ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

עודכן ב: מרץ 31

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין נבנה לפני עשרות שנים או שבנייתו הושלמה רק לאחרונה.


נפילת אריחים ידועה כאחת הבעיות המתסכלות והמורכבות עמן בעלי דירות נאלצים להתמודד – הקושי לתקן ליקויי בנייה חמורים שהתגלו ברכוש המשותף, לרתום את כלל בעלי הדירות לעבודות ממשוכות ויקרות, לגייס כספים, לגלות פרטים אודות מצב הבניין בעת מכירת הדירה, לסבול אי נעימות בתקופת העבודות וכו'.


בניין שהחיפוי החיצוני ניתק ממנו סובל בראש ובראשונה מפגם קוסמטי, יוצר סכנה בטיחותית חמורה לעוברי אורח, בעל סיכויים גבוהים יותר להינזק מבעיות רטיבות וכשלי איטום, חווה ירידת ערך (גם אם הליקוי יתוקן עשויה להיגרם ירידת ערך פסיכולוגית) ואף עשוי להיות מוגדר כמבנה מסוכן – דבר שעלול לגרור רישום הערה בטאבו, הליכים פליליים ואף מנהלתיים בהעדר טיפול הולם.


לפיכך, ברור כי מדובר בבעיה שצריכה להדאיג כל בעל דירה בבית משותף. לא פעם, טיפול מוקדם בבעיה עלול לצמצם את היקף העלויות, ואף להטיל את האחריות והתשלום בגינן על היזם/קבלן שבנה את הבניין.


מתי אשר לתקן ליקויים במקום היזם? - למאמר לחצו כאן.


תיקון וחיזוק של אריחים בבניין איננה משימה פשוטה מבחינת בעלי הדירות אשר נדרשים לגבות כספים, להתמודד עם סרבני תשלום, למנות מהנדס שיזהה את המקור לליקוי, להגדיר את עבודות התיקון, לבחור קבלן ביצוע, לפקח על העבודות, להתמודד עם נזקים ואירועים בלתי צפויים במהלך ביצוע העבודות וכו'. כל הפעולות הללו עשויות להגיע בסופו של דבר לסכום לא מבוטל.


כפי שנראה בהמשך, אם האחריות לתיקון הליקויים חלה על היזם – מומלץ כי בעל הדירות יממשו את זכותכם בהקדם ושלא יתמהמהו בתביעתם עד שהיא תתיישן.


נשירה של החיפוי החיצוני יכולה להתרחש בעקבות התנתקות של לוחות שיש גדולים או אבני פסיפס קטנים שמשמשים כאריחים וכחיפוי חיצוני. תיקונם יכול לחייב בחלק מהמקרים חיזוק והתקנה מחדש של מספר אריחים שנפלו ובמקרים חמורים יותר - החלפה של כל האריחים בבניין.


המקור לנזק יכול לנבוע כתוצאה מבניה לקויה ורשלנית, משימוש בחומרים ברמה נמוכה, עבודה רשלנית, התקנה של האריחים שלא לפי התקן או בעקבות נזק שנגרם למבנה אשר השפיע על תקינות האריחים. להבדיל מנפילת אריחים שאת תוצאותיה ניתן לראות מיד – כדי לגלות את המקור לליקויים יש להיעזר במומחה, לבחון מספר חלופות ולא פעם להמתין תקופה ממושכת עד שמתקבלות מסקנות.

כמובן, שסדר הפעולות והטיפול באריחים הנופלים משתנה באם האחריות לתיקונם חלה על הקבלן שבנה את הבניין או אם בעלי הדירות אחראים לכך. על מנת לבחון זאת יש לבדוק האם חלפה תקופת האחריות והאם חלה התיישנות על המקרה?


זכותם של בעלי הדירות לדרוש את תיקון הליקויים מהיזם מושתת על שלושה חוקים עיקריים, חוקים שכל אחד מהם מגדיר באופן שונה את היקף אחריותו של היזם ואת מועד פקיעתה.


חוק המכר דירות:

חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), נחשב לחומת המגן (הבצורה) של רוכשי דירות בהיותו חקיקה צרכנית מגנה שהינה פרטיקולרית לרוכשי דירה מקבלן, וזאת מפני מגוון רחב של פגיעות בזכויותיהם, לרבות: איחור במסירת דירה, רישום זכויות, הסדרת המפרט הטכני – וכמובן – תיקון ליקויים שהתגלו בדירה לאחר המסירה.


ייחודה של חקיקה זו בא לידי ביטוי בהיותה קוגנטית – כלומר, לא ניתן להתנות עליה. סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות קובע כי לא ניתן להתנות על הוראות חוק זה, אל לטובת הרוכש. לכן, כל הוראה בהסכם המכר שמצמצמת את זכותו של הרוכש לתבוע תיקון ליקויים או פיצוי בגינם – בטלה. במאמר אחר פרי עטי, נדון פסק דין שביטל הוראה חוזית שפוטרת את היזם מתשלום פיצוי בגין עוגמת נפש בשל היותה תנאי מקפח בחוזה אחיד (ללא כל קשר לחוק המכר דירות).


הגנה נוספת שמוקנית לרוכשי הדירות נובעת מקביעת חזקה משפטית (הניתנת לסתירה) אשר מטילה את האחריות לתיקון הליקויים לאורך כל תקופת הבדק על היזם, זאת אלא אם הוכח כי הליקוי נגרם באשמת הרוכש.


משכה של תקופת הבדק משתנה בהתאם למהות הליקוי, היקפו, מיקומו וכו'. כך למשל, תקופת הבדק בגין כשלי צנרת נמשכת ארבע שנים, ואילו בעבור התנתקות של טיח חיצוני – שבע שנים. תקופת הבדק מתחילה על מסירת הדירה לידי הרוכש.


מאמר נוסף: 12 שנים לאחר מסירת הדירה – הקבלן חויב לשלם בעד ליקויים שלא תוקנו.


אחריות המוכר מכח חוק המכר מסתיימת בתום תקופת האחריות שנמשכת שלוש שנים לאחר תקופת האחריות. לכן, ביחס לליקויים מסוימים – חוק המכר דירות דוחה את תקופת ההתיישנות, בעוד שלפי ליקויים אחרים – תקופת האחריות לא משתנה.



בהליך תא (חי') 34695-09-11 יעקב פריצקר ושות חברה לבנין חיפה בע"מ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ (פורסם בנבו, 07/09/2014), בית המשפט קבע כי חוק המכר דירות לא נועד לצמצם את אחריותו של היזם לתקן ליקויים לתקופת האחריות שהוגדרה בחוק. שכן, גם לאחר תקופה זו ניתן לתבוע מכח חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").


בנוסף, הוראות נוספות בחוק המכר ובתקנותיו מחייבות את היזם לבנות בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין, היתר הבניה, דיני התכנון והבניה והתקן הישראלי.


דיני החוזים ופקודת הנזיקין:

היות שלא ניתן להתנות על חוק המכר דירות, אלא לטובת הרוכש – יוצא אפוא, כי חוקי המגן הצרכניים (זאת ההגדרה לחוק המכר דירות) – הם שכבת ההגנה המינימאלית בעבורו. כפי שראינו לעיל, אפשר לבטל תנאי מקפח בהסכם מכר מכח חוק החוזים האחידים תשמ"ג – 1982.


המקום המתאים ביותר לבדיקת הוראות חוזיות אשר מטיבות עם רוכשי הדירות הוא הסכם המכר, על הסכמים הללו חל חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") אשר מחייב את היזם לנהל משא ומתן בתום לב מוגבר, לקיים את התחייבויותיו בתום לב, להשלים פרטים חסרים באמצעות ערוצי ההשלמה שהיזם לא הכניס בהסכם המכר וכו'.


בנוסף, עומדת לרשות בעלי הדירות הזכות לתובע את היזם מכח פקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין") בגין רשלנות. על מנת להוכיח את עוולת הרשלנות חל הצורך להוכיח מספר מבנים שנקבעו בפסיקה. לא פעם חוות דעתו של המהנדס או דו"ח בדק בית מהווים את הדרך הנכונה ביותר להוכיח את עוולת הרשלנות או הפרת חובה חקוקה כמו לבנות על פי התקן הישראלי, בחומרים מעולים וכיו"ב.


כפי שציינו לעיל, הוראות חוק המכר דירות נועדו להרחיב את זכותם של רוכשי דירות,


בהליך עא (חי') 64733-12-16‏ ‏ כרמלה דרור נ' דנקנר השקעות בע"מ (פורסם בנבו, 31/01/2018) (להלן: "עניין דרור"), נדרש בית המשפט להכריע בתביעה בין בעלי דירות בבית משותף לבין היזם, וזאת למעלה מ- 10 שנים לאחר שבניית הפרויקט הושלמה. במרכז המחלוקת בין הצדדים עמדה השאלה – האם התביעה התיישנה לא רק בשל משך הזמן שעבר מאז המסירה, אלא גם לאור העובדה כי התובעים הודו בכך שהם זיהו אריחים נופלים זמן קצר לאחר המסירה.


לטענת החברה היזמית, היא איננה חייבת בתיקון הליקויים מאחר שעילת התביעה התיישנה במועד בו חלפו 7 שנים ממועד המסירה אשר בסמוך אליו החלו לנשור אריחים מהחיפוי החיצוני של הבניין. החברה תמכה את טענותיה במכתב שנשלח אליה ע"י ב"כ התובעים (שלא ייצג אותה בתביעה) כי היא נתבקשה לתקן את הליקוי זמן קצר לאחר המסירה.



לעומתם, בעלי הדירות שיש להבחין בין 2 עילות התביעה שקמו להם. הראשונה, תביעתם לתיקון האריחים שנפלו אשר לגביה אין חולק כי היא התיישנה. לעומת זאת, העילה השנייה אשר מבוססת על המקור לנפילת האריחים אשר לגביה לא חלה התיישנות.


את המקור לנפילת האריחים בעלי הדירות זיהו באמצעות חוות דעת הנדסית אשר בה זוהה כי הקיר החיצוני של הבניין נבנו שלא על פי התקן הישראלי המחייב, ומשכך נוצרה שכבת לחות שגרמה להתנתקות אריחים.


למאמר שעוסק בדחיית מועד המסירה בעקבות ליקויים רבים וחמורים – לחצו כאן!


לטענת התובעים, להבדיל מנפילת האריחים הם יכלו לזהות את המקור לליקויים רק שנים לאחר שהבעיה החלה, כאשר שטח ניכר מקיר הבניין היה חשוף ו- "קירח", כשחומרת הליקויים אפשרה לזהות את המקור לבעיה וכו'.


המחלוקת בין הצדדים ניטשה במשך 6 שנים, בהן תביעתם של בעלי הדירות נדחתה בפעם הראשונה, התקבלה בערכאת ערעור שהחזירה את הדיון בחזרה לבית משפט השלום, ששוב דחה את התביעה. לאחר מכן, ערעור נוסף שהוגש הפך את החלטתו של בית משפט השלום על פיה.


בסיכומו של דבר, בית המשפט קיבל את טענת בעלי הדירות כי עילת התביעה אשר נשענת על המקור לליקויים נעוצה בקשר להופעתם אשר לא יכול היה להתגלות בסמוך למועד המסירה, אלא רק שנים לאחר מכן. משכך, בית המשפט חייב את החברה היזמית לתקן את הליקויים.



#מקרקעין #נדלן #בתיםמשותפים #ליקוייבנייה #תקופתבדק


האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com