פגישה ברכוש המשותף ופלישה למקרקעין של השכנים ו- משימוש לא סביר ברכוש המשותף.


חלק לא מבוטל מהתביעות שעוסקות בשימוש ברכוש המשותף כוללות דרישה לחייב את בעל הדירה שעשה שימוש ברכוש המשותף בדמי שימוש ראויים. אלא שגם דרישה זו מושפעת מהנסיבות ומובדלת בין המקרים של חזרה מרשות לבין מקרים של שימוש ללא רשות.


כפי שניתן לראות, השימוש ברכוש המשותף וביצוע שינויים חיצוניים בבניין עלול לצור לא מעט מחלוקות בין בעלי הדירות, כאשר כל אחד מהצדדים (זה שמבצע שינויים ברכוש המשותף והמתנגדים לשינויים) – יכול להעלות טענות שתומכות בעמדתו.


בהליך נציגות הבית המשותף ברחוב המעפילים 4, ירושלים נ' א.ב. מוסך אמין בע״מ (להלן: "עניין מוסך אמין"), המפקח על המקרקעין דן בתביעה של נציגות בעלי הדירות (ועד הבית) לסגור חלון שהורחב והוסב לדלת.


כבר בתחילה, בית המשפט תיאר את מצב הבניין אשר מורכב משלוש קומות, 15 יחידות דיור אשר מתוכן 9 מוגדרות כמחסנים. כן בית המשפט דן בטענות של כל אחד מהצדדים שכל הנראה לא פסחו על אף טענה שתומכת העמדתו.


במסגרת הניתוח המשפטי, צוין כי מדובר בבניין שחל עליו התקנון המצוי אשר אוסר על בעל דירה "... לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות". לעניין זה :"פגיעה ברכוש משותף" לרבות פגיעה בחזותו החיצונית -התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבנייה".


עוד נקבע כי הקיר החיצוני של הבניין אשר הורחב והוסב לדלת נכלל במסגרת מהווה חלק מהרכוש המשותף, וכי השינוי שנגרם בחזית האחידה מצריכה את הסכמת בעלי הדירות.


בהמשך פסק הדין, בית המשפט חוזר על שורה של הלכות שאוסרות באופן גורף ומוחלט על ביצוע שינויים ברכוש המשותף. הלכות אלו קנו לעצמן אחיזה איתנה בפסיקה וגם דרך הצגתן בפסק הדין ממחישה זו, שכן נראה כי מדובר במשנה סדורה שהגדילה מעת לעת את היקף האיסור בדבר בשינויים ברכוש המשותף (באחד מהמאמרים ציינו אפילו איסור על התקנת שלט בחזית הבניין).


לאחר החזרה על פסקי הדין המנחים והמחייבים ביחס למחלוקת שניטשה בין הצדדים – נדחו טענות הנתבעת בדבר הסכמה סלקטיבית לבעלי דירות בבניין, מניעים פסולים, התעמרות ושרירות בעלים (מצד הנציגות), הסתמכות, מתן רישיון בלתי הדיר במקרקעין וכו'.


בסיום פסק הדין – נקבע כי הפתח שנפער בקיר מהווה פגיעה אסורה ברכוש המשותף, ומשכך ניתן צו להחזרת המצב לקדמותו. יחד עם זאת, ברור כי היקף טענות ההגנה וטעמי ההתנגדות להחלטת הוועד בדבר המצב לקדמותו מאפשרים לבעלי הדירות שנפגעים מההחלטה למנוע את הפגיעה בזכויותיהם. אולם, מדובר במשימה לא פשוטה.


לצורך הדוגמא, ניקח פעולה "טעונה" פחות ויותר מורכבת מבחינת מניעתה – התקנת מזגן בקיר החיצוני של הבניין. מצד אחד, מדובר במוצר נפוץ שאין צורך להרחיב לגבי נחיצותו בכל עונות השנה. מנגד, התקנת מזגן פוגעת בקיר החיצוני ועשויה אף להוות מטרד.


מנגד, יש לקחת בחשבון כי זכות הבעלים לשמירה על הרכוש המשותף וקניינם אינו השיקול היחידי. כך למשל, בהליך בר"ע (חיפה) 1090-95 אליהו שמידט ואח' נ' יוסי ומיכל מילר (פורסם בנבו, 20/09/59), נקבע שיש להתחשב בין היתר בשיקולים הבאים:


" משנתברר כי העבודות פוגעות בזכויות המבקשים ובקניינם, צריך בית המשפט להגן על קניין זה, אלא אם כן יש נימוקים טובים שלא לעשות זאת. אם מדובר למשל בדבר של מה בכך, או בפעולה שיכולה אך להשביח את הרכוש המשותף, או בעשייה שהיא בגדר המקובל והנהוג על פי דרך החיים הנהוגה על דיירי הבניין, אין סיבה שלא להתיר זאת. כך גם, במקרים מיוחדים וחריגים, שעה שהתנגדות בעלי הדירות באה שלא בתום לב ותוך כדי קיפוח מהותי של זכויות אחד מבעלי הדירה בהשוואה לשאר דיירי הבית".

בהתאם לכך, ובניגוד לשורה ארוכה של פסקי דין שאוסרים להתקין מזגן בקיר החיצוני השייך לרכוש המשותף, נקבע בהליך ע"א (תל אביב-יפו) 425-82 מ' בן-דרור נ' יערי קווין (פורסם בנבו, 16/05/82) - שניתן לעשות שימוש בקירות המשותפים של הבית המשותף לצורך התקנת מזגן. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי הפעולה כפופה לשיקולי סבירות כגון מיקום המזגן, עוצמת הרעש, קרבתו לחדרי שינה וכו'. כמו כן, כל מקרה נבחן לגופו ואין הלכה שמשמשת ככלל אצבע למחלוקות מסוג זה.


דוגמה נוספת להתנגדות שהתקבלה על ידי בעל הדירה הנפגע נלמדת מתוך ההחלטה שהתקבלה בהליך ת"א (ירושלים) 109-01 פנינה ו-אריה סלומון נ' יוסף צבאן (פורסם בנבו, 02/05/02), בו הותר לבעלי דירות לבצע שינויים חיצוניים כמו הרחבת חלונות וכו' במחסן הנמצא בחצר האחורית של הבניין. לפסק דין זה יש משמעות שלא ניתן להפריז בערכה ביחס למבנים שמנותקים מהרכוש מהבניין.


בפסקי דין אחרים, הותרו שינויים בקירות החיצוניים בשל השימוש המסחרי שמבוצע במבנה, מיקומו בלב אזור תעשייה, פעולות דומות על ידי בעלי דירות אחרים ועוד שיקולים שהובילו את בתי המשפט לאמץ את המסקנה כי השינויים ברכוש המשותף מהווים שימוש רגיל וסביר בנסיבות בעניין. מנגד, בהליך ת"א (ירושלים) 238-99 אורה גיטלסון דוד נ' יגאל ראובן (פורסם בנבו, 10/12/02), בית המשפט קבע כי שינויים שבעל דירה אחד ביצע ברכוש המשותף אינם מתירים לבעל דירה אחר לבצעם.


יחד עם זאת, וחרף כל פסקי הדין שמעידים על "היפוך מגמה" (לכאורה) בפסיקה – יש לציין כי נקודת המוצא היא שהולכים לפי הגישה המחמירה שהתוותה בהליך ע"א 395-74 יצחק לוי, ואח' נ' רבקה סמואל (פורסם בנבו, 13/07/75) על ידי בית המשפט העליון, כך:


אין אני סבור כך. פריצת חלון בקיר חיצוני של חבית, המהווה חלק מן הרכוש המשותף, אין לראות בה "נגיעה...... שאין בה משום פגיעה". המחוקק נקט בסעיף 2 בלשון כללית ורחבה ביותר. הוא דיבר בלשון פגיעה סתם, כלומר פגיעה מכל סוג שהוא. מכאן, ששאף לתפוס ברשתו גם מעשים שאין בהם פגיעה פיזית דוקא, אך בוודאי ובוודאי שעל שלמותו הפיזית של הרכוש המשותף פרש המחוקק את חסותו. גם (מ"מ הנשיא בפסק-דינו בדיון הנוסף בענין סדובסקי, [3], הדגיש כי מצב המבנה הוא סטטי וכי הסעיף הנדון בא להבטיח את "שלמות המבנה ותקינותו". לפיכך, צדק בית- המשפט המחוזי באמרו, כי מאחר ומדובר בקיר חיצוני שהוא רכוש משותף, לא היו המערערים רשאים לנהוג בו מנהג בעלים ולעשות בו כטוב בעינינהם.

לסיכום:

לא מעט בעלי דירות בבתים משותפים טועים לחשוב כי העובדה שהשינוי מבוצע בקיר חיצוני שסמוך לדירתם או בחלק מהרכוש המשותף שלהם יש גישה בלעדית אליו או את "מרבית הזיקה" מאפשר להם לבצע שינויים ברכוש המשותף. גישה זו מושפעת לא פעם מהמחשבה (המוצדקת בעיניי מבצע הפעולות) שמדובר בשינויים זעירים, בלתי מורגשים וחסרי משמעות כלפי יתר בעלי הדירות.


אלא שהגישה הרווחת בפסיקה רואה קלה כחמורה ויוצאת כנגד שינויים "קלים" שבסופם תתקבל תוצאה עגומה לפיה "אִישׁ הַיָּשָׁר בְּעֵינָיו יַעֲשֶׂה". בעל הדירה שמבצע שינויים ברכוש המשותף ללא הסכמת יתר בעלי הדירות נדרש להוכיח כי השינויים אינם מנוגדים לסעיף 2(א) לתקנון המשותף (שצוין לעיל) ושהם מהווים שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף.


כאמור לעיל, חרף הפסיקה הנוקבת והכמעט החלטית בעניין – לא מדובר במלחמה אבודה מראש. שכן, משנה לשנה מצטברים עוד ועוד פסקי דין שמכירים בזכותם של בעלי דירות לבצע שינויים ברכוש המשותף. אולם, מדובר במספר מצומצם של פסקי דין שמחייבים את בעלי הדירות להגיע לערכאות גבוהות.




התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך