סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

Please reload

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

האם איחור במסירת הדירה מווה הפרה יסודית מצד היזם?

Please reload

בלא מעט שיחות עם רוכשי דירות שחל עיכוב במסירת דירתם עולה הטענה כי האיחור של היזם במסירת הדירה (שלפעמים עולה על שנה ממועד המסירה החוזי שנקבע בהסכם המכר) מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר מצדו.

 

אולם, בניגוד לדרך הסקת המסקנות שמתבצעת אצל הרוכשים, הקביעה המשפטית האם מדובר בהפרה יסודית או לאו – מורכבת יותר.

 

המסגרת הנורמטיבית שחלה על הסכמי מכר כוללת את דיני החוזים ואת חוק החוזים תרופות, דינים אשר מהווים השלמה להוראות ותניות חוזיות שאינן מעוגנות בהסכם המכר. מכח של דינים אלו ניתן להחיל את הוראותיו של חוק החוזים כללי ושל חוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה. להלן יובהר מדוע ישנו צורך באותם הוראות דין כלליות.

 

במרבית הסכמי המכר אין הגדרה להפרה יסודית מצד היזם, ובמקרים בהם הפרתו צפויה ישנה החרגה לכך שקובעת כי הפרה של התחייבות מסוימת מצד היזם לא תחשב להפרה יסודית.

 

לפיכך, איחור במסירת דירה מתרחש לעתים קרובות, ועל כן רואים בו כהפרה צפויה, שאכן זוכה להתייחסות מקדימה ומחריגה במרבית הסכמי המכר. מסיבה זו, רובם המכריע של הסכמי המכר יקבע שאיחור במסירת הדירה לא ייחשב להפרה יסודית שמזכה בפיצוי מוסכם.

תוכן עניינים למאמר הנוכחי:

  • האם איחור במסירת הדירה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר מצד היזם?

    • המבחן הכללי להפרה יסודית מכח חוק החוזים.

    • כיצד נקבע את גובה הפיצוי שישולם בגין הפרה יסודית של היזם

המבחן הכללי להפרה יסודית מכח חוק החוזים:

הקביעה כי הפרת התחייבות מסוימת מהווה הפרה של הסכם (מכל סוג) תסתמך על הוראות הסכם המכר אשר מגדירות את אותה הפרה כהפרה יסודית או לפי המבחן הכללי שמוסדר בסעיף 6 לחוק החוזים תרופות, בנוסח שלהלן:

 

"לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה"

 

בהמשך סעיף 15 לחוק החוזים תרופות מגדיר מהם פיצויים מוסכמים, ואת התנאים לתשלומים, כדלהלן:

 

15".  (א)  הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

          (ב)  הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

          (ג)   לענין סימן זה, סכומים שהמפר שילם לנפגע לפני הפרת החוזה והצדדים הסכימו מראש על חילוטם לטובת הנפגע, דינם כדין פיצויים מוסכמים."

 

השימוש בהוראות החוק הנ"ל, ובמבחנים שמעוגנים בתוכם, רלוונטי כאשר אין בהסכם הוראה אשר סותרות באופן ברור ומפורש את היותה של הפרה זו כהפרה יסודית.

 

במקרים בהם הסכמי המכר חוסמים את האפשרות לטעון להפרה יסודית בגין איחור במסירת הדירה, עלינו למצוא דרכים אחרות שבהם נכרוך מספר עילות.

 

עם זאת, רוב הסיכויים שחוזקן של טענות אלו לא יהיה בעל עוצמה חזקה, אלא בינונית או נמוכה.

 

לכן, כדי לטעון להפרה יסודית שנובעת מאיחור במסירת הדירה יהיה עלינו לכרוך ביחד עם הטענה לאיחור גם התעלמות מצד היזם, יצירת מיצג שווא, התחמקות מלשלם פיצויים, הערמת קשיים, התנכלות ועוד כהנה וכהנה טענות שמעידות עד כמה התנהלותו של היזם נעשתה בסטייה ניכרת לעומת הוראותיו של הסכם המכר ולעומת חובת תום הלב שחלה על הצדדים מכח חוק החוזים (כללי).

 

כיצד נקבע את גובה הפיצוי שישולם בגין הפרה יסודית של היזם?

כפי שציון לעיל, הרוב המכריע ואפילו המוחלט של הסכמי המכר אינם כוללים הפרה יסודית מצד היזם, ובמידת הצורך שוללים זאת.

 

לכן, בהעדר הוראה לפיה הפרה של ההסכם אינה מהווה הפרה יסודית לא נמצא גם את גובה הפיצוי שישולם בגין הפרה יסודית (להבדיל מהתייחסות ברורה ומפורשת שקיימת בנוגע להפרה יסודית של הרוכש).

 

לכן, בהעדר התייחסות מפורשת עלינו לעשות שימוש בערוצי ההשלמה הקיימים כיום, ובתוך שכך להעמיד את הפיצוי המוסכם לפי השיעור שמקובל ונהוג לגבות כיום.

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

סדרת מאמרים - איחור במסירה