הוצאתו של פרויקט תמ"א 38 מהכח אל הפועל מחייב עמידה במספר תנאים אשר יכולים לנבוע משיקולים כלכליים, תכנוניים, הנדסאים, סביבתיים וכיו"ב. כך למשל, לצורך הוצאת פרויקט עלינו לאמוד את ההבדלים בין סוגי הפרויקטים השונים להתחדשות עירונית (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים), מהו הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע כל פרויקט, כיצד עלינו לקדם את הפרויקט, מינוי נציגות וכיו"ב.
לכל אחד מהפעולות או מהתנאים המוזכרים לעיל יש משמעויות רבות על סיכויי הצלחתו של הפרויקט, וזאת בייחוד לאור השינויים והתיקונים שהתרחשו בתחום ההתחדשות העירונית.
שיקולים תכנוניים:
סעיף 22 להוראות התמ"א 38 מאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובניה שבשטחה מבוקש לבצע את הפרויקט
לסרב לביצועו של פרויקט מטעמים תכנוניים, אדריכליים, נופיים ועמידה של תשתיות בסביבת המבנה. מדובר בקשת רחבה של נושאים אשר בגינם ניתן לדחות את הבקשה לביצוע הפרויקט או את התמריצים המוקנים מכוחו. כך למשל במקרים מסוימים עשויה הוועדה המקומית להיעתר להתנגדויות שהוגשו בקשר לביצוע הפרויקט בגין העומס שיתווסף על החניות, הגדלת העומס על השבילים והדרכים וכיו"ב.
על מנת להגביר את הוודאות מצד אחד, ולאפשר לוועדה המקומית להתוות את מדיניותה התכנונית מצד שני - ניתנה לוועדה המקומית האפשרות להוציא תכנונית מפורטת לחיזוק מבנים מכח סעיף 23 להוראות התמ"א 38 (לעיון בהוראות הסעיף ניתן להיכנס לקישור המצורף לסעיף 22). בכך למעשה, מתאפשר לוועדה המקומית להחיל את שיקוליה התכנוניים על בקשות לחיזוק מבנים מכח תמ"א 38.
כלומר, ניתן לראות כי לוועדה המקומית סמכות לדחות בקשות לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 וכן להוציא תכניות המתוות את מדיניותה.
בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך עתמ (ת"א) 64220-03-17 חסיה כהן נ' וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, נדונה סירובה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון לתת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בעיר. לפי עובדות המקרה המתוארות בפסק הדין ניתן לראות כי הוועדה המקומית עמדה בפני אישור תכנית מפורטת מכח סעיף 23 לתמ"א 38 המכונה רש/3838 (להלן: "התכנית"). אולם סיבת הסירוב לאישור הפרויקט לא נבעה מהנחיות תכנוניות שנקבעו בתכנית שעתידה להיות מאושרת, אלא משיקולים תכנוניים - טכניים.
כלומר, מעיון בפסק הדין ניתן ללמוד כי הוועדה סירבה להוציא בעקבות שינויים שהוחלו בתקן 431 אשר לא תאמו את הנחיות הוועדה בהחלטה שהתקבלה באחת מישיבותיה. לפי סיפור המקרה, ניתן לראות כי הוועדה דחתה את הבקשה להיתר משום שהמבנה לא עומד בהנחיות שקבעה ביחס לחיזוק מבנים לפי תקן 413.
מהו תקן 413?
תקן 413 עוסק בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כשלצורך חיזוי עמידות מבנים במקרה של רעידת אדמה נקבעו בו קריטריונים מסוימים. במקרה שלפנינו התיקון שהוחל עוסק במקדם המכונה "Z", כך שלפי עמידות המבנה ביחס לפרמטר זה יקבע אם המבנה נדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה או לאו. כאמור לעיל, במקרה שלפנינו סברה הוועדה המקומית כי יש לדחות את הבקשה לחיזוק המבנה מושא הערר מפני רעידות אדמה משום שהמבנה אינו נדרש לחיזוק לפי תקן 413.
עם זאת, בניגוד החלטתה של הוועדה המקומית נקבע כי שיקולים הנדסיים צריכים להיבחן באופן פרטני לפי כל מקרה לגופו, כך שהשיקולים ההנדסיים ייבחנו ביחס לכל מבנה. כלומר, בעוד שלוועדה המקומית סמכות להתוות שיקולים תכנוניים באופן גורף על אזור שלם, על השיקולים ההנדסיים להיות מוטלים באופן פרטני על כל מבנה.
עם זאת, אין באמור בפסק הדין כדי לגרוע מסמכות הוועדה המקומית לבחון ולשלול היתרים לפרויקטים מסוג תמ"א 38 משיקולים הנדסיים, אלא שעל הבחינה להיעשות באופן פרטני. כמו כן, לא ניתן להחיל שיקולים הנדסיים במסגרת תכניות המאושרות מכח סעיף 23.
