top of page

חלוקת הוצאות שוטפות ומיוחדת בבית משותף

26.12.21

פורסם בתאריך:

11.1.22

עודכן בתאריך:

מבוא:

לפי חוק המקרקעין כל בעל דירה מחויב להשתתף בחלוקת ההוצאות בבית המשותף לפי השטח היחסי של רצפת דירתו. על בסיס מנגנון חלוקת הוצאות זה, בעלי הדירות נדרשים לשאת בהוצאות השוטפות, בעלויות תיקון שמתעוררות מעת לעת, שיפוץ הבניין והוצאות נוספות אשר נחוצות לצורך שמירה על מצבו.


כפי שנראה בהמשך המאמר, בלא מעט פסקי דין נקבע כי אחריותם הקולקטיבית של בעלי הדירות חלה גם ביחס להתקנת מצלמות בבית המשותף, החלפת גינה, תשלום לחברת ניהול, החלפת צנרת, שיפוץ המבנה ופעולות נוספות.


היקף העבודות, מהות השיפוץ וגובה העלויות יוצרים לא פעם מחלוקות בין בעלי הדירות שסבורים כי העבודות אינן נחוצות ואף מיותרות, לעומת יתר בעלי הדירות אשר רואים בשיפוצים כחלק מהתחזוקה השוטפת. לעיתים, מדובר במחלוקות שניטשות מספר שנים, מפלגות את השכנים, מייצרות עלויות משפטיות גבוהות ולעיתים דוחות את ביצוע העבודות במשך זמן רב.


רשימת נושאים:

1. מהי הוצאה הדרושה להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.

2. הרציונל מאחורי חובת התשלום של כל בעל דירה.

3. שיעור ההוצאות.

4. כיצד מחושב התשלום היחסי של כל בעל דירה – לפי שטח הדירה או באופן יחסי.

5. מי חייב בהוצאות – הבעלים הרשומים, רוכש דירה, שוכר, דייר מוגן?

6. דרך קבלת ההחלטות.

7. הרוב הדרוש לשיפוץ הבניין וחיוב בעלי הדירות אשר מתנגדים לכך.

8. חיוב בהוצאות – הוצאות שוטפות לעומת הוצאות מיוחדות.

9. מהו הדין לגבי נכס שרשום ומוגדר כמחסן ולא כדירת מגורים?

10. מהו הדין כאשר הבית המשותף מורכב ממספר אגפים או כניסות?

11. האם ניתן לקזז או לסרב לתשלום מיסי ועד בית בעקבות התנהלות לא תקינה של הוועד?

12. האם ניתן לחייב בעל דירה לשאת בעלויות חברת הניהול ולשלם שכר לנציגות.

13. חיוב בעלי הדירות בהוצאות תחזוקה של מתקני חניה ועמדות טעינה חשמליות.

14. האם בעל דירה יכול לקזז או לדרוש החזר כספי בעד ליקויים שתוקנו על חשבונו?



חלוקת הוצאות שוטפות ומיוחדת בבית משותף

מהי הוצאה הדרושה להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף:

למרבה ההפתעה, אין בחוק המקרקעין הגדרה למונח "הוצאה", אלא רק חובה שמעוגנת בסעיף 56 לחוק, לפיה כל בעל דירה נדרש להשתתף בהוצאות הנחוצות להחזקתו התקינה של הבניין, כך:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

כמו כן, לפי סעיף 12 לתקנון המצוי (הנמצא בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין), החלטה בהסכמת בעלי הדירות תתקבל ברוב רגיל. כלומר ברוב שמעל 50% מבלי הדירות, זולת החלטות שלגביהן נקבע רוב מיוחד [עא (חי') 123/74 מקס שרף נ' נציגות הבית המשותף ברח' עקיבא (נבו, 25.3.75)].


לעומת זאת, סעיף 12(ב) לתקנון המצוי קובע כי "החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".


בהמשך המאמר, נראה באילו מקרים חל הצורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין, מתי חל הצורך לקבל אתם הסכמתם של מרבית בעלי הדירות ובאילו מקרים נדרש רוב מיוחד.


הרציונל מאחורי חובת התשלום של כל בעל דירה:

לכל בעל דירה בבניין יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, ועל כן החובה לשאת בעלויות ההחזקה התקינה נובעת מזכותו הקניינית של בעל דירה באותו חלק בלתי מסוים ברכוש משותף [(פ"ת) 237/19 גורוחוד נ' נציגות הבית המשותף ברחוב נחשון 11 כפר סבא (נבו, 31/12/20)] (להלן: "עניין גורוחוד").


שיעור ההוצאות:

כפי שעולה מלשון החוק, חלקו היחסי של כל בעל דירה יקבע לפי שטח רצפת דירתו לעומת שטח הרצפה של יתר הדירות בבניין. יחד עם זאת, בעלי הדירות בבית המשותף רשאים לשנות את הוראות התקנון ולשנות את שיטת החיוב בהסכמת כלל בעלי הדירות.


כמו כן, ניתן לשנות את שיטת החיוב ואת הוראות התקנון באמצעות קביעת הנחיות והוראות מחייבות בהסכמי המכר, ובלבד שהשינויים יצוינו במפרט הטכני או בנספח נפרד (רע"א 7295/04נציגות הבית המשותף ברחוב חנה רובינא 11-9-7 בתל ברוך צפון, תל אביב נ' גרייפמן (נבו 25.07.04)]:


כיצד מחושב התשלום היחסי של כל בעל דירה – לפי שטח הדירה או באופן יחסי:

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע שכל בעל דירה יישא בעלות היחסית של אחזקת הבית המשותף " לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף". אולם, אין בחוק הגדרה למנוח "שטח רצפה".


מכאן, עולה השאלה האם יש לבצע את החישוב לפי המידע הקיים בנסח לשכת רישום המקרקעין, לפי השטח הרשום לצורכי חיוב בארנונה, חישוב לפי ברוטו-ברוטו, פלדלת, הכללת הצמדות כגון חניון, מרפסות גג וכו'.