top of page

איחור במסירת דירה – ניתוח דו"ח משרד המשפטים לגבי משבר הקורונה

9.12.21

פורסם בתאריך:

11.1.22

עודכן בתאריך:

האם הקורונה מהווה כח עליון, והאם היא מקנה ליזם פטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירה.

יזמים רבים טוענים לפטור מתשלום פיצוי בשל משבר הקורונה ואף "מנופפים" בדו"ח ארוך של משרד המשפטים שלכאורה תומך בדרישתם. ואולם, נשאלת השאלה – האם באמת מגיע להם פטור והאם הפטור של משרד המשפטים תומך בטענתם.


עם תחילתו של משבר הקורונה יזמים רבים מיהרו לעדכן את רוכשי הדירות כי מדובר בכח עליון שגורם לעיכובים שאינם תלויים בהם, ומשכך מגיע להם פטור מתשלום פיצוי.


יש לכם שאלה בקשר לאיחור במסירת דירה – אתם מוזמנים להעלות אותה בפורום המשפטי.


בהתאם לכך, זמן קצר לאחר הסגר הראשון משרד הבינוי והשיכון הודיע שלפי בדיקות שנערכו על ידו ועל המידע שקיים ברשותו – יש לפטור את היזמים והקבלנים מ- 40 ימי איחור. נוסח ההודעה היה לאקוני ביותר, ומשכך רוכשי דירות רבים לא השתכנעו כי מדובר בפטור מוצדק.


מספר חודשים לאחר הודעת משרד הבינוי והשיכון. משרד המשפטים משרד המשפטים יזם הוצאה של דו"ח אורך בו נקבעו המסקנות והשינויים הבאים ביחס לאיחור במסירת דירה ולפיצוי שישולם על ידי יזמים בהתחשב במשבר הקורונה:


1. המונח שמוכר כיום כתקופת חסד יוחלף ב- "תקופה מוכרת".

2. התקופה המוכרת תשתרע על פני 120 ימים, שמתוכ0 ב- 60 הימים הראשונים היזם יהיה פטור מתשלום פיצוי.

3. במהלך 60 הימים הנוספים היזם ישלם מחצית מדמי השכירות שהיו משולמים בעבור הדירה שנמכרה.

4. לחילופין, הרוכש רשאי לתבוע את דמי השכירות בעבור הדירה שנרכשה כפיצוי בעבור חודש האיחור השלישי (ללא הוכחת נזק), ואילו בעד החודש הרביעי באפשרותו להוכיח את הנזק שנגרם לו.

5. אין באמור לעיל כדי למנוע מרוכשי הדירות להגיש תביעה שאינה מבוססת על חוק המכר דירות, אלא על דינים חלופיים שמחייבים את הוכחת הנזק.


במסגרת המאמר תינתן סקירה כללית (אך מקיפה) לאיחור במסירת דירה, לרקע למשבר הקורונה וכיצד יזמים מיהרו לנצל אותו, לדו"ח של משרד המשפטים ולעמדת משרד הבינוי והשיכון. כן תינתן התייחסות (ואף ביקורת במידת הצורך) על העמדות המאפשרות לגרוע מהפיצוי המגיע לרוכשי דירות בגין האיחור במסירה.

איחור במסירת דירה – ניתוח דו"ח משרד המשפטים לגבי משבר הקורונה

איחור במסירת דירה – רקע:

רשימת הקבלנים והיזמים שטוענים לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות לידי הרוכשים מהטעם שהוא נגרם בשל משבר הקורונה – מתארכת מדי יום, כך שיש מעט פרויקטים (אם בכלל) בהם טענה זו טרם עלתה (נכון להיום).


לנוכח זאת, עוד עלול להיווצר הרושם המטעה כי בעיית האיחור במסירת הדירה הפציעה בחיינו יחד עם משבר הקורונה. אולם, לאמתו של דבר, מדובר בבעיה שמוגדרת "כמכת מדינה" כבר מספר עשורים. כך שלא מן הנמנע כי משבר הקורונה הוא בסך הכל תירוץ חדש לבעיה ותיקה.


מכיוון שמדובר בבעיה שמלווה את שוק הנדל"ן כבר מספר עשורים, ישנה פסיקה ענפה ושורה של מבחנים משפטיים אשר מאפשרים להכריע באם האיחור מוצדק או לאו, ובאם הנסיבה שבעטיה נגרם האיחור פוטרת את היזם מתשלום פיצוי, מהווה כח עליון וכיוצא בזה שיקולים וטענות שבתי המשפט נדרשים לדון בהם כמעט בכל תביעה.


וכך, במרוצת השנים בתי המשפט נדרשו להכריע במאות (ואף אלפי) תביעות בהם נטען כי אירועים בטחוניים נכנסים בגדרו של המונח כח עליון. לנוכח זאת, יזמים רבים טענו לפטור בשל מבצע חומת מגן, עופרת יצוקה, צוק איתן, שובו אחים וכיו"ב. נקצר במקום בו נוכל להרחיב ונציין שניתן לספור על יד אחת תביעות בהן הוכח שאירוע בטחוני גרם לעיכוב במסירה.


עוד הועלו טענות מצד יזמים וקבלנים כי שביתות, עיצומים, והתנהלות של רשויות שונות כמו משרד הבינוי והשיכון, חברת החשמל, תגידי מים, רשויות מקומיות וכו'גרמו לעיכובים מצטברים של עשרות ימים (ושיש להוסיף עליהם ימי התארגנות וכיו"ב). גם ביחס לטענות אלו נקבעו מבחנים שאפשרו לבחון את מידת ההשפעה, וגם הפעם אין כמעט מקרים בהם נמצא שהרשויות גרמו לעיכוב.


על כך יש להוסיף טענות שכיחות נוספות אשר מטילות האשם בעיכוב בקריסה של הקבלן, מחסור באבזרים וכוח אדם, ימי גשם וכיו"ב. עם מיצוי הטענות הכלליות שמטילות את האחריות על גורמים חיצוניים הועלו טענות כנגד הרוכשים בעקבות הזמנת שינויים, איחור בתשלום, וכיו"ב. אולם, גם ביחס לטענות אלו נמצא שאין ממש במרבית המקרים.


לפיכך, וכפי שניתן לראות, הנטייה למסור דירות באיחור החלה לפני משבר הקורונה. בעשורים האחרונים היזמים ניצלו כמעט כל אירוע שהתרחש כדי להצדיק את הפרותיהם, האריכו את רשימת הגורמים שמהווים כח עליון בהסכמי המכר ועוד טענו שכל רשלנות או מחדל שלהם מהווה כח עליון. אולם, מסקירה של פסקי הדין עולה כי בתי המשפט דחו את מרבית הניסיונות הללו.


אם כך, עולה השאלה, האם משבר הקורונה מנוצל על ידי יזמים בדיוק כמו אירועים אחרים שנועדו להסתיר ולכסות את מחדליהם?


יחד עם זאת, ובטרם נתייחס למשבר הקורונה, להלן סיכום ביניים:

  1. איחור במסירת דירות אינו נגזרת או פועל יוצא של משבר הקורונה, אלא שמדובר בבעיה שהחלה עשרות שנים לפני.

  2. במהלך השנים האחרונות יזמים וקבלנים לא פסחו על אף טענה שמאפשרת להם להתחמק מתשלום פיצוי, והחשיבו כל גורם מעכב לכח עליון.

  3. השימוש הנרחב בטענות מסוג כח עליון הובילו למספר לא מבוטל של התדיינויות משפטיות, פסקי דין מנחים והלכות מחייבות.

  4. איחוד כל הטענות והכוחות העליון הוביל לא פעם את היזמים לטעון שלמרות שחלפו שנתיים מאז מועד המסירה החוזי – הם למעשה מסרו את הדירות לפני הזמן אם מתחשבים "כראוי בטענותיהם.

  5. במרבית המקרים, בתי המשפט דחו את ניסיונותיהם של יזמים להתחמק מתשלום פיצוי. נתון זה, המשקף את המגמה הרווחת בפסיקה צוין לא אחת בחוות הדעת של משרד המשפטים.


הרקע למשבר הקורונה:

בסוף שנת 2019 הופיעו בתקשורת דיווחים שהתגלה בסין וירוס בשם קורונה. זמן קצר לאחר מכן פורסמו ידיעות על מספר נדבקים וחולים שגדל מדי יום, ותוך מספר חודשים לא נותרה כמעט מדינה בעולם שהקורונה לא הגיעה אליה.