top of page

ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

התקנת מצלמות בבית משותף

עודכן: 4 בינו׳ 2022

מבוא:

שמירה על הרכוש המשותף, מניעת גניבות, צמצום הנזקים, שיקולי ביטחון, נזקים לרכבים, הצורך לצור תיעוד – כל אלו, הם רק חלק מהשיקולים שמביאים בעלי דירות להתקין מצלמות בבית משותף.


מנגד, בעלי דירות רבים אשר מודאגים מהפגיעה בפרטיותם, משימוש לרעה במצלמות, שמתנגדים לשאת בעלויות הכרוכות בכך, שסבורים כי התקנת המצלמות נעשית מטעמים פסולים ועוד – מתנגדים בתוקף למהלך.


הגישות הקוטביות שמתגלעות בין הצדדים – מובילות למחלוקות משפטיות אשר מחלקות את הבית המשותף לשני מחנות – תומכים ומתנגדים.


לגישת התומכים – התקנת המצלמות נחוצה לשמירה על המצב הקיים, תחזוקת הבניין ושיפור ביטחונם של בעלי הדירות. לעומתם, המתנגדים יטענו כי התקנת המצלמות אינה נחוצה לשמירה על המצב הקיים, נגועה במניעים פסולים, פוגעת בפרטיותם ומהווה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.


כפי שנראה להלן, המגמה בפסיקה אינה אחיד, כך שניתן למצוא פסקי דין אשר מונעים התקנת מצלמות ברכוש המשותף לצד פסקי דין שקובעים כי מדובר בשימוש סביר ברכוש המשותף. העדר פיסקה אחידה מעידה על כך שגם ביחס למצלמות יש לבחון כל מקרה לגופו.


התקנת מצלמות בבית משותף

הרוב הדרוש להתקנת מצלמות:

סעיף 31לחוק המקרקעין מתיר לכל בעל דירה בבית המשותף לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף שאינו מונע מבעל דירה אחר לבצע שימוש זהה, ואילו סעיף 30 לחוק אוסר על שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף ומחייב את קבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות לצורך כך.


בכל הקשור לקבלת החלטות בבית המשותף – חוק המקרקעין מגדיר כברירת מחדל שכל שינוי ושימוש בלתי סביר ברכוש המשותף מחייב את קבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות, אולם נקבעו בחוק חריגים לכך. לדוגמה, לצורך התקנת דוד שמש או מערכת סולארית – אין צורך בקבלת הסכמתם של כללי בעלי הדירות.


האם יש לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות לצורך התקנת מצלמות ברכוש המשותף?

נכון להיום, אין גישה אחידה בהלכה הפסוקה לגבי השאלה אם התקנת מצלמות מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף או לאו, כך שיש לבחון כל מקרה לגופו. שאלת השימוש הסביר ברכוש המשותף נדונה פעמים רבות בפסיקה, אולם לא פעם התקבלו תוצאות "מפתיעות" בפסקי דין.


כך למשל, בפסקי דין רבים נקבע כי התקנת שלט על חזית הבניין מהווה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, וכך גם פתיחת חלון מהווה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף. מנגד, בפסק דין תקדימי נקבע כי התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי אינה טעונה הסכמה של כלל בעלי הדירות בבניין, זאת לעמדת הכנסת בתיקון שהוגש לחוק המקרקעין.


כפי שנראה להלן, ההחלטה אם התקנת מצלמות ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר שמחייב לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות או שימוש שאינו סביר – נבחנת, בין היתר, לפי מקום ההתקנה, מה מצולם, סיבת הצילום וכו'.


כך למשל, בהליך (חי') 176/20 אלבוים נ' פרן נקבע שכל עוד המצלמות מתעדות את הרכוש המשותף מדובר בשימוש סביר שלא מחייב לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. במסגרת פסק הדין הודגש הצורך לבחון כל מקרה לגופו, כך:

"ומהו אותו שימוש סביר? מובן, כי לכך לא ניתן ליתן תשובה חד ערכית. יש ששימוש מסוים ייחשב סביר ורגיל במקום מסוים, ואילו במקום אחר, אותו שימוש בדיוק יחשב שימוש חריג. התשובה לשאלה מהו "שימוש סביר", תוכרע, בסופו של דבר, בהתאם למקום, לזמן ולנוהג המקובל. וראו בעניין את דבריו של א. איזנשטיין בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, עמ' 101"

לעומת זאת, בהליך (נת') 15/151 נגר נ' יעקובוב, נקבע כי בעל דירה אינו רשאי להתקין מצלמות, כאשר אחת הסיבות לכך נעוצה ביכולת להתחקות אחר פעולותיהם של התובעים, כך:


"בנסיבות עולה, כי התקנת המצלמות במיקום ובאופן בו הותקנו מאפשרת לנתבעים להתחקות בכל עת ובזמן אמת אחר תנועותיהם של התובעים, ילדיהם ואורחיהם ברחבת החצר בשימושם הייחודי של התובעים. כמו כן, ובהינתן כי המצלמות מצלמות בזמן אמת את שביל הכניסה לדירתם של התובעים, הרי שיכולים הנתבעים להתחקות בכל רגע גם אחר הבאים לדירתם של התובעים."

במקרה אחר, המפקחת על המקרקעין (שהינה בעלת הסמכות לדון ולהכריע במחלוקות מסוג זה בין בעלי דירות בבית משותף) הכירה בזכותו של בעל דירה להתקין מצלמה ברכוש המשותף שמופנות כלפי הכניסה לדירתו בלבד.


בהליךת.א. (ת"א) 976-20 נציגות הבית המשותף ברחוב הבילויים 44 רמת גן נ' קירשטיין, נקבע כי קיימת סמכות מקבילה למפקח על המקרקעין ולבית משפט השלום לדון בעוולת הסגת גבול שעניינה מתן צו עשה המורה לבעל דירה להחזיר ציוד מצלמות שנלקח על ידו.



השתתפות בעלי הדירות בהוצאות התקנת המצלמות ותחזוקתן:

שאלת נוספת שמטרידה בעלי דירות – האם עלות התקנת המצלמות ותחזוקתן תחול רק על בעלי הדירות שהסכימו להתקנת המצלמות או גם על המתנגדים והנמנעים למיניהם. גם בעניין זה, נקודת המוצא היא שהטלת חיובים נוספים דורשת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות.


יחד עם זאת, סעיף 58 לחוק מטיל על בעלי הדירות בבית המשותף חובה לשאת בעלויות הנחוצות ל- "שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".


מכאן, שהוראות חוק המקרקעין מחייבות את בעלי הדירות לשאת בעלויות שינויים או שיפורים שהתקבלו בהסכמת כלל בעלי הדירות.


האם די ברוב רגיל (מעך 50%) כדי לחייב את כלל בעלי הדירות בהתקנת מצלמות ותחזוקתן?

בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 456-17 נציגות הבית המשותף ברחוב אחד העם 14, רמת גן נ' מגדל טופ נדל״ן בע״מ, נעשתה סקירה רחבה לגבי הרוב הדרוש לצורך חיוב כלל בעלי הדירות מכח סעיף 58 לחוק המקרקעין.


במסגרת פסק הדין, נקבע כי נקודת המוצא היא שרק הוצאה גבוהה באופן קיצוני תחייב את הסכמתם של כלל בעלי הדירות, כך שבכל יתר המקרים יהיה ניתן להסתפק ברוב רגיל (מעל 50%).


"השאלה עד היכן מהווה פעולה מסוימת "החזקה תקינה" נדונה בע"א )ירושלים( 03/4329 ,עדנה וינברגר ואח' נ' נציגות הבית המשותף ברח' אוסישקין 21 ,ירושלים, תק-מח 2004(1 ,)7499( להלן: "פרשת וינברגר"(, ונקבע שם, בין היתר, כי: "
...סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א( לחוק המקרקעין הנ"ל, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12(א( לתקנון המצוי..."

למרות האמור לעיל, בפסק הדין בעניין טוב נדל"ן כלל בעלי הדירות חויבו להשתתף בהתקנת מצלמות בעלות של 150,000 ₪, כלומר 1,041 ₪ לכל דירה.


התקנה ושימוש במצלמות – יש להיזהר מפגיעה בפרטיות ולשון הרע:

סעיף 1 לחוק הגנת הפרטיות קובע כי "לא יפגע אדם בפרטיות של זולתו ללא הסכמתו", ואילו סעיף 2 לחוק מונה רשימה של מקרים שייחשבו לפגיעה, לרבות: בילוש או התחקות אחר אדם שעלולים להטרידו, צילום אדם ברשות היחיד, פרום תצלום של אדם באופן שעלול להשפילו או לבזותו ועוד.


לפי סעיף 29א לחוק הפרטיות – הנפגע מעוולה הנוגעת להפרת הפרטיות זכאי לפיצוי שלא יעלה על 50,000 ₪ בלא הוכחת נזק.


מעיון בהוראות החוק ניתן לראות כי צילום של אדם ברשות היחיד או צילום של אדם שנועד להטרידו, לבזותו וכו' – מהווה אף הוא עוולה לפי חוק הגנת הפרטיות.


בנוסף, שימוש פסול במצלמות שהותקנו עלול להוות גם עוולה לפי חוק איסור לשון הרע; עוולה שמקנה לצד הנפגע פיצוי שלא יעלה על 50,000 ₪.


משכך, בעת התקנת המצלמות יש לוודא שהן אינן מכוונות לחצר, מרפסות או דירות. יש לוודא שלא מבוצע בהן שימוש שנועד להטריד, לבזות או לפגוע בפרטיות וכו'. בהליך תא (ראשל"צ) 40245-01-12‏ ‏ יוסף חונה נ' דוד אלקריאף, בית המשפט קבע כי תיעוד שנועד להשיג ראיות בהליך משפטי אינו מקנה הגנה מפני עוולה של פגיעה בפרטיות.