לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), היזם מחויב לרשום את זכויות הרוכש בדירה (כיחידה רישומית נפרדת במסגרת רישום הבית המשותף). אולם, במקרים רבים רישום הזכויות נמשך שנים רבות עד שלעתים – בסופו של דבר פעולת הרישום לא מבוצעת.
הן לפי הוראות החוק הרלוונטיות (שיובאו כלשונן בהמשך) והן לפי הפרשנות שניתנה בפסיקה – על היזם להשלים את רישום הזכויות בדירה על שם הקונה בתוך שנה וחצי ממועד המסירה (על כך יש להוסיף עיכובים אובייקטיבים אשר עוגנו בחוק כמו רישום פרצלציה וכו').
התחייבותו של היזם הוגדרה בפסיקה כחיוב שנקבע על פי מבחן התוצאה ולא לפי מידת השתדלותו של היזם. כך למשל, נקבע בהליך תא (ת"א) 18049-02-18 אמיר כהן נ' גאון נדל"ן בע"מ (פורסם בנבו, 28/05/2019) (להלן: "עניין גאון נדל"ן"):
"סעיף 6ב (2) לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 שנכנס לתוקף ביום 6.4.11 – אשר חל רק על התובע מס' 16 שקנה את הדירה בשנת 2012 - קובע כי על הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים תוך שנה ממועד מסירת החזקה בדירה ואת הדירה יש לרשום תוך שישה חודשים לאחר מכן. מכאן, שאף ביחס לדיירים שבהסכם עמם לא נקבע מועד לרישום וההסכמים עמם נחתמו לפני שנכנס לתוקף הסעיף הנ"ל, הזמן הסביר לרישום הבית המשותף הוא תוך שנה ממועד מסירת החזקה בדירה.
ברכישת דירה מקבלן יש מספר שלבים שכל רוכש דירה (בכל פרויקט) נדרש לעבור, כאשר השלב האחרון הוא רישום הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין לאחר שרישום הבית המשותף הושלם.
קודם לרישום הזכויות נמצא שלב המשא ומתן עד לחתימה על הסכם המכר, תקופת ההמתנה לסיום העבודות ולקבלת טופס 4 לפרויקט, מסירת הדירה וחתימה על פרוטוקול מסירה, התמודדות עם אירועים של איחור במסירת הדירה, תיקון ליקויים במהלך תקופת הבדק, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש והשלמת רישום הזכויות.
הזמן הדרוש לרישום הבית המשותף משתנה בין פרויקט לפרויקט והוא מושפע בין היתר מסוג הפרויקט, כמות יחידות הדיור שיש לרשום, העדר התאמה בין היתר הבנייה לבין הבנייה בפועל, ועקב פעולות תכנוניות והליכי רישוי שיש לבצע כמו הפקעות, פרצלציה, רישום זיקות הנאה, יצירת חללים תת קרקעיים משותפים למספר בניינים (כמו מרתפי חניה) ועוד פעולות נוספות.
מרבית היזמים שלהם ניסיון בתחום הנדל"ן ובעלי יכולת לקבל ייעוץ מקצועי ומשפטי ברמה סבירה ומעלה – יקדישו פרק נפרד בהסכם המכר לרישום הבית המשותף. וכך, לצד חובתו של היזם להשלים את רישום הבית המשותף הוא ימנה את הגורמים שהתקיימותם תדחה את רישום הבית המשותף ואת הנסיבות אשר יגרעו מחובתו.
ביחס לאותם גורמים מעכבים ונסיבות מצמצמות כאמור לעיל, ראוי לציין כי סעיף 7.א. לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראות החוק (אלא לטובת הרוכש). לכן, כל סעיף בהסכם המכר אשר מהווה התניה פסולה – בטל ומבוטל.
"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה."
משכך, כל הוראות חוזית בהסכם המכר אשר מתנה באופן פסול על הוראות חוק המכר דירות – בטלה, לרבות: הוראות אשר דוחות בזמן בלתי מוגבל את רישום הבית המשותף, נסיבות אשר אינן מצדיקות את האיחור ואף סעיפים את גורעים מחובתו של היזם לרשום את זכויותיו של רוכש המשנה.
מפאת חשיבותם של הדברים, סעיף 6.ב. לחוק המכר הדירות יובא כלשונו, כך:
רישום זכויות (תיקון מס' 5) תשע"א-2011
6ב. (א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב לעשות את כל אלה:
(1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי;
(2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר;
(3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
(ב) המוכר דירה בבית שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף קטן (א), חייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) של אותו סעיף קטן ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
(ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.
לעניין זה, רוכש משנה הוא מי שרכש דירה מקבלן, אך לא באופן ישיר (רוכש דירה שקנה דירה ממי שקנה דירה מקבלן).
"קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;
חובתו של היזם להשלים את רישום הבית המשותף ולרשום את זכויותיו של הרוכש הוכרה על ידי בית המשפט העליון כ- "חיוב תוצאה" ולא כחיוב השתדלות. כלומר, היזם לא יצא לידי חובה באם יוכיח כי התאמץ לקיום התחייבויות. כך נקבע בהליך עא 2235/18 נאות חן הנדסה וייזום בע"מ נ' אדמונד לזרוב (פורסם בנבו, 07/04/2019) (להלן: "עניין נאות חן"):
"בימ"ש לא מצא מקום להתערב בשיעור הפיצויים בו חויבה המערערת בשל הפרת חיובה להשלים רישום הדירות שרכשו המשיבים כבית משותף; חיוב המערערת לוודא את רישום הבית המשותף אינו חיוב השתדלות אלא חיוב תוצאה, ואפילו אם מדובר בחיוב השתדלות, הרי שזה הופר משלא השלימה אותו המערערת בחלוף כשני עשורים; יש מקום להכיר גם בזכות של קונה-משנה בגין הפרת חיוב הרישום. עם זאת, משיבים שביקשו פיצול סעדים אינם יכולים להיכלל בגדר הפיצוי שנפסק לשאר הדיירים."
חובתו של הקבלן להשלים את רישום הבית המשותף על פי מבחן התוצאה חלה גם אם בוצעו בבניין עבירות בנייה לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט, וגם אם החריגות אינן קשורות ליזם בכל דרך. כך למשל נקבע בפרשת גאון נדל"ן:
"אם בוצעו בו חריגות בנייה ע"י רוכש דירה זה או אחר – ניתן לרשום ולייחד הערת אזהרה בספרי המקרקעין על דירת העבריין – מבלי לפגוע ברוכשי הדירות תמי הלב, שלא עברו כל עבירה"... ואפילו ייקבע כי כל עוד החריגות קיימות - לא יירשמו אותן דירות על שם רוכשיהן".
...
"חוסר המעש של החברה מהווה הפרה יסודית של ההסכמים. היה על החברה לרשום הבית כבית משותף בכפוף להחרגה של דירת משפחת כהן או לפחות להוכיח כי העיכוב לא נובע ממחדליה. ברם, מעבר לדיבורים בעלמא שכלל לא הוכחו, החברה לא הוכיחה כי היא נקטה בפעולה ממשית כלשהי לצורך הרישום. אפילו טיוטה ראשונה של תשריט הבית המשותף לא הוצג. עו"ד טיקוצקי מטעם עוה"ד אישר שלא קיבל שום תשריט ואף אישר שלא פנה לחברה לקבל תשריט.
בהליך אחר, אב"ע 22356-06-16 דן רייזמן ואח' נ' הדסה רבקה פידלר ואח' (פורסם בנבו 22.1.17), נקבע כך:
"לא בכדי נמנע בית המשפט מלחדש הלכה בעניין זה. שכן קיים אמנם אינטרס ציבורי חשוב במלחמה בבנייה הבלתי חוקית, אולם מולו ניצבים גם שיקולים אחרים: השאיפה ליצירת מרשם המשקף נכונה את המצב הקיים בפועל, הקושי שיתעורר אם בעלי דירות בבתים משותפים יימנעו מרישומם בשל חריגות בנייה, הצורך להתמודד עם לשון התקנה כפי שפורשה עד עתה ועוד. בפסק הדין בעניין סטרולוביץ אין דיון מעמיק בכל אלה, אלא קריאה "לשוב ולהרהר בנושא זה" ורב המרחק בין אמרה זו לבין שינוי גורף של ההלכה... גם אם קיימים בפסיקה ניצנים ואף למעלה מכך לשנוי גישה, לא ניתן לקבוע באופן גורף כי ההלכה שונתה וכי לא ניתן עוד לרשום בתים משותפים שיש בהם חריגות בנייה".
"יש להפריד בין רישום הבית כבית משותף (שלב ראשון) לבין רישום הדירות על שם רוכשיהן (שלב שני).
במסגרת השלב הראשון, אין להחזיק את רוכשי הדירות תמי הלב כמעין בני ערובה, ובכך להענישם במשך שנים על לא עוול בכפם. רישום הבית כבית משותף יכול (וצריך) להיעשות בלא להתייחס לשאלת חריגות הבנייה. לעומת זאת, במסגרת השלב השני, בו יבקשו רוכשי הדירות להירשם כבעלי הזכויות בדירות, ניתן להתנות את הרישום של רוכשי הדירות אשר בהן בוצעו חריגות בנייה בהסדרת החריגות, בין על ידי הריסתן או על ידי תשלום בדיעבד... ודוק; לעירייה קיימת סמכות לאכוף את חוקי הבנייה... ואינני רואה כל סיבה מדוע לא תשתמש העירייה בסמכויות הנתונות לה כנגד אותם רוכשי דירות אשר עברו על החוק, במקום לפעול באופן קולקטיבי כנגד כל רוכשי הדירות בשכונה ולעכב את הרישום...".
על כך יש להוסיף נקודה חשובה. לפי הפרקטיקה הנהוגה – במרבית המקרים (אם לא בכולם) רוכשי הדירות משלמים במעמד החתימה סך של 5,850 ₪ לעורך הדין מטעם היזם בעד רישום הבית המשותף (כפי הקבוע בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014).
אמנם, בכל הסכמי המכר מצוין כי עורכי הדין מייצגים אך ורק את היזם ואינם קשורים לרוכש, אך לפי ההלכה הפסוקה "על עורכי הדין חלה חובה לפעול בנאמנות כלפי הרוכשים בכל הקשור לרישום. עוה"ד לא פעלו לצורך קידום הרישום והם לא יכולים להסתתר מאחורי הטענה כי הם לא היו צד להסכמים וכי הקבלן הורה להם עם הגשת התביעה, לחדול מהטיפול ברישום הבית המשותף".
משכך, נקבע בשורה של פסקי דין כי לעורכי הדין מטעם היזם יש אחריות כלפי רוכשי הדירות, וכי ניתן להגיש כנגדם תביעת פיצויים או אכיפה (להתחייבויותיהם) בגין הפרה של חובה זו. כך נקבע בעניין גאון נדל"ן (מדובר באשרור של הלכה שכבר קיימת עשרות שנים), כדלהלן:
יש לדחות את טענת עוה"ד שאין להם מחויבות כלפי הדיירים, מאחר שהלקוחה שלהם היא החברה בלבד וההסכמים שבהם עוגנה ההתחייבות לרישום, הם בין הדיירים לקבלן בלבד. אכן, עוה"ד אינם צד להסכם ובהסכם התחייבה החברה לבצע את הרישום באמצעות עורכי דינה. בהסכם גם נקבע כי עוה"ד מייצגים בעסקה את החברה בלבד ולא את הקונה. ברם, עוה"ד קיבלו תמורה עבור ביצוע הרישום וחובת הנאמנות שלהם - בכל הנוגע לרישום - היא לא רק כלפי לקוחתם – החברה – אלא גם כלפי הדיירים ששילמו להם ממיטב כספם לצורך ביצוע הרישום. הדיירים אף חתמו לטובתם על ייפויי כוח בלתי חוזרים לצורך ביצוע הרישום. ברור שעוה"ד ייצגו את הדיירים לצורך הרישום, בניגוד לעדותו של עו"ד טוקוצקי (עמ' 22 שורות 12-16, עמ' 24 שורות 11-12 ועמ' 25 שורות 2-4). כפי שנקבע בע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק שרמן, פ"ד מד (4) 446:
"ברור לחלוטין שהשכר שמשלם רוכש הדירה לעורך הדין של הקבלן, לא בשל עריכת ההסכם עבור הרוכש הוא ניתן, אלא עבור רישום הדירה, בבא העת, כפי שמתיר כלל 5 (ב) לכלל לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות). התשלום באחוז מסוים מערך העסקה, שמשלם רוכש הדירה לקבלן והמועבר לעורך הדין המטפל בעסקה, נעשה בעיקרו, עבור הפעולות הקשורות ברישום הבית המשותף, בהכנת התוכניות לרישום ובהעברת הדירה על שם הקונה. זה עיקר תפקידו של עורך הדין, זאת טרחתו בעניין ובשל כך הוא מקבל שכר על פי מחיר הדירה הנרכשת".
עיכוב משמעותי בהשלמת רישום הזכויות על שם הרוכש או חמור מכך חוסר יכולת של הקבלן להשלים את הרישום בטאבו – יש השפעה מרחיקת לכת על זכויותיו של הרוכש, על שוויה של הדירה ועל יכולתו של הרוכש למכור אותה בעתיד.
אי רישום זכויות הבעלות של הרוכש והשלמת רישום הבית המשותף – מותיר את רוכשי הדירות עם זכויות חוזיות, וזהו גם הנזק העיקרי והחמור מכל שנגרם מכך. שכן, כאשר רוכשי הדירות חותמים על הסכם המכר הם למעשה רוכשים את הזכויות החוזיות ביחס לדירה שאיננה קיימת (ומכאן הביטוי רכישת הדירה על הנייר).
תוצאה זו, מעוגנת גם בסעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כמפורט להלן:
"כל עוד לא הושלמה העסקה ברישום, הקונה אינו בעל מלוא זכויות הבעלות במקרקעין אלא רק בעל התחייבות לעסקה במקרקעין"
הגדרתם של הרוכשים כבעלי זכויות חוזיות נמשך גם לאחר שהדירה נמסרת לידיהם וגם לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובתם (במובן זה, הערת אזהרה היא זכות מעין קניינית, ומה גם שבתי המשפט כבר הורו בעבר על מחיקת הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות).
בנוסף, כל עוד רישום הבית המשותף לא הושלם, אין תקנון אשר מגדיר את זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבניין, אין תשריט שמציין את ההצמדות ואת החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף – כך שזכויותיו של הרוכש (לרבות ההצמדות) בדירה טרם קיבלו טופס קנייני.
לנוכח הקשיים הקיימים בהוכחת הנזק, בית המשפט העליון הכיר בנזק נוסף אשר נובע מרתיעה של רוכשי דירות פוטנציאליים מלרכוש דירה שרישומה לא הושלם במשך עשרות שנים [ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' ישראל ויהודית פישל (פורסם בנבו, 11/09/1986)], כך:
מקובלת עלי דעתו זו. קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעיסקה במקרקעין, שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך, שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב. אמנם, לא היחס בין סכום הפיצוי המוסכם למחיר הדירה, שאותו בחן השופט קמא, הוא הקובע, אלא היחס בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי באופן סביר. אך שיעורו של הנזק הצפוי מושפע במידה רבה גם משווי הדירה. שיקולו של בית המשפט, שקבע כי הפיצוי המוסכם עומד ביחס סביר לנזק, הינו שיקול נדון, ואין מקום שנתערב בו.
מעבר לכך, בלא מעט פסקי דין בתי המשפט מתחו ביקורת על כך שהיזם עיכב את רישום הזכויות בשל מניעים פסולים כמו רצון להתנקם בבעלי דירות שהגישו נגדו תביעות על ליקויי בנייה, רצון למכור חניות ומחסנים שטרם נמכרו צורך בתיקון צו הבית המשותף וכו'.
במקרה אחר, בהליך תא (ת"א) 5804-05-12 איתן פאר נ' י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ (פורסם בנבו, 20/01/2015), בית המשפט קבע כי איחור של 4 שנים ברישום הזכויות מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. כן נקבע כי בגין הפרה זו ניתן לקבוע פיצוי בגין ירידת ערך בסך 30,000 ₪ לכל בעל דירה.
90. במקרה שבפני, קצבה לה הנתבעת בהסכם תקופה של 24 חודשים כדי לרשום את הדירות על שם התובעים. זהו פרק זמן מספיק, אך הנתבעת לא עמדה בו ומאז חלפה תקופה נוספת של כארבע שנים, שבמהלכה טרם נרשמו הדירות.
91. נזק מסוג זה ניתן להעריך על דרך האומדנה ואני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בסך 30,000₪ בגין כל אחת מהדירות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.
יחד עם זאת, בשורה ארוכה של פסקי דין זיהינו חוסר עקביות ביחס למשך הזמן שממנו יש לראות באיחור ברישום הזכויות כהפרה יסודית וכסיבה שיש להשית על היזם פיצוי כספי בגין עוגמת נפש או ירידת ערך.
במסגרת זו, ניתן להצביע על חוסר עקביות בפסיקה אשר בוחנת את התחייבויות היזם לפי לשון ההסכם. כך למשל, במקרים בהם אין התחייבות ברורה של היזם (ברחל בתך הקטנה) לגבי מועד רישום הזכויות – בתי המשפט עשו שימוש בסעיף 41 לחוק החוזים (כללי) – "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".
במקרים אחרים, בתי המשפט נתנו משקל שונה "לנסיבות המעכבות", דהיינו לגורמים שבעטיים רישום הבית המשותף לא הושלם. ובתוך שכך נקבע בחלק מהמקרים שציון הנסיבות המעכבות בהסכם המכר מאפשר ליזם לדחות את התחייבויותיו, ואילו במקרים אחרים בתי המשפט בחנו את סבירות הסיכון שהיזם נטל על עצמו, כך:
וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו
לסיכום:
זכויות הבעלות של הרוכש בדירה משתכללות רק עם רישומן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). עד למועד הרישום הרוכש מחזיק בזכויות חוזיות גם אם נרשמה לטובתו הערת אזהרה מכח סעיף 126 לחוק המקרקעין.
לפי חוק המכר דירות על היזם להשלים את רישום הזכויות בדירה בתוך שנה וחצי ממסירתה, ובכפוף לגורמים המעכבים שנקבעו בחוק. ההחלטה באם איחור ברישום הזכויות מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר ובאופן המזכה את הרוכש בפיצוי נקבע לפי כל מקרה לגופו. לעניין זה, ראוי להביא את ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון ב- עא 192/80 מיכאל גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בנין בע"מ (פורסם בנבו, 20/07/82), כדלהלן:
מדתו של פרק הזמן הסביר לביצוע עיסקה פלונית נקבעת על-ידי בית המשפט על יסוד הראיות, שהובאו לפניו על-ידי הצדדים. במלים אחרות, הצדדים יכולים לבקש ולשכנע את בית המשפט, כי בנסיבות נתונות, כמוכח מן הראיות ועל-פי הקשרו של העניין, זמן פלוני הוא עדיין סביר אך לא כן זמן אלמוני
הואיל והמועד האחרון לרישום הזכויות משתנה לפי היקף הפעולות התכנוניות שיש לבצע, ולנוכח העובדה שבתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו בבואם לבחון אם האיחור מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר (גם אם היזם איחר ללא הצדקה ברישום הזכויות - לא כל איחור ייחשב להפרה יסודית) - במרבית המקרים לא ממהרים להשית על היזם פיצוי כספי בגין ירידת ערך.
כמו כן, בפסקי דין רבים היזמים תיקנו את הפרתם והשלימו את רישום הזכויות לפני שההליך הסתיים. כתוצאה מכך, בתי המשפט ראו בעין חיובית את תיקון ההפרה וקבעו שאם השלמת רישום הזכויות נעלמה כל ירידת הערך, ועל כן תביעתם של רוכשי הדירות נדחתה.
במקרים שכאלו, בתי המשפט דרשו מהתובעים להוכיח "נזק בפועל" שנגרם מהאיחור ברישום הזכויות ולא הסתפקו בירידת ערך בלתי הפיכה (שמכונה גם ירידת ערך פסיכולוגית). לכן, לפני הגשת תביעה יש למצות את ההליכים מול היזם, לאתר את הגורמים שמעכבים את רישום הזכויות ולהימנע מהגשת תביעה לפני שניתנה ליזם הזדמנות משמעותית לתקן את הפרותיו.
קישורים נוספים:
