התקנת עמדת טעינה מחייבת לבצע שינויים ועבודות ברכוש המשותף:
המעבר לנסיעה ברכב חשמלי מחייב להתקין ולהעביר בתוך ברכוש המשותף תשתית הטענה שתכלול התקנה של עמדת הטענה קבועה ושקעים, הזנה של עמדת הטעינה בחשמל מהדירה או מלוח חשמל שיותקן ברכוש המשותף, להעביר כבלים (בדרך כלל באופן גלוי) ועוד.
רכישת רכב חשמלי ללא הסדרה של נושא הטעינה הביתית משולה לרכישת רכב (בנזין) בסביבה ללא תחנות דלק, כך שברור שנוחות ויעילות השימוש תפגענה לאין ערוך. אלא שבניגוד לעמדות לטעינת מכוניות חשמליות, תחנות דלק לא חסר.
אמנם, המעבר לרכב חשמלי נמצא רק בראשיתו, אך ישנו גידול משמעותי במספר הרכבים החשמליים. למעשה, זה לא יהיה יומרני לומר שבעוד שנים בודדות כל פרסום של דירה לדירה או להשכרה יכלול התייחסות לעמדת טעינה חשמלית.
מכאן, שבשנים הקרובות הדיון האם להקין עמדת טעינה אחת בבניין יוחלף בדיון על מספר עמדות.
השימוש ברכוש המשותף ללא הסכמת השכנים כפוף למספר מגבלות מהותיות:
כל בעל דירה רשאי להשתמש ברכוש המשותף ללא קבלת הסכמתם של יתר הדיירים בבניין, ובלבד שמדובר בשימוש סביר שאינו מונע מיתר הדיירים לבצע שימוש זהה. אחרת, חל הצורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין ללא יוצא מן הכלל (וזאת מבלי לגרוע מהאפשרות שבעלי הדירות יחזרו בהם מהסכמתם)
ההחלטה אם השימוש ברכוש המשותף הוא סביר או לא אינה חד משמעית, אלא שהיא תלוית נסיבות, זמן, מיקום ואופי השימוש. כפי שנראה בהמשך, הגבול בין שימוש סביר לשימוש בלתי סביר אינו תמיד ברור ושלעתים ניתן למצוא חוסר עקביות במשקל שניתן לשיקולים השונים. יחד עם זאת, הפסיקה הענפה שקיימת בנושא מתווה אמות מידה שמאפרת לכל צעדים מראש.
ננסה להמחיש את המורכבות של שאלת הסבירות על התקנת עמדת טעינה בבניין באמצעות ארבעת הדוגמאות שלהלן:
דוגמה ראשונה: דייר אחד בלבד בבית משותף שנושא שש יחידות דיור על פני שלוש קומות מעוניין להתקין עמדת טעינה בנקודה שאינה גלויה לעין, כאשר מקור החשמל מגיע מדירתו.
דוגמה שנייה: מספר בעלי דירות בבניין רב קומות שמכיל למעלה משמונים יחידות דירות שנישאות על פני 20 קומות מעוניינים להתקין עמדת טענה בחניות שהוצמדו לדירתה, כאשר המקור לחשמל מגיע מדירותיהם.
דוגמה שלישית: בעל דירה אחד בלבד בבניין עם מעט יחידות דיור מעוניין להתקין לוח חשמל חדש (שנמצא ברכוש המשותף ושייך לכלל בעלי הדירות) על מנת לספק חשמל לעמדת הטעינה של רכבו. כל בעלי הדירות בבניין נדרשים לשאת בהוצאת ההקמה, התחזוקה, תשלום דמי ניהול, תיקונים וכו' (לעניין זה מעט בעלי דירות = הוצאות יחסיות גבוהות יותר).
דוגמה רביעית: מעל 50% מבעלי הדירות בבניין שמכיל 80 יחידות דיור מעוניינים להתקין לוח חשמל שיספק חשמל לרכביהם החשמליים, כאשר כל בעלי הדירות יצטרכו לשאת בעלויות שבדוגמה 3 (הפעם החלק היחסי בהוצאות יהיה קטן יותר ורוב בעלי הדירות מסכימים).
בונוס: אם יתגלה שצריכת החשמל מוגבלת למספר רכבים, שיש לווסת את הצריכה הכוללת כדי שכולם יוכלו להטעין את רכביהם במהלך הלילה, שיש הבדל בין התקנה של עמדה בודדת לבין מספר עמדות אקראיות ולא מתוכננות – האם עמדתנו תשתנה?
נקודת המוצא - עמדת הטעינה מהווה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף:
בשנים 2018 – 2020, הועלו מספר הצעות לתיקון חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ולהחרגת הצורך בקבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות על מנת להתקין עמדת טעינה. מדובר במעשה בתיקון לחוק שנועד מצד אחד להסיר חסמים ומגבלות, אך מצד שני הוא יוצא כנגד רגולציה והסדרים שהולכים ומתהווים לכדי הנחיות מחייבות.
שינוי מפתיע – נקבע בפסק דין תקדימי שהתקנת עמדת טעינה מהווה שימוש סביר:
בפסק דין שניתן על ידי המפקח על הבתים המשותפים, נקבע שאין צורך בהסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין לצורך התקנת עמדת טעינה לרכב חשמל. אולם, חשוב להדגיש כי פסק הדין עוסק אך ורק בטענות שהעלו התובעים, ושהוא אינו מתייחס למחלוקות שצוינו בדוגמאות הנ"ל.
המפקח על הבתים המשותפים מהווה בית דין להכרעה וליבון מחלוקות שבין בעלי דירות בבתים משותפים, ושלמפקח יש סמכות עניינית ייחודית לדון בקשת רחבה של מחלוקת (למעט הסגת גבול שלגביה יש סמכות מקבילה גם לבית משפט השלום).
מגבלות הבית המשותף – קבלת החלטות ושימוש סביר ברכוש המשותף:
הבית המשותף נחשב לייצור כלאיים מיוחד (אך מורכב) של בעלות אשר משלב בין בעלות פרטית לבין בעלות משותפת על הרכוש המשותף של כלל בעלי הזכויות.
על הבית המשותף חלים מספר כללים, הוראות חוק, תקנונים ופסקי דין מחייבים שנועדו לאפשר ניהול תקין של הבית המשותף, קבלת החלטות שקולה, למנוע נזקים שיגרמו כתוצאה משימוש לא סביר בדירות וברכוש המשותף.
כך למשל, נקבע בחוק המקרקעין שלצורך הרחבת דירה די בהסכמה של 75% מבעלי הדירות, שלצורך התקנת מעלית דרוש רוב של 66%, לביצוע פרויקט תמ"א 38דרוש רוב יחסי של 66% או 80% - תלוי בפרויקט, שלצורך התקנת דוד שמש אין צרוך בהסכמת יתר בעלי הדירות וכו'.
מכאן, שהתיקון המוצע בחוק המקרקעין נועד להקטין (ולבטל) את הרוב הדרוש להתקנת עמדות טעינה בבית משותף. זאת בדיוק כפי שנעשה בתמ"א 38, הרחבת דירות, החלפת מתחזק וכו'. התקנת הרוב הדרוש נועד להקנות כלים להתמודדות עם בעיית הסחטן, לעודד פעולות שעולות בקנה אחד עם פעולות ברמה הלאומית (הפחתת הזיהום והשימוש בדלק וכו') והסרת חסמים.
במסגרת זו, סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין קובע שכל פעולה, שינוי או שימוש ברכוש המשותף שחורג מן השימוש הרגיל – טעון הסכמתם של כלל בעלי הדירות. לעומת זאת, סעיף 31 לחוק המקרקעין מאפשר לכל בעל דירה לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף שאינו מונע מיתר בעלי הדירות שימוש זהה.
מהו שימוש סביר , והאם התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי סבירה?
המונח "שימוש סביר" ברכוש המשותף זכה להתייחסות רבה בפסיקה. כך למשל, נקבע כי התקנת שלט בחזית הבניין מהווה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, כמו גם העברת צינור בתוך פיר המעלית, התקנת חלון או דלת וכו'.
לפי ההלכה שנקבעה בפסק דינו של בית המשפט העליון בהליך ע"א 458-82 עדה וילנר נ' מרים נוביץ (נבו, 21.01.1988), נקבע כי שימוש ברכוש ייחשב כסביר בהתקיים שני תנאים, כמפרט להלן:
"... תנאים שאינם בהכרח תלויים זה בזה ואינם מתפרשים האחד לאור משנהו, והם, שהשימוש יהיה סביר ושלא יימנע שימוש כזה משותף אחר. סבירותו של השימוש נקבעת על-פי אופי המקום לעומת אופי השימוש הנעשה בו (כגון שאין פותחים בית-עסק במקום המיועד למגורים או שאין משתמשים במקום המיועד לעסק בדרך הפוגעת בנכס). אשר לקיומו של התנאי השני - ששימוש כזה לא יימנע משותף אחר - די בכך שהשותף המשתמש בנכס אינו עושה דבר כדי למנוע מהשותפים האחרים להשתתף עמו בצוותא כאשר הם מעוניינים בכך. ...."
מכאן, ולאור הפסיקה הקיימת, נקודת המוצא היא שהעברת כבלים, התקנת נקודת חשמל, שימוש קבוע בקיר הבניין וכו' – מהווים שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.
מן הראוי לציין כי הערכה שהתקנת עמדת טעינה חשמלית מהווה שימוש בלתי סביר אינה מופרכת – שכן, גם בהצעות החוק של הכנסת (תיקון מס' 32 לחוק המקרקעין) נקבע כי החוק בנוסחו המקורי מחייב את הסכמתם של כלל בעלי להתקנת עמדת טעינה, ומשכך הוצע לשנותו.
פסק דין תקדימי – התקנת נקודת טעינה לרכב חשמלי מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף:
כאמור לעיל, מערכת היחסים בין הדיירים בבית משותף כפופה לשורה של כללים שמגדירים את חובותיהם וזכויותיהם של הצדדים; כללים שמתירים שימוש סביר ברכוש המשותף, אוסרים שימוש בלתי סביר, ומורים להימנע מפעולות שיגרמו לנזק לדירות אחרות או לרכוש המשותף בהתאם לסעיפים 2 ו- 3 לתקנון המצוי:
"(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות; לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.
(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת."
מכאן, שבעלי הדירות יכולים להתנגד להקמתן של עמדות טעינה משום שמדובר בשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, אך גם בשל נזקים שיגרמו לדירותיהם או לרכוש המשותף.
טענות הנוגעות לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף וגרימת נזקים, נדונו במחלוקת שהתגלעה בין בעלי דירות בבית משותף לבין בעל דירה שחפץ בהתקנת עמדת טעינה לרכבו בהליך (רחובות) 500-18 נציגות הבית המשותף ברח׳ אריק אינשטיין 2, אשדוד נ' גלזמן מרק (נבו, 18.03.2020).
לפי פירוט העובדות וטענות הצדדים שבפסק הדין, התובעים טענו כי עמדת הטעינה מהווה סכנה בטיחותית לדיירי הבניין, שמדובר במפגע אסתטי, שיגרמו לבניין ודייריו נזקים, ושלא התקבלו האישורים הנחוצים להתקנה והפעלה עמדת הטעינה. כמו כן, התובעים אף חלקו על מסקנותיו של המומחה המוסכם שמינתה המפקחת.
לנוכח המחלוקת שנפערה בין עמדותיהם של הצדדים, הוחלט למנות מומחה מוסכם שיחווה את דעתו ביחס לנושאים השנויים במחלוקת. וכך בסעיף 7 לפסק הדין, צוינו מסקנותיו של המומחה המוסכם אשר דחו את טענות התובעים בזאת אחר זאת, כך:
" עמדת הטעינה אינה מהווה מפגע בטיחותי. העמדה מחוברת לעמוד בטון הנמצא בעורף החניה, הארון סגור, הכבלים של החשמל עוברים בצמוד לתקרה בתוך שרוולי חשמל תקניים, לא יכול להיגרם כל נזק לעמוד הבטון שאליו חובר ארון עמדת הטעינה. במרתף עוברים צינורות מים רבים בתקרה המחוברים באמצעות ברגים, כמו כן לאורך הקירות של המרתף עוברים כבלים של חשמל כפי שניתן לראות בתמונות. 2.4 אין כל אפשרות אחרת להתקנת עמדת טעינת חשמל, איני רואה פגיעה ברכוש המשותף, העמדה נמצאת בגב החניה על עמוד בטון באופן שאין פגיעה ברכוש המשותף. יש לציין שראיתי כבר מס' מרתפי חניה עם עמדות טעינה, כ"כ בשנים הקרובות יגדל משמעותית מס' המכוניות הנטענות חשמלית ולא יתכן שלא ניתן יהיה לטעון אותם מעמדות טעינה במרתפי החניה. 3.4 עמדת הטעינה מחוברת למונה החשמל של הנתבע, כך שגם עלות החשמל אינה ע"ח הרכוש המשותף. 4.4 יש לבצע תיקון טיח וצבע במעבר הצנרת מתוך חדר החשמל."
על בסיס האמור בחוות דעתו של המומחה המוסכם, וכן בהתייחס לשאלות ההבהרה שהופנו אליו, נקבע בפסק הדין כי התקנת עמדת הטעינה מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף
התקנת עמדות טעינה – מבט צופה פני עתיד:
נכון להיום, אין צורך להוציא היתר בנייה כדי להתקין עמדת טעינה, ואין הליך רגולציה שצריך לעמוד בו. כל שצריך לעשות הוא לקבל אישור מאת חשמלאי. יחד עם זאת, במסמך של משרד הבינוי והשיכון מחודש 11/2020 – צוין באופן חד משמעי וברור שיש צורך להחיל רגולציה על התחום בעתיד:
"רשות החשמל ואגף מנהל החשמל אמונים על הסדרת ההיבטים החוקיים, המסחריים והבטיחותיים של אספקת חשמל לטעינת כלי רכב. בימים אלו צפויות להתפרסם הנחיות חדשות של הרשות אשר מגדירות דרישות לביצוע עבודות חשמל ובדיקות תקופתיות, ומהוות בסיס לתקנות מחייבות אשר ייקבעו בעתיד. בנוסף, בניגוד לתקנות בעבר אין דרישה רגולטורית לטעינה מנוהלת )אם כי במכרז משרד האנרגיה והמנהלת לתחליפי דלקים לפריסת 500,2 נקודות טעינה איטיות ומהירות ישנה דרישה לטעינה מנוהלת המאפשרת בין היתר את חלקות העוצמה בין העמדות לבין לוח החשמל(. באשר לתעריפים: תעריפי רכישת החשמל מהרשת לטעינת כלי רכב זהים לתעריף הצרכני – בין אם לצרכן פרטי או צרכן מסחרי בהתאם למבנה התעריפים הרלוונטי )לרבות תעריפי עומס-זמן, תעו"ז(. כמו כן, תעריפי מכירת החשמל ו/או שירותי הטענה לא מפוקחים ונתונים לשיקולם הבלעדי של הספקים או בעלי עמדות הטעינה, כאשר מותרת מכירה על בסיס לקוחות מזדמנים או קבועים. עניין נוסף הנתון להסדרה עתידית הוא נושא מניית משנה הרלוונטית לטעינה בחניון בית משותף."
פסק הדין שניתן בעניין גלזמן התמקד בטענות שהתובעים העלו ביחס לשימוש סביר ברכוש המשותף, אך לא בטענות הנוגעות לצריכה המשותפת, לצורך לווסת את השימוש במשאב הציבורי וכו'.
לסיכום:
נכון להיום, הצעת החוק לתיקון חוק המקרקעין טרם אושרה בקריאה ראשונה ושלישית, כך שהצורך בקבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות טרם הוסר באופן סופי.
ההגדרה לשימוש סביר ברכוש המשותף משתנה לפי אופי השימוש, נסיבות, זמן וכו'. מצד אחד, ישנה פסיקה נרחבת ביחס לנושא של שימוש סביר ברכוש המשותף, אל מהצד השני אין מספק פסיקה ביחס להתקנת עמדת טעינה.
אמנם, ניתן פסק דין תקדימי שקובע כי התקנת עמדת טעינה מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף, אולם ייתכנו מקרים שבהם יקבע אחרת.
ישנה סבירות גבוהה שתאושר רגולציה שתסדיר את טעינת רכבים חשמליים, ויסות צריכת החשמל ועוד.
