האם חוק המכר דירות חל על הסכמים לביצוע תמ"א 38

17.12.21

פורסם בתאריך:

18.12.21

עודכן לאחרונה:

לא מעט בעלי דירות שחתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מבקשים להחיל את הוראותיו של חוק המכר דירות על מערכת היחסים החוזית שבינם לבין היזם, ובתוך שכך להרחיב את זכויותיהם באופן משמעותי. במרבית המקרים, בעלי הדירות מבקשים להחיל את חוק המכר דירות עקב הפרות של היזם, התכחשות של היזם להפרותיו וסירוב לקחת אחריות.


הסיבה שבעלי הדירות מעוניינים להחיל את חוק המכר דירות כאמור לעיל, נובעת מהזכויות הרבות שהוא מקנה להם אשר מהוות מעין רשת ביטחון יציבה ורחבה, ומעוצמת ההגנה שהפסיקה מקנה לזכויות הללו. היקף הזכויות המוקנות מכח חוק המכר דירות ועוצמת ההגנה הניתנת לו - הן הסיבות שבעטיין בעלי הדירות מבקשים להחילו על המלקות שמתגלעות בינם לבין היזם.


מהן הזכויות המוענקות מכח חוק המכר דירות?

חוק המכר דירות מקנה למי שרכש דירה מקבלן סל של זכויות והגנות מפני כשלי שוק שהשתרשו במהלך השנים, ניצול לרעה של פערי כוחות וניסוח הסכמי מכר דרקוניים שמקפחים באופן בלתי סביר את זכויותיהם של הרוכשים.


במדריך מקיף שעוסק בחוק המכר דירות, התייחסנו באריכות לחובתו של היזם לצרף מפרט טכני להסכם המכר, לערוך טבלת זיכויים וחיובים בגין פריטים ואביזרים שבוטלו או בעד עבודות שהתווספו, לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, לרשום את זכויותיו של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, לערוך רישום פנימי כחברה משכנת עד לרישום הזכויות בטאבו, לציין חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף, איסור להתנות על הוראות החוק, לתקן ליקויי בנייה ואי התאמות ועוד.

מאמר: בית המשפט דחה טענות של היזם לפטור מתשלום פיצוי שנגרם "באשמת" הרשויות.


כפי שניתן לראות חוק המכר דירות מספק הגנה רחבה לרוכשי דירות, ועל כן כאשר מתגלעות מחלוקות בין בעלי זכויות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ותמ"א 38 לבין היזם – בעלי הדירות מעוניינים להחיל את הוראותיו של חוק המכר דירות על המסגרת הנורמטיבית שחלה ביניהם.


היתרון של זכויות מכח חוק המכר דירות על פני זכויות חוזיות:

חוק המכר דירות מוגדר כחוק צרכני במהותו, וככזה הוא נועד להגן על ציבור של רוכשי דירות מקבלן. על מנת שהוראותיו לא תהפוכנה לאות מתה ותהיינה כאבן שאין לא הופכין – סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, ואף קובע שכל התניה פסולה שאינה לטובת הרוכש תתבטל מדעיקרא.


למעשה, חוק המכר דירות מתערב בחופש החוזים של הצדדים, מגביל אותם בעת ניסוח ההסכם, ומטמיע בעל כורחם של הצדדים חובות וזכויות. מדובר במערכת של כללים שמסדירה מערכת יחסים חוזית הנוגעת לעסקה היקרה והחשובה ביותר בחייו של אדם מן השורה.



בתי המפשט התקשו שלא להפריז בחשיבותו של חוק צרכני שנוגע להסכמי מכר ולעסקאות היקרות והחשובות ביותר בחייו של אדם מן השורה, ובתוך שכך קבעו שיש לתת לו הגנה משפטית רחבה ומיוחדת, זאת כפי שצוין בהלכת שמש המפורסמת:


"נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת"
האם חוק המכר דירות חל על הסכמים לביצוע תמ"א 38

לפיכך, ניתן לראות כי היתרון של חוק המכר דירות נובע מכך שהוא מסדיר שורה של נושאים מהותיים בהתקשרות בין בעלי דירות לבין יזמים, העדר יכולת להתנות על הוראותיו (קוגנטיות), פיקוח משפטי מוגבר ותחולה אוטומטית על כל חוזה.



חשיבותו של חוק המכר דירות הוסברה היטב בפסק דין שמעונוף, כך:

"מטרתו של חוק המכר (דירות (היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת- וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים- מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו...כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה (כאמור בטופס שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט))...הצורך בהגנה מיוחדת זו על קונה הדירה נובע ממעמדו הנחות של הקונה מבחינת כוח המיקוח, יכולת התמרון וניסוח החוזה לעומת הקבלן בונה הדירה, וזאת כאשר מדובר במצרך חיוני ביותר, הן לפרט והן מבחינת האינטרס הציבורי והחברתי, ובסכומי כסף ניכרים וגדולים...ומאליו מובן, לפי הנוסח האמור בסעיף 6(א) הנ"ל ומבחינת הגיונם של דברים, כי המיפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך, ובוודאי לא אחר שעבר זמן ניכר מעריכת החוזה, והמסמך מוגש לחתימת הקונה בסמוך לכניסתו לדירה, כפי שאירע בעניין שלפנינו...".

האם חוק המכר דירות חל באופן אוטומטי על הצדדים לעסקה, ואם כן – מי הם אותם צדדים:

לאחר שעמדנו על היתרונות וחשיבותו של חוק המכר דירות, נותר לבחון האם הוא חל באופן אוטומטי על מערכת היחסים שבין בעלי דירות בעסקת תמ"א 38 לבין קבלן.


הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות חלות על "מוכר" כפי הגדרתו בחוק, כך:

"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

כמו כן, הוראות החוק קובעות חזקה הניתנת לסתירה לפיה מי שמכר דירה בתוך שנה מיום שבנייתה הושלמה מבלי שהוא גר בה, וחצי שנה שנה במקרה שהדירה נתפסה על ידו – יראה כקונה.

"9. לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר."
מכאן, שעל מנת להחיל את חוק המכר דירות על ההתקשרות בין הצדדים בעסקת תמ"א חל הצורך שהיזם יבנה דירה "על מנת למכרה" או שאחת מהחזקות תחול עליו (מכירת דירה בתוך שנה או חצי שנה).

השאלה