רכישת / קניית דירה - 10 עצות חיוניות ושימושיות

 נדל"ן - מקרקעין  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

לייעוץ משפטי בעניין הסכמי מכר  ניתן לפנות למשרדנו

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצת פייסבוק "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon
Please reload

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

המדריך המלא והמקיף לרכישת/קניית דירה:

מבוא:

המדריך שלפניכם נכתב בעזרת ידע רב שנצבר בעקבות ליווי מספר רב של הסכמי מכר רבים ומגוונים, הכוללים עסקאות פשוטות ומורכבות כאחד - כשלבסוף הסכם זה כולל את הנושאים השכיחים אשר עולים במרבית העסקאות, וכן עצות שימושיות, נקודת חשובות שיש לקחת בחשבון החל מהשלב הטרום חוזי ועד להשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. את הידע הרב שנצבר למדנו לאור פעילותינו הענפה בתחום הנדל"ן הכולל ייעוץ משפטי שוטף לחברות נדל"ן רבות בתחום במספר רב של פרויקטים, ליווי הסכמי מכר רבים וכן מתוך למידה של הוראות החוק והפרקטיקה הנוהגת.

1. חישוב סך כל עלויות העסקה?

בנוסף לתשלום העיקרי והמשמעותי ביותר בעבור הדירה עצמה ישנן עלויות נוספות בסכומים לא מבוטלים שיש לקחת אותם בחשבון, כשבמרבית המקרים ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה הן:

  • הוצאות בעבור שירותי תיווך.

  • הוצאות שכר טרחת עורך דין.

  • הוצאות בעבור בדק בית והערכת שווי לנכס על ידי שמאי.

  • הוצאות בעבור מימון רכישת הדירה (משכנתא).

  • מס רכישה והיטלים נוספים.

  • הובלה.

  • ריהוט.

  • הוצאות נלוות לביצוע פעולות בוועדה המקומית לתכנון ובניה, לשכת רישום המקרקעין (טאבו) וכו'.

2. השוואת מחירים:

כיום בעידן האינטרנט המידע נגיש ופתוח לכל, כך שאפשר לבצע בקלות רבה להתעדכן לא רק לגבי מחירי הדירות המוצעות בסביבת הדירה באמצעות​ אתרים למכירת דירות, אלא גם בשוויין של עסקאות - מחיר המשקף את התמורה שניתנה לאחר המו"מ. החיסרון העיקרי לגבי המידע המסופק באמצעות אתרים אלו (מידע נדל"ן של מיסוי מקרקעין ומדל"ן) הוא שלא ניתן לדעת את מצבו של המכר בעת מכירת הדירה - כמו למשל האם הנכס עבר שיפוץ, מאפיינים מיוחדים, צפיפות וכו'.

3. בדיקת סביבת הדירה:

לפני רכישת הדירה יש לבדוק האם ישנם מטרדים אשר מפחיתים משוויה של הדירה כמו למשל מפעלים הגורמים לרעש וריח, כביש סואן, עומס על התשתיות בסביבה (כמו בעיות חניה למשל)​, פרקים אשר גורמים לרעש, אזורי תעשייה ובילוי ועוד. כמו כן, אנו נרצה לוודא האם יש מרכזים מסחריים בקרבת הדירה, גני ילדים, בתי ספר ושירותים נוספים בהתאם לצרכינו. כדי לאמוד היטב א מאפייני הסביבה מומלץ לבצע מספר בדיקות בימים ובשעות שונים.

4. בדיקת מצב הדירה:

במקרים רבים רוכשי דירות שלא בדקו היטב את מצב הדירה מופתעים לגלות ליקויים ואי התאמות אשר גורעים מהשימוש שניתן לבצע בנכס אשר גובל בהיותו לא ראוי למגורים. כדי להימנע מכך, רצוי לבצע בדיקה קפדנית וארוכה ואפילו להיעזר באנשי מקצוע בסגנון חברות בדק בית אשר בוחנות את מצב הדירה באמצעות מכשור וידע מקצועי שאינו מצוי בידי רוכש סביר.

5. דיווחים למיסוי מקרקעין:

 

חוק מיסוי מקרקעין מחייב את הצדדים לעסקה לדווח בגין כל עסקה כשאי דיווח מהווה עבירה פלילית וגורר עיצומים כספיים. כמו כן, ללא דיווח לא נקבל אישורי מס שבח ורכישה אשר נחוצים להשלמת העברת הזכויות בנכס ולסיום העסקה.

6. רישום הערת אזהרה:

הערת אזהרה הוגדרה בפסקיה כזכות מעין קניינית אשר מקנה לרוכשים הגנות מפני עסקאות סותרות וכן מפני עיקולים אשר נרשמו על הנכס. כיום, נהוג לבצע את התשלום הראשון באמצעות שיק בנקאי אשר יופקד בנאמנות עד לרישומה של הערת אזהרה לטובת הקונים.

7. קבלת אישור עקרוני למשכנתא:

קבלת אישור עקרוני למשכנתא אינו מחייב כי הבנק יאשר בסופו של דבר את המשכנתא, אולם עצם ההבטחה המסויגת שניתנה מפחיתה לאין ערוך את הסיכוי שלא יינתן מימון בנקאי לפרויקט. כמו כן, בעת מתן האישור העקורני מספק הבנק מידע רב ביחס למשכנתא והתשלומים החודשיים שישולמו בגינה, כך שמדובר בפעולה אשר מאפשרת לאמוד את ההוצאות הנלוות לעסקה. 

​​

8. שמירה על מסמכים ועותק של ההסכם:

שמירה על מסמכים מתייחסת לכל מסמכי העסקה, לכל הקבלות שנתקבלו לגבי ההוצאות בקשר לרכישה ולרישום הדירה, הוצאות שהוצאו בקשר להשבחת הנכס, וכמובן עותקים של מסמכי העסקה והסכם המכר.

מדוע יש צורך לשמור כל כך הרבה מסמכים?

  • כל התשלומים וההוצאות ששולמו לצורך רכישת הדירה ניתנים לניכוי (בכפוף לתנאים מסוימים) ממס השבח בעת מכירת הדירה. 

  • הוצאות ששולמו לצורך השבחת הנכס ניתנות אף הן לניכוי בעת מכירת הדירה, כשלעיתים נערכים עבודות לשיפוץ הנכס בעשרות ובמאות אלפי שקלים, לכן חשוב לשמור על הקבלות הללו. כמו כן, לצורך ההוכחה כי ההוצאות שולמו בעבור הדירה חל הצורך שכתובת הדירה תירשם על הקבלות.

  • במקרים רבים הצדדים בטוחים שהעסקה הסתיימה, אולם עורכי הדין לא השלימו את רישום העסקה כנדרש בלשכת רישום המקרקעין. וכך, לאחר שנים רבות כשרוצים למכור את הנכס או למשכנו לצורך קבלת הלוואה מהבנק מתחוור לפתע כי העברת הזכויות לא הסתיימה. לכן, לשמירת המסמכים יש משמעות רבה במקרים אלו באם נידרש להוכיח כי אכן בוצעה עסקה בנכס וכי התקיימו כל התנאים להשלמתה.

  • הסכם המכר מהווה את המסמך העיקרי לצורך הוכחת קיומה של עסקה, וכן לקביעת התנאים ודרך ביצועה. במקרים רבים רוכשי דירות נאלצים לבחון נושאים שהוסדרו בהסכם המכר זמן רב לאחר חתימתו, ולכן רצוי תמיד שיהיה עותק מקורי אחד לפחות של ההסכם וכן מספר העתקים נוספים.

9. מסמכי העברת זכויות:

היקף המסמכים הדרושים לצורך העברת זכויות משתנה בהתאם למהות העסקה, אולם ישנם מספר מסמכים שהם בגדר חובה בכל עסקה. למסמכי העברת הזכויות יש חשיבות רבה לצורך הוכחת הבעלות וכוונת הצדדים להתקשר בהסכם ובמקרים מסוימים מסמכים אלו משרתים אפילו את ילדיהם של הרוכשים במקרים בהם עסקאות לא הסתיימו ברישום.

10. סיום העסקה - לוודא שהעברת הזכויות הושלמה ולהוציא נסח טאבו:

חשוב לזכור! העסקה מסתיימת ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. כלל זה חשוב לא רק לגבי הסכם המכר של הקונה בעסקה, אלא גם כשבוחנים מצב הזכויות בנכס, כשבמסגרת זו יש לנקוט במשנה זהירות כשקונים זכויות חוזיות כמו במקרים בהם לטובת המוכר רשומה הערת אזהרה.

 טיפס בונוס - לבחור עורך דין מקרקעין אשר מתמחה ועוסק בנדל"ן.

שינויי החקיקה, עדכוני הפסיקה והפרקטיקה הנהוגה בתחום הנדל"ן מחייבים ידע, בקיאות וניסיון מצטברים אשר מתעדכנים מעת לעת באמצעות למידה והתמדה. משכך, רצוי לבחור בעורך דין בעל ניסיון ובעל הידע הרלוונטי לאור השינויים התכופים בתחום אשר נצברו במהלך ליווי עסקאות רבות.

תיאור מקוצר של סדר הפעולות:

  • בירור זכויות בנכס.

  • קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק המלווה.

  • ביצוע בדיקות מקדמיות.

  • ניהול משא ומתן לקראת חתימה על הסכם.

  • עריכת שומות מס שבח ורכישה בגין העסקה.

  • בדיקת מצב הנכס וחיובים בעירייה (וועדה מקומית לתכנון ובניה).

  • קביעת לוח תשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה.

  • ניסוח הסכם - הסדרת החיובים של כל אחד מהצדדים להסכם.

  • רישום הערת אזהרה.

  • דיווח למיסוי מקרקעין.

  • דיווח לעירייה לצורך קבלת אישור עירייה המופנה ללשכת רישום המקרקעין.

  • ביצוע פעולות הדרושות לאישור המשכנתא.

  • ניקוי הנסח מהערות ושעבודים (הסרת משכנתא הרשומה על זכויות המוכר באמצעות מכתב כוונות).

  • פתיחת חשבון נאמנות.

  • מסירת החזקה בדירה.

  • העברת זכויות ורישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק .שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

אמור במסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ולא ניתן לראות בתוכן המאמר כייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. לפני כל ביצוע פעולה רצוי להיוועץ בעו"ד.

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com   

Please reload

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com