איחור במסירת דירה 2023 (המדריך למומחים)

• מועד הוצאת היתר בנייה:

בהסכמי מכר אחרים, מועד המסירה החוזי נקבע בתוך מספר חודשים ממועד הוצאת היתר בנייה, אלא שבדרך כלל היזם מקבל בשלב הראשון היתר חפירה ודיפון, ובשלב השני הוא מקבל היתר בנייה. לעתים, חולפים חודשים רבים בין המועד בו התקבל היתר חפירה ודיפון לבין המועד בו הוצא היתר בנייה.

מעבר לעובדה שיש לתכנן את התביעה לאיחור במסירה ואת הדרישה לפיצוי באופן שתואם לעובדות ולהסכמות המסחריות שאליהן הגיעו הצדדים – חל הצורך לבחון את סבירות השיהוי ואת אחריותו של היזם להתמשכות העיכוב בהוצאת היתר הבנייה.

גם הפעם, ללא הבדיקות הנדרשות והעלאת הטענות המתבקשות – תקופת העיכוב עשויה להצטמצם שלא בצדק.

• דחיית כללית של מועד המסירה:

1. להבדיל מהדוגמאות הקודמות בהן מועד המסירה החוזי תלוי באירוע החיצוני, המקרה הנ"ל יכול להתרחש גם כשהסכם המכר נוקב במועד מסירה ספציפי שיקבע בתוך מספר חודשים מעת החתימה על הסכם המכר או בתאריך ספציפי.

2. במקרה זה, מדובר בדחיות שנקבעו בגוף ההסכם (ולא בנספח נפרד או בסמוך לסעיף בו נקבע מועד המסירה); דחיות שאפשרות ליזם לדחות את מועד המסירה ללא כל סיבה במספר דו ספרתי של ימים (בדרך כלל מדובר בתקופה של 60-90 יום).

3. מאחר שלא ניתן להתנות על חוק המכר באופן פסול, כל דחייה שחורגת מעבר ל- 60 ימי החסד שהוקנו ליזם מכח החוק, ואשר שוללת מרוכש הדירה פיצוי – בטלה!

4. יחד עם זאת, מומלץ שלא להעלות את טענת הביטול באופן כללי, אלא לתמוך אותה בטענות משפטיות ובחוות דעת מתאימה.

• "העמדת הדירה לרשותו" – מועד המסירה בפועל:

לפי הוראות החוק תקופת האיחור מסתיימת עם העמדת הדירה לרשות המוכר, אולם שילוב של חוקים שונים, פסקי דין וסעיפים חוזיים שמעוגנים במרבית הסכמי המכר – מחילים בדרך כלל שורה של תנאים מצטברים למסירת הדירה, כדלהלן:

1. התקבל טופס 4 לגבי הפרויקט (בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה טפסי 4 ו- 5 אוחדו).

2. הדירה ראויה למגורים (ללא ליקויים מהותיים וחמורים שמונעים שימוש סביר).

3. אין בדירה אדם או חפצים שמונעים את כניסת הרוכש אליה.

4. נשלחה לרוכש הזמנה לקבלת החזקה בדירה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם המכר (בכפוף לסייגים כמו למשל שהרוכש לא תפס חזקה בפועל בניגוד להוראות הדין).

5. נמסרו לרוכש הוראות תחזוקה ושימוש לגבי מערכות ומתקני הדירה והרכוש המשותף.

6. מערכות ומתקני הדירה תקינים ופועלים כראוי, כאשר ניתן (לכל הפחות) לחבר את הדירה למערכת המים, חשמל, גז, ביוב וכו'.

7. בחלק מהסכמי המכר ובמקרים הרלוונטיים – כשמעלית אחת פועלת לפחות.

8.  הדירה על הצמדותיה נמסרה בהתאם להוראות הסכם המכר, ובלבד שאין בהסכם הוראות שמאפשרות למסור את הדירה ללא חניות מחסנים וכיוצא בזה הצמדות.

להרחבה: האם יזם רשאי לנצל זכויות בנייה ולבנות קומות נוספות לאחר מסירת הדירות?​

​

• כמובן שלא מדובר ברשימה סגורה, אך אלו התנאים השכיחים שמצאנו לנכון לציין.

האם ניתן למסור דירה לפני שהתקבל טופס 4 לפרויקט?

1. כשם שמתגלות (ומתגלעות) מחלוקות באשר למועד הקובע שממנו מתחילים למנות או לקבוע את מועד המסירה החוזי, כך מתגלות מחלוקות באשר למועד שמסיים את תקופת העיכוב במסירת הדירה בפועל לידי הרוכש.

2. במסגרת התיקים שניהלנו נתקלנו כמעט בכל הדרכים היצירתיות (והלא יצירתיות) של יזמים וקבלנים לצמצום תקופת האיחור. ויחד עם זאת, אין לנו ספק שהמילה האחרונה בעניין טרם נאמרה.

3. בחלק מהמקרים, נתקלנו ביזמים שמסרו את הדירות מבלי שהתקבל טופס 4 לפרויקט, ובמקרים בהם טופס 4 להרצת מערכות או טופס 4 על תנאי – הוצגו כאישורים סופיים ובלתי מותנים לאכלוס הדירות.

4. לפי סעיף 4.א לחוק המכר דירות, היזם לא עמד בהתחייבויותיו אם "הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה".

5. לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976 (להלן: "תקנות המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה") (בנוסחן הקודם) – הדירה תימסר לרוכש לאחר שהתקבל אישור מהנדס כי הדירה נבנתה בהתאם למפרט הטעני

6. בתאריך 04/03/2021, תקנות המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה – בוטלו, ובמקומן תוקנו תקנות המכר(דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021 (להלן: "תקנות השלמת הבנייה החדשות").

7. במאמר שהועלה על ידנו בקשר לשינוי בתקנות חוק המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה, התייחסנו בהרחבה לשינוי התקנות ובהחלפת הדרישה לאישור מהנדס בהמצאת טופס 4 וטופס 5 (במידת האפשר), חיבור הדירה למים וחשמל (תשתיות) ומסירתה בנוכחות הרוכש.

8. כפי שצוין בגוף המאמר הנ"ל, השינוי בתקנות אינו מחדש הרבה, שכן ישנם תקדימים למכביר ופסיקה מחייבת שחייבו את היזם למסור דירה מחוברת לתשתיות, אחרת המסירה תהיה מנוגדת לחוק המכר דירות ולא תפסיק את תקופת העיכוב.

9. לכן, צוין שהשינוי בתקנות אינו משנה את המצב הקיים באופן משמעותי, אולם בהמשך המאמר כשנעסוק בהליכי בוררות (ייחודיים), נראה שהשינוי מטיב עם רוכשי דירות בנסיבות מסוימות ואף נתמוך את טענותיה בדוגמאות פרקטיות.

10. אגב, לפי סעיף 1.ג. לחוק התכנון והבניה, הוועדה המקומית מחויבת להעלות לאתר האינטרנט שהוקם על ידה מסמכים שיש לפרסמם לציבור (ללא עלות). כך, שכל רוכש דירה יכול לבדוק בלחיצת כפתור אם התקבל טופס 4 או מסמך מסוים ביחס לפרויקט בו דירתו נרכשה.

11. במקרים רבים נדונה שאלת מועד המסירה כאשר לגישת המוכר נמסרה לידי הקונה הודעה כי הדירה מוכנה, ואילו לגישת האחרון לא היה ניתן לבצע מסירה בפועל של הדירה כיוון שבסיור שנערך בדירה התגלו ליקויים או שלא הוצג טופס 4. בפסק דין ת"ק (נת') 3787-03-15 סיסאי מקונן נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ ניתנה ביחס לסוגיה זו ההחלטה שלהלן:

"לאחר ששמעתי את הצדדים בדיון שהתקיים בפניי וקראתי את כתבי הטענות, אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה. תמצית נימוקיי לקבלת התביעה הם כי מחד, לטעמי, קיומו של טופס 4 הוא תנאי בסיסי, יסודי ומהותי למסירת הדירה לקונה ומסירת דירה לקונה בהיעדר טופס 4 מנוגדת לתכלית החקיקתית, עלולה לפגוע בקונה ולסכנו, ומכאן, מסירת הדירה בפועל (דה-פקטו), ללא טופס 4, אף בהסכמת הקונה, אינה יכולה להיחשב למסירה פורמאלית (דה יורה); מאידך, הגם שהתובעים זכאים לפיצוי בגין האיחור הפורמאלי במסירת הדירה, הרי שתביעתם חסרה ראיות מהותיות – התובעים לא הנציחו את המפגעים שלטענתם היו בדירה בעת המסירה; התובעים לא הוכיחו "דמי שכירות ראויים" בהשוואה לדירה אותה רכשו ובאותה סביבה; התובעים לא צירפו הסכם שכירות...

​

...אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח2001 (3) 15114 פיסקה 14). "טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה. המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן "טופס 4", עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית. "ניתן להזכיר שחוק המכר (דירות) יוצר זיקה מפורשת בין קיום הדרישות שבתקנות התכנון והבניה לבין חיובי ההתאמה של המוכר..."

​​

למאמר שעוסק בבטוחות שמסופקות לרוכשי דירות (הערת אזהרה, ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח וכו') - לחצו כאן!​

​

האם מסירת דירה שאינה ראויה למגורים לאחר שהתקבל טופס 4 עוצרת את תקופת העיכוב?

• מסירת דירה ללא חשמל או מים:

1. כאמור לעיל, לא ניתן למסור דירה שאינה מחוברת למים וחשמל, זאת לנוכח התקנות החדשות ובשים לב לפסיקה המחייבת שניתנה עוד לפני התיקון הנ"ל.

2. אולם, העובדה שהתקנות והפסיקה אוסרות על כך – לא הפסיקו את הניסיונות הבלתי פוסקים למסור דירות שלא עברו ביקורת חשמל, שלא ניתן להתקין בהן מונים ושאינן מחוברות למים או לחשמל.

3. על מנת להתגבר על העדר חיבור לתשתיות – הדירות הללו מחוברות לא פעם למערכת החשמל והמים של הבניין (ולא לחיבור פרטי). כתוצאה מכך, בעלי הדירות בבניין סובלים מהפסקות חשמל רבות ולחץ מים נמוך.

• מסירת דירה ללא מעלית או גנרטור:

1. מספר המעליות בכל בניין נקבע לפי מספר הקומות, כמות יחידות הדיור וסוג הפרויקט (כך שאם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 תותקן מעלית אחת בדרך כלל).

2. קשה להלום את המסקנה שבעל דירה שגר מקומה חמישית ומעלה יעביר את תכולת דירתו ללא מעלית או שהוא יידרש לרדת ולעלות למעלה מחמש קומות בכל יציאה מביתו.

3. לפי התקנות החדשות, מסירת הדירה מותנית בקבלת אישור אכלוס (טופס 4 וטופס 5), כאשר קבלתו מחייבת (במרבית המקרים) השלמה של העבודות ברכוש המשותף (ציבורי). משכך, ובמידת הצורך, ניתן לדרוש את דחיית מועד המסירה מכח גזירה שווה והיקש מהוראות החוק.

• מסירת דירה ללא חניה, מחסן או אחת מהצמדות הדירה:

1. לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הבית המשותף מחולק לשני חלקים שונים: דירות ורכוש משותף. לפי ההגדרה, כך מה שלא הוגדר כדירה או הוצמדה אליה – נכלל ברכוש המשותף.

2. לעומת זאת, לפי חוק המכר דירות, דירה מוגדרת כ – "חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

3. מכאן, שאין הלימה בין הגדרת דירה בחוק המקרקעין לבין ההגדרה שבחוק המכר דירות. אולם, במרבית הסכמי המכר הדירה כוללת את הצמדותיה, כך שאם היזם מעוניין לפצל את המסירה עליו לציין זאת בתוך גוף ההסכם, וגם זאת בכפוף למגבלות, סייגים ותנאים.

4. ואמנם, בניגוד להפרות אחרות, במקרה שלפנינו אין דחייה של מועד המסירה או איסור מפורש בדין הקיים למסור את הדירה ללא הצמדותיה, אלא שיש להגיע לתוצאה זו באמצעות שימוש במספר הוראות חוק ופסקי דין.

• מחסור בכלים סניטרים:

1. בחלק מהמקרים אנו נתקלים בתלונות של רוכשים שמסרבים להיכנס לדירה שחסרים בה ברזים, שירותים, כיורים וכו'.

2. לעניין זה, חשוב לציין כי דירה שחסר בה ברז או תא שירותים אחד מתוך מספר פריטים דומים, עשויה להיות ראויה למגורים. זאת לעומת דירה שחסרים בה כלים סניטרים רבים.

3. בנסיבות בהן החוסרים לא מעלים באופן חד משמעי וברור כי הדירה אינה ראויה למגורים, מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס לביצוע דו"ח בדק בית, וכן לנקוט במשנה זהירות – אחרת הסירוב לקבל את הדירה עשוי להיחשב כלא מוצדק, לפגוע בזכויותיו של הרוכש ואף להוות הפרה של הסכם המכר.

• מסירה דירה עם בעיות רטיבות וליקויים בטיחותיים:

1. בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, הדגשנו את הפער הקיים בין הציפייה של בעלי דירות לקבל דירה ללא ליקויים, לבין המציאות בה 100% מהדירות נמסרות על ליקויי בנייה (על פי  מחקר של הטכניון).

2. למאמר שעוסק בליקויי בנייה בבתים משותפים – לחצו כאן.

3. היות שהיזם מחויב לתקן את ליקויים, אי התאמות וכשלים לעומת התקנים המחייבים שהתגלו בדירה – בעלי דירות מצפים שהדירה תימסר ללא ליקויים.

4. לפי הפסיקה – רק ליקויים מהותיים וחמורים ביותר שיתרחשו יצדיקו את דחיית מועד המסירה לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט. מדובר בליקויים שיוצרים סכנה בטיחותית, בעיות רטיבות חמורות וכיוצא בזה כשלים ופגמים.

5. לצורך הדוגמא, באחד התיקים שטופלו על ידי משרדנו נמצאו במצע החול של הדירה אחוזי רטיבות גבוהים מהמותר בתקן, ובאופן שיצר מעמסה מסוכנת על היסודות של המבנה. משכך, נקבע בצדק על ידי המומחה מטעם הקונים כי בעיית הרטיבות יוצרת סכנה בטיחותית חמורה שיש לדחות בגינה את מועד המסירה.

6. מה קורה כשהדירה נמסרת אך יום לאחר מכן או בתוך זמן קצר היזם מתחיל בעבודות?

• מדובר בתופעה שכיחה, אולם אין לגביה תשובה חד משמעית בפסיקה.

• כאמור לעיל, אם הסכם המכר מחייב את היזם למסור את הדירה ללא אדם וחפץ, אז על פניו מסירת דירה עם פועלים וציוד מהווה הפרה של החוזה.

• בהעדר התייחסות בהסכם המכר – חל הצורך לבצע השלמה באמצעות מקורות חיצוניים, להתייחס להיקף העבודות ועוד.

למאמר בעניין חישוב תקופת האיחור – לחצו כאן.

• לסיכום ביניים – חישוב תקופת העיכוב:

1. תקופת האיחור היא ההפרש שבין מועד המסירה החוזי לבין מועד מסירת הדירה בפועל.

2. מועד המסירה החוזי: אם לא נקבע בהסכם המכר מועד מסירה מפורש, יש להתחקות אחר מועד התחלת העבודות, מועד הוצאת היתר בנייה וכו'. יש להתגבר על קשיים שיתגלו בדרך באמצעות בדיקות ייחודיות ושימוש בטענות משפטיות.

3. מסירת הדירה בפועל – תנאים מקדמיים:

• מסירת הדירה תתבצע לאחר שהיזם יעמוד בתנאים שנקבעו בחוק המכר דירות על תקנותיו, חוק התכנון והבניה, פסקי דין מנחים ומחייבים, הוראות הסכם המכר, בנוכחת הצדדים ולאחר שנחתם פרוטוקול מסירה.

• מסירת הדירה בפועל – תנאים נוספים לאחר קבלת טופס 4:

• יש לוודא כי הדירה עברה ביקורת חשמל, ושניתן לחברה לתשתיות השונות (מים, חשמל, גז וכו'). שהדירה נמסרת על הצמדותיה השונות, ללא חוסר מהותי של אביזרים ופריטים, ללא ליקויים מהותיים וחמורים וכו'.

​​