רוכשי דירות מצפים כי הקבלן ימסור את הדירה במועד שנקבע בהסכם המכר, ושבאם הוא יפר את התחייבותו וימסור את הדירה באיחור – ישולם פיצוי בהתאם להוראות חוק המכר דירות. אלא שבלא מעט מקרים במקום לקבל פיצוי נאמר להם שהיזם פטור מתשלום פיצוי בגלל נסיבות שנגרמו באשמת רשות הכבאות, חברת החשמל, תאגידי מים, עיריות וכיוצא בזה רשויות.
ככלל, בתי המשפט מדקדקים כחוט השערה בבואם לבחון טענות של יזמים וקבלנים לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ובתוך שכך מוודאים שלא מדובר בטענות כלליות, ערטילאיות, לא מבוססות ומטעות שנועדו לאפשר להם מתשלום פיצוי.
כפי שצוין במדריך המקיף והמלא לאיחור במסירת הדירה (קרוב ל- 30 עמודים מלאים!) – על מנת לקבל פטור מתשלום פיצוי נדרש היזם לעמוד בשורה של מבחנים עובדתיים, משפטיים וכללים שנקבעו בפסיקה. במרבית המקרים, טענותיהם של היזמים נדחות.
מכאן, עולה השאלה, האם עיכובים שנגרמו באשמת הרשויות (כמו רשות הכבאות וחברת החשמל) מקנים ליזם פטור מתשלום פיצוי?
אפשר לומר שאיחור במסירת דירה נהפך למכר מדינה, זאת לנוכח כמות הפרויקטים שמסתיימים באיחור. מבחינת הרוכש שמצפה בכיליון עיניים לקבלת דירתו – איחור במסירת הדירה מהווה הפרה של התחייבותו הראשונה והחשובה ביותר של היזם – למסור את הדירה בזמן.
שכן, איחור במסירת הדירה מביא לכך שהרוכש נדרש לשאת בהוצאות שכר דירה, החזרי משכנתא, חוסר ודאות, העדר יכולת לרשום את ילדיו למסגרות חינוכיות, הובלה, אחסון, הפסד כספי (סביר להניח שרכישת דירה שמועד מסירתה מאוחר יותר מקטין את עלויות העסקה), עוגמת נפש ועוד נזקים.
אלא שלמרות שמדובר בהפרת התחייבות ראשית, מהותית וחשובה ביותר – זימים וקבלנים לא ממהרים לשלם פיצוי. נהפוך הוא, רוכשי דירות רבים נאלצים להתמודד עם טענות רבות ומגוונות לפטור מתשלום פיצוי.
מנגנון הפיצוי:
לפי חוק המכר דירת, במקרה של איחור במסירת הדירה על היזם לשלם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור דירתו במהלך שמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף.
כלומר, אם דמי השכירות בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים עומדים על 4,000 ₪, יהיה על היזם לשלם פיצוי בגובה של 6,000 ₪ בגין כל חודש איחור במהלך שמונת החודשים הראשונים ו- 5,000 ₪ בעבור כל חודש איחור נוסף החל מהחודש התשיעי.
דחיית מועד המסירה החוזי:
על מנת להצדיק את סירובם לשלם פיצוי נשענים היזמים, במרבית המקרים, להוראות בהסכם המכר אשר מאפשרות לדחות את מועד המסירה בגין שורה ארוכה של אירועים. נקצר במקום בו נוכל להרחיב ונציין כי סעיפים שמגדירים כמעט כל אירוע או תרחיש כ- "כוח עליון" ובאופן שמקנה ליזם זכות לדחות מאת מועד המסירה מבלי לשלם פיצו.
הוראות הסכם המכר אינן גוברות על הוראות חוק המכר דירות:
על מנת שלא להפוך את הוראות חוק המכר דירות לאות מתה, סעיף 7א(א) לחוק אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הרוכש. מכאן, שכל הוראה, סעיף, תנאי וכו' שמנוגדים להוראות החוק – בטלים.
לפיכך, על מנת שאותם סעיפי "כח עליון" שעוגנו בהסכם המכר יאפשרו לדחות את מועד המסירה – עליהם לדור בכפיפה אחת עם הוראות חוק המכר דירות, כך שבהעדר התאמה – הוראות הסכם המכר בטלות.
לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
ככלל, נקודת המוצא שאיחור אשר נגרם באשמת הרשויות אינו מקנה פטור מתשלום פיצוי, כך שצד אשר נטל על עצמו את הסיכון מנוע מלטעון שהסיכון התממש, ומשכך אין בידו לקיים את התחייבותו.
בהליך ת"א 53377-05-16 צביבך ואח' נ' בולווארד נדל"ן - שותפות מוגבלת (פורסם בנבו, 03.03.19), בית המשפט נדרש לדון בסוגיות ובמחלוקות הנוגעות לתקופת האיחור, גובה הפיצוי ודחיית נועד המסירה באשמת רשות הכבאות.
קביעת תקופת האיחור:
המחלוקת הראשונה שנדונה בפסק הדין עסקה בשאלה כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור במסירת הדירה שבגינה ישולם הפיצוי. לטענת התובעים, הנתבעת איחרה ב- 32 חודשים במסירת הדירה, אולם בסופו של דבר בית המשפט העמיד את תקופת האיחור על כ 18 חודשים. כמעט מחצית מתקופת האיחור שנטענה.
כיצד נוצר הפער בין תקופת האיחור שנקבעה בפסק הדין לבין התקופה לה טענו הרוכשים:
הרוכשים רכשו מהנתבעת את הדירה לפני שניתן לפרויקט היתר בנייה, כך שמדובר בעסקה לרכישת דירה על הנייר במובנה הקלאסי. ברכישת דירה מקבלן לפני שניתן לפרויקט היתר בנייה, נהוג להגדיר את תקופות העבודות בתוך מספר חודשים מהמועד בו יתקבל היתר בנייה לפרויקט.
ואכן, גם במקרה דנן, מועד המסירה נקבע בתוך 24 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה, בעוד שהתובעים קבעו את המסירה בתוך 24 חודשים ממועד החתימה על ההסכם. לעומתם, הנתבעת דרשה לקבוע את מועד המסירה בתוך 24 חודשים מקבלת היתר בנייה ובתוספת 3 חודשים של עיכובים בהתחלת העבודות.
במאמר מוסגר, יצוין כי ישנן דרכים רבות לקבוע את מועד המסירה בהסכם המכר, ובהן: בתוך מספר חודשים ממועד תחילת העבודות, מועד מסירה בתוספת ימי התארגנות, מעת קבלת היתר בנייה וכו'.
בהקשר זה, ראוי לציין, שמונחת על שולחן הכנסת הצעה לתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות אשר מסדירה בין היתר את התנאים החוזיים בהסכם מכר לרכישת דירה מקבלן לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט.
בוטל את שכר הדירה שנקבע בהסכם המכר משום שהוא נמוך ממחיר השוק:
דמי השכירות נקבעו מראש בהסכם המכר בסך של 2009 ב- 3,500 ₪. עם זאת, היתר הבנייה לפרויקט ניתן רק בסוף שנת 2010, ואילו מועד המסירה נקבע בתוך 24 חודשים לאחר מכן. עד לאמצע שנת 2015 הנתבעת לא מסרה את הדירה לידי התובעים, ואף לא שילמה פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה.
אלא שדמי השכירות שנקבעו בהסכם המכר היו נכונים למועד החתימה, כך שככול הנראה בחלוף מספר שנים הם עלו. מאחר שלא ניתן להתנות על חוק המכר דירות אלא לטובת הרוכש, נפסק שיש להעמיד את דמי השכירות לפי שווים בתקופת האיחור.
דחיית מועד המסירה עקב שביתות ועיצומים ברשות הכבאות, חברת חשמל ורשויות נוספות:
הנתבעת טענה בנוסף שיש לדחות את מועד המסירה בשל עיכובים שנגרמו בשל עיצומים ושביתות שאירעו ברשות הכבאות. טענות אלו שגורות בפיהם של יזמים רבים אשר מנסים להצדיק את דחיית מועד המסירה. אולם, בעוד שברוב המקרים טענות אלו נדחות, במקרה זה הוחלט לקבל את טענת היזם.
לעומת זאת, בהליך תא (כ"ס) 76600-07-19 לוי נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ (נבו, 28.01.2021), נפסק כי "סעיף 5א(ג) לחוק אוסר על המוכר להתנות בחוזה את האמור בסעיפים (א) ו-(ב) אלא אם האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". כאמור, לא זו בלבד שעל הנתבעת להראות שקיימות נסיבות הקשורות לוועדת תכנון ובניה, חברת החשמל, שביתות, סגרים ונסיבות נוספות שפורטו על ידה, אלא שעליה להראות שמדובר בנסיבות אינן בשליטתה ושהסיכון לתוצאותיו אינו מוטל עליה".
זאת ועוד, בהליך תק (ת"א) 31195-09-19 פז קנר נ' לוינסקי - עופר בע"מ (נבו, 25.03.2021), בית המשפט פסק כי "חיבורי מונים לחשמל, אישור כיבוי אש, טופס 4 עירייה ועוד, הם הם מתכנוני כל יזמות מקרקעין. אין ללכוד רוכשים במועד מסירה קרוב ולהותירם לאיחור מחוץ לחוק. המחוקק לא קבע 60 יום איחור מותר אלא לאחר דיוני ועדת חוקה ומשפט בצירוף אנשי מקצוע. ישקול כל יזם מועד הצהרתו לסיומו של בניין פרויקט ויקח בחשבון איחורים צפויים ללא תלותם של רוכשים בהם. הנתבעת בעצמה טוענת כי צפתה בעייה מראש והחלה לטפל בה שנה מראש. אם הבעיה צפויה ומדובר בפרוייקט גדול דרך פעולתה תתחיל שנתיים מראש"
על האמור לעיל, יש להוסיף ולציין כי נקודת המוצא היא שהיזם אינו פטור מפיצוי בשל עיכובים שנגרמו באשמת הרשויות, כך שעליו להגיש תביעה כנגד אותן רשויות שלשיטתו גרמו לעיכוב ולא להטיל את האחריות על הרוכש [(ראו גם תא (חי') 37949-12-13 נציגות הבית המשותף ואח' נ' 1 רקפות בגבעה בע"מ (נבו, 29.11.2021)].
יתרה מזאת, על היזם להוכיח את טענותיו באופן מפורט ומדויק ביחס לטענות הנוגעות לכח עליון, וכן עליו להוכיח שלא התקיימו נסיבות נוספות שמנעו ממנו למסור את הדירות בזמן. זאת כפי שצוין בהליך ת"א (ראשון לציון) 14461-05-17 סימה נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ (נבו, 12.02.2020):
"יש לדחות, אפוא, את הטענה כי הנתבעת זכאית לפטור מפיצוי לתקופה של שישה חודשים בשל העלאת דרישות חדשות ולא צפויות על ידי רשות הכבאות. לא מתקיים קשר סיבתי בין הדרישות החדשות של כיבוי האש (ככל שהיו כאלו) לבין אי קבלת טופס 4. לפיכך, גם אם נניח כי עקרונית הייתה הנתבעת זכאית ליהנות מפטור מתשלום פיצוי ככל שהעיכוב במסירה היה נגרם כתוצאה מדרישות חדשות של רשות הכבאות, וגם אם נניח שרשות הכבאות העלתה דרישות חדשות שלצורך ביצוען נדרשו שישה חודשים, לא ניתן לומר שהעיכוב במסירה נובע מהן, שכן לכל אורך אותה תקופה היו סיבות נוספות שבגינן לא הייתה אפשרות לקבל טופס 4. ממילא, דרישות כיבוי האש החדשות אינן בגדר "הסיבה בלעדיה אין" לעיכוב במסירה".
דחיית מועד המסירה עקב שיהוי מצד חברת החשמל בהזזת קו מתח גבוהה:
הנתבעת דרשה לדחות את מועד המסירה בעקבות השתהות של חברת החשמל בהזזת קו מתח גבוה. לטענת הנתבעת, מדובר בעיכוב שלא היה בשליטתה ושלא היה ניתן להיערך אליו. עם זאת, המומחה מטעם בית המשפט שמונה לצורך בחינת טענות הצדדים דחה א טענתה, וקבע שלא הוכח עיכוב בגלל רכיב זה, ומה גם שהנתבעת לא נקטה במאמצים סבירים לצמצום האיחור.
לעניין זה, ייתכן כי בחינה מדוקדקת של מסמכי הפרויקט הייתה מייתרת את הצורך בחוות דעתו של המומחה ביחס לקו המתח הגבוה, שכן מרבית הסיכויים כי נושא זה עלה במסגרת הליכי הרישוי עת הוגשה בקשה לקבלת היתר בנייה, ועל כן הנתבעת יכלה להיערך לכך.
דחיית מועד המסירה עקב אירועים ביטחוניים מבצעים ומלחמות (צוק איתן):
טענה נוספת של הנתבעת התייחסה לעיכוב שנגרם לשיטתה בשל מחסור בפועלים ובכוח אדם בעקבות מבצע צוק איתן ומבצע שובו אחים. טענות דומות ואפילו כמעט זהות נדונו כבר בעבר ונדחו, אולם חרף הפסיקה הרבה שקיימת בנושא הנתבעת חזרה על טענות אלו שוב.
מיותר לציין כי גם במקרה זה בית המשפט קבע שמבצעים צבאיים אינם נחשבים לכח עליון ואינם משפיעים על האיחור שנגרם במסירת הדירה.
פעמיים גרייס – טענה ל- 180 ימי חסד במצטבר בגין האיחור:
בתחילה, הנתבעת דרשה לדחות את מועד המסירה ב- 90 יום כנגד ימי חסד שניתנו להוצאת היתר בנייה, ובהמשך פעם נוספת כנגד ימי חסד שנקבעו בגין כל עיכוב במסירת הדירה.
טענות מסוג זה היו נפוצות בעבר לפני שנערך תיקון מספר 5 לחוק המכר דירות אשר הגביל את ימי החסד עד ל- 60 יום, וכן הורה על תשלום פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור לאחר שתקופת החסד הסתיימה.
לנוכח זאת, בית המשפט דחה את הטענה היות שאין מקום לצמצם את תקופת העיכוב בגין ימי חסד שעה שמסירת הדירה התעכבה הרבה מעבר לכך (בדומה לפסק הדין בהליך ת"א (פ"ת) 9391-06-16 שולמן נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ).
לסיכום:
בתי המשפט מקנים חשיבות רבה להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות, ובתוך שכך מדגישים את חשיבותו של חוק המכר דירות כחוק צרכני שנועד להגן על ציבור רחב שמבצע את העסקה היקרה והחשובה ביותר בחייו.
כידוע, בבואם לדרוש פיצוי בגין איחור במסירת הדירה – מתמודדים רוכשי הדירות עם פערי כוחות, חוסר שוויון ביחס למידע שברשותם, יכולת פחותה להסתייע באנשי מקצוע וכו'. על כן, נקבע כי נטל ההוכחה בדבר קיומן של נסיבות מעכבות חל על היזם.
נתקלתם בסירוב או בהתחמקות מצד היזם לשלם פיצוי בגין איחור במסירת דירה?
למשרדנו ניסיון רב ומוכח בייצוג רוכשי דירות שחל איחור במסירת הדירה לידם (בתחתית הקישור תמצאו רשימה מפורטת עם קישור לכל תיק), וכן בהתמודדות עם טענות רבות ומגוונות של יזמים אשר נמנעו במשך תקופה ממושכת מתשלום פיצוי.
ככול שנתקלתם בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי שאינו נפתר חרף פניותיכם – אתם מוזמנים לצר קשר עם משרדנו לצורך בירור אפשרות ייצוגכם.
