האם חוק המכר דירות חל על הסכמים לביצוע תמ"א 38

פורסם בתאריך:

עודכן לאחרונה:

לא מעט בעלי דירות שחתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מבקשים להחיל את הוראותיו של חוק המכר דירות על מערכת היחסים החוזית שבינם לבין היזם, ובתוך שכך להרחיב את זכויותיהם באופן משמעותי. במרבית המקרים, בעלי הדירות מבקשים להחיל את חוק המכר דירות עקב הפרות של היזם, התכחשות של היזם להפרותיו וסירוב לקחת אחריות.


הסיבה שבעלי הדירות מעוניינים להחיל את חוק המכר דירות כאמור לעיל, נובעת מהזכויות הרבות שהוא מקנה להם אשר מהוות מעין רשת ביטחון יציבה ורחבה, ומעוצמת ההגנה שהפסיקה מקנה לזכויות הללו. היקף הזכויות המוקנות מכח חוק המכר דירות ועוצמת ההגנה הניתנת לו - הן הסיבות שבעטיין בעלי הדירות מבקשים להחילו על המלקות שמתגלעות בינם לבין היזם.


מהן הזכויות המוענקות מכח חוק המכר דירות?

חוק המכר דירות מקנה למי שרכש דירה מקבלן סל של זכויות והגנות מפני כשלי שוק שהשתרשו במהלך השנים, ניצול לרעה של פערי כוחות וניסוח הסכמי מכר דרקוניים שמקפחים באופן בלתי סביר את זכויותיהם של הרוכשים.


במדריך מקיף שעוסק בחוק המכר דירות, התייחסנו באריכות לחובתו של היזם לצרף מפרט טכני להסכם המכר, לערוך טבלת זיכויים וחיובים בגין פריטים ואביזרים שבוטלו או בעד עבודות שהתווספו, לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, לרשום את זכויותיו של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, לערוך רישום פנימי כחברה משכנת עד לרישום הזכויות בטאבו, לציין חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף, איסור להתנות על הוראות החוק, לתקן ליקויי בנייה ואי התאמות ועוד.

מאמר: בית המשפט דחה טענות של היזם לפטור מתשלום פיצוי שנגרם "באשמת" הרשויות.


כפי שניתן לראות חוק המכר דירות מספק הגנה רחבה לרוכשי דירות, ועל כן כאשר מתגלעות מחלוקות בין בעלי זכויות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ותמ"א 38 לבין היזם – בעלי הדירות מעוניינים להחיל את הוראותיו של חוק המכר דירות על המסגרת הנורמטיבית שחלה ביניהם.


היתרון של זכויות מכח חוק המכר דירות על פני זכויות חוזיות:

חוק המכר דירות מוגדר כחוק צרכני במהותו, וככזה הוא נועד להגן על ציבור של רוכשי דירות מקבלן. על מנת שהוראותיו לא תהפוכנה לאות מתה ותהיינה כאבן שאין לא הופכין – סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, ואף קובע שכל התניה פסולה שאינה לטובת הרוכש תתבטל מדעיקרא.


למעשה, חוק המכר דירות מתערב בחופש החוזים של הצדדים, מגביל אותם בעת ניסוח ההסכם, ומטמיע בעל כורחם של הצדדים חובות וזכויות. מדובר במערכת של כללים שמסדירה מערכת יחסים חוזית הנוגעת לעסקה היקרה והחשובה ביותר בחייו של אדם מן השורה.



בתי המפשט התקשו שלא להפריז בחשיבותו של חוק צרכני שנוגע להסכמי מכר ולעסקאות היקרות והחשובות ביותר בחייו של אדם מן השורה, ובתוך שכך קבעו שיש לתת לו הגנה משפטית רחבה ומיוחדת, זאת כפי שצוין בהלכת שמש המפורסמת:


"נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת"
האם חוק המכר דירות חל על הסכמים לביצוע תמ"א 38

לפיכך, ניתן לראות כי היתרון של חוק המכר דירות נובע מכך שהוא מסדיר שורה של נושאים מהותיים בהתקשרות בין בעלי דירות לבין יזמים, העדר יכולת להתנות על הוראותיו (קוגנטיות), פיקוח משפטי מוגבר ותחולה אוטומטית על כל חוזה.



חשיבותו של חוק המכר דירות הוסברה היטב בפסק דין שמעונוף, כך:

"מטרתו של חוק המכר (דירות (היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת- וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים- מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו...כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה (כאמור בטופס שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט))...הצורך בהגנה מיוחדת זו על קונה הדירה נובע ממעמדו הנחות של הקונה מבחינת כוח המיקוח, יכולת התמרון וניסוח החוזה לעומת הקבלן בונה הדירה, וזאת כאשר מדובר במצרך חיוני ביותר, הן לפרט והן מבחינת האינטרס הציבורי והחברתי, ובסכומי כסף ניכרים וגדולים...ומאליו מובן, לפי הנוסח האמור בסעיף 6(א) הנ"ל ומבחינת הגיונם של דברים, כי המיפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך, ובוודאי לא אחר שעבר זמן ניכר מעריכת החוזה, והמסמך מוגש לחתימת הקונה בסמוך לכניסתו לדירה, כפי שאירע בעניין שלפנינו...".

האם חוק המכר דירות חל באופן אוטומטי על הצדדים לעסקה, ואם כן – מי הם אותם צדדים:

לאחר שעמדנו על היתרונות וחשיבותו של חוק המכר דירות, נותר לבחון האם הוא חל באופן אוטומטי על מערכת היחסים שבין בעלי דירות בעסקת תמ"א 38 לבין קבלן.


הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות חלות על "מוכר" כפי הגדרתו בחוק, כך:

"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

כמו כן, הוראות החוק קובעות חזקה הניתנת לסתירה לפיה מי שמכר דירה בתוך שנה מיום שבנייתה הושלמה מבלי שהוא גר בה, וחצי שנה שנה במקרה שהדירה נתפסה על ידו – יראה כקונה.

"9. לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר."
מכאן, שעל מנת להחיל את חוק המכר דירות על ההתקשרות בין הצדדים בעסקת תמ"א חל הצורך שהיזם יבנה דירה "על מנת למכרה" או שאחת מהחזקות תחול עליו (מכירת דירה בתוך שנה או חצי שנה).

השאלה מיהו מוכר נדונה מספר פעמים בפסיקה, כאשר נקבע שיש שלא ניתן להחיל כלל אצבע גורף, אלא לבחון כל מקרה לגופו, ושיש לבחון את כוונותיו הסובייקטיביות של המכר, זאת כפי שהובהר בפסק דין קודרה:

"על רקע העיקרון האמור, קבעה הפסיקה כי סיווג מוכר כ"מוכר" על פי חוק המכר (דירות), תלויה במידה רבה בנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה ומקרה, ובכלל זאת גם בכוונותיו הסובייקטיביות של המוכר ...
כך, לדוגמה, נקבע כי אחריות על פי חוק המכר (דירות) מוטלת גם על אדם פרטי, המעסיק חברה קבלנית לביצוע הבנייה, ובתנאי שיוכח שהדירה נבנתה "על מנת למכרה". הרחבה זו נועדה על מנת להחיל את החוק על סוחרים שעיסוקם במכירת דירות ועל מנת למנוע עקיפה של תכלית החוק באמצעות עסקאות פיקטיביות. לפיכך, חוק המכר (דירות) לא יחול על מוכר פרטי אשר בנה בית לצורך מגוריו הוא."

מהות ההתקשרות בהסכמים מסוג התחדשות עירונית ותמ"א 38:

עסקאות מסוג התחדשות עירונית או תמ"א 38 מוגדרות כעסקאות קומבינציה במהותן, ועל כן אחד הקשיים בהחלת הוראות חוק המכר דירות על עסקאות אלו נובע מכך שבעלי הדירות מוכרים ליזם זכויות בנייה כנגד קבלת שירותי בנייה שבאים לידי ביטוי בהרחבת הדירה או בדירת תמורה חדשה.


מנגד, לפי ההלכה הפסוקה אומד דעת הצדדים ייבחן לפי מהותו ותוכנו של ההסכם ולא לפי הכותרת שנתנו לו הצדדים, זאת כפי שצוין בפסק דין ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ, כך:

"ב. חוזה יש לפרש על-פי תכליתו; בתוך כך לא די להסתפק בכותרתו, אלא לבחון את מהותו. כדברי השופט בך, "עלינו להביא בחשבון את אופיה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים ואת מטרותיהם של הצדדים לחוזה, הן מההיבט הכלכלי והן מהיבטים מקצועיים, חברתיים ואחרים..."

כפי שעולה מהאמור לעיל, בעלי דירות שחותמים על הסכם תמ"א 38 אינם חותמים על הסכם לרכישת דירה מקבלן, אלא על עסקת קומבינציה אשר במסגרתה הם מוכרים ליזם זכויות בנייה ומקבלים שירותי בנייה שיתבטאו בהרחבת הדירה או בדירה חדשה.


האם ניתן להחיל את הוראות חוק המכר על הסכמי תמ"א 38 והתחדשות עירונית:

כפי שצוין לעיל, ישנו קושי אינהרנטי בהחלת הוראות חוק המכר דירות על הסכמי תמ"א 38 משום שבעלי הדירות מוגדרים בהם כמוכרים, כך שחלה עליהם נטל להוכיח כי בחינה מדוקדקת של הסכם התמ"א 38 לגופו ולמהותו הופכת את היזם למוכר באופן שמאפשר התערבות בחופש החוזים.


בפסק דין שניתן בעניין שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ, נדחתה טענת בעלי הדירות יש להחיל את חוק המכר דירות על הסכם למתן שירותי בנייה. במסגרת זו, נקבע שלא ניתן להתנות את הוראות חוק המכר דירות על התקשרות למתן שירותי בנייה. שכן, על התקשרות זו חל חוק חוזה קבלנות:

"כל עוד לא תוקן החוק והגדרת "מכירה" נותרה בעינה, הרי שלא ניתן להחיל את חוק המכר (דירות) כמו את חוק הבטחת השקעות, על חוזה למתן שירותי בנייה על קרקע הבעלים – שכן נעדר הימנו יסוד העברת זכויות קניין במקרקעין".

הרציונל להחלטה של בית המשפט נגזר מכך שלא ניתן להחיל את יסוד המכירה על עסקה להזמנת שירותי בנייה, כך:

"מכירה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק "לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנה או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור ...".
"לשונו של החוק ברורה היא. תנאי לתחולתו של החוק על עסקה נתונה, הוא קיומו של יסוד "מכירה", קרי: העברת זכויות במקרקעין. יתר על כן, הגם ש"מוכר" יכול שיהא אף מי שבנה על קרקע של זולתו, הרי שהחוק דורש – כתנאי לתחולתו – כי הבנייה נעשתה "על מנת למוכרה".
נוכח הגדרת "מוכר" בחוק, ויסוד "המכירה" הנדרש לשם החלתו - כמו גם החלת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק הבטחת השקעות") - לא ניתן, לטעמי, להחיל את חוק המכר (דירות) על עסקה למתן שירותי בנייה, באשר עסקה כאמור נעדרת יסוד של מכירה.

יחד עם זאת, ככול שהעסקה מורכבת ורחבה יותר, כך קשה יותר לנתק את הקשר בין עסקה להזמנת שירותי בנייה לבין הוראות חוק המכר דירות. כך למשל, בהסכמים מסוג תמ"א 38/2 היזם נוטל את הדירה מידי הבעלים, הורס את הבניין ובונה תחתיו בניין חדש מנפיק ערבויות חוק מכר כנגד גובה הדירה הקיימת.


יתרה מכך, בחלק מההסכמים היזמים מציינים שהם נוטלים את מלוא הזכויות מאת בעלי הדירות, את מלוא זכויות הבנייה (לרבות זכויות עתידיות), רשאים להגיש תוכנית נקודתית, לנהוג במגרש כמנהג בעלים ועוד.

· מאמר: האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף.


משכך, ניתן לראות שבחלק לא מבוטל מהמקרים הגבול בין עסקה למתן שירותי בנייה לבין מכירה של מלא הזכויות מיטשטשת. מן הראוי לציין כי עצם העובדה שהצדדים הסכימו על החלת הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ולהנפיק ערבויות חוק מכר אינה אומרת שהם הסכימו על החלת הוראות חוק המכר דירות.


בהעדר תחולה, כיצד זכויותיהם של בעלי הדירות מוגנות?

המסקנה לפיה חוק המכר דירות אינו חל אוטומטית על הסכמים מסוג התחדשות עירונית או תמ"א 38 מחייבת להסדיר את כל הנושאים הללו בהסכמים שנחתמים, כך שלא ניתן להסתמך על הוראותיו של חוק המכר דירות.


בשורה של מאמרים פרי עטי, ניתנה התייחסות לאבני הדרך שעל בעלי הדירות ליישם בעת קידום פרויקט תמ"א 38, לביטחונות והערבויות שעל בעלי הדירות לדרוש, בחירת נציגות, הסדרת המחלוקות בין בעלי הדירות, מתן 25 עצות שימושיות לבעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית ועוד.


להלן רשימה של מספר הנושאים שעל בעלי הדירות להסדיר במסגרת ניסוח ההסכמים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ותמ"א 38:


1. התייחסות מפורטת לתנאים ומתלים ותנאים מפסיקים.

2. קביעת מועד אחרון ולוח זמנים שיפרט את סדר הפעולות שעל היזם לבצע ממועד חתימת ההסכם, דרך פינוי עבודות ועד התחלת העבודות.

3. מועד תחילת עבודות, מועד סיום עבודות, והפיצוי שישולם בעקבות איחור בסיומן.

4. קביעת אחריותו של היזם לתקן את צו הבית המשותף.

5. הגדרת אחריותו של היזם לתיקון ליקויים.

6. הטלת חובה על היזם למסור מפרט טכני ותוכניות.

7. לחייב את היזם להוסיף בהסכמי המכר סעיף של העדר יריבות בין הרוכשים לבין בעלי הדירות הקיימים.

8. מדובר ברשימה חלקית בלבד מתוך רשימה של נושאים שיש להסדיר.


האם ניתן לשלב בין התחייבויות היזם כלפי רוכש הדירות לבין התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות ולהפך?

המסגרת הנורמטיבית שחלה על עסקאות במקרקעין חולשת על טווח חקיקה רחב ומגוון. לכן, לעיתים נוכל לצור תחומי חפיפה בין מספר עסקאות ולשלב בין ההתחייבויות השונות. כך למשל, בתביעה של כלל בעלי הדירות בבניין בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף ניתן להחיל את הוראות חוק המכר דירות גם על בעלי הדירות שעמם נחתם הסכם תמ"א 38.

מאמר: מתי ניתן לתקן ליקויי בנייה במקום היזם .


האמור לעיל, נכון גם ביחס לתביעות הנוגעות לאי התאמה, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, תיקון צו הבית המשותף, נושאים הקשורים לבתים משותפים ועוד.



תמ"א 38, התחדשות עירונית, חוק המכר דירות