top of page

ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

עודכן: 31 במרץ 2020

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין נבנה לפני עשרות שנים או שבנייתו הושלמה רק לאחרונה.


נפילת אריחים ידועה כאחת הבעיות המתסכלות והמורכבות עמן בעלי דירות נאלצים להתמודד – הקושי לתקן ליקויי בנייה חמורים שהתגלו ברכוש המשותף, לרתום את כלל בעלי הדירות לעבודות ממשוכות ויקרות, לגייס כספים, לגלות פרטים אודות מצב הבניין בעת מכירת הדירה, לסבול אי נעימות בתקופת העבודות וכו'.


בניין שהחיפוי החיצוני ניתק ממנו סובל בראש ובראשונה מפגם קוסמטי, יוצר סכנה בטיחותית חמורה לעוברי אורח, בעל סיכויים גבוהים יותר להינזק מבעיות רטיבות וכשלי איטום, חווה ירידת ערך (גם אם הליקוי יתוקן עשויה להיגרם ירידת ערך פסיכולוגית) ואף עשוי להיות מוגדר כמבנה מסוכן – דבר שעלול לגרור רישום הערה בטאבו, הליכים פליליים ואף מנהלתיים בהעדר טיפול הולם.


לפיכך, ברור כי מדובר בבעיה שצריכה להדאיג כל בעל דירה בבית משותף. לא פעם, טיפול מוקדם בבעיה עלול לצמצם את היקף העלויות, ואף להטיל את האחריות והתשלום בגינן על היזם/קבלן שבנה את הבניין.



תיקון וחיזוק של אריחים בבניין איננה משימה פשוטה מבחינת בעלי הדירות אשר נדרשים לגבות כספים, להתמודד עם סרבני תשלום, למנות מהנדס שיזהה את המקור לליקוי, להגדיר את עבודות התיקון, לבחור קבלן ביצוע, לפקח על העבודות, להתמודד עם נזקים ואירועים בלתי צפויים במהלך ביצוע העבודות וכו'. כל הפעולות הללו עשויות להגיע בסופו של דבר לסכום לא מבוטל.


כפי שנראה בהמשך, אם האחריות לתיקון הליקויים חלה על היזם – מומלץ כי בעל הדירות יממשו את זכותכם בהקדם ושלא יתמהמהו בתביעתם עד שהיא תתיישן.


נשירה של החיפוי החיצוני יכולה להתרחש בעקבות התנתקות של לוחות שיש גדולים או אבני פסיפס קטנים שמשמשים כאריחים וכחיפוי חיצוני. תיקונם יכול לחייב בחלק מהמקרים חיזוק והתקנה מחדש של מספר אריחים שנפלו ובמקרים חמורים יותר - החלפה של כל האריחים בבניין.


המקור לנזק יכול לנבוע כתוצאה מבניה לקויה ורשלנית, משימוש בחומרים ברמה נמוכה, עבודה רשלנית, התקנה של האריחים שלא לפי התקן או בעקבות נזק שנגרם למבנה אשר השפיע על תקינות האריחים. להבדיל מנפילת אריחים שאת תוצאותיה ניתן לראות מיד – כדי לגלות את המקור לליקויים יש להיעזר במומחה, לבחון מספר חלופות ולא פעם להמתין תקופה ממושכת עד שמתקבלות מסקנות.

כמובן, שסדר הפעולות והטיפול באריחים הנופלים משתנה באם האחריות לתיקונם חלה על הקבלן שבנה את הבניין או אם בעלי הדירות אחראים לכך. על מנת לבחון זאת יש לבדוק האם חלפה תקופת האחריות והאם חלה התיישנות על המקרה?


זכותם של בעלי הדירות לדרוש את תיקון הליקויים מהיזם מושתת על שלושה חוקים עיקריים, חוקים שכל אחד מהם מגדיר באופן שונה את היקף אחריותו של היזם ואת מועד פקיעתה.


חוק המכר דירות:

חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), נחשב לחומת המגן (הבצורה) של רוכשי דירות בהיותו חקיקה צרכנית מגנה שהינה פרטיקולרית לרוכשי דירה מקבלן, וזאת מפני מגוון רחב של פגיעות בזכויותיהם, לרבות: איחור במסירת דירה, רישום זכויות, הסדרת המפרט הטכני – וכמובן – תיקון ליקויים שהתגלו בדירה לאחר המסירה.


ייחודה של חקיקה זו בא לידי ביטוי בהיותה קוגנטית – כלומר, לא ניתן להתנות עליה. סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות קובע כי לא ניתן להתנות על הוראות חוק זה, אל לטובת הרוכש. לכן, כל הוראה בהסכם המכר שמצמצמת את זכותו של הרוכש לתבוע תיקון ליקויים או פיצוי בגינם – בטלה. במאמר אחר פרי עטי, נדון פסק דין שביטל הוראה חוזית שפוטרת את היזם מתשלום פיצוי בגין עוגמת נפש בשל היותה תנאי מקפח בחוזה אחיד (ללא כל קשר לחוק המכר דירות).


הגנה נוספת שמוקנית לרוכשי הדירות נובעת מקביעת חזקה משפטית (הניתנת לסתירה) אשר מטילה את האחריות לתיקון הליקויים לאורך כל תקופת הבדק על היזם, זאת אלא אם הוכח כי הליקוי נגרם באשמת הרוכש.


משכה של תקופת הבדק משתנה בהתאם למהות הליקוי, היקפו, מיקומו וכו'. כך למשל, תקופת הבדק בגין כשלי צנרת נמשכת ארבע שנים, ואילו בעבור התנתקות של טיח חיצוני – שבע שנים. תקופת הבדק מתחילה על מסירת הדירה לידי הרוכש.



אחריות המוכר מכח חוק המכר מסתיימת בתום תקופת האחריות שנמשכת שלוש שנים לאחר תקופת האחריות. לכן, ביחס לליקויים מסוימים – חוק המכר דירות דוחה את תקופת ההתיישנות, בעוד שלפי ליקויים אחרים – תקופת האחריות לא משתנה.



בהליך תא (חי') 34695-09-11 יעקב פריצקר ושות חברה לבנין חיפה בע"מ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ (פורסם בנבו, 07/09/2014), בית המשפט קבע כי חוק המכר דירות לא נועד לצמצם את אחריותו של היזם לתקן ליקויים לתקופת האחריות שהוגדרה בחוק. שכן, גם לאחר תקופה זו ניתן לתבוע מכח חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").


בנוסף, הוראות נוספות בחוק המכר ובתקנותיו מחייבות את היזם לבנות בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין, היתר הבניה, דיני התכנון והבניה והתקן הישראלי.


דיני החוזים ופקודת הנזיקין:

היות שלא ניתן להתנות על חוק המכר דירות, אלא לטובת הרוכש – יוצא אפוא, כי חוקי המגן הצרכניים (זאת ההגדרה לחוק המכר דירות) – הם שכבת ההגנה המינימאלית בעבורו. כפי שראינו לעיל, אפשר לבטל תנאי מקפח בהסכם מכר מכח חוק החוזים האחידים תשמ"ג – 1982.


המקום המתאים ביותר לבדיקת הוראות חוזיות אשר מטיבות עם רוכשי הדירות הוא הסכם המכר, על הסכמים הללו חל חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") אשר מחייב את היזם לנהל משא ומתן בתום לב מוגבר, לקיים את התחייבויותיו בתום לב, להשלים פרטים חסרים באמצעות ערוצי ההשלמה שהיזם לא הכניס בהסכם המכר וכו'.


בנוסף, עומדת לרשות בעלי הדירות הזכות לתובע את היזם מכח פקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין") בגין רשלנות. על מנת להוכיח את עוולת הרשלנות חל הצורך להוכיח מספר מבנים שנקבעו בפסיקה. לא פעם חוות דעתו של המהנדס או דו"ח בדק בית מהווים את הדרך הנכונה ביותר להוכיח את עוולת הרשלנות או הפרת חובה חקוקה כמו לבנות על פי התקן הישראלי, בחומרים מעולים וכיו"ב.


כפי שציינו לעיל, הוראות חוק המכר דירות נועדו להרחיב את זכותם של רוכשי דירות,


בהליך עא (חי') 64733-12-16‏ ‏ כרמלה דרור נ' דנקנר השקעות בע"מ (פורסם בנבו, 31/01/2018) (להלן: "עניין דרור"), נדרש בית המשפט להכריע בתביעה בין בעלי דירות בבית משותף לבין היזם, וזאת למעלה מ- 10 שנים לאחר שבניית הפרויקט הושלמה. במרכז המחלוקת בין הצדדים עמדה השאלה – האם התביעה התיישנה לא רק בשל משך הזמן שעבר מאז המסירה, אלא גם לאור העובדה כי התובעים הודו בכך שהם זיהו אריחים נופלים זמן קצר לאחר המסירה.


לטענת החברה היזמית, היא איננה חייבת בתיקון הליקויים מאחר שעילת התביעה התיישנה במועד בו חלפו 7 שנים ממועד המסירה אשר בסמוך אליו החלו לנשור אריחים מהחיפוי החיצוני של הבניין. החברה תמכה את טענותיה במכתב שנשלח אליה ע"י ב"כ התובעים (שלא ייצג אותה בתביעה) כי היא נתבקשה לתקן את הליקוי זמן קצר לאחר המסירה.



לעומתם, בעלי הדירות שיש להבחין בין 2 עילות התביעה שקמו להם. הראשונה, תביעתם לתיקון האריחים שנפלו אשר לגביה אין חולק כי היא התיישנה. לעומת זאת, העילה השנייה אשר מבוססת על המקור לנפילת האריחים אשר לגביה לא חלה התיישנות.


את המקור לנפילת האריחים בעלי הדירות זיהו באמצעות חוות דעת הנדסית אשר בה זוהה כי הקיר החיצוני של הבניין נבנו שלא על פי התקן הישראלי המחייב, ומשכך נוצרה שכבת לחות שגרמה להתנתקות אריחים.



לטענת התובעים, להבדיל מנפילת האריחים הם יכלו לזהות את המקור לליקויים רק שנים לאחר שהבעיה החלה, כאשר שטח ניכר מקיר הבניין היה חשוף ו- "קירח", כשחומרת הליקויים אפשרה לזהות את המקור לבעיה וכו'.


המחלוקת בין הצדדים ניטשה במשך 6 שנים, בהן תביעתם של בעלי הדירות נדחתה בפעם הראשונה, התקבלה בערכאת ערעור שהחזירה את הדיון בחזרה לבית משפט השלום, ששוב דחה את התביעה. לאחר מכן, ערעור נוסף שהוגש הפך את החלטתו של בית משפט השלום על פיה.


בסיכומו של דבר, בית המשפט קיבל את טענת בעלי הדירות כי עילת התביעה אשר נשענת על המקור לליקויים נעוצה בקשר להופעתם אשר לא יכול היה להתגלות בסמוך למועד המסירה, אלא רק שנים לאחר מכן. משכך, בית המשפט חייב את החברה היזמית לתקן את הליקויים.