ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

האם ניתן למנוע פרויקט תמ"א 38 משיקולים הנדסיים גורפים?


הוצאתו של פרויקט תמ"א 38 מהכח אל הפועל מחייב עמידה במספר תנאים אשר יכולים לנבוע משיקולים כלכליים, תכנוניים, הנדסאים, סביבתיים וכיו"ב. כך למשל, לצורך הוצאת פרויקט עלינו לאמוד את ההבדלים בין סוגי הפרויקטים השונים להתחדשות עירונית (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים), מהו הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע כל פרויקט, כיצד עלינו לקדם את הפרויקט, מינוי נציגות וכיו"ב.

לכל אחד מהפעולות או מהתנאים המוזכרים לעיל יש משמעויות רבות על סיכויי הצלחתו של הפרויקט, וזאת בייחוד לאור השינויים והתיקונים שהתרחשו בתחום ההתחדשות העירונית.

שיקולים תכנוניים:

סעיף 22 להוראות התמ"א 38 מאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובניה שבשטחה מבוקש לבצע את הפרויקט

לסרב לביצועו של פרויקט מטעמים תכנוניים, אדריכליים, נופיים ועמידה של תשתיות בסביבת המבנה. מדובר בקשת רחבה של נושאים אשר בגינם ניתן לדחות את הבקשה לביצוע הפרויקט או את התמריצים המוקנים מכוחו. כך למשל במקרים מסוימים עשויה הוועדה המקומית להיעתר להתנגדויות שהוגשו בקשר לביצוע הפרויקט בגין העומס שיתווסף על החניות, הגדלת העומס על השבילים והדרכים וכיו"ב.

על מנת להגביר את הוודאות מצד אחד, ולאפשר לוועדה המקומית להתוות את מדיניותה התכנונית מצד שני - ניתנה לוועדה המקומית האפשרות להוציא תכנונית מפורטת לחיזוק מבנים מכח סעיף 23 להוראות התמ"א 38 (לעיון בהוראות הסעיף ניתן להיכנס לקישור המצורף לסעיף 22). בכך למעשה, מתאפשר לוועדה המקומית להחיל את שיקוליה התכנוניים על בקשות לחיזוק מבנים מכח תמ"א 38.

כלומר, ניתן לראות כי לוועדה המקומית סמכות לדחות בקשות לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 וכן להוציא תכניות המתוות את מדיניותה.

בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך עתמ (ת"א) 64220-03-17 חסיה כהן נ' וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, נדונה סירובה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון לתת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בעיר. לפי עובדות המקרה המתוארות בפסק הדין ניתן לראות כי הוועדה המקומית עמדה בפני אישור תכנית מפורטת מכח סעיף 23 לתמ"א 38 המכונה רש/3838 (להלן: "התכנית"). אולם סיבת הסירוב לאישור הפרויקט לא נבעה מהנחיות תכנוניות שנקבעו בתכנית שעתידה להיות מאושרת, אלא משיקולים תכנוניים - טכניים.

כלומר, מעיון בפסק הדין ניתן ללמוד כי הוועדה סירבה להוציא בעקבות שינויים שהוחלו בתקן 431 אשר לא תאמו את הנחיות הוועדה בהחלטה שהתקבלה באחת מישיבותיה. לפי סיפור המקרה, ניתן לראות כי הוועדה דחתה את הבקשה להיתר משום שהמבנה לא עומד בהנחיות שקבעה ביחס לחיזוק מבנים לפי תקן 413.

מהו תקן 413?

תקן 413 עוסק בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כשלצורך חיזוי עמידות מבנים במקרה של רעידת אדמה נקבעו בו קריטריונים מסוימים. במקרה שלפנינו התיקון שהוחל עוסק במקדם המכונה "Z", כך שלפי עמידות המבנה ביחס לפרמטר זה יקבע אם המבנה נדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה או לאו. כאמור לעיל, במקרה שלפנינו סברה הוועדה המקומית כי יש לדחות את הבקשה לחיזוק המבנה מושא הערר מפני רעידות אדמה משום שהמבנה אינו נדרש לחיזוק לפי תקן 413.

עם זאת, בניגוד החלטתה של הוועדה המקומית נקבע כי שיקולים הנדסיים צריכים להיבחן באופן פרטני לפי כל מקרה לגופו, כך שהשיקולים ההנדסיים ייבחנו ביחס לכל מבנה. כלומר, בעוד שלוועדה המקומית סמכות להתוות שיקולים תכנוניים באופן גורף על אזור שלם, על השיקולים ההנדסיים להיות מוטלים באופן פרטני על כל מבנה.

עם זאת, אין באמור בפסק הדין כדי לגרוע מסמכות הוועדה המקומית לבחון ולשלול היתרים לפרויקטים מסוג תמ"א 38 משיקולים הנדסיים, אלא שעל הבחינה להיעשות באופן פרטני. כמו כן, לא ניתן להחיל שיקולים הנדסיים במסגרת תכניות המאושרות מכח סעיף 23.

#תמא38 #התנגדותלתמא38 #התחדשותעירונית #היתרבניה #שיקוליםתכנונייםבתמא38

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com