קבלת החלטות בבית משותף (חקיקה ותקנות)

בין טרגדיית המרעה המשותף לבין:

טרגדיית המרעה המשותף: הסיפור מוכר שעוסק בכר מרעה שמנוצל על ידי מספר רועי צאן. הגישה הרציונאלית גורסת כי, רועי הצאן יעשו שימוש מוגבל ומבוקר בכר המרעה על מנת לשמרו ולנצלו לאורך זמן.

אלא שבפועל, הגישה החופשית והבלתי מבוקרת הקיימת לאותו משאב מוגבל, כר המרעה, מובילה לניצול יתר שמביא לכיליונו של המשאב. כלומר, במקום שרועי הצאן יעשו שימוש מבוקר – כל אחד מהם פועל להפקת תועלת מרבית מכר המרעה לעומת יתר הרואים, כך שכר המרעה מנוצל עד כיליונו הסופי.

הדייר הסחטן: הטרגדיה של המשאב המשותף מוכיחה היטב מדוע יש לנטר ולהגביר את השימוש במשאב המשותף. לעומת זאת, הגבלת השימוש במשאב משותף באופן שמקנה לכל אחד מהנהנים זכות להטיל וטו על השימוש של נהנה אחר.

במקרה שכזה, לכל בעל דירה יכול להעלות תנאים מופקעים ובלתי סבירים כתנאי למתן אישורו לשימוש מסוים ברכוש המשותף, ובכך למנוע שימוש שכל יתר בעלי הדירות מעוניינים בו. לכן, גם הגישה הקיצונית שמתנה כל שימוש בהסכמה של כלל השותפים מעלה קשיים וכשלים.

רכוש משותף:

מבחינה משפטית, הבית המשותף מורכב מדירות (יח"ד) ורכוש משותף, כאשר כל מה שלא מוגדר כדירה או מוצמד אליה – מהווה חלק מהרכוש המשותף. לפי חוק המקרקעין, לכל בעל דירה בבית המשותף יש חלק יחסי (ובלתי מסוים) ברכוש המשותף, כך שכל אחד ממנו זכאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף ולמנוע שימוש בלתי סביר של בעל דירה אחרת.

אם כן, ניתן לראות כי המתכונת הקיימת של הבית המשותף מאזנת בין ניטור ושמירת המשאב המשותף לבין מניעת שימוש שהוא סביר ושאינו מונע שימוש זהה מיתר בעלי הדירות. אלא שהאיזון מעלה את השאלות (שהעסיקו את בתי המשפט פעמים רבות) – מהו שימוש סביר ברכוש המשותף?

כמו כן, ומתוך הכרה בכשלים הצפויים בבעיית הדייר הסחטן – חוק המקרקעין מאפשר לקבל החלטות שמתירות שינויים ברכוש המשותף מבלי שיהיה צורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות.

" "רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

שימוש לא סביר ברכוש המשותף מחייב הסכמה של כלל בעלי הדירות:

סעיפים 30.ג ו- 31(א)(1) לחוק המקרקעין, מגדירים את יריעת השימוש ברכוש המשותף, כך שמצד אחד "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים", ואילו מהצד השני "להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר".

מכאן, שכל שימוש ברכוש המשותף שאינו סביר או שמונע מיתר בעלי הדירות לבצע שימוש זהה – טעון את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. הנושאים הנוגעים לשימוש סביר ברכוש המשותף נדונו בהרחבה במאמר שעוסק ב- התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניון משותף, ומשכך, נסתפק בהפניה בלבד.

קבלת החלטות בבית משותף (לפי החוק והתקנות):

החריג כנגד עיקרון הדייר הסחטן:

החלת מדיניות דווקנית וחסרת פשרות לפיה כל שינוי ברכוש המשותף דורש את השגת הסכמתם של כלל בעלי הדירות – תמנע מבעלי דירות פעולות בסיסיות כמו התקנת דוד שמש, התקנת מעלית, החלפת חברת גז, התנתקות ממערכת סולרית ועוד. על מנת למנוע שיתוק של מרקם החיים בבית המשותף – נקבעו בחוק המקרקעין מספר חריגים לדרישה הגורפת.

באמצעות אותם חריגים, רף ההסכמה הנדרש לביצוע שינויים ברכוש המשותף יורד, כך שמתאפשר לבעלי הדירות לבצע פרויקט התחדשות עירונית עם השגת הרוב הדרוש, להחליף חברת מעליות, להתנגד לשינוי התקנון לאחר שהיזם השלים את רישום הבית המשותף ועוד.

חריגים נוספים:

א. הגבלת זכויות:

סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע שהזכויות בדירה אינן מאפשרות לבעליה לגרום לנזק או לאי נוחות לאחר. מכאן, שגם פעולות אשר הוכרו פעמים רבות בפסיקה כהתנהגויות אשר מהוות שימוש סביר ברכוש המשותף – יכולות להידחות אם יוכח שאין גורמות לנזק או נעימות לאחר.

דוגמה מובהקת לכך עולה מפסקי דין שניתנו לאחרונה כנגד שכנים שעישנו ללא הפסקה במרפסת ביתם. מצד אחד, קשה לקבוע מגבלות על פעולות שבעל דירה יכול לבצע בשטח דירתו, ועוד יותר קשה לאסור עישון בשטח הדירה. מצד שני, עישון בכמות בלתי סבירה שמהווה מטרד מסכנת את בריאותם של השכנים.

4. פעולות ושימושים שאין צורך לקבל לגביהם את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין:

א. סעיף 59א.(א) לחוק המקרקעין – התקנת דוד שמש:

רוב דרוש: אין צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות.
תנאים: ההתקנה תבוצע על גג הבניין, בחלק שמוגדר כרכוש משותף, גג הבניין מאפשר להתקין דודי שמש לכלל בעלי הדירות.
פעולות נלוות: ניתן להתקין מתקנים נלווים וצינורות להולכת מים (בכפוף לסייגים).

ב. סעיף 59א.(ב) לחוק המקרקעין – הינתקות ממערכת חימום מרכזית:

בעל דירה בבית משותף רשאי להתנתק ממערכת הסקה או חימום מרכזית, אולם חרף ההתנתקות הוא אינו פטור מחלקו היחסי בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה, וכן ביתר ההוצאות שנקבעו בתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), תשנ"א-1991.
בעל דירה שמבקש להתנתק ממערכת מרכזית נדרש לעמוד בתנאים שנקבעו תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית משותף), תשנ"א-1991.

ג. סעיף 59.ג. לחוק המקרקעין - התאמות לאדם עם מוגבלות:

חוק המקרקעין מאפשר לבעל דירה לבצע שינויים ברכוש המשותף בשל מוגבלותו, ובלבד "ביצוע התאמה, כפי שפירט דרוש לאדם עם המוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה".
על מנת לבצע את ההתאמה על המבקש להודיע לנציגות 40 יום לפני ביצוע ההתאמה, להוציא היתר במידת הצורך, לשאת בעלויות השינוי ותחזוקתו, לוודא כי ההתאמה אינה טעונה את הסכמתם של כלל בעלי הדירות (כמפורט בתוספת השנייה לחוק המקרקעין).

ד. סעיף 59ה לחוק המקרקעין – מתקני גז והחלפת ספק גז מרכזי:

לפי החוק מערכת גז מרכזית הינה מערכת שמספקת גז לשתי דירות או יותר, כך שהמתקנים או הצנרת הקשורים אליה מהווים חלק מהרכוש המשותף. לעומת זאת, מתקנים וצנרת המספקים גז לדירה אחת בלבד יהוו חלק מאותה דירה.
בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להורות על החלפת ספק גז אם למעלה ממחצית הדירות הסכימו לכך בכתב או במסגרת אספת בעלי דירות שהתקיימה, וכן בכפוף ליתר התנאים שנקבעו בחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), תשנ"א-1991.

ה. סעיף 59ו. לחוק המקרקעין – התקנת מעלית:

2/3 מבעלי הדירות שבבית המשותף רשאים להחליט על התקנת מעלית בבניין, אולם בעלי הדירות שלא הסכימו להחלטה ובעלי הדירות שבקומת הקרקע לא יצטרכו לשאת בעלויות ההקמה. לעומת זאת, כלל בעלי הדירות בבניין יישאו בעלויות התחזוקה, זולת מקרים בהם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

ו. סעיף 59ז. לחוק המקרקעין – הפעלת מעלית שבת:

בבית משותף שבו מספר מעלית ולאחת מהן מותקן מנגנון פיקוד שבת – כל אחד מבעלי הדירות רשאי לבקש כי המעלית תופעל במעלית שבת.
בבית משותף שבו מעלית אחת או מספר מעליות ללא מנגנון פיקוד שבת – ניתן לקבוע ברוב של יותר ממחצית מבעלי הדירות על התקנת מנגנון שבת ועל הפעלת מעלית שבת אחת או יותר.
עלות ההתקנה וההפעלה של מנגנון הפיקוד ושל מעלית השבת תחול על בעלי הדירות שהסכימו להחלטה. זמני הפעלת מעלית השבת יהיו בהתאם לתקנות המקרקעין (זמני הפעלת מעלית שבת בבית משותף שבו שתי מעליות לפחות), תשע"ד-2014או בכל זמן אחר שיוסכם על ידי כלל בעלי הדירות.

ז. סעיף 59ח. לחוק המקרקעין – תאורת שבת ומועד:

כל בעל דירה בבית המשותף רשאי להתקין תאורה שאינה גורמת לחילול שבת או חג, ובלבד שעלויות ההתקנה והסרתן עם חלוף הצורך תהיינה על חשבונו, ובלבד שהשינוי אינו יוצר מטרד לבעלי הדירות. יש לשלוח לוועד או לבעלי הדירות בהעדר ועד הודעה קודם השינוי.

ח. סעיף 59ח. לחוק המקרקעין – התקנת מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה המשמש את כל בעלי הדירות:

רוב מיוחד מקרב בעלי הדירות (2/3) רשאי להחליט על התקנת מיתקן פוטו וולטאי.
עלויות ההתקנה תושתנה על בעלי הדירות שהסכימו להתקנתו, אך עלויות התחזוקה על כלל בעלי הדירות.
הרווחים מהמתקן ינוצלו בתחילה להחזרת ההשקעה ולאחר מכן הם יחולקו בין בעלי הדירות שהסכימו להתקנת המתקן.
הליך האישור מול בעלי הדירות דורש לכנס אספת בעלי דירות ולהציג נתונים ופרטים הנוגעים למתקן.
יש לעמוד בהוראות שנקבעו ביחס למתקן בחוק חברת החשמל.
ניתן לקבוע הוראות שונות בתקנון הבית המשותף מאלו שנקבעו בחוק המקרקעין. בעל דירה שרואה עצמו נפגע מההחלטה רשאי לפנות למפקחת.

ט. סעיף 59י. לחוק המקרקעין – התקנת מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה המשמש בעל דירה מסוים:

כל אחד מבעלי הדירות רשאי להתקין מתקן סולארי בגג הבניין ללא הסכמתם של יתר בעלי הדירות, ובלבד שנשלחה הודעה לוועד הבית ולכל אחד מבעלי הדירות 45 יום מראש.
המתקן הסולארי לא יעלה על חלקו היחסי של בעל הדירה בגג השייך לרכוש המשותף, ובאם הגג נוצל להתקנת דוד שמש וכו' – מהשטח הפנוי שנותר.
עלויות ההתקנה והתחזוקה ישולמו על ידי המתקין.

יש לעמוד בתנאים נוספים שנקבעו ביחס להתקנת מתקן סולארי מרכזי בבניין.

י. סעיף 60 לחוק המקרקעין – בית משותף שנהרס:

הבעלים של 75% מהדירות בבית המשותף רשאים להחליט על בנייה מחדש של בניין, וכן לדרוש מבעל דירה שמסרב להשתתף בהוצאות למכור את חלקו.

יא. סעיף 71 לחוק המקרקעין – מינוי מתחזק (חברת ניהול) והחלפתו:

2/3 מבעלי הדירות רשאים לקבוע על העברת הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף לחברת ניהול, וכדי להחליף את החברה חל הצורך לקבל את הסכמתם של למעלה מ- 50% מבעלי הדירות.

יב. סעיף 71ב לחוק המקרקעין – הרחבת דירה והתקנת ממ"ד:

בעלי דירות שבעלותם 75% מהדירות בבניין רשאים להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והרחבת דירה.
בעלי דירות שבבעלותם 60% מהדירות רשאים על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך התקנת ממ"ד.
הרחבת הדירה מותנת בכך שלא תנוצלנה זכויות מעבר לחלקו היחסי של כל בעל דירה. ניצול יתר של זכויות מחייב את בעל הדירה שחרג מחלקו היחסי לשלם תשלומי איזון.
בעל דירה שהרחיב את דירתו רואים אותו כמי שהסכים להחרבה של שכנו.
לא תתקבל החלטה שתמנע מבעל דירה לבנות סוכה, ובלבד שהוא נהג לעשות כן לפני שהתקבלה ההחלטה.
הרחבת דירה בהסכמת השכנים, בין אם ההסכמה ניתנה בכתב, בעל פה או על בסיס התנהגות, מאפשרת לבעלי הדירות לחזור בהם מהסכמתם גם בחלוף שנים רבות. גישה זו בהלכה הפסוקה הובילה למחלוקות רבות ביחס לשינויים חיצוניים שבוצעו בבניין כמו פתיחת חלון ובגין דרישה להרוס דירות שהורחבו.
לכן, הפתרון הנכון הוא לפעול נכון, ולתקן את מסמכי הבית המשותף לאחר שניתנה הסכמת השכנים לבצע שינויים ברכוש המשותף.

יג. עושק המיעוט – בעל דירה שרואה עצמו נפגע מהחלטת הרוב רשאי לפנות למפקחת:

בעל דירה שרואה עצמו נפגע מהחלטת הרוב רשאי לפנות למפקח על המקרקעין אשר מוסמכת לדון במחלוקות שמתגלעות בין בעלי דירות בבתים משותפים.

יד. חריג – בעל דירה שרשום כבעלים של מחצית מהדירות בפרויקט פינוי בינוי:

סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, קובע כי "לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות המסכים לעסקת פינוי ובינוי בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כמי שבבעלותו שלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בתוספת שליש משיעור ההפרש מהדירות בבית המשותף; בסעיף זה, "שיעור ההפרש" – שיעור הדירות בבית המשותף שבבעלותו מסך הדירות בבית המשותף, בניכוי שלושים אחוזים".

טו. פעולות שאינן ניתנות לביצוע גם במקרים בהם התקבל רוב מוחלט:

ההגדרה המונח "רכוש משותף" חוזרת על עצמה שלוש פעמים בחוק המקרקעין. לראשונה, בסעיף 52 שמגדיר את הרכוש המשותף בבית משותף. שנית, בסעיף 77 אשר עוסק בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים. שלישית, בסעיף 1 לתוספת השנייה, התקנון המצוי. להלן ההגדרה שחוזרת על עצמה בכל אחת מהחזרות:

"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

כפי שניתן לראות, חוק המקרקעין מגדיר שורה מתקנים וחלקים בבית המשותף שלא ניתן להצמידם לדירות.