איחור במסירת דירה – עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר (2022)
29.3.22
פורסם בתאריך:
21.4.22
עודכן בתאריך:
מבוא:
זה לא יהיה מוגזם לומר כי, רוכש דירה שלא נחשף להוראות חוק המכר דירות בעת החתימה על הסכם המכר – פשוט לא הבין על מה הוא חתם. במדריך מפורט ומקיף לאיחור במסירת דירה מקבלן, שחולש על פני כ- 35 עמודים מנגנון הפיצוי הוסבר בצורה יסודית ומעמיקה.
מאמר: המדריך המלא לחוק המכר דירות.
לפי הוראות החוק, במקרה של איחור במסירת הדירה ישולם לרוכש פיצוי חודשי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים במהלך שמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.
אלא שהחוק מאפשר לצדדים להסכם המכר להחריג את הוראות החוק בהתקיים תנאים מסוימים. אולם, אותה פסקה שנועדה לתת מענה למקרים חריגים ונדירים, נהפכה כפרצה או כנקודת זינוק למצעד התירוצים של יזמים בגין איחור במסירת הדירה.
המפגש שבין הוראות חוק קוגנטיות (שלא ניתן להתנות עליהן), פיצוי סטטוטורי שאינו טעון הוכחת נזק ושימוש לרעה בסעיף הפטור הנ"ל – יצר מחלוקות רבות אשר הובילו לפסיקה ענפה. כמי שניהל עשרות רבות של תביעות בגין איחור במסירת דירה, מצאתי לנכון להעלות את עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר לפי דעתי.
תוכן עניינים:
הלכת שמש – בית המשפט העליון בהלכה שאוסרת על דחייה כללית ורחבה של מועד המסירה החוזי.
פסק דין פלסים – פירוט התנאים שקיומם יעניק ליזם פטור מתשלום פיצוי.
פסיקה הנוגעת לטענות של היזם לפטור מתשלום פיצוי בשל כח עליון.
יזם הטוען לפטור מתשלום פיצוי נדרש להוכיח את טענותיו.
אין להתנות על הוראות חוק המכר דירות, אלא לטובת הרוכש.
מה נדרש הרוכש להוכיח כדי לקבל פיצוי (נטל ההוכחה החל על הרוכש).
בתום 60 ימי החסד על היזם לשלם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור.
דחיית מועד המסירה עקב שינויים צריכה להיות בפרופורציה להיקף העבודות.
הקטנת גובה הפיצוי באמצעות כתב ויתור או קביעת דמי שכירות נמוכים בהסכם המכר –בטלה.
הטלת עיקול וכיצד הבטוחה משפיעה על הבקשה להטלת עיקול.
1. הלכת שמש – בית המשפט העליון בהלכה שאוסרת על דחייה כללית ורחבה של מועד המסירה החוזי:
מדובר בפסק דין של בית המשפט העליון אשר חולל מהפכה של ממש בעולם הנדל"ן, הביא לניסוח מחדש של הסכמי המכר ושינה את תפיסת העולם הנוהגת על לאותה תקופה. משכך, קשה שלא להפריז בחשיבותו של פסק הדין.
לפי הלכת שמש [רע"א 6605-15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (נבו, 21.2.16)], יזמים או קבלנים אינם יכולים לדחות את מועד המסירה מכח תנייה חוזית שמאפשרת להם לדחות את מועד המסירה בגין ביצוע שינויים, כך שכל תנייה חוזית שמאפשרת לדחות את מועד המסירה ב- 90 יום או לפי גובה השינויים שבוצעו – מתנה באופן פסול על חוק המכר דירות, ומשכך היא בטלה.
עוד נקבע בהלכת שמש כי הצדדים רשאים לדחות את מועד המסירה החוזי בנספח נפרד, אולם משחלף מועד המסירה העדכני (בתוספת 60 ימי חסד) ישולם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור לפי מועד המסירה החוזי (הראשון).
במסגרת פסק דין שמש בית המשפט העליון אזכר ורענן את תוקפן של הלכות משמעותיות שהוציאו בתי המשפט לפני שנים רבות, כך שכוחן ומשמעותן של ההלכות הללו נשמר גם לאחר שנים רבות.
בעקבות הלכת שמש יזמים רבים ניסחו מחדש את הסכמי המכר, כך שכיום אין כמעט הסכמים שדוחים את מועד המסירה באופן אוטומטי ב- 90 יום, אלא סעיפים שמציינים כי במקרה של הזמנת שינויים מועד המסירה יקבע מחדש במסגרת תוספת להסכם עליה יחתמו הצדדים.
בעקבות הלכת שמש, גדל חלקן של המחלוקות אשר עוסקות במשך הדחייה, ולעומת זאת קטן באופן משמעותי חלקן של המחלוקות שעוסקות בדחייה אוטומטית מכח תנייה חוזית או מכח חוזה אחיד שהוחל על כלל רוכשי הדירות.
בהליך ת"א (חיפה) 41458-06-11 כלנית צדקה נ' שרביב בע"מ (נבו, 18.05.18) נקבע "כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת"
ברוח דומה נקבע בהליך ת"ק (נתניה) 5012-04-20 שלמה מנדל נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בעמ (נבו, 01.10.20) כי "אם יימצא שהייתה הסכמה בין הרוכשים לבין הקבלן על מועד מסירה חדש לנוכח שינויים שנעשו בדירה לבקשת הרוכשים, כי אז המועד המוסכם המעודכן ייחשב למועד שהחל ממנו ישולם הפיצוי. לעומת זאת אם לא הייתה הסכמה כאמור, אלא רק נקבעה הוראה המאפשרת את דחיית מסירת הדירה לנוכח שינויים שהתבקשו בדירה בדמות סעיף בנוסח שאינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה לקבלן את האפשרות לקבוע את מועד המסירה. במקרה כזה, יחייב מועד המסירה שנקבע בהסכם. אולם, לא זה המצב בענייננו".
2. פסק דין פלסים –התנאים שקיומם יעניק ליזם פטור מתשלום פיצוי:
מדובר בפסק דין משמעותי ומרכזי בכל הקשור לטענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי, להיקף הפירוט שעליהם להוכיח לצורך כך ובמבחנים שעליהם לעמוד.
אמנם, לא מדובר בהלכה של בית המשפט העליון ולא מדובר בפסק דין שבו מעוגנים לראשונה מבחני הפטור לתשלום פיצוי – אולם פסקי דין רבים מאזכרים את ספק הדין ועורכי דין רבים עושים בו שימוש בפרקטיקה הנהוגה.
לפי פסק הדין שניתן בהליך תא"מ (פתח תקוה) 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (נבו, 3.5.18) (להלן: "עניין פלסים"), יזם הטוען לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, נדרש לעמוד במבחן העובדתי, במבחן המשפטי ובמבחן הכללי.
כמו כן, בעניין פלסים הודגשה חובתו של היזם לציין את כלל הנסיבות המעכבות, עמידה במבחן הסיבה בלעדיה אין, השוואה בין לוח הזמנים לביצוע הפרויקט לבין עמידה בזמנים בפועל, משך העיכוב שנגרם בשל כל נסיבה מעכבת ועוד.
בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 46743-05-17 טליה כסיף נ' גינדי החזקות פרויקט המשתלה בע"מ (נבו, 15.8.19), הוחלו המבחנים שנקבעו בעניין פלסים, על טענותיו של קבלן לפטור מתשלום פיצוי בעקבות אירוע ביטחוני (מבצע צוק איתן), קריסת קבלן וצו עיכוב הליכים שניתן לקבלן המבצע.
לעניין זה, בפסק הדין בעניין כסיף הודגשו המבחנים שנקבעו בעניין פלסים, ובייחוד הדרישה לאיתור כלל הנסיבות המעכבות. שכן, במסגרת פסק הדין בית המשפט הביא חלקים נבחרים מחקירת המומחה מטעם היזם, ובייחוד את החלקים שהוכיחו שהמומחה הלה לא לקח בחשבון את כלל הנסיבות המעכבות, אלא רק את אילו שהנתבעת הביאה לידיעתו.
בפסקי דין נוספים, בתי המשפט לא הסתפקו בהצגת כלל הנסיבות המעכבות, אלא התמקדו בתרומה של כל נסיבה ונסיבה לעיכוב הנטען ולעמידתה במבחן הסיבה בלעדיה אין.
כך למשל בהליך ת"א (כפר סבא) 76600-07-19 שי לוי נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ (נבו, 28.01.21), בית המשפט דחה את טענותיו של יזם לפטור מתשלום פיצוי משום שהוא כשל בהצגת ראיות ובהוכחת הקשר הסיבתי שמקשר בין משך העיכוב הנטען על ידו בגין העיכוב לבין האיחור בפועל שאותן נסיבות גרמו.
בדיקת לוח הזמנים לביצוע הפרויקט, הצגת יומן העבודה, איתור כלל הנסיבות המעכבות ואבני הדרך לביצוע הפרויקט בפועל, נדונו עוד לפני פסק דין פלסים. בהליך ת"א (פתח תקוה) 24143-12-14 קאניאס נ' אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ (נבו, 20.06.18), ניתנה התייחסות נרחבת ללוח הזמנים לביצוע הפרויקט, ובכלל זאת לעיכובים הצפויים שיש לקחת בחשבון בזמן שהיזם מתכנן את לוח הזמנים.
3. פסיקה הנוגעת לטענות של היזם לפטור מתשלום פיצוי בשל כח עליון:
בתביעות הנוגעות לאיחור במסירת דירה ולפיצוי שעל הקבלן לשלם מכח חוק המכר דירות – אין דבר יותר חבוט מטענות לפטור בשל נסיבות מעכבות אשר נכנסות בגדרו של המונח על עליון.
מאמר: המדריך המקיף והמלא לטענות של דחיית המסירה עקב משבר הקורונה.
מאמר: עשרת הדברות לרוכש במקרה של איחור במסירת הדירה בתקופת הקורונה.
במסגרת זו, יזמים וקבלנים מעמיסים את עגלת הטענות במשבר הקורונה, בעיכובים שנגרמו באשמת חברת החשמל, עיכובים באשמת העיריות ויתר הרשויות, אירועים ביטחוניים, שביתות ועיצומים, קריסה של הקבלן ועוד כהנה וכהנה טענות רבות ומגוונות.
בפסק דין ת"א (שלום בת ים) 6135-06-19 יוסי אסף מלכה נ' טי.אס.סי. אחזקות בע"מ (נבו 16.03.2022), הובאה עמדתה של ועדת הכנסת שמונה על חקיקה צרכנית, עמדתו של הממונה על חוק המכר דירות, שורה של פסקי דין שדחו טענות של כח עליון, עמדות שונות שהועלו בפסיקה ועוד.
בהליך תא"מ (ראשון לציון) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (נבו, 4.09.18), ניתנה התייחסות לטענות בדבר קריסת קבלן לפיה "גם אם נניח כי ברמה העקרונית ישנן נסיבות בהן ניתן לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) לחלק את הסיכון בין המוכר לקונה, אין לכך מקום בו הסיכון שהתממש וגרם לאיחור במסירה הוא קריסה כלכלית של הקבלן. במקרה כזה הסיכון מוטל במלואו על היזם-המוכר, ובענייננו – על הנתבעת".
במאמרים אחרים פרי עטי, סקרנו מספר עמדות וגישות בפסיקה אשר עוסקות בטענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בשל משבר הקורונה. במסגרת זו, התייחסנו לכתבות ופרסומים שנערכו ביחס לפסק דין שניתן בהליך בראל נ' אזורים. כפי שעולה מהמאמר – בסופו של יום היה מדובר באיחור של יומיים מעבר לתקופת הגרייס ולא בארבעה חודשים.
4. יזם הטוען כי איחור בתשלום של הרוכש עיכב את הפרויקט נדרש להוכיח זאת:
בהליך תא"מ (ת"א) 35269-08-17 אורי פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (נבו, 22.12.18), בית המשפט דן במחלוקת שהתגלעה בין רוכשי דירות ליזם בעקבות איחור במסירת הדירה. במסגרת זו, נדונו טענותיו של היזם לפטור מתשלום פיצוי בשל נסיבות שנכנסו בגדרו של המונח כח עליון ובשל איחור בתשלום התמורה על ידי הרוכש.
במסגרת פסק הדין, בית המשפט דחה את כלל טענותיו של היזם, לרבות הטענות לפטור מתשלום פיצוי עקב פיגור בתשלום התמורה בעבור הדירה מצד הרוכש, ואף הטיח ביקורת בהתנהלותה של הנתבעת, כך:
"הנתבעת לא טענה כי הפיגור בתשלומים גרם לעיכוב בביצוע העבודות או שיש קשר כלשהו בין הפיגור בתשלומים לאיחור במועד המסירה. נהפוך הוא – הנתבעת טוענת כי העיכוב במסירת הדירה נגרם בשל אירועים חיצוניים שאינם קשורים לכך (ושלטענתה מהווים "כוח עליון" כאמור). אין חולק כי התשלום האחרון שולם במועד וכי התובע לא פיגר בתשלום זה. הנתבעת אף לא טענה כי פנתה אל התובע בזמן אמת בדרישה לשלם התשלומים שבפיגור. ככל שהיה בכוונת הנתבעת להסתמך על הפיגור בתשלום על מנת לדחות את מועד מסירת הדירה היה עליה לפנות אל התובע ולהתריע בפניו כי בכוונתה לעשות כן. זאת היא לא עשתה. לו הייתה פונה הנתבעת לתובע כאמור ולו היה התובע מודע להשלכה מהותית זו של האיחור בתשלום על מועד המסירה, היה בידו לזרז את ביצוע התשלום ולכלכל את צעדיו".
בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 18944-09-17 איריס נבון נ' יוסף צליח בע"מ (נבו, 22.08.18), נדונו טענות של יזם לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירה עקב איחור בתשלום הפרשי הצמדה למדד בשיעור נמוך ביחס לשווי העסקה, כך:
"עיכוב מסירת דירות בשל יתרת חוב שנויה במחלוקת בסכום זעום יחסית, אינו מתיישב עם חובת תום הלב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה; הפטרת המשיבה מחובתה החוזית לפצות את המערערים בשל האיחור במסירה בגין חוב נטען בסכום זעום יחסית למחיר הדירה, אינה מתיישבת עם הוראות החוק והפסיקה."
יתרה מכך, בהליך ת"א (חיפה) 22557-07-18 איתן דותן נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ (נבו, 03.02.21) נקבע כי "לאור עמדת הפסיקה, ומכוח עקרון תום הלב, יש לראות את חובת ביצוע התשלום השני והתשלום השלישי, מצד אחד, ואת חובת מסירת החזקה בדירה, כחיובים שלובים-צמודים. הווה אומר, משנדחה המועד החוזי למסירת החזקה, נדחה אף מועד ביצוע התשלומים עד למועד סמוך למסירת החזקה בפועל. במצב דברים זה, אין לראות את התובעים כמי שהפרו את החיוב החוזי ואיחרו בתשלום יתרת התמורה. לפיכך, הנתבעת לא הייתה זכאית לגבות מהם את ריבית הפיגורים".
5. אין להתנות על הוראות חוק המכר דירות, אלא לטובת הרוכש:
חוק המכר דירות מוגדר וידוע כחוק סוציאלי אשר נועד להגן על ציבור רחב של צרכנים אשר מבצעים את העסקה היקרה והחשובה ביותר בחייהם – רכישת דירה.
מטבע הדברים, במעמד החתימה על הסכם המכר ובעת ניהול המשא ומתן אשר אמור לכאורה לעצב את תנאי העסקה – ידו של היזם היא על העליונה. על כן, ניתן למצוא בהסכמים רבים הוראות וסעיפים שמתנים באופן פסול על הוראות חוק המכר דירת. כדי שהוראות החוק לא תהפוכנה לאות מתה – סעף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הרוכש.
בהליך רת"ק (באר שבע) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' רחל אודליה שרון (נבו, 25.11.15), נקבע כי "ההוראה בחוק המכר (דירות) בדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה, הינה הוראה קוגנטית, לכן אין תוקף להסכמת הרוכש בדבר קבלת פיצוי הנמוך מזה הקבוע בחוק".
דברים ברוח דומה נכתבים כמעט בכל פסק דין שעוסק בהוראות חוק המכר דירות, כך שמדובר בהלכה שחוזרת על עצמה פעמים רבות.
6. מה נדרש הרוכש להוכיח כדי לקבל פיצוי (נטל ההוכחה החל על הרוכש):
לפי חוק המכר דירות, במקרה של איחור במסירת הדירה על היזם לשלם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים במהלך שמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.
מכאן, שהרוכש נדרש להוכיח בראש ובראשונה את דמי השכירות הראויים בעבור דירתו כתנאי לקבלת פיצוי. ואכן, בהליך ע"א (ב"ש) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' שמלוב (נבו, 16.12.19), נקבע כי הרוכש נדרש להוכיח דמי שכירות בלבד לצורך הוכחת תביעתו.
במאמר מקיף פרי עטי, נעשה סיקור נרחב ביחס לנטל ההוכחה שחל על הרוכש הן ביחס לגובה הפיצוי והן ביחס להפרכת טענות היזם עקב טענותיו לפטור בשל קיומן של נסיבות אשר נכנסות בגדרו של המונח כל עליון. במאמרים נוספים שהועלו לאתר זה, הודגש כי רוכש שלא עורך חוות דעת שמאית להוכחת תביעתו – מסתכן בדחיית תביעתו.
7. בתום 60 ימי החסד על היזם לשלם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור:
תיקון מספר 5 לחוק המכר דירות אפשר ליזם לקבוע תקופת חסד שבמהלכה לא ישולם לרוכש פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה, אולם תקופה זו הוגבלה ל- 60 ימים וכן נקבע שבתום התקופה ישולם פיצוי רטרואקטיבי.
עד לתיקון מספר 5 לחוק המכר דירות יזמים היו מעמידים את תקפת החסד על 90 ימים ומעלה ואף היו מוסיפים את הימים הללו לתקופת העבודות הכללית. אולם, עם כניסתו של התיקון לתוקף – בתי המשפט ביטלו את הדחיות הללו, הגבילו אותן ל- 60 ימים וחייבו את היזם בפיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור.
בהתאם לכך, נקבע בהליך ע"א (מרכז) 50273-02-19 רויאל נתניה בע"מ נ' פליפ אטלי (נבו, 22.09.19), כי דחיית מועד המסירה ב- 60 ימים ללא תשלום פיצוי רטרואקטיבי מנוגדת לחוק המכר דירות ושמדובר בהתניה פסולה מאז תיקון מספר 5 לחוק.
ואכן, בהליך רת"ק (תל אביב-יפו) 30787-01-19 סיגלית עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ (נבו, 05.03.19), נקבע כי "איחור במסירת הדירה העולה על 60 ימים מזכה בפיצוי רטרואקטיבי חל המיום הראשון לאיחור, לרבות תשלום פיצוי בגין דחיית מועד המסירה בשל שינויים".
8. דחיית מועד המסירה עקב שינויים צריכה להיות בפרופורציה להיקף העבודות:
כפי שצוין בתחילת המאמר, הלכת שמש יצרה שינוי של ממש בכל הקשור לניסוח הסכמי מכר עקב ביטול האפשרות לדחות את מועד המסירה החוזי באופן כללי ול- 90 יום מראש. כפועל יוצא מכך, המחלוקות שניטשו סביב דחיות כלליות הוחלפו בדחיות מוגזמות שניצלו לרעה פערי הכוחות שבין הצדדים.
בהליך, ע"א (ירושלים) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' איתי פלד (נבו, 19.03.20),בית המשפט עמד כלל הקשיים אשר נובעים מכך באומרו כי "הזמנת שינויים ותוספות מאת הקבלן היא פרקטיקה ידועה ומקובלת. לרוכש הדירה אינטרס לקיומו של מנגנון שיאפשר לו הזמנת שינויים, גם אם יהיה בכך לדחות את מועד המסירה בפרק זמן מסויים. מאידך יש להבטיח כי הזמנת השינויים לא תהווה פתח לשימוש בכוחו העודף של הקבלן ולעקיפת הוראות החוק באופן הפוטר את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו".
בהמשך פסק הדין, צוין כי הנטל להוכיח כי הדחיה אינה מדתית ביחס להיקף השינויים חלה על הרוכש שנדרש להוכיח כי נספח השינויים הינו חוזה אחיד, טענת עושק או כפיה, הבאת חוות דעת להוכחת טענותיו ועוד פעולות.
9. הקטנת גובה הפיצוי באמצעות כתב ויתור או קביעת דמי שכירות נמוכים בהסכם המכר – בטלה:
כפי שצוין בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, איחור במסירת דירה נחשב למעין "מכת מדינה". ריבוי הפרויקטים שמסתיימים באיחור משמעותי והפיצוי הגבוה שהיזמים נדרשים לשלם בשל כרך מוביל לניסיונות רבים להתחמק מתשלום פיצוי או להקטינו באופן משמעותי.
משכך, לאחר שמוצו כל הדרכים להקטין או להתחמק מתשלום פיצוי בשל טענות הנוגעות לכח עליון, שינויים, איחור בתשלום וכו' – היזמים מחתימים את הרוכשים על הסכמי ויתור. במרבית המקרים, הסכמים אלו כוללים ויתור משמעותי מצד הרוכש תמורת פיצוי זום. לעיתים, היזמים מחתימים את רוכשי הדירות באמצעות הטמעת סעיף כללי ועמום בפרוטוקול המסירה או בכל הסכם אחר או באמצעות מסמך שמכונה כתב הסכמה.
בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 38922-07-16 ניוה זמר טוב ו-78 אח' נ' גינדי החזקות בע"מ (נבו, 30.07.21), בית המשפט ביטל את תוקפם של הסכמי ויתור שעליהם חתמו התובעים, שכן "הנתבעות חייבו את התובעים לחתום על טופס חישוב הפיצויים כתנאי לקבלת הפיצוי שהוצע. משכך, הטופס אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית. אף לו הייתה הסכמה מרצון לחתום על הטפסים, הפסיקה קבעה כי הסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון, הינו חסר תוקף. הואיל והפיצוי הניתן היה נמוך מזה שהיו זכאים לו, הרי שמדובר בהסכם חסר תוקף. הטפסים נוסחו על ידי הנתבעות עבור כלל רוכשי הדירות והם באים בגדר "חוזה אחיד". בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) היה על הנתבעות לפצות את התובעים בגין אובדן אפשרות שימוש בדירה בתקופת האיחור, קרי בדמי שכירות. עצם קביעת פיצוי מוסכם הנמוך מדמי השכירות הריאליים, עולה כדי תנאי מקפח. הזכות לפיצוי בגין איחור במסירה תהיה בהתאם לדמי השכירות הראויים כפי שנקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט. לגבי תקופת הפיצוי, מועד המסירה הוא מועד משלוח ההודעה על מוכנות הדירות לאכלוס".
10. הטלת עיקול וכיצד הבטוחה משפיעה על הבקשה להטלת עיקול:
כידוע, בדרך כלל עיכוב בהשלמת הפרויקט אינו מסתכם באיחור למספר מצומצם של רוכשי דירות, כי אם לכלל הרוכשים. על כן, גובה הפיצוי שעל היזם לשלם תופח מדי חודש, ולא פעם הוא מגיע למיליוני ₪ במצטבר.
השילוב של צבירת חובות, אי תשלום פיצויים בהתאם להוראות חוק המכר דירות ופיגור משמעותי בביצוע העבודות – יוצר חשש בקרב רוכשים רבים, שמא עד קבלת פסק הדין לא יהיה ניתן לפרוע את החוב מהיזם שייכנס לקשיים כלכליים וכו'. על כן, מעלים הרוכשים דרכים ליצירת רשת הגנה, ובכלל זאת הפקדת הכספים בקופת בית המשפט, הטלת עיקול וכו'.
בהליך תא"ק (ת"א) 21639-06-19 נמרוד זרקו נ' ו.מ.ל קוקיס 12 בת-ים בע"מ (נבו, 27.07.19), בית המשפט קיבל את בקשתו של התובע להטלת עיקול על חשבונה, וזאת מתוך חשש שמא חובה של הנתבעת כלפיו שעמד על 475,000 ₪ לא יפרע (ההחלטה ניתנה בטרם ניתן פסק דין). בפרויקט המדובר ניתנה לתובע בטוחה מסוג הערת אזהרה.
לעומת זאת, בהחלטה שהתקבלה בהליך ת.א. 23838-09-19 בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בעמ נ' בע"מ, בית המשפט דחה את בקשת התובעים להטלת עיקול, זאת למרות שחובה של הנתבעת עמד על למעלה מ- 3,500,000 ₪ (לאחר פסק דין).
במסגרת ההחלטה, פירט בית המשפט כי הטלת עיקול אינה אפשרית בנסיבות העניין משום שהכספים משולמים ישירות לבנק המלווה לפרויקט, כך שלנתבעת עצמה אין חלק בהם.
לסיכום:
כפי שניתן לראות בתי המשפט מגלים עניין רב ומקנים חשיבות לא מבוטלת בהגנה על רוכשי דירות, כך שידיעת ההלכות יכולה לסייע לרוכשים להתמודד עם טענות סרק של יזמים שמנסים להתחמק מתשלום פיצוי.
אלא שידיעת ההלכות אינה סוף דבר. ניקח לדוגמה את החלטת בית המשפט שלא להטיל עיקול על כספיה של חברת בונה הצפון. מצד אחד, ניתנה החלטה מנומקת שנותנת מענה למכלול השיקולים שקיימים על השולחן.
אבל (ויש אבל גדול), הנימוקים שהנתבעת ומי מטעמה הציגו בפני בית המשפט מעט תמוהים, ואך מנותקים מהמציאות. שכן, במסגרת ההחלטה (וגם מידיעה אישית) בית המשפט מציין כי הנתבעת פנתה לרוכשי דירות, הסדירה עמם את המחלוקת, קיזזה את הפיצוי שעליה לשלם מיתרת התמורה ועוד. היות שיש בידי היזם לשאת ולתת על יתרת התמורה ובאופן שמקטין את התשלום האחרון שמועבר לבנק המלווה, ברור כי קופת הבנק יוצאת חסרה - בין אם הדבר נעשה על דעתו ושלא על דעתו. על כן, התנגדותו של הבנק לקיזוז החוב במלואו תמוהה ומטיבה על היזם.
מעבר לידיעת ההלכה, יש להציב את השיקולים הנכונים, להעמיד אותם במבחן המציאות ולזהות את הנקודות שמעידות על רצון להתחמק מתשלום פיצוי.
מקרקעין, איחור במסירת דירה, נדל"ן
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
