האם ניתן לחייב רוכש דירה בעבור הכנת תשריט בית משותף ובגין עלויות חיבור הדירה או הבניין לחשמל, מים גז וכו'?
מבוא:
רוכשי דירות רבים מצפים בכיליון עיניים לקבל את החזקה בדירתם, אלא שבמרבית המקרים ההודעה המיוחלת לסור למשרדי הקבלן לצורך מסירת הדירה כוללת גם הוראה לביצוע גמר חשבון או התחשבנות סופית, כך שהמסירה תתבצע לאחר שכל חובותיו של הרוכש ישולמו.
במסגרת גמר החשבון רוכשי הדירות נדרשים לשלם את יתרת התמורה בעבור הדירה, הפרשי הצמדה למדד וחובות שטרם שולמו. עוד הרוכשים נדרשים לשל בעבור עריכת תשריטי בית משותף, חיבור הדירה לגז, מים, חשמל, אגרות ועוד. לא פעם, מדובר בהוצאות בסכומים לא מבוטלים שנאמדים באלפי שקלים.
רוצים לדעת מידע חשוב בנוגע לבית המשותף – כנסו מאמר קבלת החלטות בבית משותף.
עד כה, נתקלנו ברוכשי דירות שנתבקשו לשלם 4,000 ₪ בעד חיבור לחשמל, 3,000 ₪ בעד חיבור למערכת המים, 6,000 ₪ בעד הכנת תשריטים ועוד מאות ₪ בעד אגרות נוספות.
מיותר לציין כי, הרוכש הסביר מתקשה לשלם בהתראה כה קצרה הוצאות בלתי צפויות בעבור חיבור הדירה לתשתיות שנאמדות במעל 10,000 ₪.
החובה לציין עלויות חיבור הדירה לתשתיות בהסכם המכר:
בעסקת מכר בין קונה מרצון לבין מוכר (יזם או קבלן) מרצון בשוק תחרותי – נקודת המוצא היא שהרוכש יחליט איזו דירה לרכוש על בסיס הנתונים שהוצגו בפניו. כמו כן, סעיף 17 לחוק הגנת הצרכן מחייב את היזם לפרסם את המחיר הכולל בעבור הדירה.
ניתן היה להגיע לתוצאה דומה מכח עיקרון תום הלב הטרום החוזי אשר מטיל על הצדדים חובת גילוי מוגברת בשלב המשא ומתן. כך, שחלה על היזם בשלב המשא ומתן חובת גילוי מוגברת בדבר כל הוצאה משמעותית שעלולה להשפיע על החלטתו של הרוכש להתקשר בהסכם מחייב. תמיכה לחובת הגילוי המוגברת ניתן למצוא בפסק דינו של בית המשפט העליון בהליך רע"א 1103/17 אופרה על הים בע"מ נ' יניה ליטבק:
"מדיניות שיפוטית ראויה מחמירה עם חברות הבניה באשר למצג כלפי לקוחותיהן, והדבר דומה לנושאי צרכנות בכלל; ההנחה היא כי הגילוי צריך להיות מלא ו"ידידותי למשתמש", באופן שאדם מן היישוב הרוכש דירה, ולעתים זו העסקה החשובה ביותר בחייו, צריך שלא לעמוד בפני "חתול בשק". בגדרי אלה, נושא מעמדו של פרוספקט פרסומי במערכת החוזית שבין צדדים שהתקשרו בעקבותיו, מעסיק לא אחת את בתי המשפט ובימ"ש זה בכללם וההלכה הפסוקה בעניין זה ברורה וביהמ"ש מפרט בהרחבה את התפתחותה... ."
... בדין נקבע כי המבקשת חייבת בפיצוי המשיבים וזאת על אף סעיף 21.2 בחוזה המכר בגדרו נשלל תוקפם של מצגים טרום חוזיים."
על כן, נקודת המוצא היא שמחיר הדירה מגלם בתוכו את כלל עלויות, זאת למעט שירותים ועלויות שהוחרגו במפורש.
כמו כן, בפסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות בהליך ת"ק (נת') 54901-11-18 ג'ליקס נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ, נקבע כי "שקיפות המחירים איננה עוצרת בהצגת סכום כולל עבור מוצר יסוד הנתון תחת פיקוח". כלומר, הדרישה לתשלום "בגמר החשבון" או ציון גבוה החיוב בהסכם המכר טעונים הפרדה של רכיבי החיוב.
הטמעה של עלויות כלל העלויות בתוך רכיב אחד, ובייחוד ביחס לחיוביים הנוגעים לשירותים חיוניים שבפיקוח עלולה להוות הטעיה של הרוכש כפי הגדרתה בחוק הגנת הצרכן ואף עבירה על האיסור להשפעה בלתי הוגנת. בנוסף, הסתרת הרכיבים או כלל העלויות עשויה להוות הטעיה, טעות ועושק בחוק החוזים (כללי).
מהו דין אם הסכם המכר מתייחס לעלויות בהסכם המכר באופן כללי ולא ברור?
כפי שעולה מפסק הדין הנ"ל, אין חקיקה או פסיקה שאוסרת לחייב רוכשי דירות בעד שירותים ואפילו אין הגבלה ביחס לשירותים חיוניים כמו חיבור לחשמל ומים, אולם את החיוב יש לעשות באופן ברור ומפורש מבעוד מועד – בעת החתימה על הסכם המכר.
הרציונל שעומד מאחורי ההחלטה בפסק דין נובע מכך שיש לאפשר לרוכש לכלכל את צעדיו מראש ולספק לו את כל המידע הנוגע לעלויות העסקה לפני שהוא נקשר בהסכם מחייב. על כן, צריך לספק לרוכש את המידע בדבר כלל העלויות ואת רכיביהן כנדרש.
מכאן, שאמנם אין איסור לחייב את הרוכש בעד פעולות הנלוות לחיבור הדירה לתשתיות השונות, אך יש לציין את הפעולות שבגינן הוא נדרש לשלם נוסף ואת עלותן. אחרת, ייתכן מצב שבו הדירה תוצג במחיר אטרקטיבי, אך אותן עלויות נוספות תייקר את עלות העסקה ותשנה את כדאיותה.
יחד עם זאת, טענות בגין הסתרת מידע וחיוב בגין הוצאות בלתי סבירות – יחולו הדינים שציונו פסק הדין ביחס לחיובים מופרזים בלבד, אך שאם מדובר בחיוב סביר בנסיבות העניין האפשרות למחות ולצאת כנגד החיוב מוטל בספק.
חיוב הרוכש בהכנת תשריטים:
לטענת התובעים, הם שילמו לנתבעת במסגרת מחיר הדירה סך של 5,850 ₪ בגין הוצאות משפטיות הנוגעות לרישום הבית המשותף, כך שגבייה נוספת בסך של כ- 6,000 ₪ בגין הכנת תשריטים הנחוצים לרישום הבית המשותף היא פסולה ומנוגדת להוראות חוק המכר דירות.
מאמר: המדריך המקיף לחוק המכר דירות.
במסגרת פסק הדין נערך ניתוח מעמיק למגבלת התשלום החלה על הוצאות משפטיות בגין רישום הבית המשותף בהתאם לסעיף 6ג לחוק המכר דירות. מפאת חשיבות הוראות החוק נביאן כלשונך, כך:
(א) "בסעיף זה, "הוצאות משפטיות" – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה:
(1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין;
(2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף;
(3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר".
כמו כן, הוראות החוק מגבילות את הפעולות שיבוצעו במסגרת הפעולות המשפטיות, כמו הקמת חברה משכנת (גורם שאמון על רישום הזכויות ממועד החתימה על הסכם המכר ועד רישומן בטאבו כאמור בסעיף קטן 1 לעיל), והגבלת העלויות בהתאם צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.
לפי תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014, גובה ההוצאות המשפטיות בעד השירותים שצוינו בסעיף 6ג לחוק המכר דירות יעמוד על 5,850 ₪ או 0.5% מגובה העסקה – לפי הנמוך (סעיף זה אינו חל על דירות יוקרה).
ההחלטה שהתקבלה בפסק הדין בנוגע לתשלום של הרוכש בעבור הכנת תשריטים עולה בקנה אחד עם עמדתו של הממונה על חוק המכר דירות בחוזר שפורסם על ידו.
חיבור הדירה לחשמל:
כללי משק החשמל (אמות מידה לרמה, לטיב ולאיכות השירות שנותן ספק שירות חיוני), תשע"ח-2018 מגדירים אספקת החשמל כשירות חיוני, והטעם לכך ברור.
ככלל, יש להבדיל בין חיבור הדירה והבניין לתשתיות השונות לבין התקנת מונה חשמל לדירה. במרבית הסכמי המכר, ועל פי הפרקטיקה הנהוגה, חיבור הדירה והבניין לתשתיות מבוצעות באחריותו ועל חשבונו של הקבלן.
לעומת זאת, הזמנת מונה חשמל (להבדיל מהחיבור לתשתיות) – מבוצעת ומשולמת על ידי הקונה. עלויות החיבור והשדרוג של מערכת החשמל מעוגנות בספר לוחות התעריפים אליו מפנות אמות המידה. כמו כן, ניתן למצוא באתר של רשות החשמל סימולטור לחישוב עלות השירות.
בטרם ביצוע תשלום, לרבות התקנת מונה לדירה, יש לבדוק בהסכם המכר האם ביצוע ההזמנה חלה על הקונה. שכן, בלא מעט הסכמי המכר התקנת מונה החשמל כלולה במחיר הדירה.
חיבור הדירה למים:
בדומה לחשמל, גם אספקת מים מהווה שירות חיוני. מדובר בשירות מפוקח שעלותו הוסדרה בכללי תאגידי מים וביוב (תעריפים לשירותי מים וביוב והקמת מערכות מים או ביוב), תש"ע-2009. בפסק הדין שאוזכר לעיל, ניתנה התייחסות לגביה המותרת בעד שירותים אלו, כך:
"סעיף 6 א לתוספת השנייה לכללי תאגידי מים וביוב (תעריפים לשירותי מים וביוב והקמת מערכות מים או ביוב), תש"ע-2009 קובע כי עלות "מד-מים, לרבות התקנתו באתר שהוכן לכך, בנכס שחובר לראשונה, או מד-מים נוסף, כמשמעותו בסימן ד' בפרק שני לכללי אמות המידה, לרבות התקנתו באתר שהוכן לכך" תנוע בין סך של 158.58 ₪ (וכולל מע"מ הסכום הוא כ-180 ₪, הסכום ששילמו התובעים) עבור קוטר 3/4 כולל ועד לסך של 852.70 ₪ מעל לקוטר של 1.5 ועד 2 כולל (ובצירוף מע"מ – סך של כ-995 ₪). הנתבעת לא טענה לגודל שונה של הקוטר בדירת התובעים והעובדה היא שבסופו של יום הם עושים שימוש לפי קוטר מסוים שעלותו מסתכמת בסך של 180 ₪ לערך. "
במסגרת פסק הדין, נפסק כי רוכשי הדירות יפוצו בגין חיוב שבוצע ביתר בעד התקנת מונה מים בדירה. כן נקבע כי חיוב ביתר החורג מהסכום הקבוע בכללי תאגיד המים אינו יכול להיעשות כמקשה אחת, אלא שיש לציין כל חיוב ותת חיוב בנפרד.
חיבור הדירה לגז:
חיבור הדירה לגז נעשה על ידי ספק הגז שנבחר על ידי היזם, כך שבמרבית המקרים ספק הגז אינו גובה כסף מהיזם אלא אך ורק מרוכשי הדירות. לא פעם, המחיר שנגבה הוא גבוה לעומת המחיר המקובל בשוק.
על כן, מומלץ כי רוכשי הדירות יתאגדו ויבצעו פנייה מרוכזת לספק הגז, וזאת במטרה להוזיל עלויות.
לסיכום:
לא ניתן להתייחס לחיבור הדירה לתשתיות ולשירותים חיוניים כמו לביצוע שינויים ושדרוגים בדירה או כדבר של מה בכך. שכן, בהעדר חיבור לשירותים אלו הדירה לא תהא ראויה למגורים. לכן, תמחור עלויות התקנת מונים וחיבור הדירה למים, חשמל וגז צריכה להיעשות בכפוף לעקרונות תום הלב, בהוגנות ובהעדר ניסיונות התעשרות.
כל חריגה מאמות המידה שיש להחיל על חיבור דירה לתשתיות עלול לגרום לנזק רב לציבור רחב של רוכשי דירות אשר יתקבלו לשלם אלפי שקלים בעד חיבור לשירותים חיוניים, וזאת מבלי שתהא להם ברירה אחרת. שכן, במובנים מסוימים הם כמו קהל שבוי בידיו של היזם.
