אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע, והאם יש משמעות ותוקף משפטי להוראות בהסכם המכר שאוסרות עליו לתבוע את אותם נזקים?
במאמר שלפנינו, יינתנו תשובות לשאלות הנ"ל, וכן הבהרות לגבי שאלת ההתיישנות, ואף נדון מה קורה כאשר התובעים (רוכשי דירה) או השכנים מעליהם מסרבים לאפשר את תיקון הליקויים בדירתם (ישנה המלצה ברורה ביותר להימנע מכך).
חוק המכר דירות, תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מחייב יזמים לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בדירה וברכוש המשותף במהלך תקופת הבדק, ובהמשך גם בתקופת האחריות. כדי שהוראות החוק לא תיהפכנה לאות מתה – חל איסור מוחלט להתנות עליהן, אלא אם השינוי מיטיב עם הרוכש. ולכן, כל הוראה בהסכם המכר שפוטרת את היזם מתיקון ליקויים בניגוד להוראות חוק המכר דירות – בטלה מדעיקרא!
ואולם, למרות הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות – בתי המשפט עמוסים בתביעות שהוגשו כנגד יזמים בגין אי תיקון ליקויי בנייה. לא פעם, אותם היזמים, לוקחים סעיפים מהסכם המכר (שנוסח על ידם) שהינם מנוגדים לחוק המכר דירות והופכים אותם לטענות הגנה שנועדו להצדיק את אי תיקון הליקויים בשל מחדליהם ורשלנותם.
במה דברים אלו אמורים?
הופעתם של ליקויי בנייה, כשלים ואי התאמות בדירות שנרכשו מקבלן נהפכה לתופעה נפוצה ביותר. לפי מחקר שערך הטכניון, 100% מהדירות בישראל נמסרות עם ליקויי בנייה. נתון זה אינו מפתיע שכן המונח ליקויי בנייה כולל בתוכו סדקים, בעיות רטיבות, כשלי איטום, בעיות אלומיניום, בנייה שלא לפי התקן, פגמים במוצרים ואביזרים כמו אריחים שבורים, חלונות מקולקלים ועוד כהנה וכהנה בעיות וכשלים שהיריעה קצרה מלהכיל.
חשוב מכך, המונח ליקויי בנייה לא מתייחס רק לליקויים שקיימים בדירה, אלא גם לליקויים שמקורם בדירות הסמוכות ואשר נזקיהם מופיעים בדירה (כמו בעיות רטיבות, נזילות וכיו"ב), ליקויים ברכוש המשותף של הבניין, בחניה וכו'. כך שמדובר בקשת רחבה של גורמים.
במאמר אחר שהועלה לאתר זה, נדונה תביעה של רוכשי דירות בסך של כ- 3,000,000 ₪ בגין אי תיקון ליקויים בדירותיהם וברכוש המשותף.
סעיף 4 לחוק המכר דירות (על סעיפיו הקטנים) מתווה את אבני הדרך ואמות המידה להגדרת הליקויים, הטלת אחריות לגבי תיקונם ומתן הזדמנות נאותה וזכות ראשונים ליזם לבצע זאת. את הנושאים והמקרים שהוראות החוק אינם מסדירים באופן ברור ומפורש אפשר להשלים בעזרת פסקי דין מנחים, הוראותיו של הסכם המכר, דיני חוזים ויתר הוראות הדין.
מסיבה זאת, מרבית הסכמי המכר שנחתמים בקשר לרכישת דירה מקבלן כוללים התחייבויות של הרוכש לאפשר עבודות מתוך דירתו (נדרש בין היתר לאפשר תיקון נזקי רטיבות שמשפיעים על השכנים או על הרכוש המשותף), להתיר כניסה של פועלים, לדחות תיקון ליקויים שמוגדרים כקלי ערך לסוף תקופת הבדק, לאפשר את תיקונם באופן מרוכז, לשתף פעולה באופן מלא וכו'.
ועדיין, רוכשי דירות רבים נאלצים להתמודד עם סירוב של יזמים לתקן ליקויים, וכן עם טענות מקוממות שהם חתמו על סעיף ויתור בהסכם המכר שמונע מהם לתבוע את נזקיהם, כי הסכם המכר פוטר את היזם מתיקון הליקויים או לחילופין מקנה לו אורכה בלתי נגמרת לביצוע העבודות. מיותר לציין כי לא פעם מדובר בטענות שגויות ומטעות שנועדו לצור השפעה פסולה אצל הרוכש.
בהליך ת"א 57435-07-13 שירלי נועה יעקובי נ' אשדר חברה לבניה בעמ (פורסם בנבו, 28/10/2018), נדונה תביעתם של רוכשי דירות אשר קיבלו את דירתם בשנת 2000 לערך, בעוד שבעיות הרטיבות שבגינן הוגשה התביעה הופיעו רק בשנת 2006 – כעבור כ- 6 שנים. בתחילה, התובעים פנו אל החברה היזמית וביקשו ממנה לתקן את בעיית הרטיבות, אך האחרונה לטענתם פעלה באיטיות, גררה רגליים וביצעה עבודות שלא הועילו לתיקון הליקויים.
התובעים צירפו לתביעה שהוגשה לא רק את החברה היזמית, אלא גם את השכנים שמעליהם שמדירתם מגיעה הנזילה.
בסופו של דבר, לאחר יותר מ- 6 שנים מאז שהופיעה בעיית הרטיבות מבלי שהיא באה על פתרונה, התובעים הגישו את תביעתם בסך כולל של 208,000 ₪, שמתוכם סך של 49,000 בעד תיקון ליקויים, סך של 149,500 בגין ירידת ערך, סכום נוסף בעד ₪ לתיקון הנזקים שנגרמו מעבודות התיקונים, ועוד 50,000 ₪ בעד עוגמת נפש.
בהמשך המאמר נראה כמה פיצויים בית המשפט פסק בסוף, אם בכלל.
יצוין כבר עתה כי, נדבך משמעותי בהעמקת המחלוקת בין הצדדים נבע מכישלונה של הנתבעת לאתר את הנזילה, כישלון שהוביל לכך שהתובעים סבלו מבעיות הרטיבות במשך מספר שנים (בניגוד לדוגמאות שצוינו לעיל, מתיאור עובדות המקרה בפסק הדין עולה כי הנתבעת ניסתה לתקן את הליקויים, אך ללא הצלחה).
לעומת התובעים, הנתבעת, טענה שיש לדחות את התביעה מחמת התיישנות (עברו 13 שנים מאז מסירתה לידי התובעים ו- 6 שנים מאז שהופיעו הליקויים), מהטעם שהתובעים סירבו לאפשר את תיקון הליקויים מדירתם (הנתבעת לא ציינה שהסירוב נעשה לאחר 6 ניסיונות תיקון כושלים), ושהתובעים חתמו על סעיף ויתור בהסכם המכר שמונע מהם לתבוע פיצויי עוגמת נפש. לגבי ירידת הערך הנתבעת טענה שהיא כלל לא נגרמה, שכן אפילו בעיית הרטיבות הוגדרה לאחר ניסיונות תיקון רבים כבעיה מזערית.
משך הזמן בו התביעה נוהלה התפרש על פני 6 שנים, כך שפסק הדין ניתן רק בסוף שנת 2018, לאחר שהתקיימו מספר בדיקות בנכס בהן לקח חלק המומחה מטעם בית המשפט, מספר רב של ניסיונות תיקון, פעולות לאיתור מקור הנזילה שניתן היה לבצען רק בעונת החורף, מספר דיונים רב (12 דיונים!) ועוד פעולות רבות.
במסגרת פסק הדין, בית המשפט דחה את טענת הנתבעת להתיישנות, וקבע כי מרוץ ההתיישנות מתחיל מהמועד בו היה ניתן לזהות את הנזילה בשנת 2006. היות שהתביעה הוגשה לפני שחלפו 7 שנים ממועד הגילוי – יוצא אפוא שהתביעה לא התיישנה. עם זאת, בית המשפט לא התעלם מהשיהוי הניכר בהגשת התביעה, וקבע שיש לזקוף אותו לחובת התובעים.
במאמר נוסף פרי עטי, אשר התמקד בנושא ההתיישנות של תביעות לליקויי בנייה, תוארה מחלוקת משפטית אשר התגלעה בין היזם לבין רוכשי דירות 12 שנה לאחר שהדירה נמסרה. גם באותו המקרה בית המשפט קיבל את טענת התובעים לפיה מרוץ ההתיישנות מתחיל על הופעתם של הליקויים ולא עם מסירת הדירה.
ביחס לליקויי הבנייה וירידת הערך, במשך כ- 6 שנים בהן התנהלה התביעה המקור לרטיבות לא התגלה חרף מאמצים רבים שנמשכו עד שהרטיבות הגיעה למצב של ליקוי מזערי. אך מכיוון שהבעיה לא נפתרה בית המשפט פסק לתובעים סך של 75,000 ₪ בגין ירידת ערך ואי תיקון הליקויים.
כמו כן, בית המשפט דחה את טענת הנתבעת כי הסכם המכר מונע מהתובעים לדרוש פיצויי עוגמת נפש. ככלל, נקבע כי סעיף ויתור ללא תמורה בעדם מקהה את תוקפו של ההסכם, ומה גם שמדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד. בסיכומו של דבר בית המשפט העמיד את פיצויי עוגמת הנפש על 25,000 ₪. סכום לא מבוטל בהתחשב בעובדה שעל הליקויים וירידת הערך נפסקו פיצויים בסך של 75,000 ₪.
לעניין זה, מעניין לראות כיצד בית המשפט התייחס לסירובם של התובעים לאפשר את תיקון הליקויים. בית המשפט אמנם מצא טעם לפגם בסירוב ולא שלל כי אותו סירוב מנע מהנתבעת לגלות את המקור לבעיית הרטיבות, אך מנגד הוא ציין כי זה היה הניסיון השישי שלה לתיקון הליקויים. היות וסירוב נעשה לאחר שנים בהן הנתבעת לא הצליחה לתקן את הליקויים – ניתן לאותו הסירוב משקל נמוך יחסית.
בית המשפט התייחס גם לכך שהשכן שגר מעל התובעים סירב בשלב מסוים לתקן את הליקויים מתוך דירתו כל עוד לא יסופק לו דיור חלופי במהלך העבודות והתחייבות כי נזקי הרטיבות יסולקו על חשבון הנתבעת.
למרות שבית המשפט גילה בפסק הדין "הבנה" לסירובו של השכן, אי אפשר להתעלם מכך שבפסקי דין אחרים בתי המשפט חייבו שכנים כדוגמתו לתקן ליקויים מדירתם במקום היזם שסירב לבצע את העבודות.
סיכומו של דבר:
בתחילת המאמר צוין כי החובה של היזם לתקן ליקויים מעוגנת בחוק המכר דירות, וכי הסכמי המכר נועדו לצור מערכת חוזית משלימה של חובות וזכויות בין הצדדים. כחלק מאותה "הסדרה" נוספת, מתווספים סעיפים שהם מנוגדים לחוק המכר דירות, מקפחים את זכויותיהם של התובעים, ואף מקנים ליזם כוח עודף.
במקרה של התנגשות בין הוראות הסכם המכר לבין חוק המכר דירות (שכאמור לא ניתן להתנות עליו) – ידן של הוראות החוק תהא על העליונה. עליונותן של הוראות חוק המכר דירות חלה לא רק ביחס לחובה לתקן ליקויים, אלא גם ביחס לדרך על ידי היזם שזכותו לתקן את הליקויים מתמצת בהזדמנות נאותה בלבד.
לכן, במקרה בו היזם מתחמק מלתקן ליקויי בנייה – יש צורך לבחון את התחייבויותיו בהסכם המכר, אך גם לבדוק את סבירותן ותוקפן לעומת הוראות חוק המכר דירות (לרבות הפרשנות שבתי המשפט נתנו להוראות אלו).
אולי יעניין אותך גם:
