סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

Please reload

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

מה הפיצוי שיש לשלם בגין איחור במסירת דירה לפי חוק המכר דירות?

חוק המכר דירות קובע את הפיצויים שישולמו בגין איחור במסירת הדירה, בהתאם למנגנון הפיצוי שנקבע בסעיף 5א לחוק. לפי הוראותיו הברורות של החוק, סכום הפיצוי נקבע על ידי הרכיבים הבאים:

1. משך תקופת האיחור.

2. דמי שכירות ראויים.

3. מקדם הפיצוי שנקבע בעד אותו חודש בתקופת האיחור (125% או 150%).

עם זאת, ולמרות הוראותיו הברורות של החוק, המציאות מלמדת אותנו על לא מעט מחלוקות שהתגלו בדרך לחישוב הפיצוי ואשר העסיקו לעתים קרובות את בתי המשפט.

 

תוכן עניינים למאמר הנוכחי:

  • מה הפיצוי שיש לשלם בגין איחור במסירת דירה לפי חוק המכר דירות.

    • מי נחשב למוכר על פי חוק המכר דירות.

    • מהו מנגנון הפיצוי שנקבע בחוק המכר דירות.

    • הגדרת הפיצוי שישולם בגין איחור במסירתה דירה בהסכם המכר.

    • מה גובר על מה – הסכם המכר או חוק המכר דירות.

Please reload

מי נחשב למוכר על פי הוראות חוק המכר:

הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת דירה מוסדר בסעיף 5א(א) לחוק המכר דירות (להלן: "החוק"), אשר מתחיל במילים, שלהלן:

 

"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר...".

 

לפיכך, לפני שניכנס לדיון בדבר גובה הפיצוי שיש לשלם בגין איחור במסירת דירה לפי חוק המכר דירות, עלינו לבחון מיהו אותו מוכר שחייב בפיצוי לפי הוראות החוק. סעיף 1 לחוק, סעיף ההגדרות, מגדיר את המונח "מוכר" באופן די נרחב, כך שכל מי שבונה דירה בעצמו או באמצעות מי מטעמו או רוכש דירה על מנת למכרה, נחשב למוכר.

 

הגדרה רחבה זו נועדה למנוע מקרים בהם תכנון משפטי יסיר את תחולתו של החוק מעל מי שראוי להיכלל בתוכו. בנוסף, ישנה חזקה בסעיף 9 לחוק המכר דירות לפיה מי שמכר דירה בתוך פחות משנה מהמועד בו בנייתה הסתיימה או לחלופין בתוך פחות מחצי שנה מהמועד בו החזיק בדירה ייחשב למוכר.

 

הגדרה זו, עולה לעתים קרובות בלא מעט סכסוכים משפטיים שמתגלעים אגב איחור במסירת דירה ואי קיום הוראותיו של חוק המכר דירות. בפסק דין שניתן בהליך עא 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין, קבע בית המשפט כי המוכר על אף היותו אדם פרטי ולא חברה נכנס בגדרי המונח מוכר שבחוק המכר דירות לאור תחולתה של החזקה שבסעיף 9 על מכירת הדירה, וביתר פירוט כך:

 

" במקרה דנא אין חולק כי החזקה הנ"ל חלה וזאת מאחר שהבית נמכר מיד לאחר סיום הבניה, ואף אדם לא גר בו למשך תקופה כקבוע בסעיף 9, לפני שנמכר לרוכשת. ביהמ"ש קובע, בניגוד לקביעת ביהמ"ש קמא כי המוכר לא הרים את הנטל לסתור חזקה זו. המדובר בבית שנבנה במקביל לבניית בית נוסף בישוב הדורש אישור ועדת קבלה, אותה עברו המוכר ומשפחתו טרם סיום בניית הבית בקיסריה ואשר אליו עברו המוכר ומשפחתו בסופו של יום. המוכר למעשה לא הביא כלל ראיות פוזיטיביות התומכות בטענתו לפיה לא בנה את הבית על מנת למכרו, אלא כדי לגור בו עם משפחתו. לכך יש להוסיף את עדויות האדריכל, ומהנדס המיזוג – אשר עומדות בניגוד מוחלט לטענת המוכר. לפיכך נקבע כי חוק המכר דירות חל על העסקה בענייננו.".

 

אמנם,  פסק הדין הנ"ל עסק בעיקר בליקויי בנייה ובאי התאמות באשר למצב הדירה, אך הדברים הרלוונטיים לעניין הגדרתו של המוכר יפים גם לעניינו.

מהו מנגנון הפיצוי מכח הוראות חוק המכר:

לפי סעיף 5א לחוק המכר דירות, הפיצוי שישולם הינו מכפלה של חודשי האיחור במקדם הפיצוי לאותו חודש (150% או 125%) ובדמי השכירות הראויים שיש לשלם בעבור אותה דירה. את הפיצוי על היזם לשלם לרוכש מדי חודש ועבור חלק חודש.

 

הפיצוי שמשולם מכח החוק אינו מותנה בהוכחת הנזק, וממילא מדובר בפיצוי סטטוטורי. במאמר הראשי בעניין הפיצוי מכח חוק המכר דירות ניתנה התייחסות פרטנית שמלווה בדוגמה לחישוב. 

 

לנוכחותכם, הוראות סעיף 5א לחוק המכר דירות יובאו כלשונן, כדלהלן:

 

"5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

          (ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

          (ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

הגדרת הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת הדירה בהסכם המכר:

הסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן כוללים בתוכם סעיפים רבים שנועדו להסדיר את מכלול החובות והזכויות של הצדדים להסכם, ובכלל זאת את הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת הדירה.

 

ברוב הסכמי המכר, ההתייחסות והסדרת רכיב הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה יהיה זהה לזה שבהוראות החוק ואף יכלול הפניה. אולם, במקרה מסוימים עשויה להינתן גם התייחסות שונה שעשויה להטיב עם הרוכש או לחלופין לגרוע מזכויותיו.

 

לפיכך, עולה השאלה, כיצד יש ליישב את הסתירה הקיימת בין הסכמי המכר לבין חוק המכר דירות?