ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם ניתן למנוע פרויקט תמ"א 38 משיקולים הנדסיים גורפים?


הוצאתו של פרויקט תמ"א 38 מהכח אל הפועל מחייב עמידה במספר תנאים אשר יכולים לנבוע משיקולים כלכליים, תכנוניים, הנדסאים, סביבתיים וכיו"ב. כך למשל, לצורך הוצאת פרויקט עלינו לאמוד את ההבדלים בין סוגי הפרויקטים השונים להתחדשות עירונית (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים), מהו הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע כל פרויקט, כיצד עלינו לקדם את הפרויקט, מינוי נציגות וכיו"ב.

לכל אחד מהפעולות או מהתנאים המוזכרים לעיל יש משמעויות רבות על סיכויי הצלחתו של הפרויקט, וזאת בייחוד לאור השינויים והתיקונים שהתרחשו בתחום ההתחדשות העירונית.

שיקולים תכנוניים:

סעיף 22 להוראות התמ"א 38 מאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובניה שבשטחה מבוקש לבצע את הפרויקט

שיקולים הנדסיים בתמ"א 38

לסרב לביצועו של פרויקט מטעמים תכנוניים, אדריכליים, נופיים ועמידה של תשתיות בסביבת המבנה. מדובר בקשת רחבה של נושאים אשר בגינם ניתן לדחות את הבקשה לביצוע הפרויקט או את התמריצים המוקנים מכוחו. כך למשל במקרים מסוימים עשויה הוועדה המקומית להיעתר להתנגדויות שהוגשו בקשר לביצוע הפרויקט בגין העומס שיתווסף על החניות, הגדלת העומס על השבילים והדרכים וכיו"ב.

על מנת להגביר את הוודאות מצד אחד, ולאפשר לוועדה המקומית להתוות את מדיניותה התכנונית מצד שני - ניתנה לוועדה המקומית האפשרות להוציא תכנונית מפורטת לחיזוק מבנים מכח סעיף 23 להוראות התמ"א 38 (לעיון בהוראות הסעיף ניתן להיכנס לקישור המצורף לסעיף 22). בכך למעשה, מתאפשר לוועדה המקומית להחיל את שיקוליה התכנוניים על בקשות לחיזוק מבנים מכח תמ"א 38.

כלומר, ניתן לראות כי לוועדה המקומית סמכות לדחות בקשות לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 וכן להוציא תכניות המתוות את מדיניותה.

בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך עתמ (ת"א) 64220-03-17 חסיה כהן נ' וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, נדונה סירובה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון לתת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בעיר. לפי עובדות המקרה המתוארות בפסק הדין ניתן לראות כי הוועדה המקומית עמדה בפני אישור תכנית מפורטת מכח סעיף 23 לתמ"א 38 המכונה רש/3838 (להלן: "התכנית"). אולם סיבת הסירוב לאישור הפרויקט לא נבעה מהנחיות תכנוניות שנקבעו בתכנית שעתידה להיות מאושרת, אלא משיקולים תכנוניים - טכניים.

כלומר, מעיון בפסק הדין ניתן ללמוד כי הוועדה סירבה להוציא בעקבות שינויים שהוחלו בתקן 431 אשר לא תאמו את הנחיות הוועדה בהחלטה שהתקבלה באחת מישיבותיה. לפי סיפור המקרה, ניתן לראות כי הוועדה דחתה את הבקשה להיתר משום שהמבנה לא עומד בהנחיות שקבעה ביחס לחיזוק מבנים לפי תקן 413.

מהו תקן 413?

תקן 413 עוסק בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כשלצורך חיזוי עמידות מבנים במקרה של רעידת אדמה נקבעו בו קריטריונים מסוימים. במקרה שלפנינו התיקון שהוחל עוסק במקדם המכונה "Z", כך שלפי עמידות המבנה ביחס לפרמטר זה יקבע אם המבנה נדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה או לאו. כאמור לעיל, במקרה שלפנינו סברה הוועדה המקומית כי יש לדחות את הבקשה לחיזוק המבנה מושא הערר מפני רעידות אדמה משום שהמבנה אינו נדרש לחיזוק לפי תקן 413.

עם זאת, בניגוד החלטתה של הוועדה המקומית נקבע כי שיקולים הנדסיים צריכים להיבחן באופן פרטני לפי כל מקרה לגופו, כך שהשיקולים ההנדסיים ייבחנו ביחס לכל מבנה. כלומר, בעוד שלוועדה המקומית סמכות להתוות שיקולים תכנוניים באופן גורף על אזור שלם, על השיקולים ההנדסיים להיות מוטלים באופן פרטני על כל מבנה.

עם זאת, אין באמור בפסק הדין כדי לגרוע מסמכות הוועדה המקומית לבחון ולשלול היתרים לפרויקטים מסוג תמ"א 38 משיקולים הנדסיים, אלא שעל הבחינה להיעשות באופן פרטני. כמו כן, לא ניתן להחיל שיקולים הנדסיים במסגרת תכניות המאושרות מכח סעיף 23.

#תמא38 #התנגדותלתמא38 #התחדשותעירונית #היתרבניה #שיקוליםתכנונייםבתמא38

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com